УИД 39RS0002-01-2024-001468-77

Дело №2-2677/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 декабря 2024 года г.Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Сараевой А.А.,

при секретере ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО9 к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» о признании необоснованным отчета об оценке рыночной стоимости объекта, признании права на выкуп доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с участием третьих лиц Администрации городского округа «Город Калининград», ФИО2 ФИО10 в лице законного представителя ФИО2 ФИО11, ООО «Аналитик Центр»,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград», указывая, что он является сособственником 19/100 доли вправе на одноэтажный с мансардой индивидуальный жилой дом по адресу

<

 адрес >». Фактически занимаемые его семьей помещения находятся в мансарде указанного дома. 67/100 долей указанного дома, фактически соответствующие первому и единственному его этажу, находятся в муниципальной собственности. Из ответа Комитета городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» от 06.02.2023 года следует, что помещения, соответствующие первому и единственному этажу жилого дома №77 «А» по ул. Дзержинского, принадлежащие на праве общей долевой собственности городскому округу «Город Калининград» (в составе 67/100 долей указанного дома), признаны непригодными для проживания постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 08.12.2017 года. Кроме того, из указанного ответа следует, что Комитетом запланированы мероприятия по оценке стоимости отчуждаемой 67/100 доли дома, находящейся в муниципальной собственности, после чего в соответствии со статьей 250 ГК РФ ему будет направлено предложение о ее выкупе. Своим письменным обращением от 24.07.2023 года он выразил намерение воспользоваться своим правом по статье 250 ГК РФ - выкупить в собственность 67/100 доли дома, находящуюся в муниципальной собственности, соответствующую помещениям дома, признанным непригодными для проживания. В связи с чем указанным письмом он просил направить ему предложение о выкупе и предоставить возможность ознакомления с отчетом об оценке рыночной стоимости при обретаемой доли. В декабре 2023 года ему поступило обращение Комитета от 21.11.2023 года с предложением о приобретении муниципальной доли в праве общей собственности на долю дома и долю земельного участка под ним за общую сумму 5 930 840 рублей. 11.12.2023 года ему предоставлен для ознакомления с применением фотосъемки отчет №7770/23 от 29.09.2023 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный ООО «Аналитик Центр», который он считает необоснованным, поскольку определенная данным отчетом стоимость объекта фактически не является рыночной, так как определена в нарушение правил статей 3, 8 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указанный отчет не соответствует фактическим правоотношениям сторон, содержит недостоверные данные, не учитывает реальные технические характеристики (состояние) объекта. В задании на оценку оценщику не предоставлены сведения о признании оцениваемой доли непригодной для проживания, о реальном техническом состоянии объекта и его правовом статусе как жилого помещения, и, как следствие, им не учитывались затраты, необходимые для доведения объекта, непригодного для проживания граждан, до нормативного состояния, существенно влияющие на его рыночную стоимость. Более того, без какого-либо конкретного обоснования в отчете в качестве аналогов оказались приняты самые дорогие по стоимости жилые дома без указания года их постройки, конкретных характеристик, а также их реальных показателей подобия и сопоставимости с оцениваемым объектом. Кроме того, в отчете содержатся недостоверные сведения о текущем использовании объекта оценки по назначению в качестве жилого помещения, что не соответствует действительности, поскольку жильцы помещений 1 этажа отселены в 2022 году. Оценщиком в отчете искажены технические характеристики оцениваемого дома, ошибочно указано, что якобы дом является 3-х этажным, в том числе с 1 подземным этажом, тогда как согласно технической документации дом является одноэтажным с мансардой. Оценщиком не учтено, что в доме отсутствуют система водоотведения и канализации, имеется печное отопление. Таким образом, оценщик не учел реальные характеристики объекта оценки. С учетом положений пункта 2.9 Решения Городского Совета депутатов Калининграда №213, сам по себе факт вынесения (главой Администрации ГО «Город Калининград» Постановления от 08.12.2017 года №1748, подтверждает, что стоимость капитального ремонта дома по адресу: 

<

 адрес > составляет более 2/3 от его рыночной стоимости. Исходя из величины стоимости объекта, определенной отчетом №7770/23 от 29.09.2023 года, стоимость расходов на восстановление дома до нормативных показателей по грубым расчетом составляет 2 206 533 рублей (3309800:3х2). Кроме того, он полагает, что в условие о выкупной стоимости объекта неправомерно включена стоимость 67/100 земельного участка под домом, поскольку права истца в отношении данного земельного участка уже определены на основании договора аренды от 19.04.2007 года. Как следует из буквального толкования указанного договора в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ объектом аренды является весь земельный участок, а не его доля. При таких обстоятельствах, полагает, что при выкупе им 67/100 доли дома, с целью надлежащего урегулирования земельных отношений будет достаточно внести изменения в договор аренды земельного участка от 19.04.2007 года в части размера арендной платы (принципа определения ее размера). Взимание дополнительных денежных средств за процедуру внесения изменений в уже существующий договор аренды земельного участка (в части условий о цене) законом не предусмотрено. Действительная рыночная стоимость 67/100 доли в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме по адресу: 

<

...>, составляет 1 061 000 рублей, что подтверждается отчетом №2484/07-2023, выполненным ООО «РЦ «Эксперт -оценка» по его инициативе. 14.12.2023 года он обратился в адрес ответчика с заявлением о передаче ему в собственность 67/100 на возмездной основе (по договору купли-продажи) с установлением цены выкупа в размере рыночной стоимости 1 061 000 рублей; о направлении в его адрес проекта соответствующего договора купли-продажи, на что он получил отказ от 11.01.2024 года с разъяснением права на обращение в суд в случае не согласия с оценкой. Учитывая изложенное, просит суд признать необоснованным отчет №7770/23 от 29.09.2023 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный ООО «Аналитик Центр»; признать за ним право на выкуп 67/100 доли в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме по адресу: 

<

 адрес > по цене 1 061 000 рублей.

Определением суда от 29.02.2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация городского округа «Город Калининград», ФИО4 

Протокольным определением суда от 13.11.2024 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Аналитик Центр».

Определением суда от 18.11.2024 года к участию в деле в качестве законного представителя третьего лица ФИО4 привлечен ФИО5 

Протокольным определением суда от 09.12.2024 года к производству суда принято уточненное исковое заявление ФИО3 к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград», в котором он просит суд признать необоснованным отчет №7770/23 от 29.09.2023 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный ООО «Аналитик Центр»; признать за ним право на выкуп 67/100 доли в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме по адресу

<

 адрес > по цене 3250080 рублей. В принятии требований о признании права на приобретение 67/100 доли в праве аренды на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

 адрес > без взимания платы за приобретение такого права аренды, при реализации ФИО3 права на выкуп 67/100 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

 адрес > отказано, поскольку в силу положений статьи 39 ГПК, истцом заявлены дополнительные требования, в котором одновременно заявлены отдельный предмет и основания, а также учитывая сроки рассмотрения дела в суде, и что в соответствии со статьей 166 ГПК РФ удовлетворение ходатайства стороны является правом, а не обязанностью суда, суд не находит оснований для его принятия к производству. Более того, заявленные требования в порядке статьи 39.20 ЗК РФ по мнению суда являются преждевременными, поскольку право истца на выкуп 67/100 доли в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме по адресу: 

<

...> по цене 3250080 рублей до момента разрешения настоящего спора не реализовано. 

Истец ФИО3, будучи извещенным о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причине неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял. Его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом их уточнения поддержала, настаивала на их удовлетворении. Указав, что третье лицо ФИО4 приходится истцу внучкой, которая является несовершеннолетней, она не намерена реализовать свое право выкупа, что подтверждается заявлением ее законного представителя сына истца и ее отца. У нее другие планы, при этом это одна семья и их планы на выкуп дома ФИО3 согласованы. 

Представитель ответчика – Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» и третьего лица Администрации городского округа «Город Калининград» ФИО7, в судебном заседании с исковыми требованиями, с учетом их уточнения согласилась, указав, что сторона ответчика и третьего лица не оспаривает результаты проведенной по делу судебной экспертизы, согласны на возможность выкупа истцом 67/100 доли в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме по адресу: 

<

 адрес > по цене 3 250 080 рублей. Ранее были представлены письменные возражения по заявленным требованиям из которых следует, что отчуждение муниципальной доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав (часть жилого дома) осуществляется в рамках предоставления администрацией муниципальной услуги «Принятие решения о заключении от имени муниципального образования городской округ «Город Калининград» договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав (части жилого помещения)». Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 17.04.2018 года №368 утвержден административный регламент администрации предоставления муниципальной услуги по принятию решения о заключении от имени МО «Городской округ «Город Калининград» договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав, которым предусмотрен исчерпывающий перечень процедур при предоставлении муниципальной услуги. Комитетом были организованы мероприятия по оценке стоимости отчуждаемого объекта, в рамках муниципального контракта 

<

 адрес > от 15.06.2023 года, ООО «Аналитик Центр» выполнен отчет №7770/23 от 29.09.2023 года об оценке рыночной стоимости. В адрес ФИО2 было направлено предложение о выкупе муниципальной доли по указанной в отчете стоимости. Административным регламентом заключение договора купли-продажи по цене предлагаемой заявителем не предусмотрено. В случае несогласия с оценкой стоимости отчуждаемого объекта ФИО3 было предложено обратиться в суд. Ответственность за соответствие отчета №7770/23 от 29.09.2023 года лежит на ООО «Аналитик Центр». В связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать. 

Третье лицо ФИО4, ее законный представитель ФИО5, извещавшиеся судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не заявлял. От законного представителя ФИО4 поступило письменное заявление о рассмотрении дела без его участия и участия ФИО4, указав, что его отец обратился в суд с иском об оспаривании отчета №7770/23 от 29.09.2023 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного ООО «Аналитик Центр»; о признании за ним права на выкуп 67/100 доли в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме по адресу

<

 адрес > по рыночной справедливой цене. При этом его отец обоснованно заявляет, что при реализации права на выкуп доли дома, ему не может быть навязан выкуп доли земельного участка под домом, либо доли в праве аренды на него, поскольку земельный участок под домом уже находится у него в аренде на основании соответствующего договора. Его дочь ФИО4 являясь сособственником дома в объеме 14/100 доли, также является соарендатором земельного участка под ним. Он, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери ФИО4, настоящим заявляет, что ФИО4, в связи с несовершеннолетним возрастом, а также отсутствием собственных средств не имеет возможности выкупить 67/100 доли дома из муниципальной собственности и не претендует такой выкуп в настоящее время; заинтересована в совершении такого выкупа своим дедом – истцом по делу. 

Треть лицо ООО «Аналитик Центр», извещавшееся о дате и времени рассмотрения, в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайств об отложении не заявляло, возражений по существу требований не представило. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, 07.02.2007 года между администрацией Московского района г.Калининграда и ФИО3 в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного Фонда в Российской Федерации» заключен договор №, по условиям которого последнему переданы 33/100 одноэтажного с мансардой жилого дома кирпичного дома до 1945 года постройки, общей площадью 109,5 кв.м., жилой – 74 кв.м по адресу: г.

<

 адрес > расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. В постоянное пользование (владение, распоряжение) переходят на мансарде: подсобное помещение площадью 2,9 кв.м., кухня площадью 8,9 кв.м., комната площадью 14 кв.м., комната площадью 10,4 кв.м. Право собственности ФИО3 приобретает с момента государственной регистрации права. 

07.02.2027 года составлен передаточный акт к указанному выше договору.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.11.2007 года. 

19.04.2007 года между Мэрией г.Калининграда и ФИО3 заключен договора аренды земельного участка №7397-и, в соответствии с которым последнему в аренду переданы 33/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 39№ площадью 760 кв.м. под существующим жилым домом. Срок аренды до 07.02.2056 года. 

Распоряжением комитета муниципального имущества Мэрии города Калининграда от 06.09.2007 года №3118 в реестр муниципального имущества г.Калининграда внесены 33/100 доли (площадью 350,8 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером № площадью 760 кв.м. по адресу: 

<

 адрес > в Московском районе, разрешенное использование – под существующий жилой дом. 

02.10.2021 года между ФИО3 (далее даритель) и ФИО4 (далее одаряемый), в лице законного представителя – отца ФИО5, заключен договор дарения доли жилого дома, по условиям которого даритель подарил, а одаряемый принял в дар 14/100 доли из принадлежащих ему на праве собственности 33/100 долей жилого дома общей площадью 109,5 кв.м., жилой – 74 кв.м., расположенного по адресу: 

<

 адрес >

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.11.2012 года. 

29.10.2012 года между администрацией городского округа «Город Калининград» (арендадатель), ФИО3 (арендатор 1) и ФИО4, в лице законного представителя – отца ФИО5, заключено соглашение №7397-и/1УА об уступке прав и обязанностей по договору №9172-и аренды земельного участка от 19.04.2007 года, в соответствии с которым ФИО3 передал ФИО4 права и обязанности арендатора 1, которая становится арендатором 2. ФИО4 признано считать арендатором 2 по договору №9172-и аренды земельного участка от 19.04.2007 года. ФИО3 в части 19/100 в праве аренды на земельный участок, а ФИО4 в части 14/100 доли вносят арендную плату по договору. 

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 02.11.2012 года. 

В соответствии с выпиской из реестра муниципального имущества городского округа «Город Калининград» 67/100 доли жилого дома общей площадью 109,5 кв.м, по адресу: г

<

 адрес > являются муниципальной собственностью. 

По данным выписки из ЕГРН по состоянию на 09.12.2024 года, жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 109,5 кв.м., жилой – 74 кв.м., расположенный по адресу: г.

<

 адрес > в общей долевой собственности: муниципального образования городской округ «Город Калининград» - 67/100 доли; ФИО3 – 19/100 доли, ФИО4 – 14/100. 

По данным выписки из ЕГРН по состоянию на 09.12.2024 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 760 кв.м., расположенный по адресу: 

<

 адрес > находится в собственности муниципального образования городской округ «Город Калининград», зарегистрировано право аренды за ФИО3 и ФИО4 

Исходя из договора приватизации следует, что ФИО3 и ФИО4 принадлежат помещения, расположенные на мансарде одноэтажного жилого дома и относятся к квартире №2, в муниципальной собственности находятся помещения расположенные на первом и единственном этаже жилого дома, относятся к квартире №1 по адресу: 

<

...>. 

Из заключения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для постоянного проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 17.11.2017 года №34 следует, что выявлены основания для признания помещений, соответствующих по факту квартире №1 жилого дома №77а по ул.Дзержинского и принадлежащих на праве общей долевой собственности городского округу «Город Калининград» (в составе 67/100 долей указанного дома), непригодным для проживания, в связи с выявленными вредным факторами среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физических износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований. 

Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» №1748 «О признании жилого помещения непригодным для проживания и дальнейшем использовании помещения» от 08.12.2017 года, жилое помещение – 67/100 долей (квартира №1) жилого дома №77а по ул.Дзержинского признана непригодной для проживания. Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов необходимо в срок до 31.12.2022 года осуществить отселение физических лиц, занимающих квартиру №1 жилого дома №77а по ул.Дзержинского по договору социального найма. 

Из письма Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» 06.02.2023 года следует, что межведомственная комиссия для оценки жилых помещений при администрации городского округа «Город Калининград» создана постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 22.04.2016 года №540. Собственники жилых помещений (уполномоченные ими лица), привлекаются к работе в комиссии с правом совещательного голоса и уведомляются о времени и месте заседания комиссии путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления в доме, а также звонках на мобильный телефон. ФИО3 был уведомлен о времени и месте заседания комиссии 09.11.2017 года по телефону. В целях получения разъяснений о правовых последствиях в случая признания помещений, расположенных в границах 

<

 адрес > и принадлежащих на праве общей долевой собственности городскому округу «Город Калининград» (в составе 67/100 долей указанного дома), непригодными для проживания ФИО3 были даны рекомендации обратиться в управление учета и найма жилья комитета муниципального имущества и земельных ресурсов. Процедура оценки комиссией проведена основании обращения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов, как полномочного представителя собственника муниципального жилищного фонда, о выявлении оснований для признания жилого помещения – 67/100 долей 

<

 адрес > соответствующих по факту муниципальной 

<

 адрес >. Комиссией проведена процедура оценки соответствия помещений, расположенных по факту в границах квартиры №

<

 адрес > и принадлежащих на праве общей долевой собственности городского округу «Город Калининград» (в составе 67/100 долей указанного дома), требованиям Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для постоянного проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденном постановлением Правительства РФ от 20.01.2006 года №47. По результатам рассмотрения документов, заключения №13-16-ТЗ по обследованию технического состояния здания по ул.Дзержинского, д.77а, выполненного МКУ «Капитальный ремонт Многоквартирных домов» в ноябре 2016 года, 09.11.2017 года комиссия приняла решение о выявлении оснований для признания помещений, соответствующих по факту квартире 

<

 адрес > и принадлежащих на праве общей долевой собственности городского округу «Город Калининград» (в составе 67/100 долей указанного дома), непригодными для проживания, что оформлено заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 17.11.2017 года №34. Процедура оценки соответствия помещений, расположенных по факту в границах квартиры 

<

 адрес > по 

<

 адрес > и принадлежащих на праве общей долевой собственности гражданам (в составе 33/100 долей указанного дома) требованиям Положения комиссией не проводилась, в связи с отсутствием заявления собственников. Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» №1748 «О признании жилого помещения непригодным для проживания и дальнейшем использовании помещения» от 08.12.2017 года, жилое помещение – 67/100 долей (квартира №1) жилого дома 

<

 адрес > признана непригодной для проживания. Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов необходимо в срок до 31.12.2022 года осуществить отселение физических лиц, занимающих 

<

 адрес > по договору социального найма. Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов в настоящее время осуществлено отселение физических лиц из жилого помещения, относящегося к муниципальной собственности. В первом квартале 2023 года Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов запланированы мероприятия по оценке стоимости отчуждаемого объекта в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». После определения рыночной стоимости муниципальной доли вышеуказанного жилого дома с учетом права на заключение договора аренды земельного участка в адрес сособственников будет направлено предложение о выкупе муниципальной доли в соответствии со статьей 250 ГК РФ. В случае отказа выкупа доля в праве будет выставлена на торги. 

24.07.2023 года ФИО3 обратился в Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» с заявлением, в котором сообщил, что из ответа 06.02.2023 года следует, что помещения соответствующие первому и единственному этажу жилого дома №77а по ул.Дзержинского, принадлежащих на праве общей долевой собственности городскому округу «Город Калининград» (в составе 67/100 долей указанного дома) признаны непригодными для проживания, запланированы мероприятия по оценке стоимости отчуждаемой 67/100 доли дома, находящейся в муниципальной собственности после чего в соответствии со статьей 250 ГК РФ ему будет направлено предложение о выкупе. Настоящим сообщает о заинтересованности рассмотрения предложения о выкупе 67/100 доли дома. Просил направить ему предложение. 

Согласно отчету ООО «Аналитик Центр» №7770/23 от 29.09.2023 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер № адресу: 

<

 адрес > и 67/100 доли вправе общей долевой собственности на земельный участок, площадью 760 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

 адрес > рыночная стоимость 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер № по адресу: 

<

...> составляет 3309800 рублей; 67/100 доли вправе общей долевой собственности на земельный участок, площадью 760 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

 адрес > - 2621040 рублей, а всего 5930840 рублей. 

На согласившись с оценкой, осуществленной ООО «Аналитик Центр», по заказу ФИО3 ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» произведена оценка рыночной стоимости указанных выше объектов. В соответствии с отчетом №484/07-2023 от 14.07.2023 года, рыночная стоимость 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 109,5 кв.м, кадастровый номер 39:15:140909:107 по адресу: 

<

...> составляет 1061 000 рублей; 67/100 доли вправе общей долевой собственности на земельный участок, площадью 760 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

 адрес > - 1049 000 рублей.

21.11.2023 года Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» направил в адрес ФИО3 письмо, из которого следует, что в рамках муниципального № от 15.06.2023 года на оказание оценочных услуг ООО «Аналитик Центр» выполнен отчет №7770/23 от 29.09.2023 года об оценке рыночной стоимости объекта – 67/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дома 

<

 адрес > общей площадью 109,5 кв.м. и 67/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 760 кв.м., на котором расположен дом №77а по ул.Дзержинского, в соответствии с которым стоимость объектов составляет 5930 840 рублей, из них: 67/100 долей на жилой дом – 3309800 рублей, 67/100 долей на земельный участок – 2 621040 рублей. Предложено как сособственнику выразить свое согласие (несогласие) на приобретение муниципальной доли в праве общей собственности на указанные выше объекты за 5 930 840 рублей и заключение договора купли-продажи в срок до 15.12.2023 года.

14.12.2023 года ФИО3 обратился в Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» с заявлением, в котором выразил несогласие представленным отчетом об оценке, полагая его необоснованным, а определенную им стоимость объектов не рыночной, представив выписку из отчета об оценке №484/07-2023, выполненного ООО «РЦ «Эксперт-оценка», в ответ на которое 11.01.2024 года Комитет сообщил, что отчуждение муниципальной доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав (часть жилого дома) осуществляется в рамках предоставления администрацией муниципальной услуги «Принятие решения о заключении от имени муниципального образования городской округ «Город Калининград» договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав (части жилого помещения)». Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 17.04.2018 года №368 утвержден административный регламент администрации предоставления муниципальной услуги по принятию решения о заключении от имени МО «Городской округ «Город Калининград» договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав, которым предусмотрен исчерпывающий перечень процедур при предоставлении муниципальной услуги. Комитетом были организованы мероприятия по оценке стоимости отчуждаемого объекта, в рамках муниципального контракта № от 15.06.2023 года, ООО «Аналитик Центр» выполнен отчет №7770/23 от 29.09.2023 года об оценке рыночной стоимости. В адрес ФИО2 было направлено предложение о выкупе муниципальной доли по указанной в отчете стоимости. Административным регламентом заключение договора купли-продажи по цене предлагаемой заявителем не предусмотрено. В случае несогласия с оценкой стоимости отчуждаемого объекта он вправе обратиться в суд.

Учитывая указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки предусмотрены статьей 11 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие в материалах дела двух отчетов об определении рыночной стоимости 67/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 109,5 кв.м. и 67/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 760 кв.м., расположенных по адресу: 

<

 адрес > при составлении которых использовались разные методы оценки, при этом ООО «Аналитик Центр» при оценке 67/100 доли в праве общей долевой собственности на дом не учитывалось, что они признаны непригодными для постоянного проживания, следствием чего может являться существенное расхождение в итоговых результатов оценки, судом по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Калининградский Центр судебной экспертизы и оценки» №120/О от 30.09.2024 года, рыночная стоимость 67/100 доли в праве общей долевой собственности, признанной непригодной для проживания, в жилом доме с кадастровым номером № общей площадью 109,5 кв.м. по адресу: 

<

 адрес > принадлежащей МО ГО «Город Калининграда» составляет 3250080 рублей; рыночная стоимость 67/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – под существующий индивидуальный жилой дом площадью 760 кв.м. по адресу: 

<

 адрес > принадлежащий МО ГО «Город Калининграда» составляет 1141920 рублей; рыночная стоимость права аренды на 67/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – под существующий индивидуальный жилой дом площадью 760 кв.м. по адресу: г

<

 адрес > принадлежащий МО ГО «Город Калининграда» составляет 993500 рублей. 

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статьи 86 ГК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также использованную при проведении исследования методическую литературу, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу.

Заключение подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела. Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения экспертов, не установлено. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы в ходе рассмотрения дела не заявлялось.

Заключение судебной экспертизы сторонами не оспаривается. 

Суд принимает указанное заключение по делу как достаточное и достоверное доказательство, соответствующее требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Причиной расхождения стоимости 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, установленной в отчете ООО «Аналитик Центр» №7770/23 от 29.09.2023 года и в отчете ООО «Калининградский Центр судебной экспертизы и оценки» №120/О от 30.09.2024 года: некорректный выбор объектов для сравнения; выполненные корректировки не учитывают существенные отличия объекта оценка от объектов, выбранных для сравнения; часть выполненных корректировок избыточна и их величина не отвечает реалиям рынка.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела суде необоснованность оспариваемого истицей отчета ООО «Аналитик Центр» нашла свое подтверждение.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о признании стоимости размера доли, установленной отчетом ООО «Аналитик Центр» №7770/23 от 29.09.2023 года, недостоверной, подлежит удовлетворению.

Разрешая требования истца об определении цены для заключения с истцом договора купли-продажи 67/100 доли в указанном доме в размере 3 250 080 рублей, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Как следует из материалов дела - комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа – вопрос о возможности отчуждения принадлежащей муниципальному образованию доли жилого дома решался органом местного самоуправления по собственной инициативе. 

Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 17.04.2018 года №368 утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги по принятию решения о заключении от имени муниципального образования «Городской округ «Город Калининград» договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав (части жилого помещения)».

Согласно положениям указанного регламента - в качестве заявителей выступают юридические и физические лица, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации являются участниками долевой собственности на жилые помещения, доля которых находится в собственности городского округа «Город Калининград», - сособственники объекта или их представители.

Согласно пункту 2.3 регламента результатом предоставления муниципальной услуги является:

- постановление Администрации о заключении договора купли-продажи доли, принадлежащей муниципальному образованию «Городской округ «Город Калининград», в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав (части жилого помещения);

- уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

Пунктом 2.9 регламента установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

- подача запроса лицом, не входящим в круг заявителей, установленный пунктом 1.2 настоящего Административного регламента, либо подача запроса представителем лица, не входящего в круг заявителей, указанных в пункт 1.2 настоящего Административного регламента;

- наличие запрета на отчуждение жилого помещения либо нахождение данного помещения под арестом;

- представление заявителем недостоверных сведений;

- объект не является муниципальной собственностью;

- наличие судебного спора в отношении жилого помещения;

- отсутствие в ФГБУ «Кадастровая палата» сведений в отношении жилого помещения (части жилого помещения), передаваемого в собственность;

- отсутствие волеизъявления собственника муниципального жилищного фонда на отчуждение объекта жилищных прав (части жилого помещения);

- отсутствие согласия заявителя на заключение договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав (часть жилого помещения) в связи с несогласием с оценочной стоимостью объекта.

Истец ФИО3 и третье лицо ФИО4 имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящейся в муниципальной собственности по ее рыночной стоимости. При этом, третье лицо ФИО4 в лице законного представителя ФИО5 в ходе рассмотрения дела выразила отказ в намерении приобретения указанной доли вправе в виду отсутствия финансовой возможности и согласии на выкуп указанной доли ее дедушкой ФИО3

Ответчиком не оспаривается, что указанные в статье 250 ГК РФ основания для приобретения вышеуказанной доли жилого дома по договору купли-продажи у ФИО3 имеются, который не был заключен только ввиду выявившихся разногласий относительно цены договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 4 статьи 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» при продаже объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, указанные объекты подлежат обязательной оценке.

Согласно части 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Согласно статье 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду. Согласно статье 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

В соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как указано выше, заключением судебной экспертизы определена рыночная стоимость объекта 67/100 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 39:15:140909:107 общей площадью 109,5 кв.м по адресу: 

<

...>, которая составляет 3 250 080 рублей.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Принимая во внимание, что ФИО3 имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, второй участник долевой собственности намерений на приобретение указанной доли муниципального имущества не предъявляет, а ответчик не возражает против заключения данного договора по цене определенной заключением судебной экспертизы, препятствием к его заключению во внесудебном порядке явилось не достижение между сторонами соглашения о цене, суд полагает возможным признать за истцом право на выкуп 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 39:15:140909:107 общей площадью 109,5 кв.м по адресу: 

<

...> по цене 3 250 080 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ФИО12 удовлетворить.

Признать отчет ООО «Аналитик Центр» № 7770/23 от 29.09.2023 года об установлении рыночной стоимости 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 109,5 кв.м по адресу: 

<

 адрес > необоснованным.

Признать за ФИО2 ФИО13, 

<

 Дата > года рождения (№) право на выкуп 67/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 109,5 кв.м по адресу: 

<

 адрес > по цене 3250080 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2024 года.

Судья А.А. Сараева