Дело № 2-1-7121/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

.

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области 

в составе председательствующего судьи Колчиной Л.М.

при секретаре Никеевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в 

<

адрес> 06 сентября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой» о регистрации договора,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в суд к ответчикам с требованиями о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении двухкомнатной 

<

адрес>, на 7 этаже, общей проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с балконом, по адресу: 

<

адрес> (№ по ГП) – 6 этап строительства. В обоснование требований указали, что ООО «Комфорт Строй» в рамках договора уступки передало истцам права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязался осуществить государственную регистрацию договора и передачу квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако уклонился от выполнения данной обязанности.

Ссылаясь на то, что обязательства по оплате объекта долевого строительства истцами исполнены, а единственным препятствием для государственной регистрации спорного договора являются действия (бездействие) ответчика ООО «Комфорт Строй», просят на основании решения суда произвести государственную регистрацию сделки. 

Истцы и их представитель по устному ходатайству ФИО4 в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав на возможные затруднения в обращении взыскания на данное заложенное имущество.

Ответчики ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой» представителя в суд не направили, возражений не представили.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по 

<

адрес> ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ч. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за №.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по Договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 Договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 Договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Строй» и истцами заключен договор № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении двухкомнатной 

<

адрес>, на 7 этаже, общей проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с балконом, по адресу: 

<

адрес> (№ по ГП) – 6 этап строительства.

По условиям договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГг., а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 Договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договора истцы были проинформированы, что передаваемые им права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит» -п.4 договора. 

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных в дело доказательств следует, что истцы свои обязательства по договору уступки прав требования в части уплаты денежных средств в пользу ООО «Комфорт Строй» исполнили полностью.

В свою очередь ООО «Комфорт Строй» действия по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права требования не предприняло, государственная регистрация договора уступки прав требования не произведена.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное подоговору об/ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицупутем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада вимущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взносав имущество производственного кооператива или иным способом лишь ссогласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором обипотеке.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения \ или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Комфорт Строй» за согласием на заключение договора уступки прав к ООО КБ «БФГ-Кредит» не обращалось и его не получало.

Судом также установлено, что помещение фактически передано истцам, последние в нем проживают и за счет личных средств истцами произведена отделка помещения.

В силу статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 55 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия, согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

В своем отзыве представитель конкурсного управляющего ООО КБ «БФГ-Кредит» указывает, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ООО «Комфорт Строй» перед банком составляет 

<

данные изъяты>, в том числе сумма срочного основного долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>, сумма срочных процентов 

<

данные изъяты>, сумма просроченных процентов 

<

данные изъяты>, штрафные санкции на просроченные проценты 

<

данные изъяты>.

При этом ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» (ООО) заключено соглашение об отступном путем цессии, по условиям которого ООО «Комфорт Строй» уступило Банку права требования на 58 квартир общей стоимостью 

<

данные изъяты>, обязательства заемщика перед банком прекращены на сумму 

<

данные изъяты>.

Согласно соглашению об отступном путем цессии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в качестве отступного права в отношении 

<

адрес> не переданы.

В ходе судебного заседания установлено, что при заключении соглашения об отступном банком и ООО «Комфорт-Строй» в отступное включались квартиры, в отношении которых ООО «Комфорт-Строй» не были подписаны договоры об уступке прав требования, по этой причине права требования в отношении квартиры № № в строящемся многоквартирном доме не были включены в соглашение об отступном.

Из содержания договора участия в долевом строительстве а также объяснений участников процесса следует, что ООО «Комфорт Строй» заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве для целей последующей передачи прав на объекты долевого строительства гражданам.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений п. 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рамках настоящего дела установлено и подтверждается сведениями, поступившими из Управления Росреестра по 

<

адрес>, что спорный объект недвижимости находится в залоге у ООО КБ «БФГ-Кредит».

В связи с чем, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий Договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

Судом установлено, что на момент заключения спорного договора уступки прав требования, данное согласие получено не было.

Однако исходя из пояснений представителя ответчика ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», следует, что залогодержателю было известно о заключении договора уступки прав требований с истцами, и возражений относительно заключения договора уступки у залогодержателя не имелось. В связи с чем имеются достаточные основания для вывода о последующем одобрении банком договора уступки прав требования. При этом правами, предусмотренными статьей 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», КБ «БФГ-Кредит» (ООО) не воспользовалось.

Из пояснений истцов и их представителя в судебном заседании следует, что они нуждаются в указанном жилом помещении. Ответчики по делу осведомлены об их притязаниях на квартиру на основании спорного договора цессии, а также о полной оплате данного объекта долевого строительства и о фактической передаче квартиры им для проведения отделочных работ и заселения. 

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств, установленных по делу, суд соглашается с избранным истцами способом защиты своего права. 

При этом суд принимает во внимание, что в данных правоотношениях истцы являются наиболее слабой стороной, и бездействие одной стороны договора не должно нарушать прав добросовестного лица.

В соответствии со ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Государственная регистрация спорного договора не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объект недвижимости. О сохранении обременения истцу известно.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного между ФИО1, ФИО2 и ООО «Комфорт Строй» договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении двухкомнатной 

<

адрес>, на 

<

данные изъяты> этаже, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (проектная площадь), балкона площадью 

<

данные изъяты> кв.м., всего общая площадь объекта, оплачиваемая участником составляет 

<

данные изъяты> кв.м. (проектная площадь), строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной (№ по ГП) - 6 этапа строительства количеством этажей 10-14, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Л.М.Колчина

Копия верна: судья Л.М.Колчина