Дело № 2-132/2017

РЕШЕНИЕ

 

05 июля 2017 года г. Белокуриха

Белокурихинский городской суд, Алтайского края

в составе:

председательствующего судьи Омелько Л.В.,

при секретаре ЯАБ,

с участием истца ВЛА, ее представителя ЧОЕ, представителя ответчика ФАВ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ВЛА к Обществу с ограниченной ответственностью «КТН» о расторжении договора аренды, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «КТН» к ВЛА о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ВЛА обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «КТН» (далее по тексту – ООО «КТН») о расторжении договора аренды нежилого помещения – цокольный этаж здания, расположенного в городе Белокурихе по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>., от ДД.ММ.ГГГГ и освобождении этого помещения, а также о расторжении договор аренды нежилого помещения – первого этажа здания, расположенного в городе Белокурихе по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>., от ДД.ММ.ГГГГ и его освобождении, ссылалась на то, что по указанным выше договорам ответчик не оплачивает арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ, а также не производит оплату за потребленную электроэнергию в результате чего образовалась задолженность.

Истица просила суд расторгнуть названные договоры аренды по основаниям не внесения оплаты по договорам аренды.

Ответчик по делу ООО «КТН» не согласившись с иском, предъявили в суд встречный иск (именуемый как исковое заявление) о расторжении вышеназванных договоров аренды, однако по основаниям наличия виновных действий арендодателя, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ арендатору стало известно о правах третьего лица ИП ВСН, так как лицевой счет на энергоснабжения арендуемых помещений в энергоснабжающей организации открыт не на имя ВЛА арендодателя, а на имя бывшего собственника арендуемых нежилых помещений ИП ВСН о чем арендатор не был поставлен в известность в момент заключения договора аренды.

В судебном заседании истица-ответчик ВЛА и ее представитель ЧОЕ основной иск о расторжении договора аренды и освобождении ответчиком нежилых помещений поддержали, просили его удовлетворить по изложенным выше основаниям, однако не признали встречный иск, суду пояснили, что ИП ВСН является супругом ВЛА В ДД.ММ.ГГГГ он построил нежилое помещение по 

<

адрес> в 

<

адрес>, ввел это помещение в эксплуатацию, подключил электроэнергию. В связи с заключением договора энергоснабжения, на нежилое помещение по 

<

адрес> в 

<

адрес> энергоснабжающей организацией открыт лицевой счет, где в качестве плательщика указан бывший на тот момент собственник нежилого помещения ИП ВСН Позже нежилое помещение было подарено истице, но перезаключать договор энергоснабжения не было необходимости, поскольку потребление электроэнергии производилось на тех же условиях, и соответственно оплата также, а кроме того, семейные отношения между супругами В не прекращены. Прав на объект недвижимости ИП ВСН не имеет и не предъявляет. Кроме того, на момент заключения договора аренды еще в ДД.ММ.ГГГГ ООО «КТН» знали, о том, что плательщиком за электроэнергию указан ИП ВСН и претензий по данному поводу не предъявляли, наоборот, сами неоднократно платежными поручениями зачисляли оплату электроэнергии на счет ИП ВСН, подписывали акты сверок с Алтайкрайэнерго, где в качестве плательщика указана ИП ВСН

Представитель ответчика-истца ООО «КТН» ФАВ иск ВЛА не признал, полагает, что основания для расторжения договора аренды имеются, однако договор аренды должен быть расторгнут по причине того, что арендодатель не поставил в известность арендатора о правах третьего лица ИП В, поскольку договор энергоснабжения арендуемых помещений и лицевой счет открыты не на В, а на ИП В. Оплата согласно условий договоров установлена 7000 рублей, однако фактически, по устной договоренности она составляла 20000 рублей в месяц по каждому договору, а всего 40000 рублей в месяц. Оплата аренды производилась дважды в месяц по отдельной ведомости, которая хранилась у продавцов ООО «КТН». ВЛА приходила и сама забирала деньги. Ведомость не сохранилась, потому что была изъята В. Оплата по арендной плате вносилась регулярно по ДД.ММ.ГГГГ включительно. За электроэнергию ООО «КТН» не знают кому производить оплату, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ из ответа МЭС стало известно о правах ИП В. Один раз ООО «КТН» перечисляло оплату электроэнергии на счет ИП В, однако не предполагало, что на его имя открыт лицевой счет. В актах сверки на фамилию ИП В ООО «КТН» не обращали внимания.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ИП ВСН, в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, свидетелей, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Из материалов дела усматривается, что по 

<

адрес> в 

<

адрес> расположено нежилое помещение здание 

<

данные изъяты>

Указанный объект недвижимости построен и введен в эксплуатацию ИП ВСН, в на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. на основании безвозмездной сделки передан в собственность ВЛА, являющейся супругой ИП ВСН

В судебном заседании установлено, что на момент ввода нежилого помещения в эксплуатацию и получения технических условий на подключение, соответствующие документы выданы на имя застройщика и собственника ИП ВСН

В судебном заседании истица-ответчик ВЛА пояснила, что лицевой счет после перерегистрации права собственности на объект недвижимости не переоформлялся, поскольку он открыт на объект недвижимости, а не на имя собственника.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ВЛА и ООО «КТН» заключен договор аренды нежилого помещения цокольного этажа здания «Старая Мельница», расположенное в 

<

адрес> по 

<

данные изъяты>., а ДД.ММ.ГГГГ. аналогичный договор аренды первого этажа здания «

<

данные изъяты>» площадью 

<

данные изъяты> Срок действия каждого из договоров установлен 11 месяцев.

<

данные изъяты>. между теми же сторонами о том же предмете заключен договор аренды со сроком аренды по ДД.ММ.ГГГГг.

Как установлено в судебном заседании, названные договоры сторонами исполнены добросовестно, оплата произведена в полном объеме. Претензий согласно условий оплаты сторонам не поступало.

Из анализа указанных трех договоров аренды следует, что условия внесения арендной платы аналогичны, а именно, арендная плата состоит из фиксированной денежной оплаты и эксплуатационных и других подобных расходов (оплата за пользование водой, электроэнергией, телефона и др), которые оплачиваются арендатором по счетам организаций, предоставляющих эти услуги.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено два договора аренды нежилых помещений, а именно, договор аренды нежилого помещения – цокольный этаж здания, расположенного в городе Белокурихе по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>., с условием оплаты арендной платы в размере 4000 рублей за один месяц, эксплуатационных и других подобных расходов (оплата за пользование водой, электроэнергией, телефона и др), которые оплачиваются арендатором по счетам организаций, предоставляющих эти услуги и второй договор аренды нежилого помещения – первого этажа здания, расположенного в городе Белокурихе по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>., с условием оплаты арендной платы в размере 4000 рублей за один месяц, эксплуатационных и других подобных расходов (оплата за пользование водой, электроэнергией, телефона и др), которые оплачиваются арендатором по счетам организаций. Срок действия договоров аренды, сторонами не установлен.

Заявляя требование о расторжении договоров аренды истица-ответчик ВЛА ссылалась на неоплату по договорам аренды арендной платы начиная с ДД.ММ.ГГГГ года по день рассмотрения дела судом, и наличие задолженности за потребленную электроэнергию что вызвано невнесением платежей, а также искажением переданных энергоснабжающей организации показаний прибора учета потребленной электроэнергии, в результате чего образовалась задолженность за потребленную электроэнергию в размере 86038 рублей 65 копеек.

Согласно п. 4.3. Названных договоров аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в случае просрочки внесения арендной платы свыше месяца Арендодатель имеет право расторгнуть Договор.

Истец-ответчик ВЛА оспаривала факт оплаты арендной платы начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Ответчику-истцу ООО «КТН», судом предложено предоставить доказательства внесения арендной платы и отсутствия задолженности по арендной плате и оплате за фактически потребленную электроэнергию.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на обоснование своих доводов или возражений.

Допрошенные в судебном заседании, по ходатайству представителя ФАВ, в качестве свидетелей КТН, ПЛВ, КВА пояснили, что они работали продавцами в ООО «КТН», а КВА и продолжает работать, и в их обязанности входило передавать ВЛА арендную плату, которую они передавали регулярно, при этом КВА пояснила, что она В передавала арендную плату только один раз в ДД.ММ.ГГГГ 50000 рублей, ПЛВ пояснила, что в ноябре она арендную плату передавала В, а потом уволилась, КТН передавала арендную плату, как следует из ее пояснений до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Доказательств оплаты арендных платежей за период действия договора стороной ответчика не представлено.

Ссылка представителя ответчика на подтверждение факта внесения арендных платежей показаниями свидетелей не может быть принята во внимание, с учетом положений ст. 408 ГК РФ о том, что кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. В связи с чем показания свидетелей являются недопустимым доказательством исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями ст. 450.1 ГК РФ, регламентирующей односторонний отказ от договора (исполнения договора) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения вышеназванных договоров аренды нежилых помещений по основаниям п. 4.3. договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между истцом и ответчиком в связи с невнесением арендной платы свыше месяца и как способ устранения нарушенного права освобождения арендуемых помещений.

Ответчик-истец полагает, что имеются основания для расторжения договоров аренды нежилых помещений по причине неуведомления арендатора обо всех правах третьих лиц.

Как отмечено выше, данный довод основан на информации энергоснабжающей организации о том, что лицевой счет на объект недвижимости по 

<

адрес> в 

<

адрес> открыт на имя бывшего собственника нежилого помещения ИП ВСН

В соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса относительно защиты прав собственника, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Однако согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 544 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Сам по себе факт указания в качестве плательщика ИП ВСН в лицевом счете объекта недвижимости 

<

данные изъяты> по 

<

адрес> в 

<

адрес> не свидетельствует о правах третьего лица на это имущество.

Кроме того, как следует из материалов дела, арендные отношения между истице-ответчиком и ответчиком-истцом по поводу здания магазина по 

<

адрес> в 

<

адрес> имели место начиная с ДД.ММ.ГГГГ. При этом в помещении магазина энергоснабжающей организацией неоднократно проводились проверки, что подтверждается актами осмотра учета, актами снятия показаний расчетных приборов, в которых в качестве потребителя указан ВСН и которые подписаны руководителем ООО «КТН» 

<

данные изъяты>.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ. ООО «КТН» на основании платежного поручения № произвели оплату за энергию с указанием номера договора и плательщика ВСН, таким образом, суд приходит к выводу о том, что ООО «КТН» знали о том, что в лицевом счете открытым на арендуемый ими объект недвижимости в качестве плательщика значится ВСН 

При изложенном, суд не находит оснований для удовлетворения требований ООО «КТН» о расторжении договора аренды по основаниям того, что ВЛА не поставила их в известность о правах третьих лиц на арендуемое имущество за недоказанностью таких прав.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину оплаченную при предъявлении иска в суд в размере 300 рублей. 

На основании ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ВЛА удовлетворить.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «КТН» оставить без удовлетворения.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения – цокольный этаж здания, расположенного в городе Белокурихе по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>., от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ВЛА и Обществом с ограниченной ответственностью «КТН».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «КТН» освободить нежилое помещение - цокольный этаж здания, расположенного в городе Белокурихе по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>. и передать вышеназванное имущество ВЛА по акту приема-передачи.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения – первого этажа здания, расположенного в городе Белокурихе по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>., от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ВЛА и Обществом с ограниченной ответственностью «КТН».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «КТН» освободить нежилое помещение – первый этаж здания, расположенного в городе Белокурихе по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>. и передать вышеназванное имущество ВЛА по акту приема-передачи.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КТН» в пользу ВЛА государственную пошлину 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Алтайский краевой суд через Белокурихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2017 года.

Судья Белокурихинского

городского суда Л.В. Омелько