Дело № 2-754/2021

39RS0004-01-2020-004897-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2021 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Семенихина В.А.

при секретаре Ткаченко К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании суммы задатка, в двойном размере,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с исковым заявлением в суд, указав, что 07.03.2020 г. между ней (покупатель) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (продавцы) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По условиям данного договора ответчики в срок до 30.04.2020 г. обязывались заключить основной договор купли-продажи. Стоимость квартиры определили в 

<

данные изъяты> Согласно условиям предварительного договора он внесла ответчикам задаток за указанную квартиру в размере 

<

данные изъяты> Ответчики принятых на себя по предварительному договору обязательств не выполнили, так как на квартиру было наложен запрет на регистрационные действия. Предложения заключить с ней основной договор купли-продажи или продлить действие предварительного договора купли-продажи не поступало от ответчиков. Просила взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу двойную сумму задатка в размере 200000 руб.

03.02.2021 г. к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО Агентство Недвижимости «Авалон».

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить. Пояснила, что на стадии действия предварительного договора произошла смена созаемщика, мама отказалась, решили взять брата. Созаемщик был заменен в апреле 2020 года, однако при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита в Сбебанке через систему ДомКлик под покупку указанной квартиры в одобрении сделки и выдаче кредита было отказано в связи с наличием запрета на регистрационные действия с квартирой, пока ответчики снимали наложенные обременения в мае 2020 года были наложены новые обременения, в одобрении сделки вновь было отказано, кроме того 25.05.2020 года истекал срок одобрения заявки на ипотечный кредит. Из-за пандемии пытались продлить действие заявки, чтобы ответчики успели снять обременения, но Сбербанк не продлил. В связи с этим сделка уж была невозможна. При этом срок заключения основного договора не продлевался, письменных дополнительных соглашений к предварительному договору не заключалось и ей подписать данное соглашение не предлагалось. Поскольку условием заключения договора купли-продажи являлось привлечение заемных денежных средств через Сбербанк, что оговорено в предварительном договоре купли-продажи, наличие наложенных на квартиру обременений в апреле 2020 года сделало невозможным приобретение квартиры на условиях предварительного договора, при этом вина в данной ситуации лежит на ответчиках, поскольку заключая предварительный договор о продаже квартиры они не убедились в отсутствии ограничений, препятствующих для заключения сделки, при этом в предварительном договоре указано, что квартира под арестом (запрещением) не состоит. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель истца по устному заявлению ФИО6 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить. Пояснила, что когда заключался предварительный договор, говорилось о том, что недвижимость будет приобретаться в ипотеку, если бы не было запрета, ипотеку бы одобрили и сделка бы состоялась. 

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФИО2 в своих письменных возражениях указал, что по условиям предварительного договора расчет по сделке должен был быть произведен за счет собственных денежных средств и кредитных денежных средств, предоставляемых ФИО1 ПАО Сбербанк, а также сделка должна была быть дистанционной, так как истец на момент сделки проживала в 

<

адрес> и приезжать для заключения основного договора купли-продажи в Калининград не собиралась. Они собрали полный пакет документов, который был полностью отправлен в Банк через ДомКлик. Так же были собраны справки об отсутствии задолженности, сняты запреты на регистрационные действия, а так же к сделке все собственники сняты с регистрационного учета. Намерений скрыть факт наложенных обременений на квартиру у них не было. Как только они узнали об этом, сразу же предприняли меры по снятию запрета, о чем сразу уведомили истца. Истец, с момента отказа от покупки объекта в Банке, в течение всего времени не предпринимала никаких действий для приобретения объекта в собственность и заключения от основного договора купли-продажи. Между сторонами сделки письменных требований о продлении сроков договора не было. В соответствии с договором оказания услуг ООО Агентство Недвижимости «Авалон» приняло на себя обязательства передавать потенциальным покупателям объекта письменную информацию об объекте, полученной из официальных источников. Общение между продавцами и покупателем происходило строго через посредничество ООО Агентство Недвижимости «Авалон». Кроме выше изложенного, обращает внимание суда, на то, что покупатель не уведомил их надлежащим образом о готовности совершить сделку. Также документы в регистрирующий орган могли быть поданы. Даже в случае приостановлении регистрации, после снятия ограничений, сделка прошла бы. Арест на квартиру был наложен неправомерно со стороны судебных приставов, кроме того судебные приставы неправильно оформили документы о прекращении дела. Просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ФИО2 по ордеру ФИО7 в судебном заседании возражал против доводов искового заявления и просил отказать в их удовлетворении в полном объеме, возражения ФИО2 поддержал, указав, что вины доверителя и членов его семьи в срыве сделки нет. Все необходимые действия были предприняты, как следует из ответа Росреестра 27.05.2020 года запись о запрещение на совершение регистрационных действия была погашена на основании постановления судебного пристава от 21.12.2017 года, т.е. фактически данное обременение должно было быть снято в декабре 2017 года, однако по каким-то причинам, не зависящим от ответчиков, обременение было снято только 27.05.2020 года, о наличии указанного обременения доверитель не знал. Просит в иске отказать. 

Представитель 3-го лица ООО Агентство Недвижимости «Авалон» в судебное заседание не явился о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на иск указал, что 07.03.2020 г. между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи в отношении спорной квартиры. По условиям предварительного договора расчет по сделке купли-продажи квартиры должен был быть произведен за счет собственных денежных средств и кредитных денежных средств, предоставляемых истцу ПАО Сбербанк, а также сделка купли-продажи должна была быть межрегиональной (дистанционной) с использованием таких сервисов Сбербанка, как ЦНС и электронная регистрация, так как истец на момент сделки проживала в 

<

адрес> и приезжать для заключения основного договора купли-продажи в Калининград не собиралась. Продавцы, собрали полный пакет документов необходимый для одобрения квартиры Банком, который был полностью отправлен в Банк через ДомКлик. Так же были собраны справки об отсутствии задолженности, а так же к сделке купли-продажи все собственники были сняты с регистрационного учета. На момент заключения предварительного договора купли-продажи продавцы не знали о существующих арестах, проверить через ресурсы Росреестра так же не представлялось возможным по причине того, что сайт Росреестра не работал, как только появились сведения о существующих запретах, продавцы сразу же предприняли меры по снятию запретов на регистрационные действия. По причинам, связанным с пандемией короновируса, так же не было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, а были лишь только устные договоренности, а так же по причине сложностей у покупателя-истца с созаемщиком (существенное условие Банка). Сделка между истцом и ответчиком не состоялась по причине того, что банк не пропустил созаемщика истца, поэтому была устная договоренность, что после снятия карантина истец приедет в Калининград сама на сделку, после чего истец отказался от приобретения данного объекта недвижимости. Таким образом, продавцы - ответчики полностью выполнили свои обязательства по предварительному договору. Таким образом, считает, требования истца не обоснованы. 

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пункт 4 ст. 380 ГК РФ, предусматривающий, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (ст. 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Следовательно, при разрешении исковых требований о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору надлежит устанавливать, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок. При этом по смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи, с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. 

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора также возможна.

Из выше приведенных правовых норм также следует, что квалификация переданных денежных средств от одного лица другому как задатка может быть произведена только при условии установления того в счет какого договора она служит доказательством, какой договор или предварительный договор и обеспечение каких обязанностей по нему соответственно данная сумма обеспечивает, что подразумевает установление факта заключения договора, в частности предварительного договора. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, а также одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, положения ст. 1102 ГК РФ распространяются, в том числе на требования о возврате предоставления, цель которого не осуществилась.

Судом установлено, что ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 по состоянию на март 2021 года являлись сособственниками 

<

адрес> по ? доли в праве за каждым.

07.03.2020 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (продавцы) был заключен предварительный договор купли-продажи в отношении указанной квартиры.

По условиям предварительного договора расчет по сделке купли-продажи квартиры должен был быть произведен за счет собственных денежных средств и кредитных денежных средств, предоставляемых ФИО1 ПАО Сбербанк, а также сделка купли-продажи должна была быть межрегиональной (дистанционной).

По условиям данного договора стороны в срок до 30.04.2020 г. обязывались заключить основной договор купли-продажи. 

Стоимость квартиры определили в 

<

данные изъяты>

Согласно условиям предварительного договора ФИО1 внесла ответчикам задаток за указанную квартиру в размере 

<

данные изъяты>, что подтверждается предварительным договором купли-продажи квартиры, имеющим запись о том, что 

<

данные изъяты> ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 получены. 

Также, 07.03.2020 г. между ООО Агентством Недвижимости «Авалон» (исполнитель) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (заказчики) был заключен договор № ОУ о предоставлении услуг по продаже квартиры. 

В соответствии с п. 1.1 Договора, исполнитель принял на себя обязательства по оказанию услуг по продаже принадлежащей заказчикам квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Основной договор купли-продажи спорной квартиры между сторонами заключен не был.

В судебном заседании истец пояснила, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчиков в связи с тем, что на спорную квартиру был наложен запрет на регистрационные действия. 

Ответчик ФИО2 указывал, что намерений скрыть факт наложенных обременений на квартиру у них не было. Как только они узнали об этом, сразу же предприняли меры по снятию запрета, при этом имеющийся запрет на квартиру не снят по вине судебных приставов исполнителей, которые не направили при прекращении исполнительного производства в 2017 года постановление о снятии обременений.

Как следует из представленной справки о движении заявки на получение ипотечного кредита ПАО «Сбербанк» истице 25.02.2020 года одобрена заявка в ДомКлик на ипотечный кредит. 28.02.2020 года заявка принята в работу. 17.03.2020 года удален созаемщик, заявка направлена на корректировку. 24.03.2020 года произведена замена созаемщика. 13.04.2020 года проверка документов созаемщика. 17.04.2020 года заявка на рассмотрении. 27.04.2020 года не снято обременение со стороны продавца. 13.05.2020 года не снято обременение со стороны продавца. 25.05.2020 года обременение не снято, истекает срок заявки. 08.06.2020 года информирование об отказе по заявке.

Из ответов Росреестра на запросы суда об имеющихся ограничениях на регистрационные действия с квартирой по состоянию на апрель 2020 года судом установлено, что 28.08.2017 года в раздел ЕГРН была внесена запись о запрете на совершение регистрационных действий на основании выписки из ФССП ОСП по ВАШ по Калининградской области от 14.07.2017 года, данная запись была погашена 27.05.2020 года на основании Постановление судебного пристава-исполнителя об отмене запрета на совершение регистрационных действий от 21.12.2017 года при этом дополнительно сообщено, что номер исполнительного производства по которому изначально накладывался запрет на регистрационные действия был изменен на новый в связи с вынесением постановления об отмене окончания исполнительного производства от 21.12.2017 года.

Кроме того, 27.05.2020 года наложен запрет на регистрационные действия с квартирой на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Московского района г. Калининграда, который был снят 18.06.2020 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Московского района г. Калининграда.

Таким образом, судом установлено, что обременение в виде запрета на регистрационные действия с квартирой 

<

адрес>, наложенное на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ВАШ по Калининградской области от 14.07.2017 года фактически снято 27.05.2021 года, не смотря на то, что постановление об отмене запрета на регистрационные действия по указанному обременению вынесено 21.12.2017 года.

Соответственно наличие не снятого обременения послужило отказом в одобрении выдачи ипотечного кредита истице под приобретение указанной квартиры 27.04.2020 года.

При этом суд учитывает, что вина ответчиков при данных обстоятельствах в сложившейся ситуации отсутствует.

Вместе с тем отсутствует и вина ФИО1 в незаключении в установленный срок договора купли-продажи указанной квартиры

Поскольку основной договор купли-продажи недвижимости в срок, установленный предварительным договором, сторонами заключен не был, срок заключения основного договора в установленном порядке не продлялся, следовательно, все обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращаются.

Применительно к условиям заключенного сторонами предварительного договора, реализация обеспечительной функции задатка, как санкции за нарушение обязательств, обусловлена виновными действиями одной из сторон, связанными с уклонением от заключения основного договора. В данном же случае, при установленных судом обстоятельствах, при отсутствии виновных действий обеих сторон, оснований для применения обеспечительной функции задатка, как меры ответственности за неисполнение обязательства, не имеется.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, согласно п. 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен в однократном размере.

Поскольку в судебном заседании установлено отсутствие вины обеих сторон в незаключении основного договора купли-продажи недвижимости, предварительная договоренность утратила силу, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились, то у ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 не имеется правовых оснований удерживать у себя полученную от ФИО1 по предварительному договору денежную сумму в размере 

<

данные изъяты>

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков 100000 руб., переданных ФИО1 при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры по 25000 руб. с каждого.

При этом основания для возложения солидарной ответственности в силу ч. 1 ст. 322 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно чек-ордеру от 14.12.2020 г. истцом ФИО1 при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> Учитывая, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 

<

данные изъяты>, с ответчиков в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию 3200 руб., по 800 руб. с каждого. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО1 в счет возмещения денежных средств, переданных в качестве задатка по 25000 руб. с каждого, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере по 800 руб. с каждого, а всего взыскать по 25800 руб. с каждого.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 23 июля 2021 года.

Судья /подпись/