УИД 77RS0016-02-2024-012976-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года город Москва

Мещанский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С., 

при секретаре фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1351/2025 по иску ООО «Специализированный застройщик «Премиум» к ФИО1 о возмещении расходов в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве, процентов, неустойки, расходов на оплату государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Премиум» обратилось в суд с иском к ФИО1 о возмещении расходов в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве от 15.10.2021 № АРХ-1/2-39-403-2/АН, № АРХ-1/2-43-423-2/АН в общем размере 5 015 500,10 руб., процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, начисленных на указанную сумму, за период с 28.03.2024 по 30.04.2024 в размере 74 547,32 руб., а также до момента фактического исполнения обязательства, неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате цены договора за период с 01.09.2023 по 21.03.2024 в размере 2 027 381,80 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 43 787,14 руб., в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что 15.10.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Премиум» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве № АРХ-1/2-39-403-2/АН, № АРХ-1/2-43-423-2/АН, по условиям которых застройщик обязался построить (создать) многофункциональный жилой дом по строительному адресу: г. Москва, ЮЗАО, Обручевский р-н, ФИО2 Академика ул., вл. 2, стр. 1,2,3,4 (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящие в состав многоквартирного дома жилые помещения: двухкомнатную квартиру номером 4 на площадке (считая слева на право по часовой стрелке от входа из лифтового холла), расположенную в жилом корпусе 1, секции 2, на 39 этаже, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 403, общей площадью 60,7 кв.м., а также двухкомнатную квартиру номером 4 на площадке (считая слева на право по часовой стрелке от входа из лифтового холла), расположенную в жилом корпусе 1, секции 2, на 43 этаже, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 423, общей площадью 60,7 кв.м. Цена договора № АРХ-1/2-39-403-2/АН определена сторонами в размере 24 980 499 руб., а договора № АРХ-1/2-43-423-2/АН – 25 174 502 руб., однако в срок до 31.08.2023 ФИО1 денежные средства в размере, в порядке и в сроки установленные договорами не внес. Воспользовавшись своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, застройщик направил в адрес ответчика отказ от исполнения договора в одностороннем порядке от 06.03.2024. Как указывает истец, п. 7.1.1 договора предусмотрены последствия расторжения договора, в том числе в случае прекращения договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика, участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по настоящему договору. В целях досудебного урегулирования возникшего спора истцом в адрес ответчика направлена претензия об оплате денежных средств в виде расходов застройщика по 7.1.1 договоров, а также неустойки за просрочку оплату цены договоров, однако ответчиком не были предприняты меры по оплате задолженности, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Стороной истца представлены дополнительные документы в подтверждение несения истцом дополнительных расходов в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве.

Исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Частью 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

В соответствии с ч. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа) (ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.10.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Премиум» (застройщик) и фиоБ (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве № АРХ-1/2-39-403-2/АН, № АРХ-1/2-43-423-2/АН, по условиям которых застройщик обязался построить (создать) многофункциональный жилой дом по строительному адресу: г. Москва, ЮЗАО, Обручевский р-н, ФИО2 Академика ул., вл. 2, стр. 1,2,3,4 (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящие в состав многоквартирного дома жилые помещения: двухкомнатную квартиру номером 4 на площадке (считая слева на право по часовой стрелке от входа из лифтового холла), расположенную в жилом корпусе 1, секции 2, на 39 этаже, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 403, общей площадью 60,7 кв.м., а также двухкомнатную квартиру номером 4 на площадке (считая слева на право по часовой стрелке от входа из лифтового холла), расположенную в жилом корпусе 1, секции 2, на 43 этаже, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 423, общей площадью 60,7 кв.м.

Цена договора № АРХ-1/2-39-403-2/АН определена сторонами в размере 24 980 499 руб., а договора № АРХ-1/2-43-423-2/АН – 25 174 502 руб., однако в срок до 31.08.2023 ФИО1 денежные средства в полном размере, в порядке и в сроки установленные договорами не внес.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ответчик денежные средства в размере, в порядке и в сроки установленные договором в полном объеме не внес, в связи с чем истец воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем понес расходы, подлежащие возмещению ответчиком в порядке п. 7.1.1 договора.

06.03.2024 застройщик направил в адрес ответчика отказ от исполнения договоров в одностороннем порядке и возмещении понесенных расходов по договорам на основании п. 7.1.1 договора.

Согласно указанному п. 7.1.1 договоров в случае прекращения договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика, участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по настоящему договору. Стороны настоящим согласны, что застройщик несет указанные расходы с момента получения разрешения на строительство многоквартирного дома.

Возмещению участником долевого строительства подлежат следующие расходы, которые несет Застройщик в связи с исполнением настоящего Договора, включая, но не ограничиваясь: расходы, связанные с имущественным страхованием; расходы, понесенные застройщиком в связи с реализацией Объекта долевого строительства, включая расходы на рекламу; расходы, связанные с осуществлением технической инвентаризации Многоквартирного дома; расходы по организации мероприятий по приему-передачи Многоквартирного дома в управление управляющей компании; расходы Застройщика, связанные с привлечением денежных средств для возврата денежных средств Участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств Участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту) и прочие расходы, в том числе, не включенные в Цену настоящего Договора.

Размер таких расходов Застройщика, подлежащих возмещению Участником долевого строительства, определяется по данным бухгалтерского учета Застройщика и составляет не более 10% (десять процентов) от Цены настоящего Договора. Стороны настоящего Договора установили, что подтверждением несения Застройщиком расходов, связанных с исполнением настоящего Договора, являются данные бухгалтерского учета, оформляемые в виде справок, выписок.

Возмещение указанных расходов Застройщика осуществляется Участником по письменному требованию Застройщика, направленному Участнику по адресу, указанному в Договоре, путем перечисления денежных средств, в размере, указанном в письменном требовании Застройщика на банковские реквизиты Застройщика, указанные в данном требовании, в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты направления указанного требования Участнику.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Разрешая настоящий спор, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 309, 310 ГК РФ, ст.ст.15.4, 5.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, исходя из того, что из материалов дела не следует, что истцом понесены реальные расходы в размере 5 015 500,10 руб. и что такие расходы вызваны виновными действиями ответчика, факт понесенных убытков, причинно-следственная связь между расходами и действиями ответчика не доказаны, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Премиум» о возмещении расходов, понесенных застройщиком в целях реализации объекта строительства, в рамках договоров от 15.10.2021.

При этом суд исходит из того, что застройщик воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договоров участия в долевом строительстве в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательств по внесению остатка денежных средств в счет цены договора, а расходы на рекламу, оплату труда третьих лиц, риэлтерские расходы, которые несет застройщик, связаны с его профессиональной деятельностью в области привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и являются профессиональными рисками хозяйствующего субъекта при заключении договора участия долевого строительства с гражданином-потребителем, в связи с чем бремя их возмещения не может быть возложено на гражданина, являющегося экономически слабой стороной в сделке по приобретению объекта долевого строительства.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих ущерб (убытки) истца в связи с виновными действиями ответчика, суду не представлено.

Поскольку в удовлетворении основного требования о возмещении расходов по п. 7.1.1. договоров отказано, то правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов в порядке ст. 395 ГК РФ не имеется.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Исходя из содержания приведенной статьи закона, днем исполнения обязательства считается день, не позднее которого участник долевого строительства обязан оплатить застройщику цену договора в порядке и на условиях, предусмотренных таким договором.

Из разъяснений, содержащихся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

Разрешая спор в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, предусмотренной ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, за просрочку оплату цены договоров участия в долевом строительстве от 15.10.2021, начисленной на сумму остатка в размере 43 135 783 руб. (п. 4.4.1 договоров) (21 484 499 руб. + 21 651 284 руб.), суд полагает, что поскольку свои обязательства по договорам в срок по 31.08.2023 ответчик не исполнил, то ООО «Специализированный застройщик» «Премиум» имеет право требовать взыскания неустойки за нарушение срока исполнения обязательства за период с 01.09.2023 по 21.03.2024.

С учетом установленных по делу обстоятельств расторжения заключенных между сторонами спора договоров участия в долевом строительстве от 15.10.2021 предусмотренная ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ неустойка носит штрафной характер.

Одновременно, определяя размер такой неустойки, суд учитывает, что на основании ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.п 2 п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Учитывая вышеназванные положения закона, исходя из анализа всех обстоятельств дела, учитывая, что истцом не доказано наличия убытков в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в соответствии с правом, предоставленным ст. 333 ГК РФ, полагает возможным уменьшить размер штрафных санкций до 200 000 рублей.

Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

В связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Премиум» к ФИО1 о возмещении расходов в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве, процентов, неустойки, расходов на оплату государственной пошлины – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспортные данные) в пользу ООО «Специализированный застройщик» «Премиум» (ОГРН 

<

***>) неустойку в размере 200 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 200 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд города Москвы в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 января 2026 года.

Судья Ю.С. Данильчик