Дело № 3а-113/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 марта 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г. Батайске. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание явились ФИО1 и представитель административного истца – ФИО2 (по доверенности), административный иск поддержали, возражений против заключения эксперта не заявили.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО3, действующий на основании доверенности, в суд явился, согласился с результатом судебной экспертизы, поддержал возражения против административного иска, основанного на отчете. 

Представители администрации г.Батайска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, возражений против заключения эксперта не представили, дело рассмотрено в их отсутствие согласно ст.150 КАС РФ.

Выслушав объяснения ФИО1, представителей административного истца, административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2053 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса автосервиса, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 15 042 372,06 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 603 000 рублей. В отчете использованы объекты-аналоги под коммерческое строительство в диапазоне цен от 667 до 1100 рублей за 1 кв.м (л.д.48).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, принимая во внимание возражения на отчет административного ответчика, для проверки доказательств о рыночной стоимости назначил по делу судебную экспертизу по вопросам о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также при неподтверждении экспертом отчета - о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 февраля 2018 года). 

Согласно заключению эксперта по первому вопросу назначенной экспертизы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в проверяемом отчете, не подтверждается, 

2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета; к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; не допущены нарушения в описании объекта оценки, не допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Поскольку стоимость объекта оценки согласно отчету не подтверждена, экспертом определена рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, она составляет 8 050 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (торгово-офисная застройка). 

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Батайске, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблице №27, в таблице приведены корректировки, в тексте заключения разъяснено применение корректировок и их математическое значение. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

При анализе подходов к определению рыночной стоимости, процедуре анализа рынка и выбора применимых объектов-аналогов, приведенных в отчете оценщика и заключении эксперта, суд находит, что именно заключение эксперта отвечает всем требованиям федеральных стандартов оценки применительно к отмеченным направлениям исследования, выбор аналогов является корректным, сегмент рынка земельных участков проанализирован убедительно и полно, поэтому заключение эксперта опровергает выводы отчета об итоговой рыночной стоимости объекта. 

Конкретных возражений в отношении содержания заключения эксперта не приведено.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, с учетом совокупности доказательств. 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых в полном объеме на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом, разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий, и не приводит к выводу о наличии существенных нарушений методики кадастровой оценки. 

При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2053 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса автосервиса в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 050 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 55 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов