55RS0003-01-2025-007360-06

Дело № 2-344/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«21» января 2026 года г. Омск

Ленинский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Белоус О.В.,

при секретаре судебного заседания Овчинниковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, ФИО2 о сохранении дома блокированной застройки в реконструированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Омска с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что является собственником дома блокированной застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый №. ФИО2 является собственником дома блокированной застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес> Дом блокированной застройки расположен на земельном участке с кадастровым номером № Данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности). В целях улучшения жилищных условий истцом была произведена реконструкция принадлежащего ему дома блокированной застройки, выразившаяся в возведении жилой пристройки № В результате произведенной реконструкции общая площадь дома блокированной застройки увеличилась и составила № Согласно заключению ООО «Кадастр-М», возведение жилой пристройки (литера А2) не снижает несущую способность конструкций здания, не нарушает работу инженерных коммуникаций дома, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме. Выявленные несоответствия (площадь комнат, отношение площади световых проемов к площади жилых помещений и кухонь) не создают угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в жилом доме. Возведенная жилая пристройка соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным и санитарным нормам и правилам, пригодна для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме. Смежными землепользователями по отношению к истцу являются правообладатели жилых домов по адресу: 

<

адрес>. Расстояние между домами составляет более 20 метров и соответствует требованиям противопожарных норм. Расстояние от дома блокированной застройки истца до границы земельного участка с кадастровым номером № составляет 17 метров и соответствует требованиям градостроительных норм; 

<

адрес>. Расстояние между домами составляет 8,49 метров, что не соответствует требованиям противопожарных норм. Расстояние от дома блокированной застройки истца до границы земельного участка с кадастровым номером № составляет 1,82 метров, что не соответствует требованиям градостроительных норм. Выявленное несоответствие требованиям противопожарных и градостроительных норм имелось и до реконструкции дома блокированной застройки, что связано с исторически сложившейся плотностью застройки данной территории. Жилая пристройка № в возведении которой и выразилась реконструкция дома блокированной застройки истца, возведена на одном уровне с домом блокированной застройки, внешняя граница дома блокированной застройки со стороны жилого дома по адресу: 

<

адрес> не изменилась. Собственники смежных земельных участков не имеют претензий к произведенной истцом реконструкции. Просит суд сохранить дом блокированной застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии, общей площадью №

Истец ФИО1, представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что произведенная истцом реконструкция дома блокированной застройки не нарушает ее права и интересы.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица ФИО5, ФИО6 в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлены надлежащим образом, не явились, представили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражали против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлен надлежащим образом, не явился, причин неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ОАО «Омский аэропорт» в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлены надлежащим образом, не явились, причин неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно п. 1, 2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 ГК РФ (ч. 2 ст. 263 ГК РФ).

Следовательно, данная статья устанавливает диспозитивное положение, согласно которому собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество при условии, что это имущество создано им для себя. Данное положение корреспондирует с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Нарушение земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, и (либо) градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, влечет за собой признание постройки самовольной в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дали разъяснения о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

При этом, Верховный суд Российской Федерации в Пленуме Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы их жизни и здоровью (п. 26 Постановления Пленума).

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 25 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

При этом, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Верховный Суд разъяснил, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 11-13), свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 33).

ФИО2 является собственником дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Указанные дома расположены на земельном участке по адресу: 

<

адрес> принадлежащим на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) ФИО1 и ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.14-21).

С целью улучшения жилищных условий истцом была проведена реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> путем возведения пристройки 

<

адрес>

В результате произведенной реконструкции общая площадь дома блокированной застройки увеличилась и составила №

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, год постройки – №

Согласно техническому плану жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> подготовленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дом блокированной застройки состоит из пристройки № года постройки и пристройки № дом состоит из №

Разрешая заявленные требования, суд обращает внимание, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности как на самовольную постройку, так и на реконструированное помещение, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из содержания ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ и п. 4 ст. 85 ЗК РФ следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу абз. 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, реконструкция существующих объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Однако в данном случае реконструкция жилого дома на земельном участке является реализацией установленного для земельного участка разрешенного вида использования - для жилой застройки (индивидуальной). В связи с чем, реконструкцию квартиры, расположенной на спорном участке следует отнести к правомерному использованию этого земельного участка на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и абзаца 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Истцом произведена реконструкция объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в его собственности, имеющем вид разрешенного использования – под строительство индивидуального жилого дома, категория земель – земли населенных пунктов.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Ответчик ФИО2, собственник дома блокированной застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес> в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных ФИО1 требований, подтвердив отсутствие нарушений ее прав как собственника произведенной истцом реконструкции жилого помещения.

Остальные собственники смежных земельных участков возражений против исковых требований ФИО1 не представили, что дает основания полагать суду, что таковые отсутствуют.

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Кадастр-М», дом блокированной застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес> расположен в жилой зоне «Ж1» – зона индивидуальной жилой застройки. Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: для индивидуального жилищного строительства; блокированная жилая застройка. Расстояние от обследуемого дома № не соответствует п. 4.3. СП 4.13130.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 №) в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Расстояние от обследуемого дома № не соответствует п. 4.3. СП 4.13130.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ №) в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Жилая пристройка № возведена на одном уровне с жилым домом №, внешняя граница обследуемого жилого дома со стороны жилого дома по адресу: 

<

адрес>, не изменилась. Выявленное несоответствие требованиям пожарной безопасности имелось и до реконструкции жилого дома, что связано с исторически сложившейся плотностью застройки данной территории. Расстояние от обследуемого дома (№ до границы земельного участка соответствует требованиям СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (принят Постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94), пп. 4, пп. 5, ст. 36, гл. 2 Решения Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 в отношении земельного участка с кадастровым номером № Расстояние от обследуемого дома № до границы земельного участка не соответствует требованиям СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (принят Постановлением Госстроя России от 30.12.1999 №94), пп. 4, пп. 5, ст. 36, гл. 2 Решения Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Жилая пристройка литера А2 расположена на одном уровне с жилым домом литера А1 относительно земельного участка по адресу: 

<

адрес>, внешняя граница обследуемого жилого дома со стороны жилого дома по адресу: 

<

адрес> не изменилась. Следовательно, данное несоответствие имелось и до реконструкции жилого дома, что является исторически сложившейся ситуацией расположения жилого дома на земельном участке. На основании анализа результатов проведенного обследования сделан вывод, что возведение жилой пристройки (литера А2) не снижает несущую способность конструкций здания, не нарушает работу инженерных коммуникаций дома, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме. Выявленные несоответствия (площадь комнат, отношение площади световых проемов к площади жилых помещений и кухонь) не создают угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в жилом доме. Возведенная жилая пристройка к дому по адресу: 

<

адрес>, соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным и санитарным нормам и правилам, пригодна для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме. Таким образом, дом блокированной застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным и санитарным нормам и правилам, пригоден для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с тем, что истец не имеет возможности узаконить произведенную реконструкцию и перепланировку занимаемого жилого помещения путем согласования с органом местного самоуправления, суд приходит к мнению о том, что ФИО1 избран верный способ защиты права в судебном порядке.

Оценив в совокупности представленные доказательства, и принимая во внимание, что дом блокированной застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес> не создает угрозу жизни или здоровью граждан, полагает возможным исковые требования ФИО1 о сохранении дома в реконструированном состоянии площадью 67,9 кв.м. удовлетворить.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, ФИО2 о сохранении дома блокированной застройки в реконструированном состоянии удовлетворить.

Сохранить дом блокированной застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Белоус

Мотивированное решение изготовлено: «03» февраля 2026 года.