Суд первой инстанции: Колесова Ю.С.

Апелляционная инстанция: 

председательствующий и докладчик Киселева С.Н.,

судьи Мехонцева Е.М., Орлова А.И.

44Г-6

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Свердловского областного суда

г. Екатеринбург 14 марта 2018 года

Президиум Свердловского областного суда в составе: председательствующего Дементьева А.А., членов президиума Баландиной Т.П., Васильевой А.С., Поляковой Т.Н., Смагиной И.Л., при секретаре Ибрагимовой Е.Р., рассмотрев по кассационной жалобе ФИО1 гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО3, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, взыскании убытков. В обоснование иска указано, что истец является собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., собственником 3/5 долей является ФИО1 21 ноября 2016 года ФИО1 известил истца телеграммой о намерении продать принадлежащие ему доли за 300000 рублей. Истец 19 декабря 2016 года дала свое согласие на преимущественное право приобретения 3/5 долей также посредством телеграммы. Несмотря на это, 26 декабря 2016 года ФИО1 заключил договор купли-продажи 3/5 долей в праве собственности на квартиру с ФИО3 по цене 500000 рублей. Поскольку продавцом ФИО1 было изначально сделано предложение о продаже долей за 300000 рублей, а доли проданы ответчику ФИО3 за 500000 рублей, истец вынуждена нести дополнительные расходы в размере 200000 рублей, заключив договор займа на данную сумму. В уточненных требованиях истец просила перевести на нее права и обязанности ФИО3 как покупателя 3/5 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, взыскать с ФИО1 убытки в размере 200000 рублей как разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Ответчик ФИО3 иск не признала. Указала, что была предупреждена о наличии у истца преимущественного права покупки, однако, сообщив о направлении телеграммы, истец фактически не собиралась заключать договор, заявляя об отсутствии денежных средств.

Представитель ответчика ФИО1 с иском не согласился, ссылаясь на то, что истец была уведомлена о намерении продавца, ответную телеграмму ФИО1 не получил, в предусмотренный законом срок истец своё право не использовала, каких-либо действий, направленных на приобретение долей не предпринимала, свою платежеспособность не подтвердила. То обстоятельство, что истец не имела собственных денежных средств и вынуждена была их занимать, не является основанием для взыскания с продавца убытков.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 13 июля 2017 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Суд постановил: перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 26 декабря 2016 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: ..., заключенному между ФИО1 и ФИО3; признать ФИО2 покупателем 3/5 долей в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства, переданные по договору купли-продажи от 26 декабря 2016 года, в размере 500000 рублей, обратив взыскание на денежные средства, находящиеся на лицевом счете № Управления Судебного департамента в Свердловской области. В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15 ноября 2017 года решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании убытков, принято в этой части новое решение, которым с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы убытки в сумме 200000 рублей. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик ФИО1 просит отменить апелляционное определение как существенно нарушающее нормы материального права. 

Определением судьи Свердловского областного суда Шестаковой С.А. от 15 февраля 2018 года доводы кассационной жалобы признаны заслуживающими внимания, кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Свердловского областного суда.

В судебное заседание президиума Свердловского областного суда стороны, надлежащим образом извещенные о времени судебного заседания, не явились, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Шестаковой С.А., объяснения представителя ответчиков ФИО4, поддержавшего доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум приходит к следующему.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя требование ФИО2 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 3/5 долей в праве собственности на квартиру, заключенному между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3, суд первой инстанции исходил из того, что, являясь долевым собственником той же квартиры, ФИО2 в силу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации имела преимущественное право на покупку долей, о намерении воспользоваться данным правом заявила, направив продавцу соответствующую телеграмму 19 декабря 2016 года - до истечения предусмотренного законом месячного срока, подтвердила в суде свою платежеспособность, перечислив сумму 500000 рублей, равную уплаченной покупателем, на банковский счет Управления Судебного департамента в Свердловской области 12 июля 2017 года.

Решение в этой части оставлено судом апелляционной инстанции без изменения, заявителем кассационной жалобы не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с продавца ФИО1 убытков в сумме 200000 рублей как реального ущерба между ценой предложения и ценой продажи, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта наличия убытков и вины ответчика ФИО1 в их причинении с учетом того, что им не была получена телеграмма истца о намерении выкупить доли, недоказанности совершения истцом иных реальных действий, направленных на выкуп долей до 23 декабря 2016 года и уклонения ответчика от их продажи.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции в этой части и взыскивая с продавца в пользу истца сумму 200000 рублей в качестве убытков, судебная коллегия руководствовалась тем, что изначально цена 3/5 долей в спорной квартире, указанная в предложении, направленном ФИО2, составляла 300000 рублей, впоследствии доли были проданы ФИО3 за 500000 рублей, именно такую сумму ФИО2 была вынуждена внести на депозит Управления Судебного департамента в Свердловской области. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сумма 200000 руб. является для истца реальным ущербом, который она вынуждена была нести для перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору от 26 декабря 2016 года.

Приведенное судебной коллегией обоснование взыскания убытков противоречит нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2).

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (пункт 3).

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Изложенные нормы статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации наделяют второго собственника правом преимущественной покупки в сравнении с иными покупателями, но не предполагают обязанности продавца продать недвижимое имущество по цене, заявленной в первичном извещении.

В силу вышеприведенных положений статей 432, 434, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации на стадии обмена между ФИО2 и ФИО1 телеграммами обязательство ФИО1 по продаже долей в праве собственности на недвижимое имущество не могло считаться возникшим, поскольку форма заключения договора посредством обмена документами (офертой и акцептом), правило публичной оферты к спорным отношениям не применимы.

Таким образом, между сособственниками в досудебном порядке не был заключен ни основной, ни предварительный договор в требуемой законом форме – одного письменного документа, содержащего существенные условия договора, включая цену имущества. 

В связи с этим, являясь собственником долей в праве собственности на недвижимое имущество, действуя в своих интересах, в отсутствие соответствующего обязательства продавец был вправе увеличить цену.

Ссылки суда апелляционной инстанции в качестве основания для вынесения по делу нового решения о взыскании убытков в сумме 200000 рублей на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны, поскольку данная норма наделяет сособственника правом заменить сторону договора - покупателя в заключенном договоре купли-продажи, но не предоставляет сособственнику право в одностороннем порядке изменять условие договора о цене. Следовательно, сумма 500000 руб., составляющая договорную цену имущества, не может ни полностью, ни в части рассматриваться в качестве убытков истца в аспекте статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, президиум полагает необходимым отменить апелляционное определение в части отмены решения суда первой инстанции и вынесения нового решения как основанное на неправильном определении юридически значимых обстоятельств, существенно нарушающее нормы материального права, имущественные права ответчика, направить дело в этой части на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 386-388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15 ноября 2017 года в части отмены решения Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 13 июля 2017 года, вынесения по делу нового решения отменить. Дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Председательствующий Дементьев А.А.

Копия верна. Судья Шестакова С.А.