УИД 74RS0038-01-2025-000362-46 Судья Громова В.Ю.

дело № 2-1486/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

№ 11-1356/2026

10 февраля 2026 года

г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тимонцева В.И.,

судей Велякиной Е.И., Заварухиной Е.Ю.,

при секретаре Вырышеве М.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 24 сентября 2025 года по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании договора купли-продажи, дарения недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок и дом.

Заслушав доклад судьи Велякиной Е.И. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, настаивавшего на доводах жалобы, представителя истцов ФИО7, ФИО8 – ФИО9 о правомерности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО7, ФИО3 обратились в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО1, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 09 февраля 2023 заключенного между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; признании недействительным договора дарения земельного участка с домом от 09 февраля 2023, заключенного между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель); применении последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером № в собственность ФИО2; прекращении права собственности ФИО1; признании право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, за истцом ФИО2, прекратив право собственности ФИО1 (том 3 л.д. 63-70).

В обоснование заявленных требований ФИО7, ФИО3 указали, что ФИО7 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также садового дома 2018 года постройки с кадастровым номером № 28 октября 2022 ФИО2 выдана доверенность на имя ФИО4 № удостоверенная нотариусом ФИО28 30 августа 2024 истец узнал, что 09 февраля 2023 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор дарения земельного участка с кадастровым номером №. От имени ФИО2 договор подписан по доверенности ФИО4 В связи с тем, что договор дарения не смог пройти процедуру государственной регистрации, между ФИО2, в лице представителя ФИО4 и ФИО1 подписан договор купли-продажи от 09 февраля 2023. Сделки по отчуждению садового дома расположенного на указанном земельном участке не производились. Денежных средств по договору купли-продажи не передавались. До оспариваемой сделки на отчужденном земельном участке располагался садовый дом, который построен в 2018 году. До 09 февраля 2023 садовый дом снят с кадастрового учета, но уже 06 марта 2023 вновь поставлен на кадастровый учет. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 09 февраля 2023, является притворной сделкой, которая прикрывала сделку по дарению земельного участка. Кроме того, построенный на земельном участке дом является совместной собственностью супругов - ФИО2 и ФИО10 Земельный участок по договору отчужден без находящегося на нем здания. Сумма по договору неравноценна стоимости земельного участка и дома, рыночная стоимость которых составляет минимум 20 000 000 руб., что 61 раз меньше, указанной в договоре.

Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО4, в качестве третьих лиц Управление Росреестра по Челябинской области.

Истцы ФИО7, ФИО3 в судебном заседании участия не принимали, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. ФИО8 представлены письменные пояснения (том 2 л.д. 116-117). ФИО2 представлены письменные пояснения (том 3 л.д. 51-52).

Представитель истца ФИО2 - ФИО11 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Представил письменные пояснения.

Представитель истца ФИО3 – ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО5 и его представитель ФИО13 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Представила письменные пояснения и отзыв. Ее представитель ФИО14 в судебном заседании пояснил, что не возражает против удовлетворения заявленных требований (том 3 л.д. 53-54).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании участия не принимали, извещены.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично.

Признал недействительным договор купли-продажи, заключенный 09 февраля 2023 года между ФИО4, действующей от имени ФИО15 и ФИО1, по которому ФИО7 продал ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №

Применил последствия недействительности сделки.

Погасил в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Прекратил право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №.

Признал право собственности за ФИО15 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №.

В удовлетворении остальной части требований о признании недействительным договора дарения, - отказал.

В апелляционной жалобе ФИО5 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылается на фактические обстоятельства дела. Считает, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о причинах снятия с кадастрового учета спорного дома, не дал оценку акту обследования. Указывает, что в обжалуемом решении суд ссылается на его пояснения в судебном заседании 04 сентября 2025 года о наличии дома на земельном участке, однако, ФИО5 давал иные пояснения. На момент заключения договора купли-продажи на земельном участке располагался старый дом, а спорный возводился и ставился на кадастровый учет самим апеллянтом, в подтверждения данного факта представлял документы. Ссылается на противоречивость выводов суда в обжалуемом решении, поскольку в обжалуемом решении содержится вывод о безденежности договора купли-продажи от 09 февраля 2023 года, при этом принят в качестве доказательства чек от ДД.ММ.ГГГГ года на сумму 350 000 руб. В материалах дела представлена справка о движении денежных средств за период с 2022 по 2024, однако суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств перечисления денежных средств в размере 350 000 руб. по договору купли-продажи не представлено. Полагает, что если суд первой инстанции признал договор купли-продажи недействительным и применил последствия недействительности сделки, то с Продавца должна быть взыскана денежная сумма по указанному договору.

В дополнительных объяснениях к апелляционной жалобе выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, поскольку истец не мог не знать, что выдал матери право распоряжения земельным участком, имел возможность следить за судьбой земельного участка. Указывает, что ФИО16, подписывая договор купли-продажи от имени ФИО7 согласилась с отсутствием на земельном участке каких-либо строений. Указывает, что истец нежилую постройку на земельном участке снял с кадастрового учета до совершения оспариваемой сделки Указывает, что договор купли-продажи сторонами полностью исполнен. Считает, что удовлетворение иска ФИО7, направленного на оспаривание условий заключенного им договора купли продажи противоречит содержанию п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ. Указывает, что садовый дом с кадастровым номером № снят истцом с кадастрового учета в связи с прекращением объекта недвижимости. Между тем применяя двустороннюю реституцию, суд первой инстанции и признал за ФИО2 право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, возвратив истцу иное имущество.

От истцов ФИО7, ФИО8 поступил отзыв, в котором просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Со ссылкой на стенограмму протокола судебного заседания, считают довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии признания ответчика существования на момент заключения оспариваемого договора на земельном участке дома, не соответствуют материалам дела. Указывают, что довод заявителя апелляционной жалобы о неверности вывода о безденежности договора, является не процессуальным, поскольку не являлся предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции. Считают, что заявитель апелляционной жалобы не опровергает обстоятельств, послуживших основанием для признания сделки недействительной, что прямо указывает на законность и обоснованность обжалуемого решения. Обращают внимание на то, что ответчиком допущено нарушение норм процессуального права в части приобщения к апелляционной жалобе документов, отсутствующих в материалах при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Истцы ФИО7, ФИО3, ответчики ФИО5, ФИО4, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия решение суда первой инстанции подлежащим отмене в виду неправильного определения обстоятельств имеющих значение для дела и неправильного применения норм материального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28 октября 2022 года нотариусом ФИО17 удостоверена доверенность, согласно которой ФИО7 наделил полномочиями ФИО4, в том числе, и на продажу имущества и получение денежных средств (том 2 л.д. 62).

09 февраля 2023 года между ФИО4, действующей от имени ФИО2 (Даритель) на основании доверенности от 28 октября 2022 года выданной нотариусом ФИО28 и зарегистрированной в реестре № и ФИО1 (Одаряемый) подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 43-45, том 2 л.д. 67). Указанный договор сдан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области. Вместе с тем, договор дарения не зарегистрирован (т. 2 л.д. 66).

09 февраля 2023 года между ФИО4, действующей от имени ФИО2 (Продавец) на основании доверенности от 28 октября 2022 года выданной нотариусом ФИО28 и зарегистрированной в реестре № и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 2 л.д. 60). Договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии 22 февраля 2023 года (т. 1 л.д. 85-94).

В соответствии с п. 3 Договора, земельный участок продается за 325 000 руб. Стоимость уплачивается Продавцу наличными денежными средствами до подписания Договора. Факт получения Продавцом денежных средств за проданный земельный участок подтверждается подписанием Договора Продавцом и Покупателем, без составления расписки.

Согласно п. 5 Договора, на земельном участке объектов недвижимости не имеется.

В настоящее время земельный участок общей площадью 400 +/- 14 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения садоводства, зарегистрирован за ФИО1 (том 1 л.д. 85-94).

На земельном участке с кадастровым номером № расположен жилой дом общей площадью 275 кв.м с кадастровым номером № (том 1 л.д. 95-102). Указанный жилой дом поставлен на кадастровый учет 13 марта 2023 года на основании технического плана от 06 марта 2023 года ФИО31 и зарегистрирован за ФИО1(том 2 л.д. 36).

Ранее на земельном участке с кадастровым номером № был расположен садовый дом общей площадью 266,5 кв.м с кадастровым номером №. Указанный садовый дом поставлен на кадастровый учет 01 марта 2016 года (том 1 л.д. 35-37).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области садовый дом общей площадью 266,5 кв.м с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 30 января 2023 года на основании заявления ФИО2, документом представленным к заявлению являлся акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости от 25 января 2023 года ФИО31 решение собственника здания о его сносе (том 2 л.д. 78, 81-83).

Согласно пояснениям ФИО4, о том, что дом зарегистрирован на ФИО1, о совершении сделки сказала сыну ФИО2 в августе 2024 года, когда появилось объявление на «Авито» о продаже дома.

ФИО5 в судебном заседании пояснил, что дом, который был им поставлен на кадастровый учет после приобретения земельного участка, ранее также находился на земельном участке и его конфигурация не изменилась. В связи с чем данный дом был снят до сделки с кадастрового учета не знает, поскольку им данные действия не производились.

Истцами заявлено о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку волеизъявления истца на отчуждение дома и земельного участка не было, денежные средства не получал, документы не подписывал, о заключении договора купли-продажи не знал, с кадастрового учета дом не снимал.

Момент возведения дома на вышеуказанном земельном участке сторонами не оспаривался. Стороны пояснили, что дом возведен до заключения оспариваемой сделки ФИО2, которому данный дом и принадлежал до 30 января 2023 года. Также данный дом возведен ФИО2 в период брака с ФИО3 (том1 л.д. 13).

Истцы указали в иске на отсутствие воли на отчуждение земельного участка вместе с домом ФИО1, отсутствие согласия на отчуждение дома ФИО3.

Согласно заключению специалиста ИП ФИО33 № № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 980 800 руб. (том 2 л.д. 188-248).

Согласно заключению специалиста ИП ФИО34 № № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и расположенного на нем жилого дома общей площадью 275 кв.м составляет 23 531 300 руб.

Ответчиком ФИО1 указано, что денежные средства перечислены 26 января 2023 года в счет оплаты по договору купли-продажи 09 февраля 2023 года. В подтверждение указанных доводов, ФИО1 представлен чек от 26 января 2023 года на сумму 350 000 руб. (том 2 л.д. 170-171).

Представитель ФИО2 в судебном заседании возражал относительно оплаты по договору, ссылаясь на то, что ФИО1 производились ежемесячно платежи на его счет.

Согласно справке о движении денежных средств по счету ФИО2 за период с 2022 года по 2024 год, ФИО1 неоднократно, ежемесячно производятся перечисления денежных средств в размере сумм от 7 500 руб. до 400 000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора дарения, суд первой инстанции указал на то, что договор дарения не зарегистрирован надлежащим образом, каких-либо правовых последствий не повлек.

Удовлетворяя требования о признании договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции указал на то, что в нарушение п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ земельный участок продан отдельно от расположенного на нем жилого дома, принадлежащего продавцу, в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ пришел к выводу о его ничтожности.

Учитывая, что доказательств того, что именно указанные средства в размере 350 000 рублей направлены в счет оплаты по договору от 09 февраля 2023 года, в материалы дела ответчиком ФИО1 не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требования о признании договор купли-продажи недействительным, в связи с чем прекратил право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером № площадью 400 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером № площадью 275 кв.м. расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Поскольку договор купли-продажи признан судом недействительным, то суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований о признании права собственности за ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 400 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером № площадью 275 кв.м. расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Отказывая ответчику ФИО1 в применении срока исковой давности, суд первой инстанции, оценив доказательства в совокупности, пришел к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку истец узнал о смене собственника жилого дома и земельного участка на ответчика после того, как дом выставлен на продажу на «Авито» 30 августа 2024, и после того как об этом ему сообщила мать ФИО4

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении требований, поскольку не основаны на нормах права, при принятии решения, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу абзаца третьего подпункта 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Нормы земельного законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно, которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Исходя из смысла указанных норм, существенное значение для признания договора недействительным имеет факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости на момент его заключения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона «О кадастровой деятельности» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3 части 3).

Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения) (пункт 7.4 части 2).

На основании пункта 4 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одновременный государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в связи с прекращением существования объектов недвижимости права, на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса.

Как следует из письменных материалов дела, садовый дом, принадлежащий на праве собственности истцу, на момент заключения договора купли продажи от 09 февраля 2024 года в соответствии с пункт 7.4 части 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» снят с кадастрового учета по решению истца от 10 июня 2018 года на основании акта обследования кадастрового инженера от 25 января 2023 года.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Не соглашаясь с доводами истца о недействительности сделки, поскольку на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке фактически находился садовый дом, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 ГК Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу названных норм права, одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является запрет недобросовестного поведения, в соответствии с которым лицо не вправе действовать вопреки своим ранее совершенным действиям, создавшим обоснованные ожидания у другой стороны.

Закон устанавливает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, лицо, которое своими действиями создало разумные (правомерные) ожидания действительности сделки у иных лиц, не вправе ссылаться на недействительность (ничтожность) соответствующей сделки. Заявление лица о ничтожности сделки, совершенное вопреки его предшествовавшему последовательному поведению, не имеет юридического значения.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Таким образом, гражданским законодательством установлен запрет на противоречивое, недобросовестное поведение стороны в договорных отношениях (эстоппель).

Разрешая вопрос о добросовестности ФИО7, как продавца земельного участка, судебная коллегия исходил из того, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ему было известно о наличии на земельном участке садового дома, который снят с регистрационного учета, а также о принципе единства земли и прочно связанных с ней капитальный объектов, о чем истцом заявлено при рассмотрении настоящего спора. Указанные обстоятельства не явились для него препятствием при заключении оспариваемого договора, право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке. Заявляя настоящие исковые требования истец основывает их указанными обстоятельствами, которые были ему известны при заключении договора.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поведение истца ФИО7 нарушает принцип эстоппеля, содержащийся в абз. 4 п. 2 и п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, и лишает истца права оспаривать договор продажи земельного участка от 09 февраля 2024 года по причине нарушения принципа единства земли и прочно связанных с нею объектов, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований ФИО7 у суда первой инстанции не имелось.

Доводы истца об отсутствии воли на заключение договора купли-продажи земельного участка, подлежат отклонению.

По смыслу ст. 209 ГК РФ по общему правилу, сделку купли-продажи вещи (товара) правомочен совершить ее собственник.

Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Как следует из письменных материалов дела представитель истца – ФИО4 действовала на основании нотариально удостоверенной доверенности, обладала полномочиями на заключение любых сделок и договоров, в том числе с недвижимым имуществом. Доверенность на заключение договора купли-продажи выдана истцом отвечает требованиям статьи 185 ГК РФ, следовательно, судебная коллеги приходит к выводу о том, что воля истца на отчуждение спорного имущества имелась.

Указание в исковом заявлении на притворность договора купли-продажи, поскольку прикрывал сделку дарения, не может быть принято во внимание.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениям, содержащимися в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

Вопреки выводам суда первой инстанции, представленный ответчиком чек от 26 января 2023 года о перечислении ответчиком истцу 350 000 рублей в совокупности с условиями договора, содержащимися в п. 3 договора от 09 февраля 2024 года об уплате денежных средств до подписания договора и подтверждением факта получения продавцом денежных средств подписанием указанного договора, без составления расписки свидетельствует об исполнении условий договора по оплате. Доказательств тому, что ответчиком указанные денежные средства перечислены истцу в счет иных обязательств между истцом и ответчиком, материалы дела не содержат.

Применительно к вышеприведенным нормам материального права и с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, оценивая представленные суду доказательства, судебная коллегия исходит из того, что истец, заключая оспариваемый договор купли-продажи, по своему усмотрению реализовал свое право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, сделка сторонами исполнена, истцом имущество передано покупателю, который в полной мере произвел оплату по договору и вступил в права владения имуществом, реализовал предусмотренные законом правомочия собственника. При этом оснований полагать наличие волеизъявления у обеих сторон сделки на заключение иных (прикрываемых) сделок, в рамках рассмотрения спора не установлено.

Кроме того, признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

При этом, судебная коллегия отмечает, что установление более низкой цены имущества при его продаже по сравнению с оценкой его рыночной стоимости, даже если это и имело место, в силу принципа свободы договора само по себе не является основанием для признания сделки купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей договор дарения, который представляет собой безвозмездную сделку.

Доводы о заключении договора купли-продажи по значительно заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подлежат отклонению, поскольку из письменных материалов дела следует, что предметом оспариваемого договора являлся только земельный участок, стоимость которого определена по соглашению сторон договора.

Доводы истца об отсутствии согласия супруги ФИО3 на отчуждение дома, являющегося совместно нажитым имуществом, основанием для признания сделки по продаже земельного участка не являются по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, п. 2 ст. 253 ГК РФ установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

В силу п. 3 ст. 25 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки для которой законом установлен обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.

В силу п. 2 т. 173.1 ГК РФ поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Между тем, из письменных материалов дела следует, что садовый дом предметом спорного договора купли-продажи, не являлся. На момент заключения оспариваемой сделки садовый дом уже снят с кадастрового учета истцом ФИО2, в связи с чем прекратил свое существование, как объект права. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка каких-либо прав истца ФИО3, не нарушает, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось. При этом судебная коллегия отмечает, что истец ФИО18 не лишена возможности обратиться в суд за восстановлением нарушенных прав к лицу, в результате действий которого ею утрачено имущество.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчика ФИО5, в связи, с чем решение суда в части удовлетворенных требований подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда полностью, вместе с тем доводов относительно выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований истца о признании сделки договора дарения недействительной, не содержится. Апелляционная жалоба рассмотрена судом первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 24 сентября 2025 года в части удовлетворения исковых требований, отменить.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 09 февраля 2024 года между ФИО4, действующей в интересах ФИО2 и ФИО1 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №, прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, признании права собственности за ФИО2 права на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, отказать.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 февраля 2026 года.