№2-27/2024

70RS0012-01-2024-000013-33

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2024 Бакчарский районный суд Томской области в составе:

председательствующего Корнеевой Т.С.

при секретаре Глухове А.Л.,

с участием:

истца ФИО1, 

представителя ответчика Однорог Т.Н. – Однорога А.А., действующего на основании доверенности 54 АА№ 4666427 от 29.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Однорог Т.Н. о расторжении договора купли-продажи, истребовании объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с названным иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.12.2021, заключенный между ФИО1 и Однорог Т.Н. Истребовать переданные ей по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка. Взыскать с Однорог Т.Н. в свою пользу уплаченную сумму государственной пошлины и расходы по оплате юридической помощи.

В обоснование требований истец указывает, что 23.12.2021 между ним и Однорог Т.Н. был заключен договор купли – продажи нежилого здания и земельного участка. Нежилое здание расположено по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, земельный участок расположен по адресу: 

<

адрес> кадастровый №. Согласно договора цена нежилого здания составляет 5000000 руб, а земельного участка 4500000 руб. Общая цена объектов составляет 9500000 руб., оплата за указанное имущество должна была осуществляться поэтапно, в размере 158333 руб. ежемесячно, в течение 60 мес., путем передачи наличных денег от покупателя продавцу, о чем последний выдает расписку. Передача покупателю объектов недвижимости состоялась 23.12.2021. Обязательства по оплате купленного ответчиком имущества не исполняется со дня заключения договора купли-продажи, не произведено ни одного платежа. Истцом 18.08.2023 ответчику было направлено требование (уведомление) о расторжении договора купли-продажи от 23.12.2021, в связи с существенным нарушением условий договора. Но ответ на данное уведомление в адрес истца не поступил.

На основании ст.ст. 309, 450, 452, 549 ГК РФ истец просит удовлетворить свои требования.

Истец ФИО1, в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Однорог А.А. в судебном заседании по заявленным исковым требованиям возражал, при этом не оспаривая фактически обстоятельства дела, полагает, что с истца должны быть взысканы неотделимые улучшения.

Ответчик Однорог Т.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просила.

Суд на основании ст.ст.35, 167 ГПК РФ, ст.ст.10, 165.1 ГК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав стороны, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом,- иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку, при этом договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Из договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой от 23.12.2021 заключенного между ФИО1 и Однорог Т.Н., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 12.01.2022, номера регистрации 70:03:0101004:930/081/2022/2 и 70:03:0101004:647/081/2022/2, следует, что продавец ФИО1 продал, а покупатель Однорог Т.Н. купила нежилое здание, площадью 610 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и земельный участок, площадью 11597,7 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной территории, место расположения: 

<

адрес>, кадастровый №. Цена на нежилое здание составляет 5000000 руб., за земельный участок 4500000 руб. Общая стоимость объектов п. 2 договора определена в 9500000 руб.

Согласно п. 4 договора оплата за имущество производится в сумме 158333 руб., ежемесячно с течение 60 месяцев, путем передачи наличных денежных средств от покупателя продавцу, о чем последний выдает расписку.

Из п. 8 следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием вышеуказанного имущества. Покупатель после перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт объектов недвижимости (п.9). Стороны договора в п. 15 договора определили, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества.

Как пояснил истец в ходе рассмотрения дела – денежные средства по договору от ответчика не поступала, представитель ответчика данное обстоятельство в ходе рассмотрения дела не оспаривал. 

Истец ФИО1 направил ответчику Однорог Т.Н. 18.08.2023 уведомление о расторжении договора купли-продажи от 23.12.2021, в связи с существенными нарушениями условий договора. Предложил в срок до 18.09.2023 расторгнуть договор. К уведомлению приложено соглашение о расторжении договора купли-продажи, подписанное продавцом, подписи покупателя не имеется. В подтверждении направлении уведомления, представлен кассовый чек Почты России от 18.08.2023 за отправление почтового отправления, в котором указан адрес места регистрации ответчика Однорог Т.Н.

Согласно выпискам ЕГРН №КУВИ -001/2024-4351768 от 09.01.2024 и №КУВИ-001/2024-4358470 от 10.01.2024 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый № и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи от 23.12.2021 принадлежат Однорог Т.Н. Установлены ограничения с 12.01.2022 – 60 мес, ипотека в силу закона. Регистрация объектов произведена 12.01.2022. 

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров п. 3 ст. 488 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению п. 2 ст. 450 ГК РФ в контексте разъяснений, содержащихся в п.65 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (в ред. 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ (определение ВС РФ от 04.09.2015 №307-ЭС15-7069 по делу №A56-46486/2014) 

Вместе с тем, специальной нормой п. 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, проданного в рассрочку, в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно п. 60 Постановления Пленума ВС РФ №6 и Пленума ВАС РФ от 25.12.2018 №8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ. 

Из содержания указанных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что до подачи в суд искового заявления об изменении или расторжении договора истец должен направить соответствующее предложение другой стороне и получить от нее отказ либо дождаться истечения срока, установленного в предложении, договоре или законе. 

Вместе с тем, согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (часть I статьи 45, часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 17, статья 18 Конституции Российской Федерации). 

В развитие закрепленной в Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

Из изложенного следует, что в тех случаях, когда соблюдение досудебного порядка урегулирования спора невозможно по объективным причинам, данное обстоятельство не должно приводить к лишению права на судебную защиту.

Исходя из Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказ Минцифры России от 17.04.2023 №382 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» (зарегистрировано в Минюсте России 02.06.2023 №73719), суд находит, что представленная в материалы дела претензия, направленная истцом ответчику и от ответчика не получено возражение на уведомление от 18.08.2023, что свидетельствует о принятии истцом необходимых мер к соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Из п. 65 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

Статья 1102 ГК РФ предусматривает обязанность возвратить неосновательное обогащение, которое по правилам ст. 1104 ГК РФ должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими участвующими в деле лицами. 

Учитывая изложенные обстоятельства, анализируя доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 к Однорог Т.Н. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.12.2021, в связи с существенным нарушением Однорог Т.Н. условий договора об оплате приобретенного недвижимого имущества в рассрочку, вследствие чего ФИО1 в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с расторжением договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 23.12.2021 в соответствии с п. 65 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (в ред. 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и требованиями ст. ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ, земельный участок и нежилое строение подлежит возврату ФИО1, что влечет государственную регистрацию прекращения права собственности Однорог Т.Н. на эту недвижимость и государственную регистрацию права собственности истца на этот объект недвижимости. 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Принимая во внимание правило ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, предусматривающей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, суд полагает необходимым взыскать ответчика Однорог Т.Н. в пользу истца ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 55700 руб., несение которых подтверждено квитанцией от 11.01.2024 серия 64/09-АА№000000 и суммы оплаченных юридических услуг в размере 5500 руб., что подтверждено соответствующей справкой, приложенной в материалы дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Однорог Т.Н. о расторжении договора купли-продажи, истребовании объектов недвижимости удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с. рассрочкой платежа от 23.12,2021, заключенный между ФИО1 и Однорог Т.Н..

Истребовать у Однорог Т.Н. в пользу ФИО1 переданные ей по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.12.2021 нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> №.

Взыскать с Однорог Т.Н. (

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 

<

данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 55700 руб, расходы по оплате юридической помощи в размере 5500 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Бакчарский районный суд Томской области влечение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: (подпись) Т.С. Корнеева

Мотивированный тест решения изготовлен 20.02.2024.