Дело № 2-1856/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2020 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Студенской Е.А.,

при секретаре судебного заседания Калачян А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску С.С. к Администрации 

<

адрес>, третьи лица: ООО "ЮгСпецСтрой", ТСН "ЖК Донской Гараж", Управление Росреестра по 

<

адрес>, о признании права собственности на гараж,

установил:

С.С. обратилась с иском к Администрации 

<

адрес>, третьи лица: ООО "ЮгСпецСтрой", ТСН "ЖК Донской Гараж", Управление Росреестра по 

<

адрес>, о признании права собственности на гараж, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ истица заключила с ООО "ЮгСпецСтрой" договор № б-84, именуемый предварительным, о долевом участии в строительстве подземной автостоянки (бокс №) по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XXII, на земельном участке площадью 2,9463 га с кадастровым номером №. 

Объект долевого строительства - гаражный бокс №, состоящий из одной комнаты, общей (проектной) площадью 19,28 кв. м.

Стоимость строительства гаражного бокса составила 800 000 рублей, которые были уплачены истицей в кассу ООО "ЮгСпецСтрой" ДД.ММ.ГГГГ 

Во исполнение договора долевого участия в строительстве ООО "ЮгСпецСтрой" после ввода в эксплуатацию объекта - подземной автостоянки, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XXII) по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передало истцу в пользование нежилое помещение - гараж по проекту: бокс № общей площадью 19,28 кв. м, согласно технической инвентаризации объекта - помещение №, комната 88, общей фактической площадью 19,3 кв. м.

С момента передачи гаража истица владеет и пользуется им как своим собственным, своевременно производит оплату коммунальных услуг и других обязательных платежей, предусмотренных уставом ТСН "ЖК Донской Гараж".

Для государственной регистрации права истица обратилась в Управление Росреестра по 

<

адрес>, но получила отказ, обоснованный тем, что основной договор долевого участия в строительстве между истицей и ООО "ЮгСпецСтрой" на регистрацию не представлялся, считается незаключенным. Истице было рекомендовано обратиться в судебные органы для признания права на гараж в судебном порядке.

Истица полагает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО "ЮгСпецСтрой", несмотря на то, что он назван предварительным, является полноценным договором об участии в долевом строительстве, так как содержит сведения об объекте долевого строительства, его стоимости, условие о предварительной оплате объекта долевого строительства, о сроке исполнения застройщиком обязательств.

Истица также указывает на то, что в настоящее время зарегистрировать право собственности на гараж во внесудебном порядке не представляется возможным, так как застройщик ООО "ЮгСпецСтрой" ДД.ММ.ГГГГ ликвидирован.

Ссылаясь на нормы ст.ст. 8, 9, 12, 218, 219, 131, 309, 431 ГК РФ, ст.ст. 1, 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истица просит суд признать за С.С. право собственности на гаражный бокс № общей площадью 19,3 кв. м, кадастровый №, подземный этаж №, позиция на плане 84, расположенный по адресу: 

<

адрес>, б

<

адрес>.

Истица представила в суд письменные пояснения к исковому заявлению, в которых изложены те же обстоятельства и доводы, что и в исковом заявлении.

В судебном заседании истица С.С. поддержала заявленные требования, просила удовлетворить иск в полном объеме, дала суду объяснения, аналогичные по содержанию изложенным в обоснование иска.

Ответчик Администрация г. Ростова-на-Дону представила в суд письменные возражения на исковое заявление, в которых выразила несогласие с исковыми требованиями, ссылаясь на то, что отказ регистрирующего органа в регистрации права на гараж является правомерным, так как акт ввода объекта в эксплуатацию не содержит сведений о наличии гаражных боксов, а только устанавливает факт наличия подземной автостоянки, в связи с чем спорный гаражный бокс является объектом долевой собственности, и истица выбрала ненадлежащий способ защиты права; Администрация г. Ростова-на-Дону является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, так как не является собственником спорного имущества.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации 

<

адрес> М.М., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №.1/370, исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска, дал суду пояснения, аналогичные по содержанию изложенным в обоснование возражений на исковое заявление. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ третье лицо ООО "ЮгСпецСтрой", с ДД.ММ.ГГГГ сменившее наименование на ООО "Алиса", исключено из числа лиц, участвующих в деле, поскольку ДД.ММ.ГГГГ было ликвидировано, что повлекло утрату гражданской процессуальной правоспособности.

Третье лицо ТСН "ЖК Донской Гараж" явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о времени и месте судебного заседания, направило в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ТСН "ЖК Донской Гараж", в котором также указало. что признает исковые требования. 

Третье лицо Управление Росреестра по 

<

адрес> явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о времени и месту судебного заседания.

Дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истицу, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ЮгСпецСтрой" (Застройщиком) и С.С. (участником долевого строительства) был заключен договор № б-84, именуемый предварительным, о долевом участии в строительстве подземной автостоянки (бокс №) (л.д. 11-13).

Согласно п. 1.1 договора № б-84, застройщик обязуется в установленный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) подземную автостоянку по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XXII, на земельном участке площадью 2,9463 га с кадастровым номером 61:44:000000:1068 и передать указанный в п. 4.1 настоящего договора объект долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется в предусмотренные в настоящем договоре сроки, размере и порядке уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в объекте недвижимости, завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию подземной автостоянки.

На строительство подземной автостоянки застройщику выдано разрешение на строительство № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.4 договора № б-84).

В соответствии с п. 2.4 договора № б-84, срок окончания строительства подземной автостоянки - первый квартал 2016 года планируется на ДД.ММ.ГГГГ. 

Объектом долевого строительства является бокс №, состоящий из одной комнаты, общей (проектной) площадью 19,28 кв. м. (п. 4.1 договора № б-84). Согласно п. 5.1 договора № б-84, застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение тридцати календарных дней со дня ввода объекта недвижимости, завершенного строительством, в эксплуатацию.

Как следует из содержания условий п. 3.1 договора № б-84, стоимость объекта долевого строительства составила 800 000 рублей; участник долевого строительства вносит денежные средства в уплату цены объекта долевого строительства в следующем порядке: часть цены в размере 100 000 рублей в день подписания настоящего договора, часть цены в размере 700 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истица уплатила денежные средства в сумме 800 000 рублей в день подписания договора № б-84, ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д. 14-19), в соответствии с которым Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес> разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоквартирные жилые здания со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (III этап строительства): здание 3, подземная автостоянка, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, строительный адрес: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XXII.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЮгСпецСтрой" передало С.С. нежилое помещение - гараж: по проекту: бокс № общей площадью 19,28 кв. м, согласно технической инвентаризации объекта - помещение №, комната 88, общей фактической площадью 19,3 кв. м. О передаче объекта долевого строительства составлен акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 20).

Здание подземной автостоянки, расположенное по адресу: 

<

адрес>, поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый №. В составе помещений, машино-мест, расположенных в здании подземной автостоянки, присутствует переданное ООО "ЮгСпецСтрой" истице помещение №, расположенное на подземном этаже №, площадь помещения - 19,3 кв. м, кадастровый №. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 22-37).

ООО "ЮгСпецСтрой", с ДД.ММ.ГГГГ сменившее наименование на ООО "Алиса", ДД.ММ.ГГГГ было ликвидировано, в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о прекращении указанного юридического лица.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Управление Росреестра по 

<

адрес> с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на нежилое помещение - гараж на основании предварительного договора № б-84 о долевом участии в строительстве подземной автостоянки (бокс №) от ДД.ММ.ГГГГ 

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 38) Управление Росреестра по 

<

адрес> сообщило истице о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что основной договор между ООО "ЮгСпецСтрой" и истицей на регистрацию не представлялся и не был зарегистрирован, основной договор является незаключенным, передача имущества по незаключенному договору невозможна. В целях устранения причин приостановления государственной регистрации Управление Росреестра по 

<

адрес> предложило истице представить договор, соответствующий требованиям законодательства, при невозможности такого представления рекомендовало обратиться в судебные органы.

Об отказе в государственной регистрации права истицы на гараж в связи с неустранением препятствий, послуживших основанием для приостановления регистрации, Управление Росреестра по 

<

адрес> с уведомило истицу сообщением об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 39).

Установив указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу требований п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Как следует из текста искового заявления и пояснений истицы, в качестве основания возникновения права собственности истицы на гараж истица заявляет предварительный договор № б-84 о долевом участии в строительстве подземной автостоянки (бокс №) от ДД.ММ.ГГГГ и исполнение указанного договора сторонами.

В силу требований с п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В соответствии с п. п. 1-3 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из содержания нормы ст. 429 ГК РФ следует, основным обязательством сторон предварительного договора является заключение основного договора, и данное обязательство подлежит исполнению в срок, предусмотренный предварительным договором.

В соответствии разъяснениями, изложенными в ч. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

При исследовании текста предварительного договора № б-84 о долевом участии в строительстве подземной автостоянки (бокс № 84) от 30.05.2014 г. судом установлено, что его предметом является не заключение основного договора в установленный срок, а обязательство застройщика создать объект долевого строительства и передать его участнику долевого строительства и встречное обязательство участника долевого строительства уплатить за объект долевого строительства установленную цену.

Согласно п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве в редакции, действовавшей на дату заключения договора № б-84, договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Истица и ООО "ЮгСпецСтрой" в соответствии с требованиями п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве при заключении предварительного договора № б-84 о долевом участии в строительстве подземной автостоянки (бокс № 84) достигли соглашения по всем существенным условиям договоров об участии в долевом строительстве, а именно: определили подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (п.п. 4.1 договора, приложение № 1 к договору), срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 5.1 договора), цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п. 3.1 договора), гарантийный срок на объект долевого строительства (п. 8.6 договора), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 1.1 договора). Истица во исполнение предусмотренных договором обязательств по уплате застройщику цены договора произвела оплату стоимости объекта долевого строительства в сумме 800 000 рублей. 

Принимая во внимание содержание договора № б-84 о долевом участии в строительстве подземной автостоянки (бокс № 84) от 30.05.2014 г., поименованного как предварительный, требования п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, разъяснения, изложенные в ч. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд приходит к выводу, что предварительный договор № б-84 от 30.05.2014 г. не может рассматриваться как предварительный договор, поскольку является договором долевого участия в строительстве - основным договором.

Договор № б-84 от 30.05.2014 г. исполнен обеими сторонами договора - ООО "ЮгСпецСтрой" создало объект долевого строительства и передало его истице, истица уплатило обусловленную договором цену за создание объекта долевого строительства.

В силу требований п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Однако договор № б-84 от 30.05.2014 г. не прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Застройщик ООО "ЮгСпецСтрой" 27.04.2018 г. было ликвидировано.

Поскольку правоспособность юридического лица прекращается в момент внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его прекращении (ст. 49 ГК РФ), соответственно, с даты внесения в единый государственный реестр сведений о прекращении застройщика в связи с его ликвидацией возможность во внесудебном порядке зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № б-84 от 30.05.2014 г. и возникшее в связи с исполнением данного договора вещное право на объект недвижимости истица утратила.

Невозможность государственной регистрации возникновения права собственности на имущество, являющееся предметом договора участия в долевом строительстве № б-84 от 30.05.2014 г., посредством обращения в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии вызвана объективным обстоятельством - ликвидацией застройщика - и надлежащим способом защиты прав истицы является признание за истицей права собственности в судебном порядке.

Довод ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону о том, что спорный гаражный бокс является объектом долевой собственности, и истица выбрала ненадлежащий способ защиты права, основан на неправильном толковании норм материального права и опровергнут представленными в материалы дела доказательствами.

Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации и государственному кадастровому учету, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 7 ст. 1 Закона).

Объект недвижимого имущества, в отношении которого истицей заявлено требование о признании права собственности, обладает характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (адрес местоположения, номер этажа, номер помещения, площадь), поставлен на кадастровый учет отдельно от иных помещений, находящихся в здании подземной автостоянки, в связи с чем может являться объектом гражданских прав в качестве отдельного объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах требования С.С. о признании права собственности на гаражный бокс № общей площадью 19,3 кв. м, кадастровый №, подземный этаж №, позиция на плане 84, расположенный по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования С.С. 

<

адрес>, третьи лица: ООО «ЮгСпецСтрой», ТСН «ЖК Донской Гараж», Управление Росреестра по 

<

адрес> о признании права собственности на гараж - удовлетворить.

Признать за С.С. право собственности на гаражный бокс №, общей площадью 19,3 кв.м, кадастровый №, подземный этаж №, позиция на плане 84, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ