Изготовлено в окончательной форме 14.06.2024 года

Дело № 2-126/2024 

УИД 76RS0016-01-2023-004144-66

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

11 июня 2024 года г. Ярославль

Дзержинский районный суд г. Ярославля в составе 

председательствующего судьи Черничкиной Е.Н., 

при секретаре Камратовой Д.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Атлант» о признании договора займа договором долевого участия в строительстве жилого дома, квитанции и справки фактом оплаты по договору долевого участия в строительстве жилого дома, признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Атлант», в котором просил признать договор займа от 08.11.2021г. договором долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: г. Ярославль, 

<

адрес>; признать квитанцию к приходному кассовому ордеру от 08.11.2021г. №12 и справку к ней фактом оплаты по договору долевого участия в строительстве; признать право на долевое участие в строительстве жилого дома по указанному строительному адресу и право на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры №22, общей площадью 41,47 кв.м., этаж 3 по строительному адресу: г. Ярославль, 

<

адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что 08.11.2021г. между ФИО1 и ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора ФИО2 был заключен договор займа на сумму 2 446 730 руб. на срок до 31.05.2022г. В тот же день истец передал ответчику денежные средства, в подтверждение чего ему выданы квитанция к приходному кассовому ордеру от 08.11.2021г. №12 и справка. В соответствии с Дополнительным соглашением №1 к указанному договору займа стороны договорились, что исполнение обязательства заемщика перед займодавцем по возврату суммы займа будет засчитано в счет оплаты стоимости квартиры №22, общей площадью 41,47 кв.м., этаж 3 по строительному адресу: 

<

...> возле д.5 корп.3. Цена договора купли-продажи составляет 2 446 730 руб. из расчета 59 000 руб. за 1 кв.м. Заключенный между истцом и ответчиком договор займа, включая дополнительное соглашение к нему, фактически является договором долевого участия в строительстве. 

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил, просил признать договор от 08.11.2021г. расторгнутым, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 2 446 730 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2022г. по 20.10.2023г. в размере 289 216,90 руб. 

В обоснование заявленные требований указал, что исполнение договора долевого участия не представляется возможным, в связи с чем у истца на основании абз.1 ч.1, ч.4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникло право на расторжение договора и возврат уплаченных денежных средств. Договором установлен срок передачи объекта долевого строительства истцу – до 31.05.2022г. В настоящее время просрочка по договору составляет более 16 месяцев. Из действий ответчика следует, что намерения и возможности исполнить обязанности по договору и передать указанную квартиру в собственность истца отсутствуют. 

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала, по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила признать договор займа от 08.11.2021г. договором долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: г. Ярославль, 

<

адрес> признать квитанцию к приходному кассовому ордеру от 08.11.2021г. №12 и справку к ней фактом оплаты по договору долевого участия в строительстве, признать договор от 08.11.2021г. расторгнутым, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 2 446 730 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2022г. по 20.10.2023г. в размере 289 216,90 руб. Пояснила, что договор займа от 08.11.2021г. и дополнительное соглашение к нему были составлены ФИО2 Истец был лишен возможности внести в данные документы какие-либо изменения. Являясь потребителем и не имея соответствующих познаний, ФИО1 доверял ФИО2, поэтому не придал значения тому, что на плане отсутствовала квартира, площадью 41,47 кв.м. При этом существенные условия договора долевого участия в строительстве сторонами были согласованы: в дополнительном соглашении и платежных документах содержались номер квартиры, ее площадь, расположение на этаже, стоимость. Обратила внимание на безвозмездный характер договора займа, что также указывает на иную правовую природу сложившихся между сторонами договорных правоотношений. Квитанция с печатью ООО СЗ «Атлант» была выдана ФИО1 одновременно с подписанием договора займа и дополнительного соглашения к нему – 08.11.2021г. В апреле 2023г. ФИО1 с ФИО2 не встречался. Денежные средства истец передавал риэлтору ФИО4 Часть из этих денежных средств принадлежали ФИО5, с которой ФИО1 находится в фактических брачных отношениях, остальная часть – его собственные накопления от предпринимательской деятельности. Квартира приобреталась ФИО1 и ФИО5 для совместного проживания. 

Представитель ответчика ООО «СЗ «Атлант» по доверенности адвокат Семенкова Е.В. просила в удовлетворении заявленного ФИО1 иска отказать. Пояснила, что ООО «СЗ «Атлант» является специализированным застройщиком, денежные средства привлекались им только через счета эскроу. Полагает, что со стороны ФИО1 допущено злоупотребление правом. Наименование ответчика содержит словосочетание «специализированный застройщик», что влечет презумпцию знания участника долевого строительства об установленных для застройщика ограничениях по использованию наличных денежных средств. ФИО1 должен был воздержаться от внесения наличных денежных средств, что являлось противозаконным. Переквалификация договора возможна лишь в случае притворности сделки. Для признания сделки притворной необходимо, чтоб воля обеих сторон была направлена на иные правовые последствия. Договор займа содержит условия лишь денежного обязательства. Дополнительное соглашение представляет собой самостоятельную сделку. Из дословного толкования пунктов 1, 2, 4 дополнительного соглашения №1 следует, что стороны договорились после завершения строительства жилого дома, постановки его на кадастровый учет и присвоения адреса заключить в будущем договор купли-продажи квартиры №22 по цене 2 446 730 руб., в связи с чем обязательство по возврату суммы займа будет прекращено путем зачета к обязательству ФИО1 уплатить покупную цену квартиры. Ключевыми словами являются «цена договора купли-продажи» и «будет засчитано в счет оплаты стоимости квартиры». Таким образом, в дополнительном соглашении речь о договоре долевого участия в строительстве также не идет. Стороны четко для себя определили ту сделку, которую хотят заключить в будущем – договор купли-продажи после строительства объекта, определили способ исполнения обязательства по оплате объекта – зачет встречных однородных требований и определили последствия в случае не заключения такого договора купли-продажи – требование о возврате суммы займа с уплатой процентов. Таким образом, ни ФИО1, ни ФИО2 не намеревались заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Правовых оснований для применения к спорным правоотношениям Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» не имеется. В договоре займа и дополнительном соглашении к нему отсутствуют существенные условия договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Указанный договор не прошел государственную регистрацию. ФИО2 являлся директором Общества с 13.11.2020г. по 30.08.2022г., в то время как согласно заключению судебной экспертизы печать на квитанции поставлена в апреле 2023г. Доказательств наличия у него денежных средств в размере 2 446 730 руб., необходимых и достаточных для передачи по квитанции от 08.11.2021г., ФИО1 не представлено. В зарегистрированном браке с ФИО5 он не состоит, доказательства предоставления ФИО5 ФИО1 денежных средств отсутствуют. ФИО5 с ее банковских счетов были сняты денежные суммы в размере 988 370,38 руб. и 430 000 руб. за несколько месяцев до подписания ФИО1 договора займа. Наличие у него возможности скопить еще более 1 000 000 руб. истцом не доказано: за 2020г. и 2021г. его доход составил 15 223,08 руб. и 20 690 руб. соответственно.

Третье лицо ФИО2, представитель третьего лица департамента градостроительства мэрии г. Ярославля в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание. 

Заслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Из материалов дела следует, что 08.11.2021г. между ФИО1 (займодавец) и ООО «СЗ «Атлант» (заемщик) в лице генерального директора ФИО2 заключен договор займа, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 2 446 730 руб. в срок до 10.11.2021г. включительно, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок до 31.05.2022г. 

В тот же день, 08.11.2021г. ФИО1 и ООО «СЗ «Атлант» заключили дополнительное соглашение №1 к договору займа от 08.11.2021г., согласно которому исполнение обязательств заемщика переда займодавцем по возврату суммы займа будет засчитано в счет оплаты стоимости квартиры №22, общей проектной площадью 41,47 кв.м. на 3 этаже, после окончания строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, строительный адрес: 

<

...> возле д.5 корп.3, а также после постановки его на кадастровый учет и присвоения адреса, в срок не позднее 31.05.2022г. (п.1 дополнительного соглашения). Цена договора купли-продажи составляет 2 446 730 руб. из расчета 59 000 руб. за 1 кв.м. и изменению не подлежит за исключением случая, установленного п.3 настоящего соглашения, и будет засчитана в счет возврата суммы займа (п.2). В случае, если общая площадь построенной квартиры будет больше, чем на 1 и более кв.м. по данным фактической экспликации организации, имеющей право на проведение технической инвентаризации, по сравнению с площадью, указанной в п.1 настоящего соглашения, займодавец обязуется уплатить заемщику разницу, исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в п.1 соглашения. В случае уменьшения общей площади квартиры более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации организации, имеющей право на проведение технической инвентаризации, по сравнению с площадью, указанной в п.1 настоящего соглашения, заемщик обязуется уплатить займодавцу разницу, исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в п.1 соглашения (п.3). В случае отказа заемщика от выполнения условий, предусмотренных п.1 настоящего Соглашения, заемщик обязуется вернуть предоставленные по договору займа от 08.11.2021г. денежные средства в размере 2 446 730 руб. и уплатить проценты за пользование займом в размере 7% годовых от суммы займа (п.4). 

Приложением к договору займа от 08.11.2021г. является план этажа №3 многоквартирного дома по адресу: 

<

...> возле дома 5 корп.3. 

В подтверждение внесения истцом ответчику денежных средств суду представлены: квитанция к приходному кассовому ордеру №12 от 08.11.2021г., согласно которой от ФИО1 принято 2 446 730 руб. В качестве основания получения денежных средств указано: «по договору займа от 08.10.2021г., квартира №22, общей проектной площадью 41,47 кв.м.». На квитанции поставлена печать ООО «СЗ «Атлант», подпись ФИО2 

Также на бланке ООО «СЗ «Атлант» его генеральным директором ФИО2 составлена справка, подтверждающая, что ФИО1 произвел оплату по договору займа от 08.11.2021г. в отношении квартиры №22, общей проектной площадью 41,47 кв.м., в полном объеме. В левом верхнем углу указано: «г. Ярославль Договор займа от 08.10.2021г.». Дата выдачи справки в ней не содержится. 

По мнению истца, представленные документы свидетельствуют о том, что между истцом и ответчиком фактически сложились правоотношения по участию в долевом строительстве многоквартирного дома.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (норма приведена в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений; далее - Федеральный закон №214-ФЗ) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона №214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013г.).

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона №214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона №214-ФЗ.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от 25 декабря 2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст.1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст.431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «СЗ «Атлант» создано 13.11.2020г. Учредителем данного юридического лица является ФИО6, основным видом деятельности – строительство жилых и нежилых зданий. Генеральным директором ООО «СЗ «Атлант» являлся ФИО2, полномочия которого прекращены решением единственного участника №2022-08-30 от 30.08.2022г. Запись об этом внесена в ЕГРЮЛ 05.09.2022г. 

31.01.2020г. Департаментом строительства Ярославской области ООО «СЗ «Атлант» выдано разрешение на строительство №76-301000-017-2020 многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011401:6991, площадью 2140 кв.м. Указанным разрешением предусмотрена площадь объекта – 2410,65 кв.м., количество этажей – 3 и 5, строительный объем 11888 куб. м., общая площадь квартир – 2203,52 кв.м., количество квартир – 36. 

24.04.2023г. Департаментом строительства Ярославской области ООО «СЗ «Атлант» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. 

Проанализировав представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого в отдельности и в их взаимосвязи, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований о признании договора займа от 8 ноября 2021г. договором долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: 

<

...> возле д.5 корп.3. 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ).

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2).

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1). 

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3).

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона (ч.4).

Таким образом, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, отраженного на плане объекта долевого строительства.

При отсутствии указанных условий договор долевого участия считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ).

По данным ЕГРН договор займа и дополнительное соглашение к нему, которые истец просит признать договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, вопреки ч.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ зарегистрированы не были, что не оспаривается лицами, участвующими в деле. ФИО1 никогда не обращался в ООО СЗ «Атлант» с требованием о регистрации указанного договора.

К дополнительному соглашению №1 от 08.11.2021г. приложен план третьего этажа дома по строительному адресу: 

<

...> возле дома 5 корп.3, на котором отсутствует квартира, площадью 41,47 кв.м. Представитель истца не смогла указать на данном плане точное место расположение квартиры, которая предполагалась к передаче ФИО1 

При этом суд также учитывает, что 11.10.2021г. (то есть ранее заключения договора займа и дополнительного соглашения от 08.11.2021г.) на официальном сайте застройщика в информационной сети «Интернет» была размещена проектная декларация, согласно которой условному номеру 22 соответствует двухкомнатная квартира, площадью 62,87 кв.м., что явно не соответствует параметрам объекта, указанным в дополнительном соглашении. 

При таких обстоятельствах суд не может прийти к выводу о том, что сторонами было согласовано такое условие, которое отнесено Федеральным законом №214-ФЗ к числу существенных условий договора долевого участия, как конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче.

С учетом изложенного, исходя из того, что конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче ФИО1, установить не представляется возможным, договор не прошел государственную регистрацию, оснований считать, что между ФИО1 и ООО СЗ «Атлант» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не имеется. 

Более того, договор займа и дополнительное соглашение к нему не предусматривают безусловной обязанности ООО СЗ «Атлант» по передаче ФИО1 квартиры, что является необходимым условием для квалификации правоотношений в качестве правоотношений по долевому участию в строительстве многоквартирного дома. Договор займа от 08.11.2021г. содержит условия лишь денежного обязательства. Отсутствие в нем условия о размере процентов за пользование заемными денежными средствами само по себе не исключает его квалификацию в качестве такового. Пунктом 1 ст.809 ГК РФ установлена презумпция возмездности займа, которая действует при условии, что из закона или договора займа не следует иное. Поскольку в договоре займа от 08.11.2021г. стороны не указали о неначислении процентов, предполагается право заемщика на выплату ему процентов в размере, определяемом ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Дополнительное соглашение к договору займа от 08.11.2021г. предусматривает возможность исполнения обязательства заемщика перед займодавцем по возврату суммы займа посредством дальнейшего заключения договора купли-продажи квартиры и зачета суммы займа в счет оплаты стоимости квартиры (без начисления процентов за пользование займом) либо путем возврата денежных средств в размере 2 446 730 руб. и уплаты процентов за пользованием займом в размере 7% годовых от суммы займа, что соответствует конструкции альтернативного обязательства (ст.320 ГК РФ). Таким образом, безусловная обязанность ООО СЗ «Атлант» по передаче ФИО1 квартиры условиями заключенных между ними договоров не предусмотрена.

Соглашение об изменении стоимости квартиры от 08.11.2021г., подписанное ФИО4 и ФИО1, правового значения для разрешения спора не имеет: ФИО4 не является лицом, уполномоченным на совершение сделок от имени и в интересах ООО СЗ «Атлант».

В силу изложенного к сложившимся между сторонами спора правоотношениям нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» применению не подлежат. 

Коль скоро оснований для признания договора займа от 08.11.2021г. договором долевого участия в строительстве жилого дома не имеется, требования ФИО1 о признании квитанции к приходному кассовому ордеру от 08.11.2021г. №12 и справки фактом оплаты по договору долевого участия в строительстве, признании договора от 08.11.2021г. расторгнутым по ч.1 ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» подлежат оставлению без удовлетворения как производные от основного требования. 

Правоотношения сторон следует квалифицировать как договор займа. 

В соответствии с п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Из положений п.1 ст.807 ГК РФ следует, что договор займа, займодавцем по которому выступает физическое лицо, является реальным договором, считается заключенным с момента передачи денежных средств, без передачи предмета реальный договор не может считаться состоявшимся и порождающим какие-либо правовые последствия.

В силу п.1 ст.812 ГК РФ заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).

Частью 1 ст.56 ГПК РФ установлена обязанность каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено ООО «МИСЭ». Перед экспертом поставлены вопросы о том, соответствует ли дата изготовления подписи от имени ФИО2 и дата нанесения круглой печати с оттиском ООО «СЗ «Атлант» на квитанции к приходному кассовому ордеру №12 от 08.11.2021г. дате, указанной в документе.

Согласно заключению экспертизы, установить давность исполнения подписи от имени ФИО2 в квитанции к приходному кассовому ордеру №12 от 08.11.2021г. о получении от ФИО1 денежных средств в сумме 2 446 730 руб. по договору займа от 08.10.2021г., квартира №22, общей проектной площадью 41,47 кв.м., не представилось возможным. Давность нанесения оттиска печати с реквизитами ООО «СЗ «Атлант» в данной квитанции не соответствует дате, указанной в документе. Оттиск печати нанесен не ранее апреля 2023г. при условии хранения документа в режиме темнового сейфового хранения и без применения технологий искусственного умышленного старения документов. 

Оценивая данное заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полной мере отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым как к профессиональным качествам экспертов, так и к самому процессу проведения экспертизы и оформлению ее результатов. Заключение судебной экспертизы является полным, мотивированным, обоснованным, содержит ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Обстоятельств, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности этого заключения, являющихся основаниями назначения повторной экспертизы (ст. 87 ГПК РФ), судом не установлено. Само по себе несогласие стороны с экспертным заключением не свидетельствует о недостоверности указанного доказательства.

В соответствии с п.1 ст.51 ГК РФ юридическое лицо подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации юридических лиц. 

В силу п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Согласно п.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В абзаце 2 п. 122 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что по общему правилу, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о его полномочиях, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким лицом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения (статьи 51 и 53 ГК РФ). 

В соответствии с п.2 ст.51 ГК РФ данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц (далее ЕГРЮЛ), открытый для всеобщего ознакомления.

В п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 разъяснено, что согласно п.2 ст.51 ГК РФ данные государственной регистрации юридических лиц включаются в единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), открытый для всеобщего ознакомления. Презюмируется, что лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, не знало и не должно было знать о недостоверности таких данных.

По смыслу указанных правовых положений, если сделка совершена лицом, указанным в ЕГРЮЛ в качестве генерального директора как представителя общества, имеющего право действовать от его имени без доверенности, то предполагается выражение воли всего общества на совершение такой сделки. В таком случае сделка создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица.

При этом действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Так, на взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание в постановлении Конституционного суда РФ от 27.10.2015г. №28-П применительно к ситуации заключения договора банковского вклада от имени банка неуполномоченным лицом. 

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.2). При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).

В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5).

Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст.56 ГПК РФ). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Как было указано выше, полномочия ФИО2 как генерального директора ООО СЗ «Атлант» к апрелю 2023г. были уже прекращены, о чем в сентябре 2022г. в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись. Данные сведения являлись открытыми, доступными для неограниченного числа лиц. ФИО1 перед передачей денежных средств ФИО2 не был лишен возможности удостовериться в наличии у него полномочий действовать от имени в интересах ООО СЗ «Атлант». Из обстановки, в которой действовал ФИО2, его полномочия как руководителя ООО СЗ «Атлант» также с очевидностью не явствовали. Как пояснила представитель истца, денежные средства передавались ФИО1 риэлтору ФИО4, не по месту регистрации ООО СЗ «Атлант», а в офисе риэлтерского агентства. Выданная истцу квитанция к приходному кассовому ордеру содержит указание на договор займа от 08.10.2021г., тогда как договор займа, на который истец ссылается в обоснование своих требований, датирован 08.11.2021г. 

Кроме того, ООО «СЗ «Атлант» осуществляет свою деятельность в области строительства жилых и нежилых зданий с соблюдением требований и ограничений, установленных Федеральным законом № 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 6 ст. 18 названного Федерального закона застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ч. 7 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ ФЗ застройщик не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов.

В силу ч. 9 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо Фонда, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова «специализированный застройщик».

Таким образом, при заключении договора займа с ООО «СЗ «Атлант» ФИО1 должно было быть известно об установленных законом ограничениях, в том числе о прямом запрете привлекать средства в форме займов.

ООО СЗ «Атлант» денежные средства в размере 2 446 730 руб. не поступали.

При таких обстоятельствах, действия ФИО2 по получению денежных средств от ФИО1 не повлекли правовых последствий для юридического лиц, права и обязанности по указанной сделке у ООО СЗ «Атлант» не возникли. 

Следовательно, правовых оснований для взыскания с ООО СЗ «Атлант» в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 2 446 730 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

При этом ФИО1 не лишен права предъявить исковые требования к ФИО2 о возврате денежных средств. В рамках настоящего дела таких требований истцом не заявлено.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ООО «Специализированный Застройщик «Атлант» (ИНН 

<

***>) о признании договора займа договором долевого участия в строительстве жилого дома, квитанции и справки фактом оплаты по договору долевого участия в строительстве жилого дома, признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд г. Ярославля в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Черничкина