Дело №2-969/19 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа 03 декабря 2019 г.

Анапский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Киндт С.A., 

при секретаре Мазник Д.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующего по 

доверенности 23АА8959990 от20.02.2019г.,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей

по доверенности 23АА9503905 от 24.05.2019г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании расписки в получении денежных средств в счет покупки будущей недвижимости договором и его расторжении, о возмещении убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании права на долю в общей долевой собственности на объект недвижимости и о возмещении убытков, указав, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 15 сентября 2018 года, пункт 1, ФИО3 приобрел у Б Н.А. незавершенный строительством жилой дом, литер «А», назначение нежилое, общей площадью застройки -131,7 кв.м., процент готовности 52%, кадастровый (или условный) 000, находящийся по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...) и придомовый земельный участок по тому же адресу, категория земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, индивидуальную, площадью 1871 кв.м., кадастровый 000. По условиям Договора (пункт 4) Покупатель в лице ФИО3 приобретает право собственности у Продавца на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок за 6 000 000 рублей, из них на стоимость незавершённого строительством жилого дома из цены Договора приходится 2 180 000 рублей, а на стоимость земельного участка в составе домовладения из цены Договора приходится 3 820 000 рублей. Согласно пункта 5 Договора расчеты за приобретаемую недвижимость стороны производят по частям, с оплатой 5 000 000 рублей при подписании Договора, и оплатой оставшейся части цены Договора в размере 1 000 000 рублей в срок до 01.11.2018г. Поскольку на момент совершения сделки ФИО3 собственных денежных средств не хватало, что видно из самого Договора, то для восполнения недостающей на момент сделки части денежных средств из цены договора ФИО3, до совершения указанной сделки, обратился к Истцу с предложением приобрести долю в будущем праве общей долевой собственности на указанное домовладение за 2 100 000 рублей на условиях полной предоплаты. Данная сделка была оформлена в виде собственноручно составленной Ответчиком расписки от 15 сентября 2018г., согласно которой ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере 2 100 000 рублей за которые обязался передать сто тридцать квадратных метров жилого помещения, расположенного на втором этаже дома по адресу спорного домовладения после государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом. Оставшуюся часть цены Договора в размере 1 000 000 рублей ФИО3 обязался выплатить позже в согласованные сроки. Предложение ФИО3 приобрести долю в указанном домовладении Истцу передал общий с Ответчиком знакомый Я В.В., к услугам которого за выполнением работ по ремонту своего жилого помещения Истец ранее обращалась. После осмотра недостроенного жилого дома, приусадебного земельного участка площадью 1871 кв.м., и учитывая, что такая сделка отвечала её интересам и намерениям использовать указанное жилое помещение в целях последующего постоянного проживания, т.е. для себя, на предложение Ответчика истец ФИО1 согласилась и передала Ответчику в счёт цены сделки полную предоплату в размере 2 100 000 рублей, что и было подтверждено Распиской. Таким образом, на момент составления указанной Расписки спорное домовладение в части недостроенной постройки в его составе, после достраивания которой и ввода в эксплуатацию как жилого дома на долю Истца будут приходиться жилые помещения площадью 130 кв.м., представляло из себя трёхэтажный (с мансардным этажом) неоконченный строительством жилой дом, степенью готовности 52% с присвоенным кадастровым номером, площадью застройки ориентировочно 132 кв.м., при этом общая площадь жилых помещений после окончания строительства дома и ввода в эксплуатацию должна была составить ориентировочно 350 кв.м., при этом, площадь приусадебного земельного участка, в границах которого располагался спорный недострой, подлежащего достраиванию и вводу в эксплуатацию как жилой дом, составляла 1871 кв.м. Составление Расписки и озвучивание условий покупки будущей недвижимости с передачей полной предоплаты в счёт цены сделки осуществлялось в присутствии представителя первичного продавца недвижимости, а именно, Б В.Н., а также юриста, осуществлявшего оформление договора купли-продажи ФИО3 спорной недвижимости от 15 сентября 2018г. Поскольку предметом сделки, оформленной в виде Расписки, выступает имущество, право на которое на момент её составления у Ответчика не возникло, стороны выразили свою волю, с одной стороны, ФИО3 - на отчуждение за согласованную цену в пользу ФИО1 определённой доли в праве общей собственности на имеющий адресную привязку будущий жилой дом, право собственности на который у отчуждателя, в свою очередь, возникнет после государственной регистрации такого права, с другой стороны, ФИО1 предложенное на условиях ФИО3 принять согласилась, свою обязанность по полной оплате за приобретаемое имущество исполнила, передав ФИО3 2 100 000 рублей, что последним было принято как исполненное, следовательно, имеет место ясно выраженная воля сторон на совершение сделки, квалифицируемой законом, как договор купли-продажи будущей недвижимости. Поскольку на момент составления Расписки степень готовности спорного недостроенного жилого дома с учетом возведения основных строительных конструкций дома составляла 52%, что видно из заключённого 15.09.2018г. в день совершения сделки по Расписке договора купли-продажи домовладения между первичным собственником и Ответчиком, следовательно, основные технико-экономические показатели будущего жилого дома, такие как общая жилая площадь и этажность дома, а также размеры приусадебного земельного участка сторонам сделки по Расписке были известны. Однако, какого-либо указания на конечный размер долей в праве общей собственности на будущий спорный дом и приусадебный земельный участок в составе домовладения, приходящихся на стороны сделки Расписка не содержит, что не лишает рассматриваемую сделку определённости и согласованности воли сторон относительно существенных её условий, как в силу фактических обстоятельств, так и в силу закона. Так, согласно пункта 1 статьи 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. С другой стороны, поскольку размер проектной общей площади жилого дома составляет 350,5 кв.м., что видно из эскизного проекта на спорный трёхэтажный жилой дом, изготовленного по заказу Истца в ходе исполнения по устному согласованию с Ответчиком условий Расписки, этажность дома в виде трёх этажей, как максимальное значение предельного параметра по этажности для индивидуального жилого дома, в силу закона увеличена быть не может, следовательно, размер приобретаемой ФИО1 согласно Расписки доли в праве собственности на спорное имущество в силу пункта 1 статьи 37 Жилищного Кодекса РФ может быть определён следующим образом: 130:(350,5/100)=37,1(%), где в формуле: 130 - площадь в кв.м. приобретаемых Истцом жилых помещений в спорном жилом доме согласно Расписке; 550,5 - общая жилая площадь в кв.м. спорного дома в соответствии с исполнительным проектом: 350,5/100 - количество кв.м. общей жилой площади дома, приходящейся на 1 % в праве общей. долевой собственности. В дробном выражении доля Истца в праве долевой собственности на будущий спорный жилой дом составляет 3/8, при этом, на долю Ответчика по смыслу условий договора купли-продажи будущей недвижимости, оформленного спорной Распиской, приходится соответственно, 5/8 долей в праве общей собственности на будущий спорный жилой дом. Расписка не содержит условия о размере приусадебного по отношению к спорному жилому дому земельного участка, поступающего в долевую собственность сторон, что с учетом обстоятельств и фактических действий сторон спорной сделки и в силу закона не свидетельствует о несогласовании ими данной части предмета сделки. Действительно, непосредственно перед передачей полной предоплаты по сделке согласно Расписки Истец осмотрел спорный недостроенный жилой дом, а также приусадебный земельный участок по (...), площадь которого составила 1871 кв.м., а Ответчик, в свою очередь, принимая полную предоплату от Истца и выдавая Расписку с обязательствами Должника о встречном представлении не оговорил ни устно, ни письменно то обстоятельство, что размер приусадебного земельного участка, в границах которого будет располагаться образованный в результате достраивания спорный жилой дом, составит иную площадь по сравнению с исходной. Каких-либо ограждений, отделяющих часть исходного приусадебного земельного участка вместе с недостроенным жилым домом и определяющих размер земельного участка, необходимого для использования всего будущего после достраивания жилого дома ни на момент составления Расписки, ни на момент производства работ по достраиванию спорного жилого дома за счёт Истца денежных средств подрядчиком Я В.В. не имелось. Поскольку предметом сделки, согласно Расписки выступала доля в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом, следовательно, Истец, приобретая указанную долю для постоянного проживания имела материальный интерес и на пропорциональную этой доле часть приусадебного земельного участка в целях владения и пользования, размер которой (в площадном выражении) ожидала определять исходя из фактического размера такого земельного участка на момент полной предоплаты по сделке согласно Расписке, т.е. исходя из площади в 1871 кв.м.. Учитывая, что полученную от Истца полную предоплату по сделке, согласно Расписке Ответчик направил на покупку спорного домовладения, следовательно, с одной стороны, приступил к исполнению условий сделки согласно Расписки, а с другой стороны, в силу основного принципа гражданского законодательства, презюмирующего добросовестность участников гражданских правоотношений, согласился с тем, что размер приусадебного земельного участка, в границах которого будет располагаться после достраивания спорный жилой дом, останется неизменным и составит 1871 кв.м. В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Норма приведённой статьи корреспондирует с нормами 552 ГК РФ, а также статьи 35 Земельного Кодекса РФ. Помимо этого, в силу закона ( пункт 2 статьи 555 ГК РФ), цена приобретаемой Истцом на условиях Расписки доли в праве общей собственности на жилой дом включала в себя и цену соответствующей доли в праве общей собственности на исходный приусадебный земельный участок. Согласно пункта 1 статьи 37 Жилищного Кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Пунктом 2 данной статьи определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Так как предметом сделки на условиях Расписки выступает 3/8 доли в праве общей собственности на жилой дом, следовательно, при переходе права собственности на указанную долю в жилом доме на стороне ФИО1 также возникает право на 3/8 доли в праве общей собственности на тот земельный участок, в границах которого располагался спорный недострой на момент совершения сделки, т.е. площадью 1871 кв.м., что для идеальной доли составляет 701,6 кв.м.. При этом, как было отмечено выше, отсутствие в Расписке указания на данное обстоятельство не свидетельствует о несогласованности сторонами сделки будущего перехода права на 3/8 доли в праве общей собственности на спорный земельный участок в пользу ФИО1 в силу Закона (статьи 273, 552 ГК РФ), поскольку отчуждателем права на указанную долю в будущем праве на общую собственность на спорный жилой дом выступает будущий собственник исходного приусадебного земельного участка. Учитывая, что по условиям Расписки Ответчик обязуется за согласованную цену и полученную в счёт этой цены полную предоплату исполнить свои обязательства передать ФИО1 спорную недвижимость, приходящуюся на приобретаемую на условиях Расписки доли в праве общей собственности на домовладение после государственной регистрации права собственности Ответчика, следовательно, условие о сроках исполнения принятых на себя ФИО3 обязательств на условиях Расписки считается также согласованным, что подтверждает полное согласование сторонами указанной сделки всех её существенных условий и определяет действующий режим сделки в целом. Приведённые выше обстоятельства образуют основание для признания в судебном порядке Расписки договором купли-продажи будущей спорной недвижимости. Согласно действующих Правилам землепользования и застройки на территории МО г-к Анапа, в (...) минимальная площадь земельных участков с назначением для индивидуального жилищного строительства составляет 400 кв.м., следовательно, исходный приусадебный земельный участок в составе спорного домовладения являлся делимым, о чем Ответчик не знать не мог. Поскольку ФИО3, зная о делимости исходного приусадебного участка не оговорил в Расписке возможность уменьшения его размеров или конечную площадь такого приусадебного участка (отличную от исходного, первичного её значения) для будущего спорного жилого дома, полную предоплату в счёт цены приобретаемой Истцом в будущем доли в праве общей собственности на жилой дом и приусадебный земельный участок принял, к исполнению условий Расписки приступил, поскольку указанную предоплату направил на покупку спорного домовладения, устно согласовал с Истцом достраивание спорного жилого дома с обязательством компенсировать расходы на достраивание Истцу ФИО3, против частично исполненного не возражал и принял его, следовательно, любые последующие действия Ответчика направленные на раздел исходного приусадебного участка с образованием иных земельных участков и вовлечение их в дальнейший оборот с получением выгоды без учета интересов Истца свидетельствует намеренном неисполнении Ответчиком условий сделки согласно Расписки, а также об образовании на стороне Ответчика неосновательного обогащения.

Действительно, как стало известно Истцу из публичной кадастровой карты, Ответчик, без согласования с нею произвёл раздел исходного приусадебного земельного участка, общей площадью 1871 кв.м., с кадастровым номером 000, с образованиемдвух участков: земельный участок 1 площадью 402 кв.м., в границах которого располагается спорный недострой, и земельный участок 2 площадью 1468 кв.м., свободный от каких-либо построек капитального характера с сохранением категории земель и вида разрешённого использования этих участков по сравнению с исходным земельным участком, из которого в результате раздела они были образованы и с присвоением кадастровых номеров 000 и 000 соответственно и зарегистрировал на себя право собственности на эти земельные участки. Как в дальнейшем выяснилось указанные действия Ответчик совершил во исполнение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка от 11 февраля 2019г., заключённого с ФИО5, по условиям которого (абзац 1 пункта 1.1. Предварительного Договора) обязался выделить часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта права, подлежащего передаче Покупателю, а Покупатель обязался принять и оплатить на основании заключаемого в будущем основного договора купли-продажи земельного участка. Как указано в абзаце 2 пункта 1.1. Предварительного Договора, подлежащая передаче часть земельного участка общей площадью 1 468 кв.м. (границы участка определены сторонами согласно генерального плана, который является Приложением №1 к указанному договору), находится в составе земельного участка, общей площадью 1871 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, Индивидуальную, расположенного по адресу : Краснодарский край, г. Анапа, (...), который, в свою очередь, принадлежит Продавцу (Ответчик по делу) на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2019г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.09.2018г. сделана запись регистрации 000. Данные обстоятельства пояснила Истцу представитель Ответчика в г. Анапа по доверенности Я А.О., которой о существовании ранее возникших обязательственных отношениях по спорному недостроенному жилому дому и исходному приусадебному земельному участку между Истцом и Ответчиком ничего не было известно и к которой Истец обратилась за разъяснениями по основаниям для такого раздела. Согласно пояснений Я А.О. в январе-феврале 2019 года по поручению Ответчика ею была достигнута предварительная договорённость с ООО «Каскад» о приобретении на работника этой организации части исходного приусадебного участка размером ориентировочно 1400 кв.м. под размещение магазина системы «Магнит», подряд на строительство которого получило указанное общество, и что предполагало образование указанного земельного участка в результате раздела исходного приусадебного земельного участка площадью 1871 кв.м. с сохранением в качестве приусадебного по отношению к спорному недостроенному жилому дому земельного участка площадью ориентировочно 400 кв.м. Соответственно, условия раздела исходного приусадебного земельного участка и стоимость продажи одного из них были согласованы в предварительном договоре от 11.02.2019г., при этом от имени ФИО3 выступала Я А.О., действующая как представитель по нотариальной доверенности. Также, Я А.О. пояснила Истцу, что узнав о возникшей спорной ситуации в отношении спорного домовладения устно уведомила директора ООО «Каскад» А В.В., юриста этой организации, с которым вела переговоры о продажи части исходного приусадебного земельного участка, о существовании неисполненного обязательства Ответчика перед Истцом в отношении исходного приусадебного земельного участка, а также о том, что Истец намерен в судебном порядке потребовать от Ответчика исполнить свои обязательства перед ней как в отношении спорного жилого дома, так и исходного приусадебного земельного участка, либо требовать о возмещении убытков, образовавшихся на стороне Истца в связи с указанными обстоятельствами. Согласно пункта 2.1 Предварительного Договора стоимость продажи спорного земельного участка составляет 7 500 000 рублей. Согласно пункта 2.2. Предварительного Договора 200 000 рублей оплачивается Покупателем в момент заключения Предварительного Договора в качестве задатка путём перечисления денежных средств на расчетный счет Покупателя (ФИО3). Оставшиеся денежные средства из цены Предварительного Договора в размере 7 300 000 рублей оплачивается Покупателем на момент заключения основного договора при соблюдении обязательств в соответствии с условиями настоящего договора. Согласно пункта 3.1 Предварительного Договора Продавец и Покупатель обязались заключить основной договор в срок не позднее 10 марта 2019г. но после выполнения Продавцом обязательств по оформлению части земельного участка, подлежащего передаче Покупателю в самостоятельный объект недвижимого имущества и оформления права собственности. По смыслу указанного Предварительного Договора ФИО3, зная о ранее возникших Обязательствах перед Истцом в отношении как исходного земельного участка площадью 1871 кв.м., так и образованных в результате раздела исходного земельного участка его частей в виде земельного участка площадью 402 кв.м. и земельного участка площадью 1 468 кв.м. (согласно данным публичной кадастровой карты площадь составляет 1469 кв.м.), в известность об этом обстоятельстве Покупателя не поставил и без согласования с Истцом разрешил вопрос о судьбе исходного земельного участка посредством его раздела и последующей продажи образованного в результате этого земельного участка. В дальнейшем Истцу из выписки из ЕГРН от 19.03.2019г. стало известно, на основании договора купли-продажи от 05.03.2019г. спорный земельный участок площадью 1469 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, назначение -под жилую застройку, индивидуальную, адрес Краснодарский край, Анапский район, (...) был отчужден Р А.В., о чем 05.03.2019года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации 000 Есть основания предполагать, что указанное лицо является работником Общества «Каскад» (в должности заместителя директора общества), следовательно, учитывая коммерческий интерес на использование спорного земельного участка, размер рассчитанного неосновательного обогащения от вовлечения в оборот данной части исходного приусадебного участка, полученного Ответчиком и образующего убытки для Истца в виде упущенной выгоды в соответствующей размере был произведен обоснованно. Соответственно, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2019г. собственником другого земельного участка площадью 402 кв.м., кадастровый 000, категория земель - земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования - под жилую застройку, индивидуальную (и спорным объектом незавершённого строительства в его границах), адрес Краснодарский край, Анапский район, (...), является ФИО3, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.02.2019 года сделана запись государственной регистрации 000.Также, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2019 г. ФИО3 на праве собственности принадлежит объект незавершённого строительства площадью 131,7 кв.в., назначение нежилое, кадастровый 000, адрес Краснодарский край, Анапский район, (...), о чем в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2018г. сделана запись регистрации 000 Поскольку на основании договора купли-продажи недвижимости от 15 сентября 2018г за Ответчиком было зарегистрировано право собственности на исходный земельный участок в составе спорного домовладения, в последствии, без согласования с Истцом Ответчиком был произведён раздел исходного приусадебного земельного участка с государственной регистрацией права собственности на образованные в результате раздела земельные участки и с прекращением права собственности Ответчика на исходный спорный земельный участок, следовательно, равноценное встречное предоставление по условиям Расписки действиями Ответчика стало невозможным. Не является исполнимым спорный договор, оформленный Распиской и в части исполнения обязанности Ответчика по передаче Истцу доли в праве общей собственности на подлежащий достраиванию спорный жилой дом, поскольку как видно из плана раздела исходного приусадебного земельного участка в нарушение градостроительных и строительных норм, а также правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г-к Анапа отступ от капитальной стены недостроенного жилого дома до образованной при разделе исходного приусадебного земельного участка межевой границы, разделяющей образованные в результате раздела земельные участки, составляет менее 3 метров (согласно топосъёмке ориентировочно 1,5 м.). Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности в обычном порядке обеспечить ввод в эксплуатацию подлежащий достраиванию жилой дом, что также делает неисполнимым договор купли-продажи доли в этом доме, оформленный Распиской. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в пункте 5 Постановления от 11 июля 1011 г. N 54 судам предписано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). Поскольку спорное имущество в виде жилого дома и исходный приусадебный земельный участок у Ответчика отсутствует, в силу недобросовестных действий последнего сделка в целом является неисполнимой, следовательно, надлежащим способом защиты права Истца является требование о возврате ранее переданной Ответчику полной предоплаты по сделке в размере 2 100 000 рублей, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами за спорный период, т.е. с 15.09.2019г. по 26.032019г., а также возмещение убытков в виде упущенной выгоды в размере 2 812 500 рублей, которая могла бы образоваться на стороне Истца при надлежащим исполнении Ответчиком своих обязательств по условиям Расписки, а также компенсация Истцу понесённых расходов на достраивание спорного жилого дома на сумму 901 698,14 0 рублей. При определении сумм, подлежащих взысканию с Ответчика в пользу Истца, последний исходит из следующего. Поскольку на момент подачи настоящего искового заявления Ответчик заключил предварительный договор об отчуждении земельного участка площадью 1469 кв.м., цену сделки определили в 7 500 000 рублей, получил задаток в размере 200 000 рублей в счёт полного расчёта по заключаемому в будущем основному договору купли-продажи спорного земельного участка площадью 1468 кв.м., помимо этого приступил к исполнению условий предварительного договора через совершение юридически значимых действий, а именно, произвёл раздел исходного придомового земельного участка с образованием земельного участка площадью 1468 кв.м. и земельного участка площадью 402 кв.м. со спорным недостроем в его границах, следовательно, ясно выразил свою волю на неисполнение условий договора на условиях Расписки и на получение выгоды от распоряжения тем имуществом, которое было приобретено Ответчиком за счёт полной предоплаты Истца про сделке на условиях Расписки в размере 2 100 000 рублей и с учетом полученной полной предоплаты от Истца подлежало на условиях Расписки оформлению в долевую собственность сторон спорной сделки. Следовательно, осуществляя в нарушение условий договора с Истцом распоряжение спорным исходным земельным участком и земельными участками, образованными в результате его раздела, без надлежащего исполнения своих обязательств перед Истцом, Ответчик, вовлёк во внедоговорной оборот имущество Истца (полную предоплату по спорной сделке) и извлекает выгоду из своего недобросовестного поведения и нарушает право Истца на получение выгоды от вовлечения в дальнейший оборот того имущества, которое могло образоваться на стороне Истца при надлежащем исполнении Ответчиком своих обязательств перед Истцом на условиях Расписки, т.е. при переоформлении на Истца 3/8 доли в праве общей собственности на все спорное имущество, которое образовано(приобретено исходно Ответчиком), или могло образоваться из спорного имущества(в результате раздела исходного земельного участка на два и более самостоятельных земельных участков), а также должно было образоваться с учетом внесённой Истцом полной предоплаты за приобретаемую Истцом долю в указанном исходном домовладении. В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему(подпункт 1); из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности(подпункт 3); вследствие неосновательного обогащения(подпункт 7); вследствие иных действий граждан и юридических лиц(подпункт 8). Согласно статье 12 защита гражданских прав осуществляется путем: признания права (абз.1); присуждения к исполнению обязанности в натуре (абз.7); возмещения убытков (абз.8); прекращения иди изменений правоотношения (абз.11. Пункт 1 статьи 15 ГК РФ определяет, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Из пункта 2 данной статьи вытекает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Поскольку Ответчик своими действиями признал, что размер выгоды, ожидаемой от вовлечения в дальнейший оборот земельного участка, образованного в результате раздела исходного земельного участка, право на который в режиме долевой собственности с соотношением долей в праве общей собственности на имущество - 3/8 на стороне Истца и 5/8 на стороне Ответчика, должно было возникнуть у сторон спора при надлежащем исполнении Ответчиком своих обязательств на условиях Расписки, составляет в целом 7 500 000 рублей, следовательно, из общего размера указанной выгоды на 3/8 доли Истца приходится: 7 500 000 х 3/8 = 2 812 500 (рублей). По смыслу предварительного договора Ответчик получил задаток в размере 200 000 рублей, следовательно, данные денежные средства образует фактически полученный Ответчиком доход от вовлечения в оборот спорного земельного участка, как образованного при разделе исходного земельного участка, 3/8 доли в праве общей собственности на который и на части образованные, при его разделе подлежали оформление за Истцом в случае исполнения Ответчиком всех обязательств согласно Расписки. Следовательно, из фактически полученной Ответчиком выгоды в 200 000 рублей доля, приходящаяся на Истца, составляет: 200 000 х 3/8 = 75 000 (рублей), где в формуле: 200 000 - в рублях, задаток по предварительному договору от 11.02.2019г., полученный Ответчиком; 5/8 - размер доли в праве общей собственности, подлежащих оформлению на Истца на условиях Расписки, подлежащих исполнению Ответчиком; 75 000 - в рублях размер упущенной выгоды, приходящейся на долю Истца из фактических доходов Ответчика от вовлечения в оборот спорного имущества в нарушение условий договора на условиях Расписки. Оставшаяся часть цены договора о будущем отчуждении спорного земельного участка площадью 1468 кв.м. в размере 7 300 000 рублей образует размер ожидаемой и признанной Ответчиком выгоды от исполнения условий предварительного договора, следовательно, часть от указанной суммы в размере, приходящейся на 3/8 доли будущего права Истца, которое должно было возникнуть у последнего при надлежащем исполнении Ответчиком своих обязательств по условиям Расписки, в денежном выражении составляет 7 300 000 х 3/8 = 2 737 500 (рублей). Указанная денежная сумма также подлежит взысканию в пользу Истца в счет возмещения убытков, образовавшихся на его стороне в результате незаконных и недобросовестных действий Ответчика. Также, в пользу Истца с Ответчика подлежит взысканию стоимость выполненных строительно-монтажных и иных работ по частичному достраиванию жилого дома и подключения его к сетям инженерных коммуникаций, которые осуществлялись за счёт Истца по устному согласованию с Ответчиком. Так, в целях определения технической возможности достройки спорного жилого дома ООО «Центром качества строительства» проведено обследование и выдано заключение о техническом состоянии и соответствии строительных конструкций требованиям строительных норм и правил жилого дома по адресу краснодарский край, г-к Анапа, (...), стоимость выполнения указанных работ составила 30 000 рублей. На основании указанного заключения были изготовлены архитектурные решения (эскизный проект) на спорный жилой дом, согласно которому общая площадь дома составила 350,5 кв.м., а жилая площадь дома составила 233,7 кв.м., стоимость работ по данному разделу составила 20 000 рублей. С учётом данного проекта и договора строительного подряда от 12.10.2018г., заключённого Истцом с индивидуальным предпринимателем Я В.В. в период с октября 2018 года по февраль 2019, выполнены следующие работы: Вывоз строительного мусора из спорного дома и подготовка его конструкций к достроечным работам; Устройство межкомнатных перегородок из кладочного блока в соответствии с архитектурными решениями на спорный недостроенный дом; Демонтаж стропильной системы мансардного этажа, вывоз строительного мусора; Поднятие фронтонов дома до отметки перекрытия третьего этажа с использованием несъёмной пенопластовой опалубки, применённой ранее при строительстве дома; Демонтаж/монтаж межэтажного лестничного марша из железобетона на уровне второго-третьего этажей дома; Монтаж и заливка железобетонного пояса антисейсмичности на уровне стен третьего этажа жилого дома на отметке устройства его перекрытия; Монтаж внутренней электропроводки в помещениях дома; Входная лестница и другие работы.

Общая стоимость выполненных строительно-монтажных работ, включая расходы на деление работ и приобретение строительных материалов, оплату услуг специальной техники, 100% предоплату за пластиковые окна для последующего монтажа в помещениях дома составила 882 481 рубль. Указанные денежные средства Истцом были выданы подрядчику под расписку и соответствуют объёмам выполнения работ, т.е. образовали неотъемлемое улучшение спорного дома фактически. Также, Истец оплатила следующие работы, необходимые для достраивания спорного голого дома: Изготовление топосъёмки на спорное(первичное) домовладение в размере 5 000 рублей; Изготовление однолинейной схемы электроснабжения и проекта наружного электроснабжения незавершённого строительством жилого дома по адресу (...) на сумму 15 000 рублей; Согласование проекта электроснабжения незавершённого строительством жилого дома по адресу (...) на сумму 2 800 рублей; Оплата на сумму в размере 51121,14 рублей технических условий на присоединение к электрическим сетям ПАО «Кубаньэнерго», филиал ПАО «Кубаньэнерго» Юго-Западные электрические сети энергопринимающих устройств незавершенного строительством жилого дома по месту их нахождения по адресу : (...), кадастровый 000; Оплата расходов на сумму 52 266 рублей на исполнение технических условия по подключению энергопринимающих устройств незавершенного строительством жилого дома (монтаж вводно-распределительного устройства, изготовление заземляющего устройства, установка дополнительной опоры линии электропередач, монтаж СИП) к сети электроснабжения дома. Данные работы выполнялись специалистами районных электрических сетей. Таким образом, общий размер расходов, понесённых Истцом, на достраивание спорного жилого дома составил 1053 698, 14 рублей. О производстве указанных работ по достраиванию спорного дома Ответчику было известно, с их выполнением он согласился, однако никаких действий по компенсации Истцу понесённых расходов на указанные работы и приобретение необходимых материалов Ответчик до настоящего времени не предпринял. Как следует из правовой позиции, отраженной в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1404/10 от 18.05.2010 и N 13970/10 от 08.02.2011, требования гражданского законодательства об определении существенных условий договора подряда установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако, если подрядчик выполнил работы, а заказчик их принял, то неопределенность в отношениях сторон отсутствует. Согласно п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде. В силу абзаца 8 пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означает заключение сторонами соглашения. Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного подрядчиком договора подряда. В этом случае между сторонами уже после выполнения работ возникают обязательство по их оплате и гарантия их качества, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор подряда. Поскольку Истцом оплачены выполненные работы по частичному достраиванию спорного дома, а также работы, необходимые для обеспечения электроэнергией электроприёмников спорного дома, расходы Истца на оплату указанных работ, направлены на неотделимое улучшение спорного дома и имеют потребительскую ценность для этого объекта, следовательно, фактически между сторонами сложились обязательственные отношения, с учетом которых Ответчик обязан возместить Истцу понесённые им расходы на выполнение указанных работ. Таким образом, в целом с Ответчика в пользу Истца подлежит взысканию денежные средства в размере: 2 100 000 + 2 812 500 + 1053 698, 14=5 966198,14 (рублей), где в формуле 2 100 000 - в рублях размер полной предоплаты по условиям Расписки за приобретаемую долю в спорном домовладении; 2 812 500 - в рублях размер убытков, образовавшихся на стороне Истца вследствие неправомерных действий Ответчика в виде упущенной выгоды; 1053 698,14 - в рублях расходы, понесённые Истцом на достраивание спорного дома и подлежащие компенсации Ответчиком. Поскольку Ответчик, принимая полную предоплату от Истца по сделке, оформленной Распиской, исполнять такую сделку не намеревался, а направил полученные от Истца денежные средства на достижение своих целей, т.е. раздел исходного приусадебного земельного участка на два отдельных земельных участка с последующей продажей одного из них за коммерчески привлекательную цену, значительно превышающую исходную цену приобретения первичного приусадебного земельного участка, для чего и были использованы в полном объёме полученные от Истца денежные средства. Согласно пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Так как раздел исходного приусадебного земельного участка был произведён ответчиком по условиям предварительного договора купли-продажи будущего земельного участка площадью 1469 кв.м. от 11.02.2019г., до этого момента действия Ответчика были направлены на исполнение обязательств перед Истцом на условиях Расписки, в том числе ответчиком принимались фактически исполненные строительные работы по встраиванию спорного дома, подключению к сетям инженерных коммуникаций и т.д., следовательно, именно с момента заключения предварительного договора, т.е. с 11.02.2019г. следует полагать, что полученную от Истца полную предоплату Ответчик решил направить не на цели договора, оформленного Распиской, и от вовлечения указанных средств в оборот получил выгоду без учета интересов Истца. При данных обстоятельствах, требуя взыскать с Ответчика ранее внесенную полную предоплату по сделке Истец вправе требовать взыскать с Ответчика в порядке статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами, при этом спорный период следует отсчитывать с 11.02.2019г. по настоящее время. Расчет процентов по правилам статьи 395 ГК РФ. Таким образом, размер процентов за пользование Ответчиком полной предоплатой, внесённой Истцом по условиям Расписки, в своих интересах и подлежащий взысканию в пользу Истца в порядке статьи 395 ГК РФ составит: 2 100 000 х 45 х (7,75/365) = 20 065, 07 (рублей), где в формуле 2 100 000 - в рублях размер полной предоплаты, внесённой Истцом и использованной Ответчиком в своих интересах в спорный период времени; 45 - в днях период пользования Ответчиком имуществом Истца не в целях договора; 7.75 - в %, ключевая ставка, установленная ЦБ РФ в спорный период времени; 365 - в днях количество дней в году. Итоговый размер процентов за неправомерное пользование суммой полной предоплаты в 2 100 000 рублей в спорный период времени составляет 20 965,07 рублей, а общий размер взыскания денежных средств с Ответчика в пользу Истца составляет 5 986 263,1 рублей.

Просит суд признать расписку от 15 сентября 2018 года о принятых на себя ФИО3 обязательств за полученную полную предоплату в размере 2 100 000 рублей передать ФИО1 130 кв.м. жилых площадей в жилом доме общей площадью 350,5 кв.м. по адресу (...) образует 3/8 долей в праве общей собственности на указанную недвижимость, а также 3/8 долей в праве общей собственности на приусадебный земельный участок по указанному адресу площадью 1871 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, индивидуальную и соответственно с размером доли, приходящейся на ФИО3 в праве общей собственности на указанное имущество в размере 5/8 заключенным договором купли-продажи будущей недвижимости; Признать договор купли-продажи будущей недвижимости, оформленным распиской от 15 сентября 2018 года с предметом в виде обязательства передать ФИО3 за полученную полную предоплату в размере 2 100 000 рублей ФИО1 130 кв.м. жилых площадей в жилом доме общей площадью 550,5 кв.м. по адресу (...). что образует 3/8 доли в праве общей собственности на указанную недвижимость, а также 3/8 доли в праве общей собственности на приусадебный земельный участок по указанному адресу площадью 1871 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, индивидуальную и соответственно с размером доли, приходящейся на ФИО3 в праве общей собственности на указанное имущество в размере 5/8 расторгнутым по вине ФИО3, а также: взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 100 000 рублей в счет возврата полной предоплаты по договору купли-продажи недвижимости, оформленного Распиской от 15.09.2018г. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 053 698,14 рублей в счет компенсации понесённых ФИО1 расходов на частичное достраивание объекта незавершённого строительства по адресу (...); Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счёт возмещения причинённых ей убытков от неисполнения ФИО3 своих обязательств по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости, оформленной распиской от 15 сентября 2018 года, денежные средства в размере 2 812 500 рублей; Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 20 065,07 рублей в счёт процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего, в пользу ФИО1 взыскать с ФИО3 денежные средства в размере 5 986 263,1 рублей. 

В дальнейшем истец уточнила и дополнила свои исковые требования, в соответствии с выводами эксперта, указанными в проведенной по делу судебной экспертизе, а именно: уточнила размер убытков, возникших на стороне ФИО1 от неисполнения Ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимости и оформленного распиской от 15.09.2018г. в виде упущенной выгоды, возникшей в результате отказа Ответчика достроить спорный дом в исходных граница спорного земельного участка, раздела этого земельного участка и последующей продажи иному лицу без учета интересов Истца в размере доли, определённой согласно заключения эксперта, согласно которому размер такой доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом составил 13/50. Учитывая также, что согласно Постановления уполномоченного дознавателя ОМВД России по г-к Анапа от 06.06.2019г. об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 опрошенный в рамках проверки заявления ФИО1 приобретатель части земельного участка, образовавшегося в результате раздела исходного земельного участка по (...) в (...), Р А.В. пояснил, стоимость приобретения указанного земельного участка для него составила 7 000 000 рублей, размер убытков в виде упущенной выгоду на стороне Истца, а также с учетом выводов эксперта подлежит пересчету и составит: (7 000 000 х 13)/50= 1 820 000 (рублей). Таким образом, в целом с Ответчика в пользу Истца подлежит взысканию денежные средства в размере:

2 100 000 + 1 820 000 + 1053 698, 14 = 4 973 698,14 (рублей), где в формуле 2 100 000 - в рублях размер полной предоплаты по условиям Расписки за приобретаемую долю в спорном домовладении;

1 820 000 - в рублях размер убытков, образовавшихся на стороне Истца вследствиенеправомерных действий Ответчика в виде упущенной выгоды;

1053 698,14 - в рублях расходы, понесённые Истцом на достраивание спорного дома и подлежащие компенсации Ответчиком.

Поскольку Ответчик, принимая полную предоплату от Истца по сделке, оформленной Распиской, исполнять такую сделку не намеревался, а направил полученные от Истца денежные средства на достижение своих целей, т.е. раздел исходного приусадебного земельного участка на два отдельных земельных участка с, по следующей продажей одного из них за коммерчески привлекательную цену, значительно превышающую исходную цену приобретения первичного приусадебного земельного участка, для чего и были использованы в полном объёме полученные от Истца денежные средства. Согласно пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.Так как раздел исходного приусадебного земельного участка был произведён Ответчиком по условиям предварительного договора купли-продажи будущего земельного участка площадью 1469 кв.м. от 11.02.2019г., до этого момента действия Ответчика были направлены на исполнение обязательств перед Истцом на условиях Расписки, в том числе Ответчиком принимались фактически исполненные строительные работы по достраиванию спорного дома, подключению к сетям инженерных коммуникаций и т.д., следовательно, именно с момента заключения предварительного договора, т.е. с 11.02.2019г. следует полагать, что полученную от Истца полную предоплату Ответчик решил направить не на цели договора, оформленного Распиской, и от вовлечения указанных средств в оборот получил выгоду без учета интересов Истца. При данных обстоятельствах, требуя взыскать с Ответчика ранее внесенную полную предоплату по сделке, Истец вправе требовать взыскать с Ответчика в порядке статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами, при этом спорный период следует отсчитывать с 11.02.2019г. по настоящее время. Расчет процентов по правилам статьи 395 ГК РФ.

Таким образом, размер процентов за пользование Ответчиком полной предоплатой, внесённой Истцом по условиям Расписки, в своих интересах своих интересах и подлежащий взысканию в пользу Истца в порядке статьи 395 ГК РФ составит:

2 100 000 х 45 х (7,75/365) = 20 065, 07 (рублей), где в формуле

2 100 000 - в рублях размер полной предоплаты, внесённой Истцом и использованной Ответчиком в своих интересах в спорный период времени; 45 - в днях период пользования Ответчиком имуществом Истца не в целях договора; 7,75 - в %, ключевая ставка, установленная ЦБ РФ в спорный период времени; 365 — в днях количество дней в году.

Итоговый размер процентов за неправомерное пользование суммой полной предоплаты в 2 100 000 рублей в спорный период времени составляет 20 965,07 рублей.

Просит суд признать расписку от 15 сентября 2018 года о принятых на себя ФИО3 обязательств за полученную полную предоплату в размере 2 100 000 рублей передать ФИО1 130 кв.м. жилых площадей в жилом доме общей площадью 350,5 кв.м. по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...) что образует 3/8 долей в праве общей собственности на указанную недвижимость, а также 3/8 долей в праве общей собственности на приусадебный земельный участок по указанному адресу площадью 1871 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, индивидуальную и соответственно с размером доли, приходящейся на ФИО3 в праве общей собственности на указанное имущество в размере 5/8 заключенным договором купли-продажи будущей недвижимости; Признать договор купли-продажи будущей недвижимости, оформленным распиской от 15 сентября 2018 года с предметом в виде обязательства передать ФИО3 за полученную полную предоплату в размере 2 100 000 рублей ФИО1 130 кв.м. жилых площадей в жилом доме, общей площадью 350,5 кв.м., по адресу (...), что образует 3/8 доли в праве общей собственности на указанную недвижимость, а также 3/8 доли в праве общей собственности на приусадебный земельный участок по указанному адресу площадью 1871 кв.м,, категория земель - земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, индивидуальную и соответственно с размером доли, приходящейся на ФИО3 в праве общей собственности на указанное имущество в размере 5/8, расторгнутым по вине ФИО3, а также:

взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 100 000 рублей в счет возврата полной предоплаты по договору купли-продажи недвижимости, оформленного Распиской от 15.09.2018г.; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 053 698,14 рублей в счет компенсации понесённых ФИО1 расходов на частичное достраивание объекта незавершённого строительства по адресу (...); взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счёт возмещения причинённых ей убытков от неисполнения ФИО3 своих обязательств по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости, оформленной распиской от 15 сентября 2018 года, денежные средства в размере 1 820 000 рублей; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 20 065,07 рублей в счёт процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего, в пользу ФИО1 взыскать с ФИО3 денежные средства в размере 4 993 763,21 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям указанным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. 

В обоснование возражений указано, что Ответчиком 15.09.2018 составлена расписка, из содержания которой следует, что он получил от ФИО1 денежные средства в размере 2 100 000 руб. По не понятным причинам истец считает, что данная расписка дает ей право и на домовладение и земельный участок. При этом истцом не принимаются во внимание нормы гражданского законодательства. В данном случае расписка может быть лишь подтверждением долгового обязательства и не более того. Ответчик никогда не отказывался вернуть сумму долга с процентами за пользование чужими денежными средствами, но истец отказывается ее принять. По смыслу статьи 56 ГПК РФ бремя доказывания наличия договора и передачи денежных средств на условиях купли-продажи недвижимости возложено на истца. Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим основанные начала гражданского законодательства, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4). В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В силу статьи 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Как разъяснено в абзацах 2, 4 пунктов 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Закон императивно связывает возникновение правовых последствий при продаже недвижимого имущества с соблюдением формы сделки. В письменной форме договор купли-продажи сторонами не составлялся и не подписывался, так же как и акт приема-передачи недвижимого имущества, у истца имеется лишь указанная выше расписка. Данная расписка не может служить доказательством заключения договора купли-продажи, поскольку не была соблюдена обязательная письменная форма договора, а несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его недействительность (не наступление для сторон правовых последствий, связанных с заключением договора), предмет договора не определен, ни в одном из представленных истцом документов не имеется информации о намерении ответчика передать истцу часть земельного участка. Таким образом, у истца не возникло никаких прав не на завершенный строительством объект, расположенный по адресу: (...), ни на земельный участок, расположенный по тому же адресу. В связи с изложенным требования о взыскании с ответчика убытков в размере 2 812 500 руб. также являются не обоснованными. Кроме того, в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Из смысла указанных положений закона следует, что истец, обращаясь с иском о возмещении убытков и упущенной выгоды, обязан доказать наличие совокупности необходимых для возложения ответственности за причиненный вред условий, таких как противоправность действий (бездействия), наличие вреда в доказанном размере, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков и упущенной выгоды. По смыслу названных норм права лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду. При проверке факта наличия упущенной выгоды следует оценить фактические действия истца, которые подтверждают совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, не полученных в связи с допущенным должником нарушением. Вместе с тем, истцом, в нарушение требований вышеуказанных норм права и разъяснений Верховного суда Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ей предпринимались конкретные действия и сделанные с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с якобы допущенным ответчиком нарушением. Наоборот истец в иске указывает, что планировала приобрести недвижимость в целях личного последующего постоянного проживания. Требования о взыскании расходов, понесенных истцом на достраивание спорного жилого помещения, также являются необоснованными по следующим основаниям. В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что ответчик давал согласие истцу на производство каких-либо работ на его объекте, что он уполномочивал истца на совершение каких-либо действий в отношении своей собственности, в том числе и на подписание актов приема-передачи выполненных работ, сам же ответчик никаких актов не подписывал. Следовательно, поскольку ответчик не давал истцу никаких поручений на производство строительных работ, на него как на собственника не может быть возложена обязанность компенсировать затраты, произведенные на его объекте 3-ми лицами по их инициативе. На основании изложенного, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования законны, обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что согласно договору от 15.09.2018 года ФИО3 приобрел у Б Н.А. незавершенный строительством жилой дом, литер «А», назначение нежилое, общей площадью застройки -131,7 кв.м., процент. готовности 52%, кадастровый (или условный) 000, находящийся по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...) и придомовый земельный участок по тому же адресу, категория земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, индивидуальную, площадью 1871 кв.м., кадастровый 000. 

Согласно п. 4 Договора Покупатель в лице ФИО3 приобретает право собственности у Продавца на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок за 6 000 000 рублей, из них на стоимость незавершённого строительством жилого дома из цены Договора приходится 2 180 000 рублей, а на стоимость земельного участка в составе домовладения из цены Договора приходится 3 820 000 рублей.

Согласно пункта 5 Договора расчеты за приобретаемую недвижимость стороны производят по частям, с оплатой 5 000 000 рублей при подписании Договора, и оплатой оставшейся части цены Договора в размере 1 000 000 рублей в срок до 01.11.2018г.

Согласно расписке от 15.09.2018 ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере 2 100 000 рублей, за которые обязался передать сто тридцать квадратных метров жилого помещения расположенного на втором этаже дома по адресу (...) после государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом. Оставшуюся часть цены Договора в размере 1 000 000 рублей ФИО3 обязался выплатить позже в согласованные сроки.

По сведениям ЕГРН от 14.11.2018 г. ФИО3 является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 000 площадью 1871 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Анапа, (...)

По сведениям ЕГРН от 20.09.2018 г. ФИО3 является правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 000 площадью 131,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...)

Согласно справке о присвоение адресов выданной Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к. Анапа, от 04 февраля 2019 г. земельный участок площадью 402 кв.м., расположенный по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...) и земельный участок площадью 1469 кв.м., расположенный по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...) образовались в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 000, (...).

Согласно предварительному договору от 11.02.2019 года, заключенному между Я А.О., действующей от имени ФИО3 (продавец) и М А.А.(покупатель), ФИО3 обязался выделить часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта права, подлежащего передаче Покупателю, а Покупатель обязался принять и оплатить на основании заключаемого в будущем основного договора купли-продажи земельного участка. Как указано в абзаце 2 пункта 1.1. Предварительного Договора, подлежащая передаче часть земельного участка общей площадью 1 468 кв.м.(границы участка определены сторонами согласно генерального плана, который является Приложением №1 к указанному договору), находится в составе земельного участка, общей площадью 1871 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, Индивидуальную, расположенного по адресу : Краснодарский край, г. Анапа, (...)

Согласно договору купли-продажи от 04.03.2019 заключенному между Р А.П., действующей от имени ФИО3 (продавец) и Р А.В. земельный участок площадью 1469 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, индивидуальную, адрес Краснодарский край, Анапский район, (...), отчужден Р А.В.

ФИО1 произведены строительно-монтажные и иных работы по частичному достраиванию жилого дома и подключения его к сетям инженерных коммуникаций, которые осуществлялись за счёт Истца по устному согласованию с Ответчиком. 

В целях определения технической возможности достройки спорного жилого дома ООО «Центром качества строительства» проведено обследование и выдано заключение о техническом состоянии и соответствии строительных конструкций требованиям строительных норм и правил жилого дома по адресу краснодарский край, г-к Анапа, (...), стоимость выполнения указанных работ составила 30 000 рублей. На основании указанного заключения были изготовлены архитектурные решения (эскизный проект) на спорный жилой дом, согласно которому общая площадь дома составила 350,5 кв.м., а жилая площадь дома составила 233,7 кв.м., стоимость работ го данному разделу составила 20 000 рублей. 

С учётом данного проекта и договора строительного подряда от 12.10.2018г., заключённого Истцом с индивидуальным предпринимателем Я В.В. в период с октября 2018 года по февраль 2019, выполнены следующие работы: вывоз строительного мусора из спорного дома и подготовка его конструкций к достроечным работам; устройство межкомнатных перегородок из кладочного блока в соответствии с архитектурными решениями на спорный недостроенный дом; демонтаж стропильной системы мансардного этажа, вывоз строительного мусора; поднятие фронтонов дома до отметки перекрытия третьего этажа с использованием несъёмной пенопластовой опалубки, применённой ранее при строительстве дома; демонтаж/монтаж межэтажного лестничного марша из железобетона на уровне второго-третьего этажей дома; монтаж и заливка железобетонного пояса антисейсмичности на уровне стен третьего этажа жилого дома на отметке устройства его перекрытия; монтаж внутренней электропроводки в помещениях дома; входная лестница и другие работы. Общая стоимость выполненных строительно-монтажных работ, включая расходы на деление работ и приобретение строительных материалов, оплату услуг специальной техники, 100% предоплату за пластиковые окна для последующего монтажа в помещениях дома составила 882 481 рубль. 

ФИО1 оплачены работы, необходимые для достраивания спорного жилого дома: изготовление топосъёмки на спорное (первичное) домовладение в размере 5 000 рублей; изготовление однолинейной схемы электроснабжения и проекта наружного электроснабжения незавершённого строительством жилого дома по адресу (...) на сумму 15 000 рублей; согласование проекта электроснабжения незавершённого строительством жилого дома по адресу (...) на сумму 2 800 рублей; оплата на сумму в размере 51121,14 рублей технических условий на присоединение к электрическим сетям ПАО «Кубаньэнерго», филиал ПАО «Кубаньэнерго»Юго-Западные электрические сети энергопринимающих устройств незавершенного строительством жилого дома по месту их нахождения по адресу : (...), кадастровый 000; оплата расходов на сумму 52 266 рублей на исполнение технических условия по подключению энергопринимающих устройств незавершенного строительством жилого дома (монтаж вводно-распределиительного устройства, изготовление заземляющего устройства, установка дополнительной опоры линии электропередач, монтаж СИП) к сети электроснабжения дома. Данные работы выполнялись специалистами районных электрических сетей.

Таким образом, общий размер расходов, понесённых Истцом, на достраивание спорного жилого дома составил 1053 698, 14 рублей.

Согласно ч.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункта 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно абз. 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Абзац 2 данного пункта статьи определяет, в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп1 абз. 2 пункта 1 статьи 8 ГК РФ); в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (пп 4 абз. 2 пункта 1 данной статьи); вследствие иных действий граждан и юридических лиц (пп 8 абз. 2 пункта 1 статьи).

Согласно пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пункт 5 статьи 10 ГК РФ определяет, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из абз.1 пункта 1 статьи 421 ГК РФ вытекает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Как следует из пункта 2 данной статьи, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Статьёй 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой цитируемой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 3 данной статьи определяет, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со статьёй 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев или существа обязательства.

Согласно пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу статьи 550 ГК РФ вовлечение в гражданский оборот недвижимости, как существующей у Продавца на праве собственности на момент совершение сделки, так и права на которую у последнего возникнут в будущем, надлежит совершать по договору в письменной форме, несоблюдение которой влечёт за собой недействительность такого договора (статья 550 ГК РФ).

Согласно пункта статья 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу абз.1 пункта 2 данной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Абзац 3 пункта 2 статьи определяет, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Пунктом 5 данной статьи определено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пункт 2 данной статьи определяет, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 555 ГК РФ вытекает, что к числу существенных условий договора продажи недвижимого имущества относится условие о цене продаваемой недвижимости, в отсутствие чего данный договор считается незаключённым.

Пунктом 2 данной статьи установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Приведённые выше нормы применимы к спорным отношениям и позволяют сделать вывод о том, что совокупностью юридически значимых действий сторон была совершена сделка, оформленная Распиской в получении полной предоплаты и предметом которой являлась купля-продажа доли в праве на недвижимость, право на которую у Продавца на момент совершения указанной сделки отсутствовало.

Такой подход к пониманию действительной природы спорных отношений и предмета таких отношений отвечает позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 07.03.2019г. по делу № А40-214400/2017 относительно принципов толкования условий спорных сделок, оформленных тем или иным образом, в системной связи с другими обстоятельствами, отражающими особенности таких сделок, и с учетом направленности воли сторон сделок позволяющих выяснить действительное их содержание.

Согласно указанной правовой позиции в соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указал на то, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне, договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43). 

Учитывая, что на момент совершения сделки, оформленной Распиской, спорное имущество в части спорного жилого дома не было создано полностью (существовал как недострой), либо не было приобретено ( в части исходного приусадебного земельного участка), соответственно, у Продавца (Ответчик по делу) право на него не возникло и могло возникнуть в будущем по частям относительно предмета спорной сделки (на приусадебный земельный участок и на не достроенный жилой дом в его границах с целью последующего достраивания, следовательно, предметом спорных отношений выступает сделка по купле-продаже будущей недвижимости, а отсутствие единого договора по оформлению такой сделки не препятствует признанию спорной Расписки таким договором в судебном порядке с учетом всей совокупности юридически значимых действий сторон и обстоятельств совершения такой сделки.

Обстоятельства, из которых вытекают спорные отношения, подтверждают, что все существенные условия, подлежащие согласованию при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости, сторонами сделки согласованы или являются очевидными в силу действующего законодательства.

Действительно, по смыслу Расписки по результатам исполнения Ответчиком условий указанной сделки спорное домовладение с адресной привязкой за оговорённую в Расписке цену поступает в долевую собственность Истца и Ответчика, при этом, размер доли в указанном праве, приходящейся на Истца определён сторонам сделки в 130 кв.м. жилых площадей на втором этаже спорного дома.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома.

Согласно части 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Следовательно, по смыслу указанной Расписки предметом сделки Истца и Ответчика выступает часть будущего жилого дома, подлежащего созданию Ответчиком посредством достраивания недостроенной его части в границах существующего приусадебного земельного участка по адресу (...), на праве собственности принадлежащих на момент составления Расписки иному лицу(первичному собственнику).

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Согласно пункта 4 данной статьи, если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Пунктом 1 статьи 393 ГК РФ определено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Согласно абз. 1 пункта 2 данной статьи убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. В соответствии со вторым абзацем данной статьи возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно заключению эксперта №040-19/ос от 30.08.2019 г., при проведении осмотра, экспертом установлено, что по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с(...) расположено незавершенное строительством здание. 

Из сопоставления фактического планировочного решения помещений частично достроенного здания с приведенными выше нормами, эксперт приходит к выводу о том, что техническая возможность использовать помещения в доме по указанному адресу после его достраивания, в качестве жилых, имеется.

В границах земельного участка по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), расположенного в территориальной зоне Ж-1Б (Зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы), произведено строительство здания со следующими отступами от границ земельного участка:

-1,21-1,48 м от границы с соседним земельным участком по (...);

-1,19-1,27 м от границы с соседним земельным участком по (...), что противоречит действующим градостроительным требованиям статьи 21, части III, Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Анапа, в части минимальных отступов от границ земельного участка и является неустранимым нарушением требований градостроительных норм.

Площадь помещений, образуемых в результате достраивания недостроенного дома по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...) составит 505,5 кв.м.

Исходя из площади дома равной 505,5 кв. м на 130 кв. м помещений приходится 13/50 доли (Расчет: 130/505,5=0,26=13/50).

Учитывая, что по смыслу рассматриваемого судом спора ожидаемым результатом исполнения стороной сделки по продаже будущей недвижимости выступает жилой дом, как образованный в результате достраивания из нежилого здания, следовательно, для полноты экспертного заключения необходимо установить значение как общей площади спорной постройки (после достраивания и возможности использования помещений в доме в качестве жилых) в виде жилого дома и соответствующий площади в 130 кв.м. в виде доли в праве собственности на указанное здание как на жилой дом.

Поскольку помещения в составе этажей неоконченного строительством нежилого здания после его реконструкции и перевода в другой вид разрешенного использования (индивидуальный жилой дом) могут быть использованы как в качестве жилых, так и помещений вспомогательного использования, и учитывая, что жилая площадь такого дома определяется как площадь этажей жилого здания, определяемая в пределах внутренних поверхностей наружных стен, следовательно, значение такой площади совпадает с площадью нежилого здания и составляет 505,5 кв.м.

Соответственно, размер доли, приходящейся на 130 кв.м. жилых площадей в жилом доме с архитектурно-планировочным решением согласно проекта Жилой дом, (...), приходится 13/50, т.е. совпадает с расчетной величиной доли в 130 кв.м. площади помещений в нежилом здании.

Исходя из площади, земельного участка, расположенного по адресу (...), равной 402 кв.м., на идеальную долю, составляющую в натуре 130 кв.м, площадей в доме будет приходиться 103 кв. м земельного участка.

Согласно представленной в материалах гр. дела №2-969/2019, справке о присвоение адресов выданной Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к. Анапа, от 04 февраля 2019 г. земельный участок площадью 402 кв.м., расположенный по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...), и земельный участок площадью 1469 кв.м., расположенный по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...) образовались в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 000, (...).

Согласно представленному в материалах гр. дела №2-969/2019 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 15 сентября 2018 г. на земельном участке с кадастровым номером 000 площадью 1870 кв.м. по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...), располагался незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 131,7 кв. м, степенью готовности 52 %.

Таким образом, эксперт приходит к выводу о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 000 и 000 до своего возникновения относились к незавершенному строительством жилому дому площадью застройки 131,7 кв. м, степенью готовности 52 %.

Исходя из площади, земельного участка с кадастровым номером 000, расположенного по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...) равной 1871 кв.м., на идеальную долю, составляющую в натуре 130 кв.м, площадей в доме будет приходиться 481 кв.м. земельного участка.

Исходя из площади, земельного участка, расположенного по адресу Краснодарский край, Анапский район, (...), равной 1469 кв.м., на идеальную долю, составляющую в натуре 130 кв.м, площадей в доме будет приходиться 378 кв. м земельного участка.

Таким образом, на 378 кв.м. земельного участка приходится его стоимость в размере 1 929 884 (Один миллион девятьсот двадцать восемь тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рублей от цены продажи этого земельного участка по условиям предварительного договора от 11.02.2019 г. размером в 7 500 000 рублей.

Сопоставив данные осмотра и обмера с данными представленными в материалах гражданского дела №2-969/2019, эксперт приходит к выводу о том, что фактические объёмы выполненных строительных работ по достраиванию дома по адресу: (...), соответствуют работам, отраженным в Акте приема-передачи выполненных работ от 30.01.2019 г.

Стоимость строительных работ по достраиванию дома по адресу: (...), в ценах по состоянию на 2 квартал 2019 г. составляет, согласно локального сметного расчета №1 - 1291115 (Один миллион двести девяносто одна тысяча сто пятнадцать) рублей.

Объёмы выполненных работ по достраиванию дома по адресу: (...) образуют неотделимое улучшение данного дома.

Данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и является относимым, допустимым, достоверным доказательством по делу, подтверждающимся в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

При таких обстоятельствах, суд считает, что оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 55 ГПК РФ для исключения из числа доказательств указанного экспертного заключения, не имеется.

У суда не имеется оснований ставить под сомнение вышеуказанное заключение, поэтому оно принимается судом как доказательство по делу.

Согласно представленному истцом расчету, размер убытков в виде упущенной выгоду на стороне Истца, с учетом выводов эксперта, составляет: (7 000 000 х 13)/50= 1 820 000 (рублей).

Таким образом, в целом с Ответчика в пользу Истца подлежат взысканию денежные средства в размере: 2 100 000 + 1 820 000 + 1053 698, 14 = 4 973 698,14 (рублей), где в формуле 2 100 000 - в рублях размер полной предоплаты по условиям Расписки за приобретаемую долю в спорном домовладении; 1 820 000 - в рублях размер убытков, образовавшихся на стороне Истца вследствие неправомерных действий Ответчика в виде упущенной выгоды; 1053 698,14 - в рублях расходы, понесённые Истцом на достраивание спорного дома и подлежащие компенсации Ответчиком.

Поскольку Ответчик, принимая полную предоплату от Истца по сделке, оформленной Распиской, исполнять такую сделку не намеревался, а направил полученные от Истца денежные средства на достижение своих целей, т.е. раздел исходного приусадебного земельного участка на два отдельных земельных участка, с последующей продажей одного из них за коммерчески привлекательную цену, значительно превышающую исходную цену приобретения первичного приусадебного земельного участка, для чего и были использованы в полном объёме полученные от Истца денежные средства.

Согласно п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Так как раздел исходного приусадебного земельного участка был произведён Ответчиком по условиям предварительного договора купли-продажи будущего земельного участка площадью 1469 кв.м. от 11.02.2019г., до этого момента действия Ответчика были направлены на исполнение обязательств перед Истцом на условиях Расписки, в том числе Ответчиком принимались фактически исполненные строительные работы по достраиванию спорного дома, подключению к сетям инженерных коммуникаций и т.д., следовательно, именно с момента заключения предварительного договора, т.е. с 11.02.2019г. следует полагать, что полученную от Истца полную предоплату Ответчик решил направить не на цели договора, оформленного Распиской, и от вовлечения указанных средств в оборот получил выгоду без учета интересов Истца. При данных обстоятельствах, требуя взыскать с Ответчика ранее внесенную полную предоплату по сделке Истец вправе требовать взыскать с Ответчика в порядке статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами, при этом спорный период следует отсчитывать с 11.02.2019г. по настоящее время. Расчет процентов по правилам статьи 395 ГК РФ.

Таким образом, размер процентов за пользование Ответчиком полной предоплатой, внесённой Истцом по условиям Расписки, в своих интересах своих интересах и подлежащий взысканию в пользу Истца в порядке статьи 395 ГК РФ составил: 2 100 000 х 45 х (7,75/365) = 20 065, 07 (рублей), где в формуле 2 100 000 - в рублях размер полной предоплаты, внесённой Истцом и использованной Ответчиком в своих интересах в спорный период времени; 45 - в днях период пользования Ответчиком имуществом Истца не в целях договора; 7,75 % - ключевая ставка, установленная ЦБ РФ в спорный период времени; 365 — в днях количество дней в году.

Итоговый размер процентов за неправомерное пользование суммой полной предоплаты в 2 100 000 рублей в спорный период времени составляет 20 965,07 рублей, а общий размер денежных средств, подлежащих взысканию с Ответчика в пользу Истца составляет 4993763,21 рублей.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные ФИО1 к ФИО3 о признании расписки в получении денежных средств в счет покупки будущей недвижимости договором и его расторжении, о возмещении убытков подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание требования ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, предусматривающих, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы по оплате государственной пошлины 19 800 рублей, что подтверждено истцом квитанцией.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в сумме 13 968,82 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать расписку от 15 сентября 2018 года о принятых на себя ФИО3 обязательств за полученную полную предоплату в размере 2 100 000 рублей передать ФИО1 130 кв.м. жилых площадей в жилом доме общей площадью 350,5 кв.м., по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) что образует 3/8 долей в праве общей собственности на указанную недвижимость, а также 3/8 долей в праве общей собственности на приусадебный земельный участок по указанному адресу площадью 1871 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, индивидуальную и соответственно с размером доли, приходящейся на ФИО3 в праве общей собственности на указанное имущество в размере 5/8 заключенным договором купли-продажи будущей недвижимости;

Признать договор купли-продажи будущей недвижимости, оформленным распиской от 15 сентября 2018 года с предметом в виде обязательства передать ФИО3 за полученную полную предоплату в размере 2 100 000 рублей ФИО1 130 кв.м. жилых площадей в жилом доме общей площадью 350,5 кв.м. по адресу Краснодарский край, Анапский район(...), что образует 3/8 доли в праве общей собственности на указанную недвижимость, а также 3/8 доли в праве общей собственности на приусадебный земельный участок по указанному адресу площадью 1871 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, назначение - под жилую застройку, индивидуальную и соответственно с размером доли, приходящейся на ФИО3 в праве общей собственности на указанное имущество в размере 5/8 расторгнутым по вине ФИО3;

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 100 000 рублей в счет возврата полной предоплаты по договору купли-продажи недвижимости, оформленного Распиской от 15.09.2018г; денежные средства в размере 1 053 698,14 рублей в счет компенсации понесённых ФИО1 расходов на частичное достраивание объекта незавершённого строительства по адресу Краснодарский край, Анапский район(...); денежные средства в размере 1 820 000 рублей в счёт возмещения причинённых ФИО1 убытков от неисполнения ФИО3 своих обязательств по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости, оформленной распиской от 15 сентября 2018 года; 20 065,07 рублей в счёт процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего, денежные средства в размере 4 993 763,21 рубля (четыре миллиона девятьсот девяносто три тысячи семьсот шестьдесят три рубля 21 копейку).

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины 19 800 рублей.

Взыскать с ФИО3 госпошлину в доход государства в сумме 13 968,82 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Анапский районный суд Краснодарского края.

Судья 

Анапского районного суда: С.А. Киндт

Решение суда в окончательной форме принято 27.12.2019г.