Мотивированное 

решение

 изготовлено 18.07.2025

Дело № 2-36/2025

УИД: 66RS0005-01-2024-001370-22

Решение

Именем Российской Федерации

04 июля 2025 года Октябрьский районный суд города Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Обуховой В.В.,

при секретаре Седельниковой Е.В., 

с участием представителя ответчика ООО «УК ИТС-Групп» ФИО7,

представителя ответчика ООО «Альбион» ФИО8,

третьего лица ФИО14,

представителя третьего лица АО «Корпорация Атомстройкомплекс» ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость", ООО «Альбион» о возложении обязанности, взыскании неустойки, судебной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

Установил:

ФИО13 обратилась в суд с указанным иском к ООО "Управляющая Компания ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость". В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Александрит», действующего на основании доверенности от ООО "Управляющая Компания ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" и ИП ФИО14, заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: 

<

адрес>. Затем ИП ФИО14 продал указанную квартиру истцу ФИО13 В процессе эксплуатации квартиры выявлены недостатки ограждающих конструкций квартиры. В результате внутренней съемки выявлены температурные аномалии, обусловленные недостаточной теплоизоляцией ограждающих и оконных конструкций в квартире. Также обнаружены трещины на стене в кухне, появились протечки в санузле с кровли, обратная тяга в вентиляционном канале, а также иные недостатки строительно-монтажных и отделочных работ. ДД.ММ.ГГГГ осуществлено тепловизионное обследование ограждающих конструкций в квартире, в результате которого выявлены температурные аномалии. С ноября 2022 года истец обращалась с заявками на устранение недостатков, однако недостатки устранены не были. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику претензию об урегулировании спора в досудебном порядке, ответа на которую не поступило. В связи с этим просила возложить на ООО "Управляющая Компания ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" обязанность устранить строительные недостатки, связанные с недостаточной теплоизоляцией ограждающих и оконных конструкций в квартире истца, указанных в отчете о тепловизионном исследовании от ДД.ММ.ГГГГ, путем приведения теплоизоляции ограждающих и оконных конструкций в соответствие с требованиями проектной документации, а также устранить трещины на стене в кухне, причины и последствия протечек в санузле с кровли, недостатки обратной тяги в вентиляционном канале, промерзание вентиляционного канала в течение 30 календарных дней с момента вынесения решения, взыскать в пользу истца неустойку в размере 428 000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с продолжением ее начисления в размере 1 % за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по устранению недостатков в квартире истца, исходя из цены товара 3 900 000 руб., судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта в части устранения недостатков в квартире истца, штраф в размере 50% присужденных сумм, компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб. 

Уточнив исковые требования, просила возложить на ООО "Управляющая Компания ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" обязанность устранить строительные недостатки, связанные с недостаточной теплоизоляцией ограждающих и оконных конструкций в квартире истца, указанных в отчете о тепловизионном исследовании от ДД.ММ.ГГГГ, путем приведения теплоизоляции ограждающих и оконных конструкций в соответствие с требованиями проектной документации в течение 30 календарных дней с момента вынесения решения, а обязанность устранить строительные недостатки, указанные в заключении специалиста № ****** от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 ООО «Экспертная компания Гребец» способами, указанными в заключении в течение 30 календарных дней с момента вынесения решения, обязанность устранить причины протечек в санузле с кровли, недостатки обратной тяги в вентиляционном канале, промерзание вентиляционного канала в соответствии с требованиями проектной документации в течение 30 календарных дней с момента вынесения решения, взыскать в пользу истца неустойку в размере 300 000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 600 000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с продолжением ее начисления в размере 1 % за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по устранению недостатков в квартире истца, исходя из цены товара 3 900 000 руб., судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта в части устранения недостатков в квартире истца, штраф в размере 50% присужденных сумм, компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ИП ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Альбион».

ДД.ММ.ГГГГ определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО УК База, АО «Корпорация Атомстройкомплекс».

ДД.ММ.ГГГГ определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО СК Строй.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представители истца в судебное заседание не явились, направили заявление об отложении судебного заседания, ввиду отсутствия доказательств уважительности причин не явки судом в удовлетворении ходатайства отказано, дело рассмотрено в отсутствие представителей истца.

Представитель ответчика ООО "Управляющая Компания ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, по доводам изложенным в отзыве. 

В письменном отзыве и дополнении в нему указала, что ООО "Управляющая Компания ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" является ненадлежащим ответчиком. К отношениям между ответчиком и истцом не могут быть применены положения Закона о защите прав потребителей, поскольку он применяется только если первоначально отношения по поводу этого товара сложились как потребительские. Однако при приобретении квартиры ИП ФИО2 осуществлялась предпринимательская деятельность для извлечения прибыли по перепродаже квартиры. В связи с этим, надлежащим ответчиком является ИП ФИО2 Также указала, что недостатки в квартире необходимо устранять способами, указанными в заключении судебной экспертизы, полагала разумным срок для устранения недостатков – 6 месяцев. В случае взыскания неустойки просила о ее снижении на основании ст. 333 ГК РФ. Полагала, что заявленная сумма компенсации морального вреда является не соразмерной последствиям нарушения. В случае удовлетворения требования о взыскании судебной неустойки просила снизить ее размер до 100 рублей в день. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ООО "Альбион" в судебном заседании требования иска не признала, полагала иск не подлежащим удовлетворению, по доводам, изложенным в отзыве. В отзыве указала, что в случае возложения обязанности по устранению недостатков необходимо определить срок для их устранения не менее 60 дней. Ввиду недобросовестного поведения истца полагала требования о взыскании неустойки с продолжением ее начисления по день фактического исполнения обязательств, штрафа необоснованны и не подлежат удовлетворению. Требование о взыскании судебной неустойки полагает не подлежащим удовлетворению, в случае удовлетворения требования о взыскании судебной неустойки просила снизить ее размер до 100 рублей в день.

Третье лицо ИП ФИО2 в судебном заседании полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению по доводам изложенным в отзыве. 

В письменном отзыве на иск указал, что квартира приобретена им для проживания во время проведения ремонта приобретенных в этом же жилом комплексе коммерческих помещений, в связи с чем является потребителем, приобретшим объект исключительно для личных, семейных и домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Несмотря на непродолжительное владение спорной квартирой, ИП ФИО2 не может нести ответственности за строительные недостатки.

Представитель третьего лица АО "КОРПОРАЦИЯ "АТОМСТРОЙКОМПЛЕКС" в судебном заседании полагал требования иска не подлежащими удовлетворению по доводам изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц ООО УК "БАЗА", ООО "СК Строй" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Александрит» от имени ООО «Управляющая компания ИТС-ГРУПП», действующего в качестве доверительного управляющего Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «Гринвич – жилая недвижимость» (продавец) и ИП ФИО14 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана покупателю по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО14 и ФИО13 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Стоимость квартиры составила 3900000 руб.

Квартира передана ФИО13 на основании передаточного акта. 

Факт исполнения истцом обязательства по оплате по договору не оспаривается стороной ответчика.

Государственная регистрация права собственности ФИО13 на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком 

<

адрес> в 

<

адрес> является ООО «Альбион», что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 

В п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом согласно п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

Поскольку квартира по адресу: 

<

адрес>, приобретена ФИО13 для личных нужд, суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей», который регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; изготовитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям; исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору; продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Из преамбулы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» следует, что недостаток товара (работы, услуги) - это несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В силу п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно п. 2 той же статьи требования, указанные в пункте 1 настоящей статьи, предъявляются потребителем продавцу либо уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю.

В соответствии с п. 3 той же статьи потребитель вправе предъявить требования, указанные в абзацах втором и пятом пункта 1 настоящей статьи, изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.

Таким образом, требования о возмещении расходов на устранение недостатков и безвозмездном устранении недостатков товара потребитель вправе предъявить либо к продавцу, либо к изготовителю. 

Аналогичная позиция, что от предыдущего собственника к новому собственнику переходят права требования к застройщику относительно качества работ по договору долевого строительства изложена в п. 37 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 04.12.2013, п. 1.3., 1.4. Обзора судебной практики Верховного Суда РФ 19.07.2017, Определении Верховного Суда РФ от 21.03.2018 N 304-ЭС17-18668.

Таким образом, истец, являясь покупателем квартиры, построенной в рамках договора долевого строительства, приобретает и право требовать устранения недостатков, выявленных в пределах гарантийных сроков.

При этом согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. 

Из материалов дела следует, что в процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены строительные недостатки.

Согласно отчету ООО «Экспертная компания Гребец» № ****** от 16.01.2024, выявлены температурные аномалии, связанные с недостаточной теплоизоляцией оконных и ограждающих конструкций, пониженная температура на поверхностях внутренних стен. 

26.01.2024 истцом в адрес ООО "УК ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" направлена претензия об устранении недостатков строительно-монтажных работ, согласно отчету специалиста от 16.01.2024 (л.д.93-95).

Указанное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Письмами от 05.08.2024, 26.08.2024 застройщик ООО «Альбион» проинформировал истца о готовности устранить имеющиеся недостатки.

В ответ на письмо от 05.08.2024 представитель истца ФИО11 сообщила, что вопрос о предоставления допуска в квартиру будет решен только после представления застройщиком технологических карт, ведомости объемов работ, сметы с расчетами стоимости работ, указания ФИО сотрудников, которые будут проводить работы. 

05.09.2024 истцу застройщиком направлено письмо о согласовании даты доступа в жилое помещение.

16.09.2024 застройщик письмом уведомил истца о приостановлении работ по устранению недостатков ввиду непредоставления доступа в жилое помещение в согласованную дату 11.09.2024 с 14-00. 

В соответствии с заключением специалиста ООО «Экспертная компания Гребец» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире истца имеются строительные недостатки (санузел - трещины, разводы, изменения цвета, отклонение дверной коробки по вертикали, кухня – разводы, отслоение ЛКП, отделочного слоя на потолке, трещины на стене, кровля - механические повреждения, отклонение от плоскости, следы от стоячей воды, температурные аномалии по отчету от ДД.ММ.ГГГГ) рыночная стоимость устранения которых составляет 59764,21 руб. 

На основании результатов указанного заключения, истцом уточнены исковые требования, заявлены также требования о возложении обязанности устранить недостатки согласно указанному заключению № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с тем, что между сторонами возник спор относительно недостатков в квартире, причинах их возникновения и стоимости устранения судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО12

Согласно заключению эксперта ФИО12 № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире по адресу: 

<

адрес> подтверждено наличие недостатков, указанных в отчетах специалистов ООО «Экспертная компания Гребец» № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе: 

- помещение Кухня – разводы, отслоение отделочного слоя на потолке, трещина на стене №3,

- помещение Комната (балконный блок) - зазоры в угловых и Т-образных соединениях 0,5 мм, инфильтрация воздуха по штапикам, инфильтрация воздуха по соединительному вертикальному элементу, створка оконного блока прилегает к раме неплотно, имеется продувание по периметру створки, плотность притвора нарушена,

- помещение Санузел - разводы, отслоение отделочного слоя на потолке и на стене №3, трещина на стене № 4, отклонение от вертикали дверного блока,

- Кровля – на мягком покрытии кровли местами механические повреждения, присутствуют ремонтные заплатки, уклон не обеспечивает удаление дождевой и талой воды. 

Выявленные недостатки возникли в результате нарушения требований, допущенных при производстве строительно-монтажных работ. 

По итогам произведенных расчетов стоимость производства ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков составляет 103041, 30 руб. 

Дополнительно в ответе на запрос суда эксперт также указал, что на момент проведения осмотра в виде обратной тяги в вентиляционном канале в санузле не зафиксированы, обратная тяга отсутствовала. Собственником установлен вентилятор. Промерзание вентиляционного канала являлась следствием обратной тяги, и на момент проведения экспертизы не зафиксировано.

Кроме того, экспертом подготовлен отчет № 280/5 об обследовании теплозащитной оболочки от 05.03.2025, согласно которому по результатам тепловизионного обследования экспертом установлены недостатки – отступления от требований, установленных законодательством РФ для данных видов работ, возникшие в результате нарушений требований, допущенных при производстве строительно-монтажных работ:

- нижний и верхний угол стен 1/2, нижний и верхний угол стен 2/3 – температурные значения при расчетных условиях ниже точки росы,

- ОК 1, монтажный шов по периметру - температурные значения при расчетных условиях ниже точки росы.

Характер локализации температурных аномалий на поверхности оконных блоков ПВХ конструкций свидетельствует о некачественной изоляции монтажных швов в узлах примыкания оконных блоков к стеновым проемам, данные дефекты устраняются заменой изоляции монтажных швов по периметру установленных оконных блоков ПВХ.

Характер локализации температурных аномалий на поверхности в углах стен свидетельствует о наличии промерзаний/мостиков холода в ограждающих конструкциях, учитывая, что аномалии локализованы на стыке строительных конструкций, причиной аномалий является наличие скрытых пустот/повреждений/трещин. Устраняется заполнением монтажного шва ремонтными составами с помощью вскрытия и последующей зачеканки шва, либо методом инъектирования аппаратами высокого давления. 

Исходя из положений ч. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Согласно части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

Проанализировав представленное заключение, суд считает относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Заключение исполнено полно, выводы аргументированы, необходимые исследования проведены, описание содержится. При этом исследование проводилось с участием истца, ее представителя и ответчика. Заключение эксперта содержит мотивированные ответы на поставленные судом вопросы. Кроме того, суд считает необходимым отметить, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется расписка в экспертном заключении, во время проведения экспертизы от сторон замечаний не поступало, отводов эксперту не заявлено. Также заключение эксперта соответствуют процессуальным требованиям (ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), эксперт обладает достаточными знаниями в области исследования, имеет необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения соответствует нормативно-правовым требованиям. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец доказала наличие вышеперечисленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что ООО "УК ИТС-Групп", д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" в данном случае не является ни продавцом квартиры, ни застройщиком, и как следствие не является надлежащим ответчиком по делу. В то же время ответчик ООО «Альбион» является застройщиком многоквартирного дома, и к нему как изготовителю потребителем могут быть заявленные требования, связанные с недостатками построенной квартиры.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о возложении обязанности на ООО «Альбион» устранить недостатки в квартире истца, установленные в заключении эксперта ФИО12 № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и отчете № ****** об обследовании теплозащитной оболочки от ДД.ММ.ГГГГ, способами и методами, указанном в экспертном заключении и отчете. 

Согласно ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. 

Удовлетворяя исковые требования истца, учитывая характер выявленных нарушений объем работ по устранению выявленных нарушений, то суд считает, что срок для выполнения указанной обязанности, необходимо установить в течение 90 календарных дней со дня вступления настоящего решения в законную силу, данный срок, по мнению суда, является разумным и достаточным, а также будет отвечать интересам сторон.

Истцом также заявлены требования о взыскании судебной неустойки в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

На основании ст.204 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

Согласно статье 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, данных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что на основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 названного Кодекса), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Исходя из предмета и оснований иска о возложении на ответчика обязанности по передаче прав и обязанностей по договору, учитывая фактические обстоятельства дела, суд полагает, что с ответчика должна быть взыскана неустойка в размере 500 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, полагая, что такой размер неустойки в полной мере отвечает критерию справедливости, является достаточным для побуждения ответчика исполнить вступивший в законную силу судебный акт.

Оценивая заявленные исковые требования о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 20 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.10.2021, из буквального толкования положений данной нормы с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. N 17, следует, что данная неустойка взыскивается за каждый день просрочки без ограничения какой-либо суммой.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 09.11.2023 по 28.02.2024 в размере 300000 руб., а также в период с 29.02.2024 по 11.03.2024 в размере 600000 руб. с продолжением ее начисления по день фактического устранения недостатков.

Из материалов дела следует, что истцом посредством мобильного приложения на протяжении длительного времени (с 26.11.2022) направлялись требования об устранении выявленных недостатков в квартире, которые исполнены не были. 09.11.2023 составлен акт смотра с участием представителя отдела гарантии, согласно которому установлено наличие ряда недостатков. 

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчиком ООО «Альбион» нарушены сроки устранения недостатков в переданной квартире. 

Из п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств").

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о взыскании в пользу истца неустойки за нарушение срока устранения недостатков, при этом, определяя период начисления неустойки, суд не выходит за пределы требования истца 

За период с 09.11.2023 по 28.02.2024 размер неустойки составит 4368000 руб., исходя из расчета: 3900000 руб. * 112 дней * 1%. 

Вместе с тем, истцом добровольно снижен размер заявленной к взысканию неустойки за указанный период до 300000 руб., в связи с чем, суд не выходит пределы исковых требований на основании положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

За период с 29.02.2024 по 11.03.2024 размер неустойки составит 468000 руб., исходя из расчета: 3900000 руб. * 12 дней * 1%. 

Учитывая, что истцом заявлены требования о взыскании неустойки по день фактического устранения, суд также производит расчет неустойки за период с 12.03.2024 по 04.07.2025, которая составит 18720000 руб. (3900000 * 480 дней * 1%).

Таким образом, общий размер неустойки за период с 09.11.2023 по 04.07.2025 составит 19488000 руб.

При этом вопреки доводам ответчика, в рассматриваемом случае не подлежит применению Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, поскольку судом установлено и подтверждается материалами дела, что квартира приобретена истцом на основании договора купли-продажи, договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости между истцом и ответчиком не заключался.

Судом также отклоняются доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления неустойки ввиду недопуска истцом представителей ответчика. 

Материалами дела достоверно подтверждается лишь одна попытка ответчика осуществить мероприятия по устранению выявленных недостатков – 11.09.2024, когда ему не был предоставлен доступ в квартиру. 

При этом, из материалов дела также следует, что истцом начиная с 2022 года заявлялось о наличии строительных недостатков в квартире, ответчик какие-либо действия по их устранению не предпринимал, письмо о допуске в квартиру направлено истцу спустя три месяца после привлечения ООО «Альбион» к участию в настоящем неделе, а после одного недопуска в квартиру ответчик в одностороннем порядке приостановил мероприятия по устранению недостатков. При данных обстоятельствах, суд не усматривает в действиях истца признаков злоупотребления правом, а также оснований для освобождения ответчика от ответственности за нарушение срока устранения недостатка. 

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2004 года N 13-0, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Уменьшение неустойки (штрафа) производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности. При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями. В тех случаях, когда размер неустойки установлен законом, ее снижение не может быть обоснованно доводами неразумности установленного законом размера неустойки (данная правовая позиция также изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2023 N 18-КГ22-139-К4).

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, период просрочки исполнения обязательства, соотношение размера неустойки и установленный экспертным заключением размер стоимости устранения недостатков, необходимость соблюдения баланса интересов сторон и явную несоразмерность подлежащей уплате неустойки, а также наличие со стороны ответчика мотивированного ходатайства о ее снижении и добровольное удовлетворение большей части требований потребителя до обращения в суд, суд считает возможным снизить общий размер неустойки, 

Суд удовлетворяет ходатайство ответчика о снижении размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям допущенного нарушения обязательства, поскольку размер неустойки 19488 000 руб. при цене товара 3900 000 руб. и стоимости устранения выявленных недостатков 103041, 30 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором п. 76 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правила пункта 6 статьи 395 ГК РФ не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение неденежного обязательства, если иное не предусмотрено законом.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушено не денежное обязательство (нарушен срок безвозмездного устранения недостатков), а также удовлетворение требования истца о продолжении начисления неустойки по дату фактического исполнения обязательства, которое не противоречит разъяснениям п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", с учетом компенсационного характера неустойки, которая не может являться средством обогащения и получения необоснованной выгоды потребителем, суд снижает размер неустойки по состоянию на 04.07.2025 до 150 000 руб., полагая, что указанный размер неустойки отвечает принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, адекватным и соизмеримым с нарушенным обязательством.

Таким образом, суд взыскивает с ответчика ООО «Альбион» неустойку за нарушение срока устранения недостатков по состоянию на 04.07.2025 в размере 150000 руб. с продолжением ее начисления с 05.07.2025 в размере 1% от стоимости квартиры в размере 3900 000 руб. за каждый день просрочки до дня фактического устранения недостатков. 

Истцом также заявлены требования о компенсации морального вреда.

В силу ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»).

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В связи с тем, что ответчиком нарушены права истца как потребителя на качество переданного объекта, который должен соответствовать строительным нормам и правилам, поэтому заявленное требование о компенсации морального вреда суд находит подлежащим удовлетворению частично, и с учетом конкретных обстоятельств дела, определяет ко взысканию с ответчика ООО «Альбион» компенсации морального вреда в пользу истца в размере 5 000 руб.

Рассматривая требования в части взыскания штрафа, суд приходит к следующему.

Пунктом 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В пп. 46 и 47 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. 

Само по себе наличие судебного спора о защите прав потребителей указывает на несоблюдение ответчиком добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Учитывая изложенное, суд взыскивает с ответчика ООО «Альбион» в пользу истца штраф в размере 77500 руб. ((150000+5000) *50%).

При этом суд с учетом мотивированного ходатайства ответчика считает возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к штрафу. 

Применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера также и штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, так как штраф в размере 50% от всех присужденных в пользу потребителя денежных сумм является разновидностью санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание ранее изложенные нормативные положения и акты толкования относительно применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая период просрочки исполнения обязательства, необходимость соблюдения баланса интересов сторон и явную несоразмерность подлежащего взысканию штрафа, суд считает возможным снизить размер штрафа до 60 000 руб., полагая, что указанный размер штрафа отвечает принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, адекватным и соизмеримым с нарушенным обязательством.

Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец была освобождена, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. 

В связи с тем, что согласно пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, то государственная пошлина в размере 300 рублей за требование о возложении обязанности, в размере 300 рублей за требование о компенсации морального вреда и в размере 4200 руб. за требование имущественного характера, всего 4800 руб., подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС № ******) к ООО «Управляющая Компания ИТС-Групп», д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" (ИНН 

<

***>), ООО «Альбион» (ИНН 

<

***>) о возложении обязанности, взыскании неустойки, судебной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Обязать ООО «Альбион» в течение 90 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, устранить недостатки в квартире по адресу: 

<

адрес>, установленные в заключении эксперта ФИО12 № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и отчете № ****** об обследовании теплозащитной оболочки от ДД.ММ.ГГГГ, способами и методами, указанными в экспертном заключении и отчете.

При неисполнении настоящего судебного акта в установленный срок, взыскать с ООО «Альбион» в пользу ФИО1 судебную неустойку в сумме 500 рублей за каждый день неисполнения судебного акта до фактического исполнения решения суда в части совершения действий по устранению недостатков, установленных в заключении эксперта ФИО12 № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и отчете № ****** об обследовании теплозащитной оболочки от ДД.ММ.ГГГГ. 

Взыскать с ООО «Альбион» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока устранения недостатков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 150000 руб. с продолжением ее начисления с ДД.ММ.ГГГГ в размере 1% от стоимости квартиры в размере 3900 000 руб. за каждый день просрочки до дня фактического устранения недостатков, штраф в размере 60 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.

В удовлетворении остальной части иска к ООО «Альбион» – отказать.

В удовлетворении исковых требований к ООО «Управляющая Компания ИТС-Групп», д.у. Комбинированным ЗПИФ "Гринвич-жилая недвижимость" – отказать.

Взыскать с ООО «Альбион» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 4 800 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.

Председательствующий В.В. Обухова