РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2017 года г. Калачинск 

Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В., с участием прокурора Писарчук М.Д., при секретаре Саволайнен Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 672/2017 по иску Калачинского межрайонного прокурора в интересах Калачинского муниципального образования к Комитету по управлению муниципальным имуществом, Администрации Калачинского муниципального района, Червяковой ФИО6 о признании недействительными условий договора аренды земельного участка, суд

УСТАНОВИЛ:

Калачинский межрайонный прокурор обратился с вышеназванным исковым заявлением, в котором указал, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ФИО1 16.12.2015 года заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, № АЗ-34-17а/2015, отдельные пункты которого не соответствуют требованиям действующего законодательства, в том числе, в силу п.8.1 договора срок договора установлен 10 лет, однако подпунктами 1, 2 п. 3.2 договора установлен запрет на передачу прав третьим лицам, что противоречит ст.22 ЗК РФ, подпунктом 9 п. 3.2 договора на арендатора возложена обязанность возмещать арендодателю, связанные с оплатой штрафных санкций, предъявляемых уполномоченными контролирующими органами арендодателю по вине арендатора, что противоречит требованиям ч.1 ст.2.1, ч.2 ст.2.6.2 К РФ об АП устанавливающих личную ответственность за совершение административного правонарушения; пунктом 10.1 договора предусмотрено, что арендатор не вправе приобретать в собственность участок до изменения его разрешенного использования, связывая потенциальную возможность приобретения в собственность земельного участка с изменением вида разрешенного использования, допуская тем самым возможность внесения в договор аренды земельного участка изменений в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, что прямо запрещено п. 17 ст.39.8 ЗК РФ, на основании изложенного, просили признать недействительными подпункты 1,2,9 пункта 3.2, пункт 10.1 договора аренды земельного участка № АЗ-34-17а/2015, заключенного 16.12.2015 года между Калачинским городским поселением в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района и ФИО1

В дальнейшем прокурором представлено уточнение исковых требований, в котором просил привлечь в качестве соответчика Администрацию Калачинского муниципального района, признать недействительными подпункты 1,2 пункта 3.2, подпункт 9 пункта 3.3, пункты 6.3., 6.4, 10.1 договора аренды земельного участка № АЗ-34-17а/2015, заключенного 16 декабря 2015 года.

В судебном заседании прокурор Писарчук М.Д. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования признал, не оспаривал факт заключения договора аренды, его условия, указав, что ответчиком проводится работы по заключению с арендатором дополнительного соглашения об исключении указанных пунктов из договора.

Ответчик ФИО1, представители Администрации Калачинского муниципального района, третьего лица Межмуниципального Калачинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела судом, в судебное заседание не явились, не сообщили об уважительности причин отсутствия, не просили об отложении судебного заседания, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как установлено в судебном заседании между Администрацией Калачинского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района и ФИО1 16.12.2015 года заключен договор № АЗ-34-17а/2016 аренды земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 180 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, с видом разрешенного использования: гаражи и автостоянки, сроком на 10 лет с арендной платой в размере 9000 рублей в год (л.д.7-9).

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает: арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал, хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (часть 5).

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (часть 6). 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (часть 9).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с Применением земельного законодательства», поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя. 

Исходя из пункта 18 вышеназванного постановления следует, что арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. 

Вместе с тем, в п.п. 1,2 п. 3.2 договора установлен запрет на передачу прав и обязанности по договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, в субаренду в пределах срока действия договора, что прямо противоречит требованиям ст.22 ЗК РФ.

Подпунктом 9 п. 3.3 договора на арендатора возложена обязанность возмещать арендодателю убытки, связанные с оплатой штрафных санкций, предъявляемых контролирующими органами арендодателю по вине арендатора.

В соответствии с ч.1 ст. 2.1 К РФ об АП административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Частью 2 ст.2.6.2 К РФ об АП предусмотрено, что собственник или иной владелец земельного участка либо другого объекта недвижимости освобождается от административной ответственности, если в ходе рассмотрения жалобы на постановление по делу об административном правонарушении, вынесенное в соответствии с частью 3 статьи 28.6 настоящего Кодекса, будут подтверждены содержащиеся в ней данные о том, что в момент фиксации административного правонарушения земельный участок либо другой объект недвижимости находился во владении или в пользовании другого лица, либо о том, что административное правонарушение совершено в результате противоправных действий других лиц, при этом у собственника или иного владельца земельного участка либо другого объекта недвижимости не имелось возможности предотвратить совершение административного правонарушения либо им были приняты все зависящие от него меры для предотвращения совершения административного правонарушения. 

Тем самым, возложение обязанности по уплате штрафа за правонарушение на арендатора, вина арендодателя за совершение которых установлена административным органом, противоречит требованиям норм законодательства об административных правонарушениях, устанавливающим принцип личной ответственности субъекта правонарушения за совершение административного правонарушения, в связи с чем, прокурором обоснованно заявлено о их недействительности. 

Пунктом 6.3 Договора предусмотрено, что договор прекращается в случаях, перечисленных в указанном пункте, путем направления уведомления арендатору. Согласно п. 6.4 при отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанных в п. 6.3 договора, настоящий договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, изложенное в п. 6.3, п. 6.4 Договора предполагает возможность во вне судебном порядке расторжения Договора, заключенного на срок свыше 5 лет, что противоречит вышеуказанным нормам федерального законодательства.

Согласно п. 17 ст.39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Пунктом 10.1 договора предусмотрено, что арендатор не вправе приобретать в собственность участок до изменения его разрешенного использования, связывая потенциальную возможность приобретения в собственность земельного участка с изменением вида разрешенного использования, допуская тем самым возможность внесения в договор аренды земельного участка изменений в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, что прямо запрещено п. 17 ст.39.8 ЗК РФ.

Тем самым, требования прокурора о признании недействительными подпунктов 1,2 пункта 3.2, подпункт 9 пункта 3.3, пункты 6.3., 6.4, 10.1 договора аренды земельного участка № АЗ-34-17а/2015, заключенного 16 декабря 2015 года между Администрацией Калачинского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Калачинского межрайонного прокурора в интересах Калачинского муниципального образования к Комитету по управлению муниципальным имуществом, Администрации Калачинского муниципального района, Червяковой ФИО7 о признании недействительными условий договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительными подпункты 1,2 пункта 3.2, подпункт 9 пункта 3.3, пункты 6.3., 6.4, 10.1 договора аренды земельного участка № АЗ-34-17а/2015, заключенного 16 декабря 2015 года между Администрацией Калачинского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и Червяковой ФИО8.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.В.Иванова

Мотивированное решение изготовлено 17.08.2017 года.