административное дело № 3а-28/2024 (3а-816/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000734-78) по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно Таблице № 1: 

№ 

Кадастровый номер 

Площадь, кв.м. 

Рыночная стоимость, руб. 

Дата, на которую определена кадастровая стоимость 

Адрес 

1 

........

9 079 

18 735 900,00 

01.01.2022 

............

2 

........

5 431 

12 358 000,00 

01.01.2022 

............

3 

........

6 459 

13 329 100,00 

01.01.2022 

............

4 

........

5 285 

12 025 800,00 

01.01.2022 

............

5 

........

1 878 

4 799 300,00 

01.01.2022 

............

6 

........

6 066 

12 518 100,00 

01.01.2022 

............

7 

........

10 216 

18 545 400,00 

01.01.2022 

............

8 

........

12 930 

23 472 200,00 

01.01.2022 

............

9 

........

8 213 

16 948 800,00 

01.01.2022 

............

10 

........

7 934 

16 373 000,00 

01.01.2022 

............

11 

........

9 002 

18 577 000,00 

01.01.2022 

............

12 

........

3 430 

7 804 800,00 

01.01.2022 

............

13 

........

10 604 

19 249 800,00 

01.01.2022 

............

14 

........

6 227 

12 850 300,00 

01.01.2022 

............

15 

........

23 534 

8 851 500,00 

01.01.2022 

............

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает права ФИО2, поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

В ходе рассмотрения дела к участию в деле привлечено ООО «СЗ ГК «Морской Сочи», которое с 25.08.2023 года стало новым арендатором земельных участков, за исключением земельного участка с кадастровым номером ......... 

От представителя ФИО2 и ООО «СЗ ГК «Морской Сочи» по доверенностям ФИО3 поступили ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие. В ходатайствах также выражено мнение о согласии с результатами судебной экспертизы относительно размера рыночной стоимости объектов недвижимости. 

В судебное заседание 29 января 2024 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что с 16.09.2021 года ФИО2 являлась арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: ........ расположенных по адресу: ............. Данные земельные участки находятся в собственности МО г.-к.Анапа. 

С 25.08.2023 года новым арендатором земельных участков (за исключением земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:2771) является ООО «СЗ ГК «Морской Сочи». 

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды от 20.07.2020 года, соглашения от 16.09.2021 года, ФИО2 являлась плательщиком арендной платы за вышеуказанные земельные участки и в настоящее время является плательщиком арендной платы за земельный участок с кадастровым номером ......... При этом размер арендной платы определялся исходя из кадастровой стоимости объектов. На основании договора о передаче прав и обязанностей от 23.08.2023 года ООО «СЗ ГК «Морской Сочи» является плательщиком арендной платы за пользование земельными участками, кроме земельного участка с кадастровым номером ......... 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет в размере, указанной в Таблице № 2: 

№ 

Кадастровый номер 

Площадь, кв.м. 

Кадастровая стоимость, руб. 

Дата, на которую определена кадастровая стоимость 

Адрес 

1 

........

9 079 

60 201 396,36 

01.01.2022 

............

2 

........

5 431 

34 491 476, 38 

01.01.2022 

............

3 

........

6 459 

41 548 227, 99 

01.01.2022 

............

4 

........

5 285 

33 910 145,5 

01.01.2022 

............

5 

........

1 878 

13 931 661,3 

01.01.2022 

............

6 

........

6 066 

39 542 980,14 

01.01.2022 

............

7 

........

10 216 

64 635 712, 56 

01.01.2022 

............

8 

........

12 930 

84 872 907, 9 

01.01.2022 

............

9 

........

8 213 

53 301 712, 96 

01.01.2022 

............

10 

........

7 934 

51 150 974,04 

01.01.2022 

............

11 

........

9 002 

57 717 583, 28 

01.01.2022 

............

12 

........

3 430 

24 406 576, 6 

01.01.2022 

............

13 

........

10 604 

66 313 280,44 

01.01.2022 

............

14 

........

6 227 

40 664 676, 26 

01.01.2022 

............

15 

........

23 534 

52 341 734, 06 

01.01.2022 

............

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № 486-П-2023 от 29 июня 2023 года, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере, указанной в вышеприведенной Таблице № 1. 

При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчет не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-816/2023 от 03.11.2023 года отчет об оценке № 486-П-2023 от 29 июня 2023 года, подготовленный ООО «Альфа Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объектов недвижимого имущества определена экспертом в размере, указанной в Таблице № 3: 

№ 

Кадастровый номер 

Рыночная стоимость, руб. 

Дата, на которую определена кадастровая стоимость 

Процент снижения, % 

1 

........

47 679 500 

01.01.2022 

20,8 

2 

........

28 521 600 

01.01.2022 

19,6 

3 

........

33 920 300 

01.01.2022 

18,3 

4 

........

27 754 900 

01.01.2022 

18,1 

5 

........

11 072 300 

01.01.2022 

20,5 

6 

........

31 856 400 

01.01.2022 

19,4 

7 

........

53 650 700 

01.01.2022 

16,9 

8 

........

67 903 600 

01.01.2022 

19,9 

9 

........

43 131 600 

01.01.2022 

19 

10 

........

41 666 400 

01.01.2022 

18,5 

11 

........

47 275 200 

01.01.2022 

18 

12 

........

20 222 700 

01.01.2022 

17,1 

13 

........

55 688 300 

01.01.2022 

16 

14 

........

32 701 900 

01.01.2022 

19,5 

15 

........

43 137 100 

01.01.2022 

17,5 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не просили. 

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора объектов недвижимости в юридически значимый период. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 23 августа 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 23 августа 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 47 679 500 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 28 521 600 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 33 920 300 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 27 754 900 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 11 072 300 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 31 856 400 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 53 650 700 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 67 903 600 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 43 131 600 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 41 666 400 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 47 275 200 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 20 222 700 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 55 688 300 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 32 701 900 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 43 137 100 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ считать 23 августа 2023 года. 

В остальной части административное исковое заявление ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 февраля 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда ФИО1