РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

адрес>

17 июня 2025 года 

Жуковский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Ковалёва Е.А.,

при помощнике судьи Ушаковой Т.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении соглашения, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении заключения договора аренды, сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит:

- расторгнуть заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения;

- признать прекращенными между ФИО1 и ФИО2 правоотношения, возникшие на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает, что ответчик является собственником нежилого помещения – часть здания, общей площадью 342,1 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (по тексту Соглашения – Сторона 2) и ответчиком (по тексту Соглашения – Сторона 1) было заключено Соглашение, в соответствии с которым ему было предоставлено право посредством безотзывной оферты заключить договор аренды нежилого помещения – часть здания, общей площадью 342,1 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2.2. указанного соглашения его стороны определили, что нежилое помещение должно соответствовать следующим требованиям: 

- соответствовать своему назначению и строительным нормам;

- отсутствие нарушения прав третьих лиц;

- отсутствие угроз жизни и здоровью;

- технические и иные характеристики помещения должны соответствовать имеющейся в наличии у Стороны 1 документации;

- принадлежать Стороне 1 на законном основании.

В случае наличия каких – либо несоответствий, Сторона 1 обязуется совершить все действия по их устранению.

Пунктом 2.4 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ его Стороны установили, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ Сторона 1 обязана предоставить для аренды Стороне 2 помещение, отвечающее требованиям и условиям данного договора, а в срок до ДД.ММ.ГГГГ между сторонами должен быть заключен основной договор аренды указанного помещения в случае решения сторон заключить данную сделку.

В соответствии с п. 2.6 Соглашения установлено, что с момента получения в аренду помещения, что подтверждается подписанным Актом приема - передачи или подписанным между сторонами Актом приема – передачи и основным договором аренды, арендные отношения между сторонами считаются возникшими на срок до 11 месяцев, с правом Стороны 2 на последующую пролонгацию данных отношений. 

В случае подписания между сторонами Акта приема – передачи, как подтверждение возникновения между сторонами арендных отношений, условия данных арендных отношений определяются на основании следующих источников:

- содержание данного Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды в части условий, регулирующих арендные отношения между сторонами;

- содержания подписанного между сторонами акта приема-передачи указанного в пункте 1.1. данного соглашения нежилого помещения;

- Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 2.10 Соглашения условия данного соглашения распространяются на Сторону 1 также в случае выполнения данным участником в отношении спорного помещения работ, направленных на его переустройство и перепланировку.

В соответствии с п. 2.11 Соглашения стороны установили, что с момента передачи нежилого помещения в аренду Стороне 2, без письменного согласия Стороны 2 Сторона 1 не имеет права выполнять в отношении переданного в аренду помещения какие – либо работы, направленные на его переустройство или перепланировку.

Как указывает истец, из содержания заключенного между ФИО1 и ответчиком соглашения следует, что в рамках данных договорных отношений истец имеет право на получение в аренду указанного в нем нежилого помещения, соответствующее условиям сделки, что в силу природы договора является обязанностью ответчика. 

Для реализации своего права на заключение договора аренды, истцом было проведено обследование спорного нежилого помещения на предмет его соответствия технической и иной документации. 

В результате проведенной проверки, в том числе путем привлечения специалиста в области строительно – технических исследований, истцу стало известно о том, что ответчик без его согласия и без его уведомления провел работы по переустройству и перепланировки принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером 50:52:0010303:178. Данный результат работ существенным образом изменил его состояние и вид, которые не устраивают истца как участника будущих арендных отношений. 

Как было указано выше, поскольку между истцом и ответчиком было заключено указанное соглашение, ФИО2 не имеет права проводить какие – либо работы в отношении указанного в нем нежилого помещения, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора. 

Истец указывает, что по условиям заключенного с ответчиком соглашения ему предоставлено право заключить договор аренды указанного в нем нежилого помещения. 

На момент обращения с данным иском, договор аренды с ФИО2 не заключен, нежилое помещение в пользование истца не передавалось и продолжает находиться во владении, пользовании и распоряжении ответчика.

Выполненные ответчиком работы и их результат в отношении принадлежащего ему на праве собственности помещения, существенным образом нарушают условия заключенной между ними сделки, так как лишило истца возможности и того права, которые он получил бы если бы ее условия не были нарушены, а именно возможность и право получить в аренду помещение, соответствующее его необходимым потребностям и целям, ради которых ему необходимо было в пользовании данное имущество. 

Кроме этого, по условиям соглашения, спорное помещение должно принадлежать ответчику на законном основании. 

Из содержания предмета соглашения следует, что объектом договорных отношений является недвижимое имущество со своими индивидуально – определенными характеристиками.

Следовательно, по мнению истца, нормами права установлено, что законность владения объектом недвижимости в измененных индивидуально – определенных параметрах признается только после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. 

По данным сведений ЕГРН, каких – либо изменений в отношении спорного объекта в реестровые сведения не вносились.

В виду изложенного следует, что нежилое помещение после проведенных в нем ответчиком работ в измененных параметрах не принадлежит ему на законном основании. 

Данные обстоятельства также свидетельствуют о нарушении существенных условий заключенного между нами Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец полагает, что поскольку ответчик нарушил существенные условия заключенного соглашения, следовательно, имеются правовые основания для расторжения данной сделки, и прекращения возникших на основании нее правоотношений. 

Истец указывает, что несмотря на неоднократные требования к ответчику, разрешить возникшую спорную ситуацию ФИО2 отказывается, ссылаясь на необоснованность претензий, в виду чего, истец вынужден обратиться в суд с данным исковым заявлением.

В рамках совместного рассмотрения с первоначальным иском со стороны ФИО2 было заявлено и принято к рассмотрению встречное исковое заявление со следующими требованиями:

- сохранить в переустроенном и перепланированном виде принадлежащее ФИО2 на праве собственности нежилое помещение общей площадью 373,3 кв.м., являющееся частью здания, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- признать за ФИО2 право собственности в переустроенном и перепланированном виде на нежилое помещение общей площадью 373,3 кв.м., являющееся частью здания, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- возложить на ФИО1 обязанность заключить с ФИО2 Договор аренды переустроенного и перепланированного нежилого помещения, являющееся частью здания, общей площадью 342,1 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с условиями заключенного между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения;

- признать с момента вынесения решения суда заключенным между ФИО1 и ФИО2 Договор аренды переустроенного и перепланированного нежилого помещения являющееся частью здания, общей площадью 342,1 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с условиями заключенного между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения.

В обоснование требований по встречному иску ФИО2 указал, что ему принадлежит на праве собственности нежилое помещение, являющееся частью здания, общей площадью 342,1 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Данный факт подтверждается предоставленной в материалы дела выпиской из единого государственного реестра зарегистрированных прав.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 было заключено Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с п. 1.1 Соглашения ответчик получил имущественное право требования на заключение в будущем в отношении принадлежащего ФИО2 нежилого помещения договора аренды на условиях, предусмотренных данным соглашением.

В соответствии с п. 2.2. Соглашения установлено, что нежилое помещение должно соответствовать следующим требованиям: 

- соответствовать своему назначению и строительным нормам;

- отсутствие нарушения прав третьих лиц;

- отсутствие угроз жизни и здоровью;

- технические и иные характеристики помещения должны соответствовать имеющейся в наличии у Стороны 1 документации;

- принадлежать Стороне 1 на законном основании.

В соответствии с п. 2.1. Соглашения установлено, что опцион предоставляется Стороне 2 безвозмездно, без взимания платы либо другого встречного предоставления.

Сторона 2 уведомлена о том, что в отношении указанного в пункте 1.1. помещения выполнены строительные работы, которые не повлияли на возможность использования данного имущества по его назначению.

Таким образом, как указывает ФИО2, содержанием заключенного соглашения подтверждается, что ФИО1 на момент подписания данной сделки было известно о проводимых истцом по встречному иску работах в спорном имуществе, включая перечень выполняемых работ, конечный их результат и сроки их выполнения. 

ФИО2 указывает, что поскольку он является собственником принадлежащего ему имущества, пользуясь предоставленным законом правом, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером: 50:52:0000000:14746 им были совершены работы по переустройству его и перепланировки. 

Вопреки доводам ФИО1 по его иску, условиями Соглашения не предусмотрено в отношении ФИО2 обязанность просить какого – либо согласия, включая письменное, от данного лица на проведение выполненных им работ до передачи спорного помещения в аренду. 

В соответствии с п. 2.11 Соглашения стороны установили, что с момента передачи нежилого помещения в аренду Стороне 2, без письменного согласия Стороны 2 Сторона 1 не имеет права выполнять в отношении переданного в аренду помещения какие – либо работы, направленные на его переустройство или перепланировку.

В соответствии с п. 2.6 Соглашения установлено, что с момента получения в аренду помещения, что подтверждается подписанным Актом приема - передачи или подписанным между сторонами Актом приема – передачи и основным договором аренды, арендные отношения между сторонами считаются возникшими на срок до 11 месяцев, с правом Стороны 2 на последующую пролонгацию данных отношений. 

В случае подписания между сторонами Акта приема – передачи, как подтверждение возникновения между сторонами арендных отношений, условия данных арендных отношений определяются на основании следующих источников:

- содержание данного Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды в части условий, регулирующих арендные отношения между сторонами;

- содержания подписанного между сторонами акта приема-передачи указанного в пункте 1.1. данного соглашения нежилого помещения;

- Гражданского кодекса РФ.

ФИО2 указывает, что спорное помещение не передавалось ответчику в аренду, что подтверждается как самим ФИО1 в его исковом заявлении, так и отсутствием подписанного между сторонами Акта приема - передачи помещения или заключенного основного договора аренды. 

Принимая во внимание вышеизложенное следует, что проведенные ФИО2 работы обладают законным основанием. 

ФИО2 полагает, что поскольку принадлежащее ему нежилое помещение в переустроенном и перепланированном виде не нарушает права и законные интересы, не угрожает жизни и здоровью, следовательно, данный объект права может быть сохранен в соответствующем виде, что свидетельствует о подтверждении его законного основания владения данным имуществом. 

При этом, довод ФИО1 о том, что измененные характеристики помещения не внесены в ЕГРН, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора является несостоятельным. 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество подтверждает законность владения объектом права. Законность же основания возникновения титульного права подтверждается правоустанавливающим документом, перечень которых предусмотрен ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Из содержания заключенного между ФИО2 и ФИО1 Соглашения следует, что его стороны не определяли в качестве существенных условий какие – либо отдельные пункты данной сделки. Условиями данного соглашения не установлена будущность целевого использования ответчиком помещения после получения его в аренду. 

В виду этого, ФИО2 указывает, что является несостоятельным довод ФИО1 о том, что он лишился возможности использовать помещение после проведенных в нем работ в соответствии с его запланированным целями. 

Истец по встречному иску также обращает внимание, что результат проведенных им работ не изменил назначения помещения, не сделал невозможным получение ответчиком его в аренду.

ФИО1 не предоставил в материалы дела каких – либо доказательств подтверждающих, что со стороны ФИО2 были существенным образом нарушены условия подписанного между ними соглашения. 

Истец по встречному иску полагает, что, единственная причина, по которой ФИО1 обратился в суд с иском, является его нежелание заключать основной договор аренды, что характеризует его как недобросовестного участника правоотношений. 

Пунктом 2.4 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ Сторона 1 обязана предоставить для аренды Стороне 2 помещение, отвечающее требованиям и условиям данного договора, а в срок до ДД.ММ.ГГГГ между сторонами должен быть заключен основной договор аренды указанного помещения в случае решения сторон заключить данную сделку.

В настоящее время ФИО1 обратился в суд с иском о расторжении соглашения, несмотря на то факт, что срок для заключения договора аренды не истек.

Поскольку действия ФИО1 являются недобросовестными, он не может получить судебную защиту, заявляя со своей стороны незаконные и необоснованные требования. 

В соответствии с п. 2.9 Соглашения в случае уклонения любой из сторон от исполнения обязательств по данному соглашению, сторона, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны исполнить предусмотренное данной сделкой обязательства, а в случае причинения убытков, в том числе и с требованиями о возмещении убытков за неисполненное обязательство.

Истец по встречному иску также указывает, что, применяя положение указанных норм права к спорным отношениям, а также исходя из условий подписанного между сторонами соглашения, следует, что для возложения обязанности на ФИО1 заключить основной договор аренды необходимо внесение соответствующих изменений в ЕГРН в отношении спорного помещения после проведенных работ по переустройству и перепланировки, которые изменили незначительно его характеристики.

В целях исключения факта удовлетворения требований ФИО1 по первоначальному иску, в котором он ссылается на нарушение существенных условий соглашения, где одним из доводов является отсутствие у ФИО2 законного основания на результат проведенных работ в отношении принадлежащего ему нежилого помещения, ФИО2 вынужден предъявить данный встречный иск.

В случае сохранения помещения в переустроенном и перепланированном виде и признании за истцом по встречному иску на него права собственности, данный факт подтверждает несостоятельность доводов ФИО1 по иску и отсутствие факта каких – либо нарушений со стороны ФИО2 условий Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (как существенных так и несущественных), которые давали бы ему право на расторжение сделки. 

При этом, истец по встречному иску полагает, что при данных обстоятельствах, у ФИО2 возникает обоснованное право на предъявление последующего требования о возложении на ответчика обязанности заключить с ним договор аренды спорного нежилого помещения в соответствии с условиями Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ4 года. 

ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, его представитель, действовавший на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований по встречному иску просил отказать.

Ответчик - ФИО2 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, его представитель, действовавший на основании доверенности, возражал относительно требований по первоначальному иску, требования по встречному иску просил удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо – Администрация городского округа 

<

адрес> в лице представителя, действовавшего на основании доверенности, требования по первоначальному иску оставила на усмотрение суда, относительно требований ФИО2 по встречному иску возражало в части сохранения в переустроенном и перепланированном виде нежилого помещения, а также требований о признании права собственности на переустроенное и перепланированное нежилое помещение за ФИО2 по доводам, изложенным в письменных возражениях, иные требования ФИО2 по встречному иску оставлены на усмотрение суда.

Третье лицо – Главное управление государственного строительного надзора 

<

адрес> уведомлено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило.

Третье лицо – Управление Раменского городского округа и г.о. Жуковский и Бронницы комитета по архитектуре и градостроительству 

<

адрес> уведомлено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав в полном объеме все предоставленные по делу доказательства, включая результаты проведенной по делу судебной экспертизы, приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, за ФИО2 зарегистрировано на праве собственности нежилое помещение, являющееся частью здания, общей площадью 342,1 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается предоставленной в материалы дела Выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды (далее по тексту – Соглашение).

В соответствии с п. 1.1. Соглашения подписанием настоящего Опциона ФИО2 (выступающий по условиям Соглашения – Стороной 1) посредством безотзывной оферты предоставляет ФИО1 (выступающий по условиям Соглашения - Стороной 2) право заключить договор аренды следующего недвижимого имущества:

- нежилое помещение – часть здания, общей площадью 342,1 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 2.1 Соглашения опцион предоставляется Стороне 2 безвозмездно, без взимания платы либо другого встречного предоставления.

Сторона 2 уведомлена о том, что в отношении указанного в пункте 1.1. помещения выполнены строительные работы, которые не повлияли на возможность использования данного имущества по его назначению.

В соответствии с п. 2.2 Соглашения стороны установили, что указанное в пункте 1.1. данного соглашения недвижимое имущество должно отвечать следующим требованиям:

- соответствовать своему назначению и строительным нормам;

- отсутствие нарушения прав третьих лиц;

- отсутствие угроз жизни и здоровью;

- технические и иные характеристики помещения должны соответствовать имеющейся в наличии у Стороны 1 документации;

- принадлежать Стороне 1 на законном основании.

В случае наличия каких – либо несоответствий, Сторона 1 обязуется совершить все действия по их устранению.

В соответствии с п. 2.3 Соглашения стороны установили, что передача в аренду помещения осуществляется между сторонами путем подписания между ними соответствующего Акта – приема передачи. До момента подписания указанного акта, арендная плата Арендатором не платится, каких – либо расходов арендатор не несет.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 8 ГК РФ определены основания возникновения гражданских прав и обязанностей, в соответствии с которой, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

- из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

- вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

- вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 429.2 ГК РФ в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.

Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

В соответствии с п. 4 ст. 429.2 ГК РФ опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению.

Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты.

Из содержания предоставленного в материалы дела Соглашения следует, что воля участников данной сделки была направлена на возникновение между ними арендных правоотношений.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В своем иске ФИО1 просит расторгнуть указанное Соглашение, а также признать по нему правоотношения прекращенными на том основании, что ответчиком, по его мнению, незаконно проводились в отношении спорного помещения строительные работы без его согласия. При этом, выполненный ФИО2 результат работ существенным образом изменил состояние помещения, который не устраивает истца, как участника будущих арендных отношений. Кроме этого, выполненный результат работ в отношении спорного помещения не принадлежит ответчику на законном основании и не соответствует условиям соглашения.

Таким образом, рассматривая требования истца по первоначальному иску судом исследовались обстоятельства законности работ, выполненных ответчиком, а также соответствие спорного помещения условиям заключенного между истцом и ответчиком соглашения.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что в момент заключения между ФИО1 и ФИО2 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выполнялись в отношении принадлежащего ему нежилого помещения строительные работы, о чем истцу было известно, что нашло свое отражение в пункте 2.1. соглашения. 

Спорное помещение с кадастровым номером 50:52:0000000:14746, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес> во владение и пользование истцу не передавалось, что не оспаривалось ФИО1 в рамках судебного разбирательства. Условия подписанного между истцом и ответчиком соглашения не содержат сведений о том для каких целей спорное помещение будет предоставлено в аренду ФИО1

В соответствии с п. 2.11 Соглашения его стороны установили, что с момента передачи нежилого помещения в аренду Стороне 2, без письменного согласия Стороны 2 Сторона 1 не имеет права выполнять в отношении переданного в аренду помещения какие – либо работы, направленные на его переустройство или перепланировку.

Таким образом, условиями соглашения было установлено наличие обязательного получения ответчиком согласия истца на проведение работ по переустройству и перепланировке в отношении спорного помещения после фактической его передачи в аренду ФИО1

Поскольку помещение, являющееся предметом соглашения, в аренду истцу не передано, следовательно, ссылка ФИО1 на нарушение в данной части условий заключенной сделки является несостоятельной. 

Также судом установлено, что ФИО2 в отношении принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером 50:52:0000000:14746 были выполнены работы по его переустройству и перепланировке.

В материалы дела предоставлен Проект перепланировки нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, 1-ый этаж, 2025 год, с приложением расчета перемычек над проемами, выполненный ООО МСК «Паритет», Техническое обследование нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, 1-ый этаж, 2024 год, выполненный ООО «ГЕО ЛАЙН».

В соответствии с Техническим паспортом, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО3, площадь нежилого помещения с кадастровым номером 50:52:0000000:14746 изменилась и составляет 373.3 кв.м.

В соответствии с п. 2.4. Соглашения стороны установили, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ Сторона 1 обязана предоставить для аренды Стороне 2 помещение, отвечающее требованиям и условиям данного договора, а в срок до ДД.ММ.ГГГГ между сторонами должен быть заключен основной договор аренды указанного помещения в случае решения сторон заключить данную сделку.

Предъявляя иск о расторжении спорного соглашения и о признании правоотношений по нему прекращенными, истец заявил свои требования до истечения установленных п. 2.4. соглашения сроков на предоставление со стороны ответчика помещения, отвечающее требованиям заключенной сделки.

Следовательно, требования истца по первоначальному иску суд не может признать обоснованными, так как предъявлены ФИО1 до истечения срока исполнения ФИО2 обязательств по соглашению, о нарушении которых истцом указано в иске. 

Кроме этого, в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом не предоставлено в материалы дела доказательств, подтверждающих обращение ФИО1 к ФИО2 с требованием о расторжении заключенного между ними соглашения. 

В связи с изложенным, судом не усматривается правовых оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному иску.

Рассматривая требования ФИО2 по встречному иску суд приходит к следующему.

Как было указано ранее, за ФИО2 в ЕГРН зарегистрировано на праве собственности нежилое помещение – часть здания, общей площадью 342,1 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В отношении указанного помещения истцом по встречному иску были выполнены работы по его переустройству и перепланировке.

В материалы дела предоставлен Проект перепланировки нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, 1-ый этаж, 2025 год, с приложением расчета перемычек над проемами, выполненный ООО МСК «Паритет», Техническое обследование нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, 1-ый этаж, 2024 год, выполненный ООО «ГЕО ЛАЙН».

В соответствии с Техническим паспортом, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО3, площадь нежилого помещения с кадастровым номером 50:52:0000000:14746 изменилась и составляет 373.3 кв.м.

В целях подтверждения того факта, что спорное помещение в результате выполнения ФИО2 в отношении него работ по переустройству и перепланировке соответствует условиям заключенного с ФИО1 соглашения, а также, что спорное помещение в переустроенном и перепланированном виде принадлежит ФИО2 на законном основании, истец по встречному иску просит сохранить в переустроенном и перепланированном виде помещение с кадастровым номером 50:52:0000000:14746, а также признать на него право собственности в измененном виде.

В соответствии с п.3 ст. 28 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии с п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

ФИО2 в материалы дела предоставлено Решение Администрации городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о согласии органа местного самоуправления на перепланировку нежилого помещения с кадастровым номером 50:52:0000000:14746 с установлением срока производства ремонтно – строительных работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также Решение Администрации городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о согласии органа местного самоуправления на перепланировку нежилого помещения с кадастровым номером 50:52:0000000:14746 с установлением срока производства ремонтно – строительных работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Документов, подтверждающих предоставление ФИО2 согласия от органа местного самоуправления на переустройство спорного помещения, а также получение ФИО2 документов о приемке выполненных работ в соответствии со ст. 28 ЖК РФ в материалы дела не предоставлено, в связи с чем данные правоотношения, а также требования истца по встречному иску о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном виде, а также признании за ФИО2 права собственности на перепланированное и переустроенное помещение подлежат рассмотрению судом с учетом положений ст. 29 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Принимая во внимание положения действующего законодательства, правовую природу спорных отношений, характер заявленных встречных исковых требований, судом по делу назначена судебная строительно – техническая экспертиза.

В результате проведенного исследования, в материалы дела предоставлено Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым экспертом установлено, что спорное нежилое помещение находится в многоквартирном 4-х этажном доме по адресу: 

<

адрес>. Ранее согласно договора купли-продажи от 11.12.2001г. ЗАО «Коммерческий банк развития предпринимательской деятельности «ГУТА-БАНК» общая площадь части здания инвентарный №, по адресу: 

<

адрес>, составляла 358,1 кв.м. и к 1924 году после перепланировки помещения была уменьшена и составила 342,1 кв.м. На момент экспертизы согласно проекта перепланировки и переустройства помещения 2025 года в связи со сносом ненесущих перегородок и изменением линейных размеров общая площадь увеличена до 373,3 кв.м.

Также экспертом установлено, что нежилое помещение, являющееся частью здания, общей площадью 373,3 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не предназначено для проживания и используется в общественных целях. Это изолированное нежилое помещение, имеющее свои стены, пол и потолок, а также вход, являющееся недвижимой, встроенной частью здания на 1-ом этаже кирпичного 4-этажного дома, находящееся на конкретном земельном участке. Помещение невозможно переместить, согласно свода правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» и оно является встроенным и обособленным. Помещение, часть здания, общей площадью 373,3 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенное на 1-ом этаже кирпичного 4-этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, является нежилым с гибким функциональным назначением, а также встроенным и обособленным с отдельным входом и коммуникациями.

Экспертом установлено, что выполненные переустройство и перепланировка нежилого помещения, являющегося частью здания, общей площадью 373,3 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенного по адресу: 

<

адрес> не нарушают строительные, градостроительные, санитарные, санитарно-эпидемиологические, пожарные, экологические и другие нормы, СНиПы и правила, не нарушает взрывопожарную и пожарную безопасность здания, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, включая права собственников многоквартирного дома, в котором находится вышеуказанное помещение. Конструктивная схема здания дает возможность проведения перепланировки и переустройства помещения без снижения несущей способности элементов и без нарушения общей пространственной жесткости здания.

Экспертом также установлено, что в материалах дела имеется Технический паспорт нежилого помещения, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО3, из содержания которого следует, что площадь помещения на момент проведения осмотра составляет 373.3 кв.м., что соответствует площади помещения на момент проведения экспертного исследования. План строения, содержащийся в указанном Техническом паспорте соответствует плану строения на момент осмотра экспертом данного помещения. В материалы дела представлено техническое обследование помещений по адресу: 

<

адрес>, 1-й этаж, выполненное ООО «ГЕО ЛАЙН» 2024 года, в котором специалист главный инженер ФИО4 проекта указывает, что в процессе демонтажных работ конструкции перекрытия не затрагиваются, устраиваемые проемы во внутренних и наружных стенах должны быть усилены металлическими конструкциями, которые компенсируют распределение нагрузок на демонтируемые участки стен. Усиление проемов не нарушит пространственную жесткость и эксплуатационные характеристики здания. 

Экспертом установлено, что в нежилом помещении с кадастровым номером 50:52:0000000:14746 выполнены следующие строительно-монтажные работы:

- демонтаж ненесущих гипсолитовых перегородок;

- демонтаж подоконного блока для устройства дверного проема;

- демонтаж обшивки зашитых проемов;

- пробивание и расширение существующих дверных проемов в наружных, внутренних стенах и перегородках;

- пробивание дверных проемов в перегородках с усилением образуемых проемов;

- устройство усиления проемов металлическими уголком, перемычками, анкерами, шпильками;

- устройство ж/б ступеней в помещении.

В нежилом помещении с кадастровым номером 50:52:0000000:14746 выполнено переустройство:

- замена электрических сетей;

- замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов отопления и водоснабжения.

Экспертом установлено, что произведенные мероприятия по перепланировке и переустройству нежилого помещения с кадастровым номером 50:52:0000000:14746, инвентарный №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно проекта перепланировки нежилого помещения не нарушают пространственную жесткость здания, улучшают эксплуатационные качества нежилого помещения и здания в целом. Выполненные переустройство и перепланировка нежилого помещения, являющегося частью здания, общей площадью 373,3 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, соответствует проектной и технической документации.

Также эксперт пришел к выводу о возможности сохранить в переустроенном и перепланированном виде нежилое помещение, являющееся частью здания, общей площадью 373,3 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Проанализировав предоставленное в материалы дела экспертное заключение, суд считает, что оно в полном объеме отвечает требованиям действующего законодательства. При даче заключения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Проведенное экспертное исследование является полным, мотивированным и аргументированным в том числе на основании всестороннего исследования материалов судебного дела. Оснований не доверять выводам указанного экспертного заключения, судом не установлено. Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, замечаний на заключение эксперта в материалы не предоставлено.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной строительно – технической экспертизы, а также иные предоставленные в материалы дела доказательства, суд, с учетом характера и правовой природы спорных правоотношений, находит требования ФИО2 по встречному иску о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном виде, а также требования о признании за ФИО2 права собственности на переустроенное и перепланированное нежилое помещение подлежащим удовлетворению. 

Рассматривая требования ФИО2 по встречному иску о возложении обязанности на ФИО1 заключить с ФИО2 Договор аренды переустроенного и перепланированного нежилого помещения, кадастровый № в соответствии с условиями заключенного между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения, а также о признании с момента вынесения решения суда заключенным между ФИО1 и ФИО2 Договора аренды переустроенного и перепланированного нежилого помещения, кадастровый № в соответствии с условиями заключенного между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения, судом не усматривается правовых оснований для их удовлетворения.

В соответствии с п. 2.9 Соглашения в случае уклонения любой из сторон от исполнения обязательств по данному соглашению, сторона, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны исполнить предусмотренное данной сделкой обязательства, а в случае причинения убытков, в том числе и с требованиями о возмещении убытков за неисполненное обязательство.

В соответствии с п. 3 ст. 28 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Из содержания указанной нормы права следует, что для совершения сделки с имуществом, в отношении которого выполнены работы по его перепланировке необходимо, чтобы в отношении данного помещения были внесены соответствующие изменения в сведения ЕГРН, а в части выполненных работ по переустройству помещения наличие утвержденного акта приемочной комиссии в соответствии с положением ЖК РФ.

Как было указано ранее, доказательств, подтверждающих получение ФИО2 разрешений на переустройство спорного помещения в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Из содержания вышеуказанных норм права следует, что, право ФИО2 требовать заключения сделки, предметом которой является переустроенное и перепланированное помещение, возникает после вступления в законную силу судебного акта, которым данное помещение сохранено в переустроенном и перепланированном виде и внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН в отношении перепланированного помещения.

Поскольку только настоящим судебным актом сохранено в перестроенном и перепланированном виде спорное помещение, правовых оснований для удовлетворения указанных требований ФИО2 судом не усматривается.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, заявленные ФИО2 требования о возложении обязанности на ФИО1 заключить договор аренды в соответствии с условиями соглашения, а также о признании договора аренды заключенным с момента вынесения решения не направлены на защиту прав истца по встречному иску.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, признании прекращенными правоотношения, возникшие на основании соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ – оставить без удовлетворения

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о понуждении заключения договора аренды, сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности – удовлетворить частично. 

Сохранить в переустроенном и перепланированном виде принадлежащее ФИО2 на праве собственности нежилое помещение общей площадью 373,3 кв.м, являющееся частью здания, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на переустроенное и перепланированное нежилое помещение общей площадью 373,3 кв.м., являющееся частью здания, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В остальной части требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение суда является основанием для внесения сведений и изменений в ЕГРН.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы на него через Жуковский городской суд 

<

адрес>.

Судья: Е.А. Ковалёв 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Е.А. Ковалёв