Дело № 2-770/2021 

УИД37RS0019-01-2021-000962-17

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2021 года г. Иваново

Советский районный суд г. Иваново 

в составе председательствующего судьи Котковой Н.А.

при секретаре Жданове Д.С.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в 

<

адрес> гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом, в обоснование которого указала, что на основании договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и Н.Э.М., истцу в собственность были 11/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Однако указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в управлении Росрестра по Ивановской области. В настоящее время Н.Э.М. умер, в связи с чем зарегистрировать переход права собственности не представляется возможным. После смерти Н.Э.М. наследственного дела не заводилось, однако наследником после смерти Н.Э.М. является его дочь П.Э.Г.

На основании изложенного, с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил суд: обязать произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество 11/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Н.Э.М. 

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, на основании статьи 41 ГПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика Ивановского городского комитета по управлению имуществом на надлежащего – П. (К.) Е.Э. 

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему, дополнительно пояснил, что он проживал со своей семьей: матерью Ф.Г.Н. и ее гражданским супругом Н.Э.М. в трехкомнатной коммунальной квартире в отдельной комнате. Поскольку соседи продавали комнату в коммунальной квартире, на семейном совете было решено приобрети квартиру в целом. Поскольку истец в указанный период времени находился в служебной командировке, ДД.ММ.ГГГГ Н.Э.М. приобрел 11/20 (55/100) долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение у Н.Н.Н., при этом впоследствии данная доля подлежала переоформлению на истца. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел у М.А.С. 45/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Н.Э.М. был заключен договор купли-продажи 11/20 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, произведен расчет по договору, однако ввиду служебной занятости и в связи с пояснениями специалиста агентства недвижимости о том, что обратиться в регистрирующий орган можно в любой момент, он сразу же не обратился в Управление Росреестра по Ивановской области для государственной регистрации перехода права собственности. На данный момент истец лишен возможности зарегистрировать свое права на приобретенную долю в связи со смертью Н.Э.М.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заедании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указал, что истец владеет и пользуется жилым помещением, оплачивает коммунальные платежи, притязаний третьих лиц относительно владения и пользования квартирой не имеется.

Ответчик П. (К.) Е.Э., в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещалась в порядке главы 10 ГПК РФ по адресу регистрации.

Согласно части 1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В соответствии с частью 1 статьи 115 ГПК РФ судебные повестки и иные судебные извещения доставляются по почте. Время их вручения адресату фиксируется установленным в организациях почтовой связи способом или на документе, подлежащем возврату в суд.

Судом установлено, что ответчик о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался установленным законом способом, однако за получением извещения в отделение связи не явился, вследствие чего почтовая корреспонденция была возвращена в суд за истечением срока хранения. В данном случае в бездействии ответчика, выразившемся в неявке на почту за получением заказной корреспонденции суд расценивает как отказ от ее получения.

В силу статьи 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

На основании изложенного, с учетом того, что судом принимались все возможные меры к извещению ответчика в соответствии со статьей 119 ГПК РФ, однако последний их не получал, что расценивается судом как уклонение от получения судебных извещений, суд приходит к выводу о том, что ответчик надлежащим образом извещен о рассмотрении дела. Поскольку ответчик, извещенный о рассмотрении дела, о причинах своей неявки в судебное заседание не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, суд согласно части 4 статьи 167, статьи 233 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца, полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ивановской области представителя в судебное заседание не направило, о дате и времени рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, в представленном отзыве на исковое заявление содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Выслушав пояснения истца, представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, составленной по состоянию на 29 апреля 2021 года (л.д. 73-76), свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26) собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, являются ФИО1 (45/100 долей) и Н.Э.М. (11/20 долей).

ФИО1 приобрел долю в праве общей долевой собственности на квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного с М.А.С. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-29).

Как установлено в судебном заседании на основании договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Н.Э.М. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Н.Э.М. передал в собственность ФИО1 за плату 11/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 52-53).

Согласно представленной стороной истца расписке, Н.Э.М. в счет оплаты цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ получила от ФИО1 денежные средства в сумме 470 000 рублей (л.д. 55).

В соответствии с передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принял от Н.Э.М. в собственность 11/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру (л.д. 54).

Н.Э.М. приобрел долю в праве общей долевой собственности на упомянутую квартиру у Н.Н.Н. на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-34). 

Допрошенная в судебном заседании свидетель Н.Н.Н. показала, что ранее спорная квартира являлась коммунальной. В ней проживали ФИО1, его мать Ф.Г.Н. и Н.Э.М. после того как ею было принято решение о продаже принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ее купил Н.Э.М., денежные средства по договору купли-продажи им передавались наличными денежными средствами, каких-либо претензий к расчетам оп договору она не имела.

Допрошенный в ходе судебного заседания в качестве свидетеля риелтор Т.В.Ю., оказывавший в юридически значимый период услуги по продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру, показал, что в декабре 2012 года к нему обратился ФИО1 с просьбой оказать сопровождение в подготовке сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В указанное время он приезжал в квартиру, расположенную на 

<

адрес>, где произвел осмотр квартиры, а также получил документы от человека кавказской национальности, который называл себя Роман. После чего необходимая документация на квартиру была передана для составления договора купли-продажи доли в квартире, впоследствии состоялась соответствующая сделка.

Согласно свидетельству о смерти Н.Э.М. умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35).

На момент смерти Н.Э.М. был зарегистрирован в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 36).

На момент смерти Н.Э.М. в указанном жилом помещении также были зарегистрированы ФИО1 и Ф.Г.Н., что усматривается из справки МКУ МФЦ, составленной по состоянию на 21 мая 2021 года.

Из сообщения Ивановской областной нотариальной палаты следует, сто согласно данным единой информационной системы нотариата Российской Федерации наследственное дело к имуществу Н.Э.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 27 апреля 2021 года не заведено (л.д. 77).

В соответствии с ответом филиала по городу Иванову и Ивановскому району Комитета Ивановской области ЗАГС от 13 мая 2021 года, в архиве филиала имеется запись акта о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ К.Э.Э., отец Н.Э.М., мать К.В.Е..

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку положениями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ, т.к. обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 Постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи до его регистрации был исполнен, что, по мнению суда, свидетельствует о наличии у сторон воли на заключение данной сделки, а единственным препятствием в регистрации права собственности на объект недвижимости является смерть продавца. При этом суд исходит из того, что при заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, форма договора, установленная законом, соблюдена, договор исполнен, расчет между сторонами произведен, доля в праве общей долевой собственности передана покупателю, в связи с чем, договор является обязательным для сторон.

Принимая во внимание, что доля в праве общей долевой собственности на квартиру была продана ФИО4 при жизни, договор купли-продажи спорной квартиры был заключен и исполнен сторонами, сведений о расторжении договора не имеется, препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является смерть продавца, наследственное дело к имуществу ФИО4 не заведено, учитывая, что с момента приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру ФИО1 несет бремя содержания жилого помещения в целом, в подтверждение чего представлены соответствующие платежные документы, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199, 233-235 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности от Н.Э.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении 11/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, подписанного между Н.Э.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись Н.А. Коткова

Копия верна

Судья Н.А. Коткова

Мотивированное решение суда изготовлено 26 июля 2021 года.