Гражданское дело № 2-1225/2025

УИД 09RS0001-01-2025-000333-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Черкесск КЧР 28 марта 2025 г.

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Байтоковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Эскиндаровой З.М.,

с участием представителя стороны истца ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО6, ФИО12 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Черкесский городской суд КЧР с настоящим исковым заявлением. В обоснование иска указано, что ФИО6, в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына - ФИО1, обратилась в Управление по имущественным отношениям мэрии МО 

<

адрес> с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером: №, площадью: 600 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. В ответ на обращение был получен отказ, изложенный в письме от 14.11.2024 №30-1716/1, в котором указывается на отсутствие преимущественного права заявителей на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, со ссылкой на ст.39.6 п.2 Земельного Кодекса РФ. Изложенное в письме уполномоченного органа - ответчика по делу, противоречит действующему законодательству, а у истцов имеется основание для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства и ввода в эксплуатации жилого дома, без проведения торгов. На земельном участке расположен жилой дом, который истцы в долях приняли в качестве наследственного имущества после смерти ФИО2 - супруга ФИО7 Михаиловны (отца ФИО1), о чем свидетельствует приложенное свидетельство о праве на наследство по закону, выписки из ЕГРН. Жилой дом в свое время был приобретен наследодателем у ФИО3 по договору купли продажи объекта незавершенного строительства, с процентом готовности:24%, - жилой дом, расположенный на земельном участке площадью: 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Первично договор аренды земельного участка для строительства дома предоставлялся продавцу - ФИО3: договор № от 10.09.2010. Ему же выдавалось Разрешение на строительство жилого дома №RU- №. При переходе права собственности на недостроенный жилой дом, права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к покупателю - ФИО2, по истечении срока аренды, с ним был заключен договор аренды № от 09.03.2017. Со ссылками на нормы действующего законодательства, на ст.ст. 131, 132 ГПК РФ, ст.ст. 8, 12, 209, ГК РФ, п.п.2 п.5.ст.39.6 Земельного Кодекса РФ, просит: Признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> с ФИО6, ФИО4, изложенный в письме Управления по имущественным отношениям муниципального образования г.Черкесска от 14.11.2024, №30-1716/1. Обязать Управление по имущественным отношениям муниципального образования г.Черкесска заключить договор аренды земельного участка, с кадастровым номером:, №, площадью: 600 кв.м., по адресу: 

<

адрес> с ФИО6, ФИО4. 

Определением Черкесского городского суда КЧР в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен ФИО8, направивший в адрес суда письменный отзыв, согласно которого следует, что ФИО8, привлеченный в дело в качестве третьего лица, по существу заявленных требований сообщаю следующее: он наряду с матерью ФИО7 Михайловной и братом ФИО15 принимал наследство после смерти отца. Однако после принятия наследства между ними было заключено соглашение о перераспределении наследственного имущества (заверенную копию приложил), согласно которого собственниками в порядке наследования на недостроенный жилой дом, по адресу: 

<

адрес> стали мама и брат. Он не претендует на названное имущество. Не возражает против удовлетворения требований, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов поддержала исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просила их удовлетворить, кроме того предоставила заявление от истца, согласно которого она просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Иные лица, участвующие в деле извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ с учетом мнения лиц, участвующих в деле, по определению суда дело рассмотрено в отсутствие не явившегося представителя муниципального образования города Черкесска и иных лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, ответы на запросы из Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска от 03.03.2025 исх.№30-20/4, материалы наследственного дела №34/2020 после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО6, в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына - ФИО1, обратилась в Управление по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером: №, площадью: 600 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно материалов дела в ответ на обращение был получен отказ, изложенный в письме от 14.11.2024 №, в котором указывается на отсутствие преимущественного права заявителей на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, со ссылкой на ст.39.6 п.2 Земельного Кодекса РФ.

Изложенное в письме уполномоченного органа - ответчика по делу, противоречит действующему законодательству, а у истцов имеется основание для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства и ввода в эксплуатации жилого дома, без проведения торгов. 

Так, на названном земельном участке расположен жилой дом, который истцы в долях приняли в качестве наследственного имущества после смерти ФИО2 - супруга ФИО7 Михайловны (отца ФИО1), о чем свидетельствует приложенное свидетельство о праве на наследство по закону, выписки из ЕГРН. 

Жилой дом в свое время был приобретен наследодателем у ФИО3 по договору купли продажи объекта незавершенного строительства, с процентом готовности:24%, - жилой дом, расположенный на земельном участке: площадью: 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Первично договор аренды земельного участка для строительства дома предоставлялся продавцу - ФИО3: договор № от 10.09.2010 года. Ему же выдавалось Разрешение на строительство жилого дома №RU- №. 

При переходе права собственности на недостроенный жилой дом, права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к покупателю - ФИО2, так же по истечении срока аренды, с ним был заключен договор аренды № от 09.03.2017. 

В настоящее время жилой дом почти достроен, однако отсутствие подтвержденного права на земельный участок не позволяет истцам ввести дом в эксплуатацию, и зарегистрировать свое право на уже завершенный объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

С момента истечения срока аренды к истцам с требованием об изъятии участка из их фактического владения уполномоченный орган не обращался. 

В подтверждение наличия на испрашиваемом земельном участке жилого дома, в уполномоченный орган бал предоставлен технический паспорт, изготовленный по заказу и за средства истцов. Из названного технического документа усматривается, что жилой дом возведен в пределах испрашиваемого земельного участка, указаны материалы, параметры дома. Истец в полной мере соблюдал требования ненормативных актов относительно испрашиваемого земельного участка, исполнял обязательства по надлежащему использованию предоставленного земельного участка. 

В данном случае, отказ в предоставлении в аренду земельного участка нарушает права истцов на распоряжение, в частности, на регистрацию права собственности на объект, который они строили за собственные средства, на земельном участке, выделенном ему именно для строительства жилого дома. 

Факт нахождения на испрашиваемом участке объекта недвижимости, которым истцы фактически открыто, добросовестно владеют, подтверждается техническим паспортом, который был предоставлен вместе с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. 

Согласно техническому паспорту, площадь объекта незавершенного строительства составляет: 118,4 кв.м., Объект находится в границах вышеназванного земельного участка, заступов за границы участка не имеется, споров со смежными правообладателями нет. 

В соответствии с п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного Кодекса определены основания для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Полагаю, что действия ответчика противоречат приведенной норме Земельного законодательства и нарушают права истца. 

Объект незавершенного строительства возводился в период действия договора аренды, первый договор аренды был заключен до 01.03.2015 года. 

Позиция Верховного Суда РФ подтверждает обоснованность изложенного требования о том, что если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016). 

К рассматриваемой ситуации применимы нормы Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в п.21 ст.3 которого сказано, что если объект незавершенного строительства расположен на государственном или муниципальном земельном участке и право собственности на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, то собственник такого объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (в порядке, установленном ст.39.14 - 39.17 ЗК РФ. Это положение применяется, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства, в Законе №137-ФЗ сформулированы два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: 1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015; 2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015 (п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ). Из этого апелляционный суд сделал вывод, что данная норма распространяется не только на собственников, но и на владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ). На это указывает и п.33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1. Если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в реестре, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект. 

Для продления аренды не обязательно быть собственником недостроенного объекта. Достаточно быть его фактическим владельцем. Необходимость регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию не имеет никакого смысла и может быть отнесена к излишним административным барьерам. 

В сложившейся ситуации, у истца нет внесудебного способа подтверждения права на заключение договора аренды земельного участка, на котором возведен им за собственные средства недостроенный объект недвижимости, что нарушает его права, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, которая определяет, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, свидетельство о рождении I-ЯЗ № от ДД.ММ.ГГГГ к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> с ФИО6, ФИО4, изложенный в письме Управления по имущественным отношениям муниципального образования 

<

адрес> от 14.11.2024, №. 

Обязать Управление по имущественным отношениям муниципального образования города Черкесска заключить договор аренды земельного участка, с кадастровым номером:, №, площадью: 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с ФИО6, ФИО4. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд КЧР в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Черкесского городского суда КЧР Л.А. Байтокова