УИД 23RS0номер-96

К делу номер

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

30 октября 2024 г. 

<

адрес>

Лазаревский районный суд 

<

адрес> края, в составе:

председательствующего судьи Бондарь М.О.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о защите прав потребителя 

У С Т А Н О В И Л:

с учетом уточнений ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просит:

расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения номер от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения номер. Согласно сведениям ФНС России, содержащимися в ЕГРИП, ответчик ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в качестве Индивидуального предпринимателя за номером государственной регистрации номер, основной вид деятельности: код ОКВЭД 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Таким образом, заключая договор ответчик осуществлял коммерческую деятельность. Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны приняли обязательства заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения с условным номером 4-32, общей площадью 23.6 кв.м в нежилом здании, кадастровым номер 23:49:0303008:1699 расположенный по адресу: ФИО1, 

<

адрес>. Указанное здание принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись 23:49:0303008:1699-23/238/2020-7. Согласно п.1.2 Договора основной договор купли-продажи должен был быть заключен между сторонами не позднее II квартала 2021 года. Согласно п.1.3 Договора продавец обязуется передать помещение с выполненными отделочными работами с подписанием акта приема-передачи помещения в срок не позднее I квартала 2023 года. При этом в случае если в течение указанного срока акт приема- передачи помещения с отделочными работами не будет подписан, указанный срок однократно продлевается на 6 (шесть) месяцев. Пунктом 1.2.3 стороны установили, что при заключении сторонами основного договора купли-продажи помещения, акт приема-передачи помещения сторонами подписываться не будет, то есть договор будет иметь силу передаточного акта. Согласно п.2.1 Договора цена составляет денежную сумму в размере 10 184 000 (десять миллионов сто восемьдесят четыре тысячи) рублей. По предварительному договору истцом были оплачены следующие суммы: - ДД.ММ.ГГГГ оплачено 7 128 800 руб., что подтверждается п/п номер; - ДД.ММ.ГГГГ оплачено 763 800 руб., что подтверждается п/п номер; - ДД.ММ.ГГГГ оплачено 763 800 руб., что подтверждается п/п номер; - ДД.ММ.ГГГГ оплачено 763 800 руб., что подтверждается чек-ордером 958036; - ДД.ММ.ГГГГ оплачено 763 800 руб., что подтверждается п/п номер. Всего оплачено 10 184 000 (десять миллионов сто восемьдесят четыре тысячи) рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения номер от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1.1 которого договор купли-продажи должен быть заключен не позднее II квартала 2022 года. Однако, на текущий момент Основной договор купли-продажи так и не был заключен, а помещение не передано в собственность Покупателю, то есть обязательства Продавца перед Покупателем не исполнены. Из содержания п. 5.5 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения номер от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сторонами согласована ответственность ответчика за нарушение сроков по передаче помещения, указанного в п.1.3 на срок более 30 (тридцати) календарных дней с учетом пролонгации на срок 6 (шесть) месяцев, при наступлении которой Покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от Продавца уплаты пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки, но не более 5% (пяти процентов) от цены сделки. Учитывая изложенное, Истец считает требование о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения номер от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании уплаченной суммы в размере 10 184 000 (десять миллионов сто восемьдесят четыре тысячи) рублей и неустойки по ставке 0,1% с учетом ограничения не более 5% за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 509 200 (пятьсот девять тысяч двести) рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истец ФИО2, будучи надлежаще извещенной о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО6 в заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие истца, исковые требования уточнил, просил удовлетворить в полном объеме с учетом уточнений.

Ответчик ФИО3 о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия. 

В связи с изложенным и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, на каждой стороне лежит обязанность доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п.1 ст.420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указываются срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения номер.

Согласно сведениям ФНС России, содержащимися в ЕГРИП, ответчик ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в качестве Индивидуального предпринимателя за номером государственной регистрации номер, основной вид деятельности: код ОКВЭД 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Таким образом, заключая договор ответчик осуществлял коммерческую деятельность.

Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны приняли обязательства заключить в будущем договор купли- продажи нежилого помещения с условным номером 4-32, общей площадью 23.6 кв.м в нежилом здании, кадастровым номер 23:49:0303008:1699 расположенный по адресу: ФИО1, 

<

адрес>. Указанное Здание принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись 23:49:0303008:1699-23/238/2020-7.

Согласно п.1.2 Договора основной договор купли-продажи должен был быть заключен между сторонами не позднее II квартала 2021 года.

Согласно п.1.3 Договора продавец обязуется передать помещение с выполненными отделочными работами с подписанием акта приема-передачи помещения в срок не позднее I квартала 2023 года. При этом в случае если в течение указанного срока акт приема- передачи помещения с отделочными работами не будет подписан, указанный срок однократно продлевается на 6 (шесть) месяцев.

Пунктом 1.2.3 стороны установили, что при заключении сторонами основного договора купли-продажи помещения, акт приема-передачи помещения сторонами подписываться не будет, то есть договор будет иметь силу передаточного акта.

Согласно п.2.1 Договора цена составляет денежную сумму в размере 10 184 000 (десять миллионов сто восемьдесят четыре тысячи) рублей. По предварительному договору истцом были оплачены следующие суммы:

- ДД.ММ.ГГГГ оплачено 7 128 800 рублей, что подтверждается п/п номер;

- ДД.ММ.ГГГГ оплачено 763 800 руб., что подтверждается п/п номер;

- ДД.ММ.ГГГГ оплачено 763 800 рублей, что подтверждается п/п номер;

- ДД.ММ.ГГГГ оплачено 763 800 рублей, что подтверждается чек-ордером 958036;

- ДД.ММ.ГГГГ оплачено 763 800 рублей, что подтверждается п/п номер.

Всего оплачено 10 184 000 (десять миллионов сто восемьдесят четыре тысячи) рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения номер от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1.1 которого договор купли-продажи должен быть заключен не позднее II квартала 2022 года. Однако, на текущий момент Основной договор купли-продажи так и не был заключен, а помещение не передано в собственность Покупателю, то есть обязательства Продавца перед Покупателем не исполнены.

Из содержания п. 5.5 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения номер от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сторонами согласована ответственность ответчика за нарушение сроков по передаче помещения, указанного в п.1.3 на срок более 30 (тридцати) календарных дней с учетом пролонгации на срок 6 (шесть) месяцев, при наступлении которой Покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от Продавца уплаты пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки, но не более 5% (пяти процентов) от цены сделки.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В п. 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Абзац 1 ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ номер «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее по тексту – Постановление Пленума) разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В ответе на вопрос номер, содержащемся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ номер-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и ст. 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации» постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, судом бесспорно установлено, что во исполнение условий предварительного договора и в оговоренные в них сроки ответчиком получены 10 184 000 рублей, что составляет полную согласованную сторонами стоимость помещений номер, в связи с чем таковые следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. 

Также судом установлено, что принятые на себя обязательства ИП ФИО3 надлежащим образом не выполнил, помещение истцу по договору не передал, на соответствующую претензию истца сообщил ей о невозможности исполнения обязательств ввиду наличия судебного спора между ним как застройщиком и органом местного самоуправления, в связи с чем сообщил о возможности осуществления возврата денежных средств, уплаченных по Предварительному договору в течение 60 дней с момента подписания соглашения о расторжении таковых.

Приходя к выводу об удовлетворении требований истца и о применении к возникшим между сторонами правоотношениям норм законодательства о защите прав потребителей, суд принимает во внимание, что в соответствии с абзацем 3 преамбулы к Закону РФ от ДД.ММ.ГГГГ номер «О защите прав потребителей» (далее по тексту – Закон номер) потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Продавцом в соответствии с абзацем 6 преамбулы к Закону номер является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ номер «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из смысла п. 4 ст. 23 ГК РФ, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение установленных требований, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

Регулирование отношений между участником долевого строительства – физическим лицом – и застройщиком осуществляется на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона номер, что неоднократно отражено в разъяснениях Верховного Суда РФ, в том числе в ответе на вопрос номер Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 года.

В силу ст. 198 ГПК РФ при принятии решения по существу заявленных требований суд устанавливает правоотношения сторон, надлежащего ответчика по спору и определяет закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела.

Согласно внесенным в ЕГРИП сведениям, ФИО3 является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГ и к числу основных видов его деятельности относится «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

Заключенный между сторонами Предварительный договор номер не являлся разовой сделкой, что следует из содержащихся в автоматизированной системе «ГАС-Правосудие» сведений о наличии аналогичных исков, предъявленных к ФИО3 иными гражданами. Ответчиком осуществлялась предпринимательская деятельность без образования юридического лица, направленная на систематическое получение прибыли. ФИО3 являлся застройщиком, привлекая для этих целей денежных средства граждан для осуществления строительства объектов. При этом в установленном законом порядке договоры долевого участия в строительстве не заключались.

При таких обстоятельствах, к правоотношениям сторон следует применить положения Закона номер.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из указанных норм закона существенное изменение обстоятельств, не позволяющих своевременно погашать кредитные обязательства, является весомым основанием для изменения или расторжения договора кредитования, так как заемщик на момент составления и подписания кредитного договора не мог предвидеть возможность наступления для него тяжелых жизненных условия, при которых он лишится возможности выплаты средств по кредиту.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-тидневный срок.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами. Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты рушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером рушений.

Кроме того, положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 этого Кодекса.

Так, согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

При таких обстоятельствах, требования искового заявления подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о защите прав потребителя - удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения номер от ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд через Лазаревский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Лазаревского районного суда 

<

адрес> М.О. Бондарь 

Копия верна

Судья

Лазаревского районного суда 

<

адрес> М.О. Бондарь