Гражданское дело № 2-371/2024

09RS0009-01-2024-000340-57

Решение

Именем Российской Федерации

27 мая 2024 года а. Адыге-Хабль, КЧР

Адыге-Хабльский районный суд КЧР в составе:

председательствующего судьи Калмыковой А.А.,

при секретаре Шамановой И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ООО КБ «Ренессанс Кредит» о признании договора купли-продажи земельного участка заключённым, снятии запрета на совершение регистрационных действий и погашении записи в ЕГРН о запрещении регистрации и признании права собственности на объект недвижимости, государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 через своего представителя ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2, ООО КБ «Ренессанс Кредит» о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома заключённым, снятии запрета на совершение регистрационных действий и погашении записи в ЕГРН о запрещении регистрации и признании права собственности на объект недвижимости, государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 877+/- 0,16 кв. м., стоимостью 500 000 рублей, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Договор был составлен в письменной форме, подписан сторонами и исполнен. Расчёт между сторонами был произведен в полном объёме в день подписания и сторонами не оспаривается. В настоящее время при регистрации своего права на земельный участок ФИО1 стало известно, что в ЕГРН в отношении указанного земельного участка внесена запись о запрещении регистрации от ДД.ММ.ГГГГ за __№__ на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации №__№__, выданного Адыге-Хабльским районным отделением судебных приставов ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием неисполненных денежных обязательств ФИО2 в рамках исполнительного производства __№__ от ДД.ММ.ГГГГ. таким образом, регистрация сделки и перехода права собственности стала невозможной в связи с наложенным судебным приставом-исполнителем запрета на совершение регистрационных действий в обеспечение исполнения денежного требования кредитора ответчика ФИО2, возникшего много позже исполнения спорного договора. Ссылается на то, что в настоящее время ответчик ФИО2 является лишь титульным (формальным) собственником земельного участка, никакими правами в отношении него не располагает, никаких обязанностей по содержанию не исполняет. Попытки истца решить вопрос во внесудебном порядке не принесли результатов. В связи с чем, возникла необходимость обращения в суд с соответствующими исковыми требованиями. 

Истец ФИО1 и её представитель ФИО3, извещённые о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, письменно просили рассмотреть дело в их отсутствии. На удовлетворении иска настаивала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствии. Исковые требования признала в полном объёме.

Представитель ответчика ООО КБ «Ренессанс Кредит», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Адыге-Хабльский ОСП УФССП по КЧР, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, возражений по иску не представили, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращались.

Суд, учитывая, что участники процесса извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте Адыге-Хабльского районного суда КЧР, в соответствии с ч. 2.1 т. 113 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ст.167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Судом установлено, что ФИО2 на основании Постановления главы администрации п.Эркен-Шахар __№__ от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером __№__, расположенный по адресу: ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выписками из Единого государственного кадастра недвижимости.

В соответствии сост. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) является договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписали договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 купила земельный участок общей площадью 877+-0,16 кв.м., вид разрешённого использования- для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером __№__, расположенный по адресу: 

<

адрес> По соглашению сторон цена земельного участка составляет 500 000 рублей, которую покупатель выплатил в день подписания договора (п.2.1 и 2.2 Договора).

Исполнение сделки подтверждается также распиской ФИО2 о получении денежных средств и передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка, переход права собственности, право с собственности ФИО1 на спорную недвижимость в установленном порядке не были зарегистрированы.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Адыге-Хабльского ОСП вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства, __№__ отношении ФИО2 о взыскании кредитной задолженности в пользу ООО КБ «Ренессанс Кредит», а ДД.ММ.ГГГГ- вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из росреестра, а также регистрации ограничений, обременений в отношении имущества: земельный участок с кадастровым номером __№__, площадью 877 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно выписке из ЕГРН, наложенный судебным приставом-исполнителем запрет на совершение регистрационных действий зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени не отменен.

Задолженность должником ФИО2 по исполнительному производству не погашена, что не оспаривалось.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В п.1 ст.425 ГК РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Частью 1 ст.549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из системного толкования п. 3 ст. 551, абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Судом установлено, что заключённый сторонами договор купли-продажи земельного участка исполнен обоими сторонами. С момента подписания договора истец ФИО1 владеет указанным земельным участком, что не оспаривалось сторонами.

По согласованию сторон в договоре купли-продажи прописан п. 3.1 о том, что указанный Договор одновременно считается и актом приема-передачи спорного земельного участка и согласно условиям п. 3.2 Договора земельный участок передан ФИО1 продавцом ФИО2 в день заключения сделки - ДД.ММ.ГГГГ

Вышеуказанные обстоятельства подтверждают, что ФИО1 является добросовестным приобретателем земельного участка и на протяжении нескольких лет владеет и пользуется указанным земельным участком на правах законного добросовестного владельца. Кроме того, она возвела на указанном земельном участке капитальное строение, право собственности на которое не невозможно зарегистрировать.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту - имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве); о возврате реализованного имущества; об обращении взыскания на заложенное имущество; о признании торгов недействительными; о возмещении убытков, причинённых в результате совершения исполнительных действий и/или применения мер принудительного исполнения, и других (например, ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, ч. 2 ст. 363 КАС РФ, ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229- ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 1 ст. 349, п. 1 ст. 449 ГК РФ).

Как разъяснено в п.96 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абз. 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Судом учитывается, что исполнительное производство №__№__ возбуждено судебным приставом - исполнителем Адыге-Хабльского ОСП ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора купли - продажи земельного участка, и во время совершения сделки по отчуждению данного земельного участка он не был арестован.

В пункте 45 совместного Постановления от 29.04.2010 № 10/22 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если Истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от её регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определённые действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлёкшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится наличие запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости.

В силу положений ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (ч. 3).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 4).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч. 6).

Оценив изложенное, учитывая, что доказательств иного в судебное заседание не представлено, а так же мнение ответчика ФИО2, признавшей иск и не возражавшей против удовлетворения исковых требований, суд полагает установленным обстоятельство перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером __№__, расположенный по адресу: 

<

адрес> к ФИО1 по договору купли-продажи, заключённому между последней и ФИО2 в письменной форме.

Принимая во внимание невозможность осуществления регистрации права собственности на означенный объект в Управлении Росреестра по КЧР за истцом по причине запрещения регистрации, суд полагает возможным исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ООО КБ «Ренессанс Кредит» о признании договора купли-продажи земельного участка заключённым, снятии запрета на совершение регистрационных действий и погашении записи в ЕГРН о запрещении регистрации и признании права собственности на объект недвижимости, государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 877+-0,16 кв.м., вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером __№__ расположенный по адресу: 

<

адрес> составленный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ - заключённым.

Запрет на регистрационные действия с земельным участком, общей площадью 877+-0,16 кв.м., с кадастровым номером __№__ расположенным по адресу: 

<

адрес>, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Адыге-Хабльского районного отделения судебных приставов ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства __№__ в отношении должника ФИО2- снять и погасить запись в ЕГРН о запрещении регистрации от ДД.ММ.ГГГГ за № __№__

Признать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на земельный участок, общей площадью 877+-0,16 кв.м., с кадастровым номером __№__, расположенным по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, общей площадью 877+-0,16 кв.м., с кадастровым номером __№__, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение является основанием для регистрации сделки и перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по КЧР.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КЧР через Адыге-Хабльский районный суд КЧР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «3» июня 2024 года.

Судья 

Адыге-Хабльского районного суда КЧР Калмыкова А.А.