УИД № 23RS0036-01-2025-013333-53

Дело № 2-4667/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 4 декабря 2025 г.

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Прокопенко А.А.

при секретаре Маркарьянц О.С.

с участием:

истца ФИО1

представителя ответчика Демиденко Т.В.,

(действующей на основании уд. № и ордер №)

представителя третьего лица ФИО4,

(действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ)

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО7 к ФИО9, ФИО10 о признании сделок недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО11 в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО7 обратился в суд с иском к ответчикам о признании сделок недействительными.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО11 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру № площадью 34,4 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Двум его несовершеннолетним сыновьям - ФИО2 и ФИО8 – принадлежат по 1/3 доли в праве собственности на нежилые помещения №, №, кадастровый №, находящиеся по тому же адресу. Эти доли были подарены им детям в раннем возрасте с целью обеспечить им стабильный имущественный актив и источник дохода.

Изначально доли в указанных помещениях были подарены всем троим сыновьям - ФИО6, ФИО2 и ФИО8 - по 1/3 каждому. После достижения ФИО6 совершеннолетия его мать, ФИО10 под психологическим давлением убедила его передарить свою долю ей.

Как впоследствии выяснилось, этот шаг не имел отношения к интересам сына, а был предпринят исключительно для последующей перепродажи арендаторам - ФИО9 и ФИО19, использующим объект под салон красоты.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО9 был нотариально заключен договор купли-продажи ? доли в квартире №

ДД.ММ.ГГГГ между теми же лицами был заключен договор купли-продажи 1/3 доли в нежилых помещениях №, именно той доли, которая ранее принадлежала старшему сыну истца ФИО6.

Эти сделки в совокупности привели к тому, что дети фактически лишились того ликвидного имущества, подаренного им в детстве для обеспечения их будущего и укрепления семейной имущественной стабильности.

Квартира № и нежилые помещения № фактически представляют собой единый имущественный комплекс. После реконструкции в них была демонтирована разделяющая стена, и все помещения использовались арендаторами как единое коммерческое пространство - салон красоты «Ирины Левченко». До продажи арендаторы выплачивали арендную плату пропорционально долям всех собственников, включая доли несовершеннолетних через их законного представителя ФИО10

Таким образом, квартира и нежилые помещения образовали единый имущественный объект, созданный в интересах семьи и детей. Отчуждение ФИО10 своей доли в квартире разрушило управление этим имущественным комплексом, снизило стоимость принадлежащих детям долей и фактически лишило их стабильного источника дохода.

Полагает, что такие действия ФИО10 не соответствовали интересам детей, а указывают на её личную заинтересованность и недобросовестность. Ее действия не имели разумной экономической или семейной цели, связанной с обеспечением детей, и фактически направлены на вывод семейного имущества из собственности детей.

Кроме того, единый объект, в отношении которого совершались сделки,

находится в состоянии незаконной перепланировки (реконструкции).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением по жилищным вопросам администрации 

<

адрес> была проведена проверка, в ходе которой установлено, что между квартирой и нежилыми помещениями самовольно демонтирована разделительная стена, что нарушает ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Реконструкция была вынужденной мерой - из-за разрушения отопительных саманных печей и угрозы обрушения конструкций, и истец был привлечен к административной ответственности в виде предупреждения (постановление о привлечении к административной ответственности от ДД.ММ.ГГГГ №).

Тем не менее, юридический статус объединенного объекта до сих пор не урегулирован, а значит, сделки, совершённые в отношении такого имущества, противоречат публичным требованиям закона и подлежат признанию ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

В этой связи, истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи ? доли квартиры №, площадью 34,4 кв. м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО9 Признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей собственности на нежилые помещения № кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО9

В процессе рассмотрения дела по существу, судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены нотариусы Краснодарского нотариального округа, удостоверявшие сделки - ФИО12 и ФИО13

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО9 адвокат Демиденко Т.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, представила в суд заявление в котором просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель третьего лица Управления опеки и попечительства ФИО4 пояснила, что несовершеннолетний не является участником оспариваемых сделок, в связи с чем по спорному вопросу полагалась на усмотрение суда.

ФИО1 и привлеченные к участию в деле нотариусы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.

При таких обстоятельствах, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО10 и ФИО11 состояли в зарегистрированном браке. От данного брака стороны имеют троих детей: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, расторгнут брак, заключенный между ФИО10 и ФИО11; определено место жительства несовершеннолетних детей ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р.; ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.. с истцом ФИО10; взысканы алименты на содержание детей.

ФИО5 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на 

<

адрес> площадью 34,4 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Оставшаяся ? доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество принадлежала ФИО10

Двум их несовершеннолетним сыновьям - ФИО2 и ФИО8 – принадлежали по 1/3 доли в праве собственности на нежилые помещения №, 16, 17, 18, кадастровый №, находящиеся по тому же адресу. Оставшаяся 1/3 доля, ранее принадлежавшая старшему сыну ФИО1 по достижении совершеннолетия была подарена им матери ФИО10, которая в дальнейшем произвела отчуждение данной доли гражданке ФИО9

Так ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО9 заключен нотариально-удостоверенный договор купли-продажи ? доли в квартире №, площадью 34,4 кв. м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Указанная доля в квартире продана за 3 400 000 рублей, которые покупатель передал продавцу до подписания договора.

Расчеты между продавцом и покупателем произведены, нареканий со стороны продавца по мотиву безденежности сделки, не последовало.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, подписан покупателем и продавцом. Намерения сторон выражены в договоре ясно, содержание договора позволяло оценить природу и последствия совершаемой сделки.

Оспариваемый договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра и у ФИО9 возникло право собственности на это имущество с момента такой регистрации, т.е. правовые последствия, предусмотренные законом для договора купли-продажи недвижимости, в данном случае наступили, в связи с чем оснований считать, что оспариваемый договор является недействительной сделкой, не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО9 также заключен нотариально-удостоверенный договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения №, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Указанная доля в нежилых помещениях продана за 4 000 000 рублей, которые покупатель передал продавцу до подписания договора.

Расчеты между продавцом и покупателем произведены, нареканий со стороны продавца по мотиву безденежности сделки, не последовало.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, подписан покупателем и продавцом. Намерения сторон выражены в договоре ясно, содержание договора позволяло оценить природу и последствия совершаемой сделки.

Оспариваемый договор купли-продажи также прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра и у ФИО9 возникло право собственности на это имущество с момента такой регистрации, т.е. правовые последствия, предусмотренные законом для договора купли-продажи недвижимости, в данном случае наступили, в связи с чем оснований считать, что оспариваемый договор является недействительной сделкой, не имеется.

Основным доводом иска является нарушение ответчиком прав истца и прав несовершеннолетних детей на преимущественное право покупки долей.

Давая оценку данному доводу истца, суд приходит к следующему.

Статьей 209 ГК РФ регламентировано, что собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Исходя из п. 1 ст. 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Материалами дела достоверно подтверждено, что несовершеннолетние не являлись участниками оспариваемых сделок, а поэтому контроль и участие в них органа опеки и попечительства не требовался. При этом, ФИО10, являясь законным собственником принадлежащих ей долей, распорядилась ими по своему усмотрению, продав их гражданке ФИО9 с соблюдением требований о преимущественном праве покупке.

Действуя в своих интересах, ФИО10 направила сособственникам долей уведомления в порядке п. 2 ст. 250 ГК РФ, о чем упоминает в своем иске истец, однако последний не готов был приобрести доли на тех условиях, на которых их продавали, мотивируя это в иске завышением рыночной стоимости долей.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что поскольку истец не выразил своего согласия на приобретение продаваемых долей в праве собственности на недвижимое имущество, несовершеннолетние в лице их законных представителей применительно к продаже долей нежилых помещений, такого согласия также не выразили, продавец правомерно продал принадлежащие ему доли на назначенных условиях постороннему лицу.

Предложения продавца о продаже принадлежащих им долей, достаточно определенны и выражают намерение продавца продать принадлежащие ему доли, вне зависимости от того кем и как они будут впоследствии приобретены, покупатель долей не приобрел их на более выгодных условиях чем было предложено участнику общей собственности, которым является истец по настоящему делу.

Довод истца о том, что воспользоваться преимущественным правом покупки он не смог из-за завышения цены, суд не может принять во внимание, исходя из того, что по смыслу ст. 250 ГК РФ продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не направляет таким образом этим участникам предложение, т.е. оферту, принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки.

Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях, чтобы считать что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки и определение рыночной стоимости имущества.

Истцом в судебном заседании не оспаривалось, что он и его несовершеннолетние дети получали нотариально-удостоверенные письменные уведомления ФИО10 о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, процедура уведомления истца о намерении ответчиком продать свои доли в праве общей долевой собственности на квартиру и нежилые помещения соблюдена, так как ФИО11 надлежащим образом был уведомлен о продажи долей, имел возможность реализовать свое право преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности, однако этого не сделал.

Ссылка истца на то обстоятельство, что на момент предложения сохранялась неопределенность правового режима помещений в виде незаконной перепланировки, не является юридически значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего дела и само по себе не препятствует заключению сделок с недвижимостью, вследствие чего не может служить основанием для удовлетворения иска и признания недействительным спорных договоров.

Анализируя в совокупности представленные сторонами доказательства суд считает, что заявляя требования о признании недействительными спорных договоров купли-продажи, истец в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не доказал, что оспариваемые сделки осуществлены с нарушением действующего законодательства, преимущественного права покупки спорных долей и с ущемлением прав и законных интересов детей.

При таких обстоятельствах, оснований для признания оспариваемых сделок недействительными, как совершенных с нарушением требований закона о преимущественном праве покупки, не установлено, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО7 к ФИО9, ФИО10 о признании сделок недействительными, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.12.2025.

Судья: