Дело № 2-5881/2017

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Зинченко Ю.А., 

при секретаре Беловой О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 11 декабря 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к АО «ПИК-Регион» о признании права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ЗАО «ПИК-Регион» (ранее ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН», в настоящее время АО «ПИК-Регион») о признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» был заключен инвестиционный договор № об участии в реализации инвестиционного проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>. Согласно Акту от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Первая Ипотечная Компания- Регион», являющаяся правопреемником ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН», в лице ООО «ПИК-Регион», именуемое «Инвестор» и «Соинвестор» ФИО1 21.01.2009г. истцом был получен кадастровый паспорт вышеуказанного жилого помещения. 20.05.2009г. истцом был получен технический паспорт квартиры, согласно которому квартира имеет следующие характеристики: комната 18 кв.м., кухня 12.5 кв.м., коридор 3.2 кв.м., коридор 4,8 кв.м., санузел 4.2 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в ФСГР, кадастра и картографии по 

<

адрес> (Росреестр) с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости. Согласно сообщению от ДД.ММ.ГГГГ №, ему было отказано в государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Согласно условиям инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН», именуемом в дальнейшем «Инвестор» и ФИО1, именуемом «Соинвестор», истец принимает участие в реализации инвестиционного проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, таким образом, в содержании вышеуказанного договора усматриваются признаки купли- продажи будущей недвижимой вещи. Однако, земельный участок, в соответствии с записями ЕГРП принадлежит застройщику на праве аренды, а инвестор правом на земельный участок не обладает. В связи с тем, что «продавец» недвижимого имущества ЗАО «ПИК- Регион» не зарегистрировал своего первичного права собственности на построенный объект недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе истцу в проведении государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Свои обязательства по оплате стоимости данного объекта недвижимого имущества (инвестиционного взноса), истец выполнил надлежаще и в полном объеме. Строительство жилого дома окончено, многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Данное жилое помещение им было «принято», на законном основании. Он использует квартиру по назначению, несет бремя его содержания. У истца возникло право собственности на квартиру, которое в силу объективных и не зависящих от него причин, он не может зарегистрировать. 

На основании изложенного, истец просил признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 42,7 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что объект недвижимости передан ему, он проживает в квартире, но в настоящее время лишен возможности зарегистрировать право собственности.

Представитель ответчика АО «ПИК-Регион», третьего лица Управления Росреестра по Омской области в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Заслушав истца, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора и условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 8 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (соинвестор) и ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» (инвестор) был заключен договор № (л.д. 8-11).

В соответствии пунктом 1.1 договора, соинвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>.

Ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию – II квартал 2006 года.

В рамках реализации указанного выше инвестиционного проекта соинвестор обязуется произвести инвестирование строительство объекта в объеме его доли, предварительно определенной в размере 43,02 кв.м. Указанная доля соинвестора в объекте соответствует отдельной однокомнатной 

<

адрес> (пункт 1.2 договора).

Из пункта 4.1 договора следует, что стороны установили, что исходя из установленной для соинвестора стоимости инвестирования в строительство одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 13959 рублей 61 копейка, ориентировочный общий объем инвестиционного вклада соинвестора в строительство объекта до объемов БТИ составляет денежную сумму 600542 рубля 53 копейки.

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами был измен ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию – II квартал 2008 года, стороны пришли к соглашению, что долей истца как соинвестора в построенном доме по указанному адресу является 

<

адрес>, состоящая из одной комнаты, общей площадью с учетом лоджий, балконов (с коэф.) 44,30 кв.м., расположенная на 7 этаже, в результате увеличения проектной площади построенной квартиры на 1,28 кв.м., соинвестор должен доплатить денежную сумму в размере 17868 рублей 30 копеек (л.д. 14).

Истец принятые на себя обязательства по договору, и дополнительному соглашению в части уплаты инвестиционного вклада исполнил в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, и платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-34).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт об исполнении договора № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Согласно пункту 3.1 указанного договора, в течении 6 месяцев со дня утверждения в установленном порядке акта государственной (приемной) комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, стороны обязуются на основании данных технического паспорта БТИ на завершенный строительством объект скорректировать размер общего инвестиционного вклада соинвестора и после завершения всех взаиморасчетов по договору подписать акт об исполнении настоящего договора.

Оформление имущественных прав соинвестора на квартиру производится им самостоятельно за свой счет в установленном действующим законодательством порядке после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств сторон по настоящему договору (пункт 3.2 договора).

Заявляя настоящие требования, истец указывает, что он не может зарегистрировать право собственности на квартиру, ввиду того, что ответчик не зарегистрировал в реестре право на нее в Управлении Росреестра по Омской области.

Данные обстоятельства подтверждаются уведомлением Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно данному уведомлению, в соответствии с записями ЕГРН, земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды. Следовательно, а данном случае, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст.219 ГК РФ, может возникнуть только у застройщика, имеющего право на земельный участок.

Кроме того, отмечено, что в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом, а именно за ЗАО «ПИК-Регион». В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору), возможно будет произвести государственную регистрацию перехода права собственности за покупателем – ФИО1 

В силу статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено положениями части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 2 статьи 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

По мнению суда, не оформление ответчиком право собственности на возведенный объект, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и ограничении прав истца, как собственника жилого помещения.

С учетом изложенного, исковые требования, подлежат удовлетворению.

В силу ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с чем, с ответчика в доход бюджета города Омска подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16 844 рубля.

Руководствуясь ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 42,7 кв.м.. 

Взыскать с АО «ПИК-Регион» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 16 844 рубля.

Ответчик вправе подать в Кировский районный суд города Омска заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Решение суда может быть также обжаловано сторонами в Омский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.А. Зинченко

Решение не вступило в законную силу .