Дело № 2-780/2024

39RS0001-01-2023-006052-39

2.120

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2024 года г. Калининград 

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при секретаре Поляковой Г.С., помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Гагаринский», Фонду «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договорам паенакопления жилищно-строительного кооператива «Гагаринский», расходов на уплату госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным иском к ЖСК «Гагаринский», в обоснование которого указала на то, что 01 августа 2012 года и 06 августа 2012 года она заключила договоры долевого участия в строительстве с ООО «Вивагс», предметом которых являлись однокомнатная квартира № 

<

адрес> и однокомнатная квартира № 

<

адрес> по строительному адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 5.1. условий договоров истец оплатила денежные средства по каждому из договоров в размере 1 718 500 руб., исходя из стоимости 35 000 руб. за квадратный метр, застройщиком каждая квартира должна была быть передана площадью 49.1 кв. м. Истцом произведена оплата по договору в полном объеме. Застройщик являлся недобросовестным, и строительство было остановлено, в 2014 года признан банкротом. Для восстановления прав граждан Правительством Калининградской области заключено соглашение с Фондом «Жилищное и социальное строительство Калининградской области», который принял на себя обязательства по завершению строительства ООО «Вивагс». 15 февраля 2018 года истец заключила с ответчиком договоры паенакопления жилищно-строительного кооператива «Гагагринский» № 

<

адрес>, предметом которых являлись однокомнатные квартиры № 

<

адрес> общей площадью 49,1 кв. м, на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по указанному адресу, в первом и во втором подъездах. При достройки дома в проектной документации произошло отклонение площадей квартиры, после чего квартира № 3 составила 42,67 кв. м, квартира № 34 составила 42,64 руб. Согласно распределению жилых и нежилых помещений между пайщиками кооператива, подлежащих предоставлению на основании Протокола внеочередного собрания пайщиков ЖСК «Гагаринский» от 05 декабря 2022 года № 14 площадь квартиры № 3 составила 43,8 кв.м, площадь квартиры № 34 – 43,1 кв. м. Таким образом, допустимые погрешности в площади квартиры нарушены, площадь квартир значительно меньше, разница по квартире № 

<

адрес> составила 5,3 кв. м, по квартире № 

<

адрес> – 6 кв. м., в связи с чем переплата паевого взноса за недополученную площадь квартир в сумме составила 395 500 руб. Истец, ссылаясь на положения ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», ст. 18 Закона «О защите прав потребителей», полагала, что уменьшение площади квартир свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора и является основанием для соразмерного уменьшения цены каждого из договоров. Поскольку пай уплачен в полном объеме, то квартиры должны быть переданы в соответствии предметом оплаты либо застройщик должен вернуть излишне полученные суммы. На основании изложенного истец просила взыскать с ЖСК «Гагаринский» излишне уплаченную стоимость квартир № 3, № 34 по договорам паенакопления ЖСК «Гагаринский» от 15 февраля 2018 года в размере 395 500 руб., взыскать расходы по уплате госпошлины – 7150 руб.

В качестве соответчика к участию в деле привлечен Фонд «Жилищное и социальное строительство Калининградской области».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования, привлечены Министерство регионального контроля (надзора) по Калининградской области, Правительство Калининградской области, Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Калининградской области».

В судебном заседании ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, письменных пояснениях. Дополнительно пояснила, что в договоре долевого участия площадь квартир указана с учетом понижающего коэффициента, общая площадь значительно больше. О том, что в квартире уменьшена площадь балкона, стало известно только при судебном споре о взыскании задолженности по уплате членских взносов. Квартиры приобретались для ее детей, она приняла объекты с замечаниями в части площади, в настоящее время квартиры проданы. Выражала несогласие с расчетом разницы площадей, представленным ответчиком, поскольку не учтено, что площадь 49,1 кв. м указана с учетом понижающего коэффициента.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала, возражения на иск, дополнительно указала, что отношения с истцом возникли из договора паенакопления, в котором обязанность ЖСК по передаче объекта недвижимости согласована, исходя из его общей площади, уменьшения площади нет, порядок расчетов платы предусмотрен дорожной картой. Договор долевого участия заключался в 2012 году, площадь квартир указывалась с холодными помещениями с учетом действовавшей редакции Федерального закона № 214-ФЗ.

Представитель Фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» ФИО4, в судебное заседание не явился, в ранее состоявшемся судебном заседании поддержал возражения, дополнительно пояснил, что об изменении проектной документации объекта строительства членам ЖСК была известно, фактически жилая площадь квартир истца увеличилась, уменьшена с учетом нового проекта площадь балкона. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Правительство Калининградской области представило сведения о том, что Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Калининградской области» не принимала участия в восстановлении прав –граждан участников долевого строительства по спорному объекту, обязательства по завершению строительства были переданы Фонду «Жилищное и социальное строительство Калининградской области».

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 31.12.2017) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с п. 1 ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Согласно ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Судом установлено, что 01 августа 2012 года между ФИО2 и ООО «Вивагс» был заключен договор долевого участия в строительстве № 

<

адрес>, согласно которому общество привлекает указанное лицо к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, а участник долевого строительства инвестирует строительство объекта в части однокомнатной квартиры № 

<

адрес> общей площадью 49,1 кв. м на 1 этаже многоквартирного дома.

Цена договора установлена сторонами в размере 1 718 500 руб. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

ФИО2 полностью оплатила оговоренную договором сумму 1 718 500 руб.

06 августа 2012 года аналогичный договор был заключен ФИО2 с ООО «Вивагс» в отношении квартиры №

<

адрес>, оплата по которому истцом также произведена застройщику в указанном размере.

Свои обязательства по передаче квартир застройщик не выполнил.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 30 декабря 2016 года по делу № А21-659/2014 ООО «Вивагс» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества была введена процедура банкротства конкурсное производство.

27 июня 2016 года определениями Арбитражного суда Калининградской области требования ФИО2 о передаче жилых помещений № 3 и № 34 включены в реестр требований ООО «Вивагс».

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21 июля 2017 года, принятому по делу № 21-659/2014, ЖСК «Гагаринский» был передан в счет погашения требований участников строительства, требования которых включены в реестр требований ООО «Вивагс», незавершенный строительством объект - 9 882/10 000 доли в праве на многоквартирный жилой дом (незавершенное строительство), площадь застройки 19 030,30 кв. м, степень готовности 75%, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и право по договору аренды земельного участка № 008631 от 22 марта 2007 года.

Между Правительством Калининградской области и Фондом «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» (далее-Фонд) заключено Соглашение № 201-ДС от 14 сентября 2018 года о принятии обязательства по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Соглашение).

В соответствии с Соглашением Фонд принял на себя обязательства завершить строительство и обеспечить ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства недобросовестного застройщика ООО «Вивагс» (ЖСК «Гагаринский»).

В соответствии с условиями Соглашения на Фонд возложена обязанность по разработке Плана мероприятий (Дорожной карты) по реализации социально- ориентированной программы по защите прав пострадавших участников долевого строительства проблемного объекта ЖСК «Гагаринский», с необходимостью согласования всех условий Дорожной карты общим собранием пайщиков ЖСК «Гагаринский».

Общим собранием пайщиков ЖСК «Гагаринский», состоявшемся 27 июля 2019 года большинством голосов Дорожная карта в редакции № 3 от 28 июня 2019 года была принята, что подтверждается протоколом № 4 от 27 июля 2019 года. 

Пунктами 6.6 - 6.10 Дорожной карты в частности установлено следующее:

6.6. Допускается любое отклонение нового проекта от первичного проекта по усмотрению Фонда, в том числе в связи с фактическим состоянием проблемного объекта, результатами строительно-технической экспертизы, предложениями проектной, экспертной и подрядных организаций.

6.7. Фонд не несет ответственности за любые отклонения нового проекта от первичного проекта.

6.8. Конструктивные и объемно-планировочные решения жилых и нежилых помещений, помещений общего пользования, включая размеры и экспликацию помещений и их составных частей, реализуются в новом проекте так, как это сформировано по факту выполненных на момент начала разработки нового проекта строительно-монтажных работ и зафиксировано обмерочными чертежами, с учетом необходимости приведения проекта в соответствие с требованиями строительных и санитарно-эпидемиологических норм.

6.9. Если на момент разработки нового проекта какое-либо помещение еще не построено, конструктивные и объемно-планировочные решения такого помещения реализуются в новом проекте, по возможности, согласно первичному проекту, с учетом наличия построенных смежных помещений, необходимости приведения проекта в соответствие с требованиями строительных и санитарно-эпидемиологических норм.

Площадь жилых помещений без учета площадей холодных помещений в новом проекте не может быть уменьшена более чем на 5 (пять) процентов площади жилых помещений без учета площадей холодных помещений, предусмотренной первоначальным проектом.

6.10. Одобрением настоящей Дорожной карты пострадавшие участники долевого строительства и иные участники строительства соглашаются с правом Фонда (дочернего общества) разработать и утвердить новый проект с отклонением от первичного проекта, в том числе в части конструктивных и объемно-планировочных решений жилых и нежилых помещений, указанных в ранее заключенных с недобросовестным застройщиком договорах, предусматривающих передачу жилого или нежилого помещения.

В силу п. 6.16 Дорожной карты ЖСК, являющийся формальным застройщиком и не осуществляющий выполнение строительных и иных работ, не несет ответственность за качество строительно-монтажных и иных работ, в том числе произведенных недобросовестным застройщиком ООО «Вивагс», а также за технологическое и инженерное оборудование.

Согласно п. 4.1. Дорожной карты между Фондом и ЖСК в лице председателя кооператива заключен договор на выполнение функций технического заказчика № б/н от 18 декабря 2018 года, Фонду выдана доверенность.

В соответствии с п. 7.6 Дорожной карты члены ЖСК получат причитающиеся им жилые помещения в установленном внутренними документами ЖСК порядке. Оформление договорных отношений между Фондом и членами ЖСК не требуется.

Установлено, что 15 февраля 2018 года ФИО2 заключила договору № 

<

адрес> паенакопления ЖСК «Гагаринский», по условиям которого кооператив осуществляет необходимые мероприятия по завершению строительства многоквартирного дома по указанному выше адресу, переданного участникам строительства определением Арбитражного суда Калининградской области от 21 июля 2017 года, а пайщик вносит в кооператив паевый взнос, вступительный, членские и иные целевые взносы в соответствии с положениями, определенными Уставом ЖСК «Гагаринский» и настоящим договором в целях финансирования завершения строительства жилого помещения соответствующего его паю.

В соответствии с п. 1.2 условий договора паенакопения после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта, при условии полного выполнения пайщиком всех обязательств, предусмотренных договором и Уставом кооператива, в том числе выплаты паевого взноса полностью, кооператив передает пайщику в собственность жилое помещение № 3 общей площадью 49,1 кв. м на 1 этаже в первом подъезде по указанному адресу.

Общая часть паевого взноса определена п. 2.1 условий договора в размере 1 745 271 руб. 19 коп.

Размер общей части паевого взноса подлежит перерасчету кооперативом в одностороннем порядке в случае изменения удовлетворенных требований кредиторов ООО «Вивагс» (п.2.1.1).

Согласно п. 2.2 первую расчетную часть пая согласно определению Арбитражного суда Калининградской области от 27 июня 2016 года пайщик оплатил полностью.

Размер и порядок уплаты второй расчетной части пая определяется соответствующим решением Общего собрания участников кооператива, исходя из размера общей проектной площади квартир, подлежащих передаче каждому члену кооператива с учетом государственной поддержки (п. 2.3.).

Аналогичный договор и его условия были предусмотрены в отношении квартиры № 34 общей площадью 49,1 кв. м во втором подъезде этого же дома.

ФИО2 принимала участие в деятельности кооператива, в том числе во всех собраниях пайщиков ЖСК «Гагаринский», что сторонами не оспаривается.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию ФИО2 были переданы в собственность вышеназванные жилые помещения.

В соответствии с актом приема-передачи помещения от 13 июля 2023 года по договору паенакопления № 

<

адрес> от 15 февраля 2018 года ФИО2 была передана однокомнатная квартира № 

<

адрес> общей площадью 51,60 кв. м (общая площадь с холодными помещениями и понижающим коэффициентом – 43,10 кв. м).

При этом в соответствии с п. 1.2. договора паенакопления № 

<

адрес> предусматривалась передача однокомнатной квартиры № 

<

адрес> общей площадью 49,1 кв. м.

Таким образом, ФИО2 передана однокомнатная квартира № 

<

адрес> общей площадью 51,60 кв. м, что превышает общую площадь, полагающегося ей жилого помещения на 2,5 кв. м.

В соответствии с актом приема-передачи помещения от 13 июля 2023 года по договору паенакопления № 

<

адрес> от 15 февраля 2018 года ФИО2 была передана однокомнатная квартира № 

<

адрес> общей площадью 52,3 кв. м.

При этом в соответствии с п. 1.2. договора паенакопления № 

<

адрес> предусматривалась передача однокомнатной квартиры № 

<

адрес> общей площадью 49,1 кв. м.

Таким образом, ФИО2 передана однокомнатная квартира № 

<

адрес> общей площадью 52,3 кв. м, что превышает общую площадь, полагающегося ей жилого помещения на 3,2 кв. м.

При изложенных обстоятельствах доводы истца о том, что в результате реализации нового проекта общая площадь квартир № 

<

адрес> уменьшилась, своего подтверждения не нашли.

ФИО2 были переданы квартиры в соответствии с условиями Дорожной карты, согласованной пайщиками ЖСК «Гагаринский» большинством голосов в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания от 27 июля 2019 года.

В соответствии с п. 4.10 Устава ЖСК после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома кооперативом стоимость пая подлежит уточнению для всех пайщиков исходя из величины затрат на достройку и ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, фактической площади помещения и утверждается решением общего собрания пайщиков. Перерасчет пая возможен только на денежную составляющую пая.

В силу п. 4.15 Полный размер пая рассчитывается в порядке, установленном п. 4.6 Устава, согласно которому паевый взнос рассчитывается исходя из проектной площади квартиры.

Из буквального содержания заключенного договора паенакопления следует, что его условия содержат лишь проектные характеристики жилого помещения, порядок подписания акта приема-передачи объекта, момент приобретения права собственности на объект недвижимости членом кооператива, права пайщика по участию в уставной деятельности ЖСК, прекращение членства в ЖСК.

В соответствии с п. 2.7 договора долевого участия в строительстве № 

<

адрес> от 01 августа 2012, а также договора долевого участия в строительстве № 3 от 06 августа 2012 года участнику долевого строительства в собственность передается однокомнатная квартира строительной площадью с холодными помещениями 49,1 кв. м. Аналогичная общая площадь указана и в договорах паенакопления.

В договоре отсутствует ссылка на наличие к нему приложения №1, из которого истец производит расчет площади квартиры с учетом понижающего коэффициента.

В соответствии с ч.4. ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции на день заключения договоров договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вместе с тем отношения между сторонами возникли из договоров паенакопления ЖСК «Гагаринский».

Вопреки доводам истца, Закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на правоотношения, возникающие между ЖСК и пайщиками (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ). Правоотношения между пайщиком и ЖСК (включая объем и характер гражданско-правовой ответственности сторон) регулируются только нормами ЖК РФ, уставом кооператива и договором о членстве в ЖСК, которыми перерасчет пая исходя из площади помещения с учетом холодных помещений с понижающим коэффициентом не предусмотрено.

Таким образом, если договором между пайщиком и ЖСК перерасчет пая исходя из площади помещения с учетом холодных помещений с понижающим коэффициентом не предусмотрен, принимая во внимание, что площадь жилых помещений не уменьшилась (п. 6.9 Дорожной карты), то основания для удовлетворения требований пайщика в части взыскания разницы между площадями у суда отсутствуют.

Аналогичное мнение высказано в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года.

Доводы истца о том, что на основании приказа от 02 октября 2022 года проведен перерасчет ежеквартальных членских взносов в соответствии с разницей площадей правового значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку на порядок перерасчета пая не влияют. Более того, приказом от 21 марта 2024 года на основании ревизионной комиссии от 14 марта 2024 года приказ от 02 октября 2022 года отменен.

Действия ревизионной комиссии Кооператива соответствуют положениям п. 9.4 Устава ЖСК.

Решение мирового судьи 7-го судебного участка Ленинградского судебного района от 14 июня 2023 года № 2-218/2023 о взыскании со ФИО2 в пользу ЖСК пени в связи с нарушением истцом сроков оплаты членских взносов преюдициального значения для разрешения настоящего спора не имеет.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения. 

В силу ст. 98 ГПК РФ оснований для взыскания с ответчиков госпошлины не имеется, поскольку исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт №) к Жилищно-строительному кооперативу «Гагаринский», (ИНН 

<

***>), Фонду «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» (ИНН 

<

***>) о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договорам паенакопления жилищно-строительного кооператива «Гагаринский», расходов на уплату госпошлины оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 22 мая 2024 года.

Судья Е.А. Седова