Дело №2-508/2025

23RS0050-01-2024-004834-57 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Темрюк 21 апреля 2025 года 

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воротынцевой А.А.,

при помощнике судьи Матвиенко Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО Темрюкский район о признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО Темрюкский район о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, ссылаясь на следующее.

Истец является собственником объектов незавершенного строительства: здание магазина, кадастровый №, площадью 97,8 кв.м., степень готовности объекта - 4%, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес> расположен на земельном участке, с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности. Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ; а также здание магазина, кадастровый №, площадью 50 кв.м., степень готовности объекта - 10%, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес> «Б». Объект расположен на земельном участке, с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности. Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией Краснострельского сельского поселения 

<

адрес> заключены договоры аренды земельных участков несельскохозяйственного значения сроком на 3 года каждый, с целевым назначением для размещения магазина. В рамках действия Договоров получены вышеупомянутые разрешения на строительство объектов, однако, сроки действия Договоров и разрешения истекли.

В 2024 году строительство объектов завершено. Строительство объектов производилось согласно актам, выданных «Град-проект» № При возведении объектов не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, объекты не представляют угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

На момент обращения в государственный орган Управление архитектуры и градостроительства администрации Краснострельского сельского поселения 

<

адрес> за разрешением на ввод в эксплуатацию объектов, срок действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № м до ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ истек, Управлением отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в связи с чем, истец обратился в суд с указанными требованиями.

Истец ФИО2 и его представитель, действующий по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явились, в представленном в суд заявлении представитель ФИО3 просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчик, представитель администрации МО Темрюкский район в судебное заседание не явился, представитель, действующая по доверенности ФИО4 в представленном в суд заявлении просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

Третье лицо, представитель администрации Краснострельского сельского поселения Темрюкского района в судебное заседание не явился, в представленном в суд заявлении И.о. главы поселения ФИО5 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Темрюкский район в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и месте рассмотрения дела.

Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу требований п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом, необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Судом установлено, что истец является собственником объектов незавершенного строительства: здание магазина, кадастровый №, площадью 97,8 кв.м., степень готовности объекта - 4%, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес> расположен на земельном участке, с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности. Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ; а также здание магазина, кадастровый №, площадью 50 кв.м., степень готовности объекта - 10%, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес> «Б». Объект расположен на земельном участке, с кадастровым номером № находящегося в муниципальной собственности. Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Краснострельского сельского поселения 

<

адрес> заключены договоры аренды земельных участков несельскохозяйственного значения сроком на 3 года каждый, с целевым назначением для размещения магазина. В рамках действия Договоров получены вышеупомянутые разрешения на строительство объектов, однако, сроки действия Договоров и разрешения истекли.

В 2024 году строительство объектов завершено. Строительство объектов производилось согласно актам, выданных «Град-проект» шифр № При возведении объектов не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, объекты не представляют угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

На момент обращения в государственный орган Управление архитектуры и градостроительства администрации Краснострельского сельского поселения 

<

адрес> за разрешением на ввод в эксплуатацию объектов, срок действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № м до ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ истек, Управлением отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, таким образом, разрешительная документация на возведение указанных объектов недвижимости отсутствует.

В соответствии с ч.1 ст.79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Поскольку, в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость дать оценку соблюдения строительных норм при строительстве магазинов, которая может быть осуществлена только с использованием специальных познаний, в соответствии со ст.79 ГПК РФ суд назначил судебную строительно - техническую экспертизу, производство которой поручено экспертам ООО «Независимая оценка». 

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам проведенного экспертно-измерительного осмотра исследуемых земельных участков, категория земель которых: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: магазины, установлено, что на исследуемых земельных участках возведены объекты, которые имеют следующие технические характеристики: 

1). на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, возведен одноэтажный объект с кадастровым номером № общей площадью 97,8 кв.м., площадью застройки 106,8 кв.м., высотой от планировочной отметки земли - 4,30 м, год завершения строительства - 2015 год, степень готовности объекта, вычисленная расчетным методом на основании данных, полученных в ходе визуального осмотра, составила 100%. Эксплуатационные показатели исследуемого объекта: вид объектов строительства - объект капитального строительства (основного использования), назначение: объект торговли; уровень ответственности зданий - нормальный, относится к классу сооружения - КС-2, рекомендуемый сроком эксплуатации не менее 50 лет. Не относится к зданиям с массовым пребыванием людей; класс функциональной пожарной опасности - Ф3.1; степень огнестойкости - IIIа; и класс конструктивной пожарной опасности – СО; 

2). на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> «Б», возведен одноэтажный объект с кадастровым номером №, общей площадью 42,0 кв.м., площадью застройки 50,0 кв.м., высотой от планировочной отметки земли - 4,30 м, год завершения строительства - 2015 год, степень готовности объекта, вычисленная расчетным методом на основании данных, полученных в ходе визуального осмотра, составила 100%. Эксплуатационные показатели исследуемого объекта: вид объектов строительства - объект капитального строительства (основного использования), назначение: складское помещение; уровень ответственности зданий - нормальный, относится у классу сооружения - КС-2, рекомендуемый сроком эксплуатации не менее 50 лет. Не относится к зданиям с массовым пребыванием людей; класс функциональной пожарной опасности - Ф5.2; степень огнестойкости - IIIа; и класс конструктивной пожарной опасности - СО. 

Спорный одноэтажный объект с кадастровым номером № общей площадью 97,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 130±8 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: магазины, и спорный одноэтажный объект с кадастровым номером № площадью 50,0 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 56±5 кв.м., по адресу: 

<

адрес> «Б», категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: магазины, в полном объеме соответствует требованиям обязательного исполнения установленным Федеральным законом №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральным законом №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», и в полном объеме соответствует требованиям установленным Федеральным законом №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом №7-ФЗ «Об охране окружающей среды». 

Предельные параметры разрешенного строительства в результате возведения объекта с кадастровыми номерами № общей площадью 97,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 130±8 кв.м., и объекта с кадастровым номером №, общей площадью 50,0 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 56±5 кв.м., на земельных участках используемые по основному виду разрешенного использования - магазины, код «4.4» - частично нарушены и не соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения 

<

адрес>, при этом предельные размеры земельных участков, не нарушены и соответствуют требованиям Правил. 

Указанное выше несоответствия выражается в отклонении, от нормативных значений, фактического минимального отступа расположения объектов от границ земельного участка. 

Выявленные несоответствия по расположению объектов с кадастровыми номерами №, устранить и привести в соответствие с нормативными требованиями не представляется возможным ввиду того, что спорные объекты экспертизы является капитальными объектами, имеющим неразрывную связь с землей, перемещение, разборка части здания, приведут к утрате прочности и устойчивости здания.

Однако, принимая во внимание то, что объекты с кадастровыми номерами №, выполнены как сблокированное здание (имеют вид одного целого здания) и, вследствие чего, образуют один пожарный отсек, общей площадью отсека - 139,8 кв.м., соответствующий СП 2.131309, отклонения, от нормативных значений, фактического минимального отступа расположения объектов от границ земельного участка, можно считать не значительными, и соответствующие градостроительным требованиям, при этом противопожарные расстояния между исследуемым сблокированным зданием и зданиями расположенных на соседних земельных участках не нарушены и составляют более 6 м.

В соответствии с картой градостроительного зонирования указанных Правил (см. Скан 5), и сведениям содержащиеся ЕГРН на земельные участки с кадастровыми номерами №, в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) не расположены, следовательно, в результате возведения объектов с кадастровыми номерами № на исследуемых земельных участках, угроза объектам археологии отсутствует.

Также следует отметить, что в результате возведения объектов с кадастровыми номерами № противопожарная безопасность относительно соседних строений не нарушена и соответствует требованиям.

Проведенные исследования позволяют сделать вывод о том, что в результате возведения объекта с кадастровыми номерами №, общей площадью 97.8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 130±8 кв.м., и объекта с кадастровым номером № общей площадью 50,0 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 56±5 кв.м., препятствия смежным землепользователям в пользовании принадлежащими им земельным участкам и расположенным на них объектами недвижимости - отсутствует и не создается.

Техническое состояние конструктивных элементов объекта с кадастровыми номерами № общей площадью 97,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 130±8 кв.м., и объекта с кадастровым номером № общей площадью 50,0 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 56±5 кв.м., оцениваются как исправное, и находятся в работоспособном состоянии, физический износ конструкций находится в диапазоне 0-20%, степень готовности объектов, вычисленная расчетным методом на основании данных, полученных в ходе визуального осмотра, составила 100%, объекты экспертизы в целом при эксплуатации не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд принимает заключение эксперта ООО «Независимая оценка», как надлежащее доказательство. Основание не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявляли.

Оценивая представленные доказательства в совокупности с материалами дела, принимая во внимание заключение эксперта ООО «Независимая оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что при строительстве магазинов истцом существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, помещения не создают угрозы жизни и безопасности граждан и приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме, тем более, что единственным возможным способом реализации прав на возведенные объекты недвижимости в порядке ст.222 ГК РФ для истца, является обращение в суд.

Между тем, в целях применения п.1 ч.7 ст.51 и п.1 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса и согласно положениям глав III, IV, V Земельного кодекса к правоустанавливающим документам на земельный участок относятся документы, подтверждающие предоставление земельного участка на праве аренды, вещном или ином праве в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и предусматривающие возможность возведения на таком участке объекта недвижимости, предусмотренного градостроительной документацией публично-правового образования.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе, договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение п.1 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса.

Градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта. Однако, введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду.

Как установлено судом и сторонами не оспаривается, правоустанавливающим документом на публичный земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, является договор от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства.

Арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство на участке, предоставленном в аренду по указанным договорам, возвел объекты недвижимости.

Таким образом, у уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имеется предусмотренных ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку, данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

В контексте приведенного толкования действующего законодательства само по себе истечение срока действия договоров от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.

Следует отметить, что действия публичных органов, которые отказывают заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю (истечения срока действия договора аренды) и, при этом, отказывают в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, не могут быть признаны разумными и направленными на защиту как публичных интересов, заключающихся, в том числе, в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, так и законных прав и интересов застройщиков в сфере экономической деятельности.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к администрации МО Темрюкский район о признании права собственности на объекты недвижимого имущества - удовлетворить. 

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на объект – здание магазина, с кадастровым номером № площадью 97,8 кв.м., степень готовности объекта – 100%, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на объект – здание магазина, с кадастровым номером № площадью 42 кв.м., степень готовности объекта – 100%, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес>

Решение суда является основанием для УФСГРКиК по Краснодарскому краю для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по 

<

адрес> в Единый государственный реестр недвижимости сведений на объект – здание магазина, с кадастровым номером №, площадью 97,8 кв.м., степень готовности объекта – 100%, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес> и на объект – здание магазина, с кадастровым номером № площадью 42 кв.м., степень готовности объекта – 100%, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес> а также регистрации права собственности за ФИО1 и основание для подготовки технических планов на указанные объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 29.04.2025.

Председательствующий (подпись) А.А.Воротынцева