УИД 23OS0000-01-2023-000174-12 Дело №3а-403/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 августа 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Седовой А.О.,

при секретаре судебного заседания Фролова Г.А.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Прок» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Прок» (далее – АО «Прок»), являясь правообладателем объекта недвижимого имущества на основании договора аренды от 01 ноября 2018 г. № ................ и договора купли-продажи от 24 декабря 2018 г. № ................, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ................; площадью: ................ кв.м; расположенного по адресу: ................; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 16 октября 2018 г.; в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 24 января 2023 г. № ................ выполненным оценщиком ООО «ИМПЕРА» – ................, равной ................ руб. по состоянию на 01 января 2022 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................ определена по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................ руб., сведения внесены – 14 декабря 2022 г.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную, что приводит к увеличению размера арендных платежей.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 ст.96 КАС РФ и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №57 от 26.12.2017 г. «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представитель административного истца АО «Прок» - ФИО1 направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя. Относительно доводов административного искового заявления пояснила, что настаивает на удовлетворении требований иска в полном объеме и просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости ................ (восемь миллионов шестьсот двадцать одна тысяча девяносто) рублей, в соответствии с отчетом об оценке от 24.01.2023 г. №................, выполненным оценщиком ООО «Импера».

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО2 направил в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, по существу заявленных требований просит вынести законное и обоснованное решение.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 поступило возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по существу заявленных требований, а также ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направила в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, просит рассмотреть административное дело в ее отсутствие и принять решение с учетом изложенной в отзыве правовой позиции. 

Представитель администрации Крымского городского поселения Крымского района по доверенности ФИО5 направила в суд возражение на административное исковое заявление, в котором просила в удовлетворении требований АО «Прок» отказать.

Представитель МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея ФИО6 направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

От представителя филиала ППК «Роскадастр» ФИО7 поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, принять решение полагала на усмотрение суда, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Представитель администрации муниципального образования Крымский район в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в отсутствие либо отложении слушания дела не просил, о слушании дела извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений ч.2 ст.150 и ч.4 ст.247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административный истец АО «Прок» на основании договора аренды от 01 ноября 2018 г. № ................ и договора купли-продажи от 24 декабря 2018 г. № ................ являясь правообладателем земельного участка с кадастровым номером ................, площадью: ................ кв.м; расположенного по адресу: ................; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы».

Согласно сведений из филиала ППК «Роскадастр» и Выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером ................ поставлен на государственный кадастровый учет – 16 октября 2018 года, оспариваемая кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере ................ утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года №2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона №237-ФЗ применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2023 года (дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 год).

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с ч.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются, в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказывания указанных в ст.248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135ФЗ) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (далее – отчет).

Из положений ст.12 Закона №135-ФЗ следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО «ИМПЕРА», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере ................ рублей.

Поскольку между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке объекта недвижимости, представленного административным истцом, имелись расхождения, поэтому по настоящему административному делу судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы эксперта ООО «Бизнес-Партнер» ФИО8 от 26.04.2023 г. №................ представленный административным истцом отчет об оценке от 24.01.2023 г. №................ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, математических ошибок в отчете не выявлено, и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере ................ рублей (разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 13,5%).

Представитель административного истца ФИО1 представила возражения на указанное выше заключение эксперта вместе с анализом на указанное заключения эксперта, выполненным специалистом-оценщиком ООО «Импера» ФИО9, и просила не допустить в качестве доказательства по административному делу заключение судебной экспертизы.

С учетом замечаний представителя административного истца относительно заключения судебной экспертизы от 26 апреля 2023 года №................, которые не были устранены путем допроса эксперта в судебном заседании, определением Краснодарского краевого суда от 22 июня 2023 года по настоящему административному делу назначена дополнительная судебная экспертиза с целью устранения неполноты и неясности заключения эксперта от 26.04.2023 г. №................ для восполнения пробела, имеющегося в нем.

При проведении дополнительного исследования эксперту было поручено ответить на первоначально поставленный вопрос суда: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года?», путем предоставления мотивированных ответов на все приведенные в анализе заключения судебной экспертизы оценщиком ООО «ИМПЕРА» от 05 июня 2023 г. замечания.

Согласно дополнительному заключению эксперта от 17 июля 2023 года №................ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере ................ (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов экспертизы составляет – 13,5%).

Оценив заключение эксперта от 26 апреля 2023 года с учетом дополнительного заключения от 17 июля 2023 года, по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством и может быть положено в основу решения по делу.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на страницах 17-21 заключения эксперта от 26 апреля 2023 года №.................

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты, иных относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от .......... № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, что не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона №135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, поэтому отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.

В связи с чем, у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Применяемые экспертом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

Экспертом составлено точное описание объекта экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, длительным стажем в экспертной деятельности, и содержит все необходимые сведения для определения рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводилась экспертиза. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст.307 Уголовного кодекса РФ.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, регламентированные ст.82 КАС РФ, соблюдены.

Других доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка, либо поставивших под сомнение выводы заключений проведенных по делу судебных экспертиз, суду не представлено, и сторонами не опровергнуто. 

Довод правовой позиции департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации Крымского городского поселения Крымского района о том, что удовлетворение требований административного иска приведет к снижению налоговых поступлений в соответствующие бюджеты, не может служить безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца. 

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (ст.35 ГПК РФ, ст.45 КАС РФ, п.3 ст.3 НК РФ).

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость согласно выводам судебной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абз.3 п.25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 27 февраля 2023 год (дата направления административного искового заявления). 

Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить частично административное исковое заявление АО «Прок» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ................; площадью: ................ кв.м., расположенного по адресу: ................, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы», в размере его рыночной стоимости ................ на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ считать 27 февраля 2023 года.

В остальной части в удовлетворении административных исковых требований – отказать.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером .................

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 21 августа 2023 года.

Судья Краснодарского краевого суда А.О. Седова