Дело № 2-32/2025 (2-1148/2024;)

УИД: 42RS0037-01-2024-001391-27

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровской области 17 марта 2025 года

Юргинский городской суд Кемеровской области

в с о с т а в е:

Председательствующего судьи Гемузовой А.И.,

при секретаре Богомоловой И.И.,

с участием

зам. прокурора Голушко Е.М.,

истца-ответчика ФИО1, представителя истца-ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г. Юрги об определении размера выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение и взыскании выкупной стоимости, 

по иску Администрации города Юрги к ФИО3, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги Кемеровской области об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, возложении обязанности по выплате денежной компенсации за изымаемое жилое помещение,

самостоятельные требования ПАО «Сбербанк России» к Администрации г. Юрги об обязании выплатить выкупную стоимость заложенного имущества путем перечисления выкупной стоимости заложенного имущества в ПАО Сбербанк в счет погашения обязательств по кредитному договору,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Юрги обратилась в Юргинский городской суд Кемеровской области с иском к ФИО3, УКС Администрации г. Юрги об изъятии жилого помещения, признанного аварийным, прекращении права собственности на него, признании права муниципальной собственности с выплатой выкупной стоимости.

Мотивирует требования тем, что ФИО3 является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 40,6 кв. м, с ***.

На основании постановления Администрации города Юрги от 09.03.2016 № 262 «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений, расположенных в указанном доме, установлено в срок не позднее 1 января 2019 года произвести снос дома.

Поскольку в установленный срок собственники не осуществили снос данного многоквартирного дома, в соответствии с действующим законодательством РФ органом муниципальной власти было принято решение в форме постановления Администрации города Юрги от 27.04.2021 № 368 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по ***, признанном аварийным и подлежащим сносу» изъять для муниципальных нужд города Юрги путем выкупа земельный участок с кадастровым ***, площадью 1 222,00 кв. м, расположенный по адресу: *** а также жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, находящемся в границах данного земельного участка.

Постановлением Администрации города Юрги от 10.06.2019 № 612 утверждено Положение о порядке и условиях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу до 01 января 2017 года.

В соответствии с Положением 24.05.2021 ФИО3 обратилась в УКС с заявлением о согласии на участие в программе переселения из аварийного жилья.

03.05.2024 в адрес ФИО3 подготовлено и направлено уведомление, а также соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 500 000 рублей.

03.05.2024 в Администрацию города Юрги поступило заявление об отказе в подписании ответчиком соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

В связи с тем, что ФИО3 не заключила в порядке, установленном земельным законодательством, а именно ст. 56.9 Земельного кодекса РФ, соглашение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Просит суд:

1. Изъять для муниципальных нужд у ФИО3 жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ***.

2. Прекратить право собственности ФИО3 жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ***.

3. Признать право муниципальной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.

4. Возложить на Управление капитального строительства Администрации города Юрги обязанность выплатить ФИО3 денежную компенсацию за принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: ***, равную стоимости приобретения ею по договору купли-продажи данной квартиры от ***, т.е. 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

ФИО3 обратилась в Юргинский городской суд Кемеровской области с иском к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства г. Юрги об определении рыночной стоимости, размера денежного возмещения за непроизведенный капитальный ремонт, стоимости общедомового имущества и земельного участка за жилое помещение, расположенное по адресу: ***.

Мотивирует свои требования тем, что при определении размера возмещения за изымаемую квартиру ответчиками неправильно определена ее рыночная стоимость, а также не включены вышеуказанные выплаты.

Гражданские дела по вышеуказанным исковым требованиям объединены в одно производство.

Судом протокольно приняты уточненные исковые требования ФИО3 с учетом проведенной судом экспертизы, в которых просит суд:

Определить и взыскать денежное возмещение за изымаемую у ФИО3 квартиру по адресу: *** общей площадью 40,6 кв. м в размере 4 156 000 рублей, в том числе: 3 847 000 рублей - компенсация рыночной стоимости жилого помещения, 309 000 рублей - стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом по результатам проведенной судебной экспертизы.

ПАО «Сбербанк России» обратилось с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, которое приняты судом к рассмотрению.

Требования ПАО «Сбербанк России» мотивированы тем, что *** года между ПАО Сбербанк и ФИО3, *** г.р., ФИО3, *** г.р., был заключен кредитный договор N? ***, по которому Банк предоставил кредит на приобретение готового жилья в размере *** рублей, под *** % годовых.

Согласно кредитному договору целью использования кредита является приобретение объекта недвижимости квартиры, находящийся по адресу ***. В качестве обеспечения возврата кредита заемщик предоставляет залог недвижимого имущества (ипотека в силу закона). Предметом ипотеки является квартира находящиеся по адресу: ***.

По состоянию на *** задолженность по кредитному договору N? *** составляет *** рублей (согласно справке о размере задолженности).

В соответствии со ст. 334 и 345 ГК РФ законодателем установлен принцип эластичности залога.

Под эластичностью залога законодателем понимается такое свойство залогового права, как обременение не самого конкретного имущества, а скорее его ценности. В связи с этим у залогового права имеется следующий эффект: как бы не изменялось (фактически, "юридически", "экономически") само имущество, залог будет стремиться "обнаружить" объект, который вмещает в себя изначально обремененную ценность; заложенным должен считаться этот объект.

Именно исходя из этого принципа законодателем установлены следующие нормы:

Пунктом 2 ст. 334 ГК РФ установлено, что залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом пребывания также за счет: страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает; причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции илу национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом; причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами; имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

Таким образом, из вышеуказанных норм права следует, что поскольку в настоящее время предмет залога в виде жилого помещения, расположенного по адресу: ***, трансформировался в право требования выкупной стоимости по исполнительному документу вследствие изъятия путем выкупа для муниципальных нужд Администрации города Юрги, то права залогодержателя в силу прямого указания закона распространяются на право (требование) получения имущества в данном случае - денежные средства, предоставляемого взамен изъятого предмета залога.

Одновременно ст. 334 ГК РФ дает преимущественное право ПАО Сбербанк, как залогодержателю, удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося ответчику возмещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 203, 434 ГПК РФ, ст. 334, 345 ГК РФ просит суд:

Обязать Администрацию города Юрги выплатить выкупную стоимость заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: *** принадлежащую на праве собственности ФИО3, путем перечисления выкупной стоимости заложенного имущества в ПАО Сбербанк на расчетный счет кредитного договора *** в счет погашения обязательств ФИО3, ФИО3 по кредитному договору N? *** от *** года.

Истец-ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснила, что против удовлетворения исковых требований Администрации *** возражает в части выплаты компенсации, так как стоимость жилого помещения занижена, настаивала на удовлетворении искового заявления, заявленного ей, также пояснила, что действительно жилое помещение приобреталось в том числе за счет денежных средств, взятых в кредит в ПАО «Сбербанк», представила справку о размере задолженности по указанному договору, из которой следует, что полная задолженность по кредиту составляет 1 035 628,76 руб.

Представитель истца-ответчика ФИО2 в судебном заседании пояснила, что против удовлетворения исковых требований Администрации г. Юрги возражает в части выплаты компенсации, так как стоимость жилого помещения занижена, настаивала на удовлетворении искового заявления ФИО3 Также пояснила, что ФИО3 не была осведомлена об аварийном состоянии жилого дома, а выписка из газеты и сайта Администрации г. Юрги не свидетельствуют об уведомлении жильцов о том, что жилой дом был признан аварийным.

В суд представитель истца Администрации г. Юрги не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, в котором первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречных возражал.

Представитель ответчика УКС Администрации г. Юрги в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, не просил рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований Управления Росреестра в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, в письменном заявлении суду, приобщенном к материалам дела, просил о рассмотрении в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями ПАО «Сбербанк России» в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, в письменном заявлении суду, приобщенном к материалам дела, просил о рассмотрении в его отсутствие.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований УЖКХ г. Юрги в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, не просил о рассмотрении в его отсутствие.

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО3 в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, не просил о рассмотрении в его отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав пояснения истца-ответчика и представителя истца-ответчика, выслушав заключение зам. прокурора Голушко Е.М., полагавшего иск Администрации г. Юрги подлежащим удовлетворению, иск ФИО3 не основанный на законе и не подлежащий удовлетворению, самостоятельные требования третьего лица ПАО «Сбербанк» - не подлежащими удовлетворению, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ч.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с частями 1, 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу п. 1, подп. 3.2 и 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных, в том числе ст. 282 ГК.

Порядок изъятия недвижимого имущества в виде земельных участков и жилых помещений, расположенных на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках, установлен гражданским, земельным и жилищным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1, 3 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. 

В силу ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. 

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, в частности, в связи с размещением объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При рассмотрении дела судом установлено, что истцу-ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира по адресу: ***, общей площадью 40,6 кв.м, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ***, выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 18-19,20-23). 

На основании постановления Администрации города Юрги от 09.03.2016 № 262 «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом, расположенный то адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений, расположенных в указанном доме, постановлено в срок не позднее 1 января 2017 года произвести снос дома (т. 1 л.д. 11).

Поскольку в установленный срок собственники не осуществили снос данного многоквартирного дома, в соответствии с действующим законодательством РФ органом муниципальной власти было принято решение в форме постановления Администрации города Юрги от 27.04.2021 № 368 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по ***, признанном аварийным и подлежащим сносу» изъять для муниципальных нужд города Юрги путем выкупа земельный участок с кадастровым ***, площадью 1 222,00 кв. м, расположенный по адресу: ***, а также жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, находящемся в границах данного земельного участка (т. 1 л.д. 30).

Также установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, включен в муниципальную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы, в связи с чем, с собственниками жилых помещений указанного дома осуществляется работа по предоставлению возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

ФИО3 обратилась в УКС Администрации г. Юрги с заявлением от 03.05.2024 о согласии на участие в программе переселения из аварийного жилья с предоставлением возмещения за изымаемое жилое помещение, с оценочной стоимостью была ознакомлена, отказалась от заключения соглашения по причине заниженной выкупной стоимости (т. 1 л.д. 28).

Уведомление от 03.05.2024, а также проект соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение были получены ФИО3 (т. 1 л.д. 27,29).

На момент рассмотрения дела судом соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение сторонами не заключено.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчика-истца на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности первоначальных исковых требований Администрации г. Юрги об изъятии у ФИО3 спорного объекта недвижимости, прекращении права собственности ответчика ФИО3 на спорное имущество и признании права собственности на него за муниципальным образованием.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в подпункте "л" пункта 20 Постановления Пленума N 14 от 2 июля 2009 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Совокупность приведенных норм в их системном единстве предполагает, что изъятие жилого помещения, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, с предоставлением равнозначного возмещения должно рассматриваться как один из способов прекращения права собственности. Одновременно изъятие жилого помещения и земельного участка представляет собой способ возникновения права собственности у соответствующего муниципального образования. Иной подход, при котором вопрос о правах оставался бы неразрешенным судом, приводил бы к ситуации неопределенности в отношении как субъекта права собственности на конкретное имущество, так и его правового режима.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон № 185-ФЗ).

Федеральный закон № 185-ФЗ определяет в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).

В пункте 3 статьи 2 Федерального закона № 185-ФЗ установлено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 ЖК РФ.

Таким образом, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме, право которого возникло до 28.12.2019, то есть до изменения редакции ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, конкретизирующая положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды. 

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Между тем, Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации вступила в силу со дня официального опубликования Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ, то есть с 28 декабря 2019 г. 

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у истца-ответчика возникло после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем данная норма подлежит применению к настоящему жилищному спору.

Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение ФИО3 приобрела у КТВ на основании договора купли-продажи квартиры от ***. Согласно п. 2.1. договора купли-продажи указанная квартира была приобретена ФИО3 за 1 500 000 рублей (т. 1 л.д. 18). 

Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ содержит указание на категорию граждан, к которым не применяются сформулированные в ней ограничения: граждане, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования.

Иных правовых оснований приобретения в собственность жилого помещения в многоквартирном доме после его признания аварийным и подлежащим сносу, не влекущих ограничение обеспечения их жилищных прав в форме предоставления другого жилого помещения либо его выкупа по рыночной стоимости, часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ не содержит.

Истец-ответчик ФИО3 к названной категории граждан не относится, поскольку приобрела жилое помещение не в порядке наследования, а по договору купли-продажи.

Ввиду изложенного, право истца-ответчика на получение возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Вместе с тем суд отклоняет доводы истца-ответчика и представителя истца-ответчика о том, что ФИО3 не была осведомлена об аварийном состоянии жилого дома, в связи с чем указанные положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ в данном случае не применяются. Из представленных материалов не следует, что истец-ответчик была лишена возможности получить информацию о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома, физическое состояние которого диктовало такую необходимость, исходя из требований разумности и добросовестности, адресованных участникам гражданского оборота.

Доводы возражений истца-ответчика о том, что она не знала о приобретении жилого помещения в аварийном доме, также опровергается материалами дела, из которых следует, что жилой дом признан Постановлением Администрации г. Юрги аварийным в 2016 году, в котором указано на необходимость сноса жилого дома собственниками жилых домов, а также на направление собственникам жилых домов уведомлений, что предполагает извещение собственников об этом. 

Согласно ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны раскрывать информацию о своей деятельности путем публикации на официальном сайте в сети Интернет, предназначенном для этих целей.

В соответствие с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" сайт www.reformagkh.ru является официальным сайтом для обязательного раскрытия информации управляющими коммунальными организациями.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации N 124 от 02.04.2013 утвержден регламент раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет на официальном сайте. Указанным приказом в качестве официального сайта ЖКХ определен портал "Реформа ЖКХ", следовательно, размещенная на данном сайте информация является общедоступной, в том числе и для ответчика.

Материалами дела подтверждается, что информация о признании жилого дома, расположенный по адресу: ***, аварийным была размещена в открытых источниках на официальном сайте сети Интернет Администрации г. Юрги, а также опубликована в газете «Вестник» от 24.04.2019, в информационной системе ППК «ФРТ» на официальном сайте в сети Интернет, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями из данных источников.

Совокупность вышеизложенных обстоятельств достоверно подтверждают факт возможности получения информации ФИО3 о приобретении жилья в доме, признанном аварийном и подлежащем сносу.

Следует отметить, что Определением Конституционного Суда РФ от 20.07.2023 N 1990-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан БАА и ЯЛР на нарушение их конституционных прав частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что установленный оспариваемой нормой порядок определения размера возмещения обеспечивает необходимый баланс частных и публичных интересов, отвечает принципу справедливости и препятствует злоупотреблению гражданами правом на меры социальной поддержки в жилищной сфере. Соответственно, эта норма, не подменяющая правовые основания и условия для предоставления гражданам жилого помещения взамен изымаемого, сама по себе не нарушает конституционных прав в аспекте, отмеченном ЯЛР, которая в заявлении указала, что оно ограничивает право граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирном доме, будучи неосведомленными о его признании аварийным и подлежащим сносу, на получение взамен другого жилья или денежного возмещения исходя из рыночной стоимости изымаемого (согласно жалобе - в размере 1 217 000 руб.), вводит необоснованные различия в мерах социальной поддержки в зависимости от времени и оснований приобретения права собственности на жилые помещения, ухудшает жилищные условия семей, имеющих в своем составе несовершеннолетних детей.

Суд принимает во внимание что из п. 28.1 Положения о порядке и условиях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу до 01.01.2017 следует, что заключение договоров купли-продажи изымаемых жилых помещений с выплатой возмещения (компенсации) обеспечивает Управление капитального строительства Администрации г. Юрги.

С учетом изложенного, суд считает подлежащими удовлетворению требования по иску Администрации г. Юрги об изъятии у ФИО3 для муниципальных нужд жилого помещения, прекращении права собственности и признании муниципальной собственности на него и возложении на Управление капитального строительства Администрации города Юрги обязанности выплатить ФИО3 денежную компенсацию за принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: ***, равную стоимости приобретения данной квартиры по договору купли-продажи от ***, т.е. в размере 1 500 000 рублей. 

Вместе с тем суд делает вывод, что подлежат удовлетворению требования третьего лица с самостоятельными тербованиями ПАО «Сбербанк» 

Так, судом установлено, что между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3 заключен кредитный договор *** от *** по которому Банк предоставил кредит на приобретение готового жилья в размере *** рублей, под *** % годовых (т. 1 л.д. 14-17).

Согласно кредитному договору целью использования кредита является приобретение объекта недвижимости квартиры, находящийся по адресу ***. В качестве обеспечения возврата кредита заемщик предоставляет залог недвижимого имущества (ипотека в силу закона). Предметом ипотеки является квартира находящиеся по адресу: ***.

Согласно справке о задолженности заемщика по состоянию на *** задолженность по кредитному договору N? *** составляет *** рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 41 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от *** N 102-ФЗ если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В силу положений абзацев 3, 6 пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества собственнику не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей. Таким обязанным лицом является муниципальный орган в полномочиях которого входит проведение процедуры изъятия жилых помещений для государственных нужд.

Доказательства, свидетельствующие о том, что интересы залогодержателя могут быть обеспечены иным образом, материалы дела не содержат. 

Вместе с тем учитывая, что фактическое исполнение решения суда отдалено во времени от даты его вынесения, при исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору в соответствии с графиком сумма задолженности уменьшится. В связи с чем на дату разрешения спора судом не может быть определена сумма, подлежащая выплате из суммы возмещения в пользу ПАО «Сбербанк».

С учетом изложенного на орган местного самоуправления, ответственный за выплату возмещения, подлежит возложению обязанность выплатить ФИО3 возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 500 000 руб., в том числе путем перечисления суммы задолженности по кредитному договору от договору N? *** от *** в ПАО «Сбербанк» за ФИО3, ФИО3 в сумме, определенной на момент выплаты возмещения ФИО3.

Размер указанной выплаты подлежит определению на основании сведений о размере задолженности на дату исполнения, представленных ФИО3

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Перечисление банку возмещения за изымаемое жилое помещение в размере задолженности по кредитному договору свидетельствует о реализации залогодержателем права на преимущественное удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, возмещения за него. Сохранение ипотеки в таком случае нарушит право муниципалитета, выплатившего возмещение за изымаемое жилое помещение. 

В связи с чем после выплаты возмещения, в том числе в размере оставшейся задолженности по кредитному договору, ипотека в отношении жилого помещения истца подлежит прекращению.

Следует учесть, что изъятие жилого помещения, а также прекращение прав собственника на него и выплата выкупной стоимости должно осуществляться как единый комплекс последовательных действий – изъятие жилого помещение у ответчика-истца, прекращение права собственности на него ответчика-истца осуществляется после выплаты возмещения.

Удовлетворение иска Администрации *** исключает удовлетворение встречного иска ФИО3 к Администрации *** об определении и взыскании денежного возмещения за изымаемую у ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: *** общей площадью 40,6 кв.м, в размере 4 156 000 рублей, в том числе: 3 847 000 рублей рыночная стоимость жилого помещения, 309 000 руб. – стоимость земельного участка определённые по результатам проведенной экспертизы, поэтому в иске ФИО3 суд отказывает.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации г. Юрги (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) к ФИО3, Управлению капитального строительства Администрации города Юрги об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности и возложении обязанности о выплате денежной компенсации удовлетворить.

Требования третьего лица с самостоятельными требованиями ПАО «Сбербанк России» об обязании Администрации города Юрги выплатить выкупную стоимость заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: ***, принадлежащую на праве собственности ФИО3 удовлетворить.

Возложить на Управление капитального строительства Администрации города Юрги обязанность выплатить ФИО3 денежную компенсацию за принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: ***, равную стоимости приобретения ею по договору купли-продажи данной квартиры от ***, т.е. в пределах 1 500 000 (одного миллион пятьсот тысяч) рублей, в том числе путем перечисления суммы задолженности по кредитному договору от N? *** от *** в ПАО «Сбербанк России» на расчетный счет кредитного договора *** в счет погашения обязательств ФИО3, ФИО3, определенной на момент выплаты возмещения ФИО3.

Изъять для муниципальных нужд у ФИО3 жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ***.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ***.

Признать право муниципальной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Прекратить ипотеку в силу закона на жилое помещение по адресу: ***, зарегистрированную *** в пользу ПАО «Сбербанк России», после выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение в части перечисления суммы задолженности по кредитному договору N? *** от *** в ПАО «Сбербанк России» в сумме задолженности по кредитному договору, определенной на момент выплаты возмещения ФИО3

В удовлетворении искового требования ФИО3 к Администрации г. Юрги об определении и взыскании денежного возмещения за изымаемую у ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью 40,6 кв. м в размере 4 156 000 рублей, в том числе: 3 847 000 рублей - компенсация рыночной стоимости жилого помещения, 309 000 рублей - стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, по результатам проведенной судебной экспертизы - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Гемузова А.И.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 марта 2025 г.

Председательствующий судья: Гемузова А.И.