РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

6 февраля 2025 года г. Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Никоновой И.П.,

при помощнике судьи Полянской Е.А.,

с участием старшего помощника прокурора Советского района г. Самары Мосталыгиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-60/2025 по исковому заявлению ООО «Специализированный Застройщик «Интеграция» к ФИО1, ФИО2 об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный Застройщик «Интеграция» обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, в обоснование требований указав, что многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, расположен на территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, и между Главой Администрации г.о. Самара и ООО «Интеграция» заключен договор № о развитии застроенной территории в границах улиц Мориса Тореза, Виноградной, переулка Футболистов в Советском районе городского округа Самара от 18.05.2015.

Указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу распоряжением Первого заместителя Главы городского округа Самара № от 22.02.2022г.

Собственникам помещения в указанном доме было отправлено уведомление, в котором ООО «Специализированный застройщик «Интеграция» как застройщик земельного участка по договору 487 о развитии застроенной территории 

<

адрес> от 18.05.2015 предлагал выкупить квартиру принадлежащую ФИО3 и ФИО4, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 45,6 кв. м., за 3 359 000 (три миллиона триста пятьдесят девять тысяч) рублей. Данная стоимость определена в отчете об определении размера возмещения № ООО «Аспект».

Своего отчета ответчики не предоставили.

Соглашение между ответчиками и истцом о выкупной цене жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 45,6 кв. м. не достигнуто.

На основании изложенного, с учетом уточненных требований истец просит суд определить цену для совершения сделки для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, определенном заключением эксперта от 19.08.2024 № в размере 4 023 423 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «Специализированный Застройщик «Интеграция» уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, указанным в исковом заявлении и уточнении к нему.

Ответчики ФИО3, ФИО4 и их представители в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями не согласили и просили отказать в их удовлетворении.

Третьи лица ООО «АСПЕКТ», Департамент управления имуществом г.о. Самара, Глава г.о. Самара, ФИО5, ФИО6, Отдел опеки и попечительства Советского внутригородского района Департамента опеки, попечительства и социальной поддержки Администрации г.о. Самара, Администрация г.о. Самара, Управление пенсионного фонда РФ Советского и Октябрьского районов Самары, Управление пенсионного фонда в Самарской области, ПАО «Росбанк», ЗАО «КБ ДельтаКредит», АО «Тбанк» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили. 

Выслушав явившихся лиц, заключение представителя прокуратуры, полагавшего уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилых отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

Нормами ст. 15, п. 8 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

Из материалов дела следует, что ФИО3, ФИО4 на праве общей совместной собственности принадлежит жилое помещение, площадью 45,6 кв. м. по адресу: 

<

адрес>

В данном жилом помещении зарегистрированы следующие лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

Распоряжением первого заместителя главы городского округа Самары от 22.02.2022 № № многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (далее - Распоряжение № №).

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются по правилам статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ).

Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Изъятие жилого помещения у собственников осуществляется путем выкупа.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (пункт 6 статьи 32 ЖК РФ).

При этом решению об изъятии жилого помещения у собственников предшествует принятие решения органом местного самоуправления об изъятии земельного участка под многоквартирном домом, в котором расположено изымаемое жилое помещение.

Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Согласно абзацу 10 статьи 8 Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

При этом данный многоквартирный дом расположен в границах территории, в отношении которой Главой г.о. Самара с ООО «СЗ «Интеграция» (далее - инвестор) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № о развитии застроенной территории 

<

адрес> (далее - договор №).

Срок действия Договора 10 лет (18.05.2025).

Пунктом 1.2 договора № установлен перечень адресов и зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, в который включен вышеуказанный дом.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора № на инвестора возложена обязанность по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность городского округа Самара благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Пунктом 4.1.4 договора № на инвестора возложена обязанность не позднее 5 лет со дня подписания данного договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4.1.3 договора №.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра ООО «СЗ Интеграция» на праве собственности принадлежит 14 квартир из 16 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2024 по делу № А55-38968/2023 удовлетворены уточненные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Интеграция», признано незаконным бездействие Главы городского округа Самара, выразившееся в непринятии решений об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах по адресу: 

<

адрес>, а также земельных участков, на которых расположены указанные многоквартирные дома; на Главу г.о. Самара возложена обязанность по вступлении настоящего решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах по адресу: 

<

адрес>, 15, 

<

адрес>, а также земельных участков, на которых расположены указанные многоквартирные дома с кадастровыми номерами №

Постановлением врио полномочий Главы г.о. Самара ФИО7 от 16.12.2024 № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений расположенного на нем многоквартирного дома», на основании распоряжения первого заместителя главы г.о. Самара от 22.02.2022 № «О признании многоквартирного дома, расположенного на территории Советского внутригородского района городского округа Самара, аварийным и подлежавшим сносу, договора № о развитии застроенной территории в границах улиц Мориса Тореза, Виноградной, переулка Футболистов в Советском районе г.о. Самара от 18.05.2015, руководствуясь статьями 49, 56.2, 56.3, 56.6-56.11 Земельного кодекса российской Федерации, статьями 239.2 и 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, во исполнения решения Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2024 по делу № А-38968/2023 постановлено изъять для муниципальных нужд земельных участок, находящийся по адресу: 

<

адрес> и изъять у правообладателей расположенные в многоквартирному доме с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> жилые помещения, в том числе 

<

адрес>

По ходатайству истца по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Лаборатория экспертиз Регион 63».

Согласно заключения эксперта № от 19.08.2024 ООО «Лаборатория экспертиз Регион 63», рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 45,6 кв.м., количество комнат 2, для совершения сделки по выкупу жилого помещения по состоянию на дату выполнения исследования составляет 2 905 723 руб., рыночная стоимость доли земельного участка, пропорциональной размеру общей площади жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, составляет 508 502 руб., невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта вышеуказанного жилого помещения привело ли к снижению уровня надежности здания и данное обстоятельство оказало существенное влияние на изменение рыночной стоимости данного жилого помещения, рыночная стоимость величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного жилого помещения, составляет 473 784 руб., предполагаемый размер убытков собственнику вышеуказанного жилого помещения, связанных с его изъятием (услуги риелтора, услуги грузоперевозок, расходы, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода и прочее, составляет 138 414 руб.

В соответствии со ст.8 ФЗ от 31.05.2001 №173-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно ч.2 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

По смыслу закона эксперт самостоятельно определяет объем представленных в его распоряжение документов и доказательств, который необходимо исследовать для дачи ответов на поставленные судом вопросы.

Оценивая заключения эксперта № от 19.08.2024 ООО «Лаборатория экспертиз Регион 63» по результатам судебной экспертизы суд считает, что в нем учтены рыночная стоимость спорного жилого помещения для совершения сделки по выкупу жилого помещения, рыночной стоимости доли земельного участка, пропорциональной размеру общей площади спорного жилого помещения, рыночной стоимости величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного жилого помещения, а также предполагаемого размера убытков собственнику спорного жилого помещения, связанных с его изъятием, при этом произведен не только непосредственный осмотр объекта в присутствии сторон, но и исследованы все представленные в материалы дела письменные доказательства, что также подтверждено допрошенным в судебном заседании экспертом, проводившим судебную строительно-техническую экспертизу ФИО11

Суд считает, что данное экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также использованную при проведении исследования методическую литературу, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. 

Заключение подробное, мотивированное, обоснованное, согласуется с материалами дела. Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в компетентности эксперта, его заинтересованности и объективности не имеется. 

Достоверных доказательств, опровергающих заключение эксперта № от 19.08.2024 ООО «Лаборатория экспертиз Регион 63» или позволяющих усомниться в компетентности судебного эксперта, суду не представлено. Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта, не установлено. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № от 19.08.2024 ООО «Лаборатория экспертиз Регион 63» в полной мере подтверждает установленную рыночную стоимость спорного жилого помещения для совершения сделки по выкупу жилого помещения, рыночную стоимость доли земельного участка, пропорциональной размеру общей площади спорного жилого помещения, рыночную стоимость величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного жилого помещения, а также предполагаемый размер убытков собственникам спорного жилого помещения, связанных с его изъятием.

Иные доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости, подтверждающие рыночную стоимость спорного жилого помещения для совершения сделки по выкупу жилого помещения, рыночную стоимость доли земельного участка, пропорциональной размеру общей площади спорного жилого помещения, рыночную стоимость величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного жилого помещения, а также предполагаемый размер убытков собственнику спорного жилого помещения, связанных с его изъятием, не представлены, доказательства, на основании которых можно было бы усомниться в сделанных экспертом выводах, в материалах дела отсутствуют.

В связи с чем, суд принимает в качестве доказательства заключение судебной экспертизы № от 19.08.2024 ООО «Лаборатория экспертиз Регион 63», кроме того, она согласуется с иными доказательствами, представленными с материалами дела.

Таким образом, цена для совершения сделки для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, определенном заключением эксперта от 19.08.2024 № составляет 4 026 423 руб. (2 905 723 руб. + 508 502 руб. + 473 784 руб. + 138 414 руб.).

При этом, выражая не согласие с результатами заключения судебной экспертизы по определению стоимости для совершения сделки для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ответчики не представили доказательств, опровергающих данное заключение, а также отказались ходатайствовать о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного, фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185- ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных для обеспечения его жилищных прав.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 3 квартал 2012 г., утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г. (ответ на вопрос N 2), обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 3 статьи 2 названного Федерального закона имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора любого из указанных способов обеспечения его жилищных прав. В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

Таким образом, по общему правилу, при изъятии жилого помещения у собственника в связи с признанием жилого дома, в котором оно находится, аварийным и подлежащим сносу ему должно быть выплачено возмещение за изымаемое жилое помещение в денежной форме. В случае включения многоквартирного жилого дома в адресную программу переселения собственнику изымаемого жилого помещения предоставляется право выбора способа обеспечения его жилищных прав: получение возмещения в денежной форме или предоставление жилого помещения в собственность взамен изымаемого.

Следовательно, включение многоквартирного жилого дома в региональную адресную программу переселения является обстоятельством, расширяющим объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора № на инвестора ООО «Специализированный Застройщик «Интеграция» возложена обязанность по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность городского округа Самара благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии. 

При этом, ООО «Специализированный Застройщик «Интеграция» не наделено правом на предоставление собственникам изымаемых жилых помещений других жилых помещений взаимен возмещения за изымаемое жилое помещение.

Также, суд учитывает, что в настоящее время ответчиками не предъявлены требования к Департаменту управления имуществом г.о. Самара о предоставлении им равнозначного благоустроенного жилого помещения в пределах населенного пункта г.о. Самара взамен изымаемого жилого помещения.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, а также заключение эксперта по результатам судебной экспертизы № от 19.08.2024 ООО «Лаборатория экспертиз Регион 63», суд считает установленной цену для совершения сделки для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, определенном заключением эксперта от 19.08.2024 № составляет 4 026 423 руб. (2 905 723 руб. + 508 502 руб. + 473 784 руб. + 138 414 руб.), в связи с чем суд считает уточненные первоначальные исковые требования ООО «Специализированный Застройщик «Интеграция» к ФИО8 об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный Застройщик «Интеграция» (ИНН 

<

***>) к ФИО1 (№), ФИО2 (№) об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения удовлетворить частично.

Определить цену для совершения сделки для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, определенном заключением эксперта от 19.08.2024 № в размере 4 026 423 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Советский районный суд г.Самары в течение месяца со дня принятии в окончательной форме

Судья: подпись И.П. Никонова

Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2025 года.

Копия верна

Судья

Помощник судьи