Дело №2-2170/2019 

УИД23RS0003-01-2019-005095-36 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

12 сентября 2019 года город-курорт Анапа 

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Сидоренко В.А,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объекты недвижимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований указала, что 01.03.2017 года между ней и ответчиком ФИО4, был заключен инвестиционный договор на строительство комплекса по обслуживанию туристов, по условиям которого ФИО4 обязан был получить разрешение на строительство и выполнить работы по строительству Комплекса по обслуживанию туристов, состоящего из 6-ти 2-х этажных основных нежилых зданий габаритами 10,0х30,0м, а также вспомогательные строения: наружные сети водопровода протяженностью 140м и здания насосной, здание КПП, здания склада стройматериалов и здания для рабочих.

На момент заключения договора ФИО4 принадлежал на праве аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования : для строительства комплекса по обслуживанию туристов. На данный земельный участок также был получен градостроительный план. 

Для реализации инвестиционного проекта истцом были доработаны и утверждены проекты на основные и вспомогательные здания, а также на наружные сети водоснабжения.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен оговор подряда на строительство наружных сетей водоснабжения и вспомогательных зданий, во исполнение которого истец построила водопровод и 3 капитальных здания в соответствии с проектом организации строительства, что подтверждается актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ и квитанциями.

После выполнения данных работ стороны ждали когда администрация г. Анапа выдаст ФИО4, разрешение на строительство, однако данный вопрос являлся предметом судебного разбирательства, по которому окончательно было принято решение об отказе в выдаче разрешения со ссылкой на истечение срока действия договора аренды земельного участка, который истек ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 Обращался в администрацию г. Анапа с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, но ему было в этом отказано со ссылкой на отсутствие на земельном участке объектов недвижимости.

Пунктом 6.6 инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае неисполнения ФИО4, обязанностей по договору ФИО3 вправе предъявить ФИО4 требование о передаче ей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в отношении участка площадью 6000 кв.м. с кадастровым номером №, а также оформить на себя право собственности на объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Истцом на вышеуказанном земельном участке возведены следующие объекты: 1) водопровод протяженностью 140м, стоимостью 403 315 руб, 2) здание КПП одноэтажное площадью 19,6 кв.м.. стоимостью 146 770 руб, 3) здание для рабочих одноэтажное, площадью 11,3 кв.м., стоимостью 137 000 руб, 4) здание насосной станции одноэтажное, площадью 3,3 кв.м., стоимостью 69 300 руб. Данные строения являются объектами недвижимого имущества.

Ответчик ФИО4, не отрицает факт оплаты истцом строительства данных объектов и не возражает против передачи их в собственность истца.

На момент подписания инвестиционного договора и акта выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка являлся действующим.

В связи с чем, ссылаясь на п.3 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 218 ГК РФ, ст.ст. 39.8, 39.20 ЗК РФ, истец просит суд признать за ней право собственности на вспомогательные строения: : 1) водопровод протяженностью 140м, 2) здание КПП одноэтажное площадью 19,6 кв.м., 3) здание для рабочих одноэтажное, площадью 11,3 кв.м., 4) здание насосной станции одноэтажное, площадью 3,3 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> – 

<

адрес>; признать за истцом право на заключение договора аренды земельного участка площадью 6000 кв.м. с кадастровым номером № вид разрешенного использования – для строительства комплекса по обслуживанию туристов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> – 

<

адрес>, сроком на 49 лет; указать, что решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на объекты недвижимости.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации МО город-курорт Анапа ФИО2, действующий на основании доверенности, возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что наличие инвестиционного контракта не может подменять необходимость соблюдения норм ЗК РФ и Градостроительного кодекса РФ, так как право аренды на земельный участок, на котором возведены спорные строения, отсутствует как у истца, так и у ответчика, разрешение на строительство не выдавалось, возведенные строения являются незаконно построенными, ссылка на то, что они вспомогательные и на их строительство не требуется разрешение, не обоснованна, так как основных строений на участке не имеется, кроме того на основные строения не выдавалось разрешение. Также указал, что истец выбрал не надлежащий способ защиты права, он может взыскать убытки с ответчика ФИО4 по инвестиционному соглашению. Также просил суд отменить ранее принятые по делу обеспечительные меры.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется его ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также возражения на иск, в которых он указывает о согласии с заявленными требованиями и просит иск удовлетворить.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен инвестиционный договор на строительство комплекса по обслуживанию туристов, пунктом 2.1 которого ФИО4 как Заказчик-Застройщик брал на себя обязательства совершить все необходимые действия по реализации проекта по строительству Комплекса по обслуживанию туристов, состоящего из 6-ти 2-х этажных основных нежилых зданий габаритами 10,0х30,0м, а также вспомогательные строения: наружные сети водопровода протяженностью 140м и здания насосной, здание КПП, здания склада стройматериалов и здания для рабочих, расположенных на земельном участке площадью 6000 кв.м. с кадастровым номером № расположенном по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> – 

<

адрес>.

Инвестор (истец ФИО3) по настоящему инвестиционному соглашению брала на себя обязательства осуществить финансирование по договору в полном объеме, размер инвестиций определен п.3.1 договора и составляет 26 000 000 руб.

Пунктом 5.1 инвестиционного соглашения установлено, что срок осуществления проекта составляет 18 месяцев ( полтора года).

Из представленного в материалы дела договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6000 кв.м., на котором должно было осуществляться строительство Комплекса по облуживанию туристов, следует, что спорный земельный участок находится в муниципальной собственности и по договору № от ДД.ММ.ГГГГ был передан в аренду ФИО4 сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного земельного участка участок на дату выдачи выписки находится также в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа при этом право аренды ФИО4 на данный участок не зарегистрировано.

Как пояснил представитель администрации МО город-курорт Анапа в судебном заседании в связи с истечением срока действия договора аренды (действовал до ДД.ММ.ГГГГ) право аренды ФИО4 было погашено, новый договор аренды в отношении данного земельного участка с истцом или ответчиком не заключался.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ни ФИО4, ни ФИО3, не получали в установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ порядке разрешение на строительство объекта инвестиционной деятельности, указанного в договоре инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ (Комплекса по обслуживанию туристов).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом при разрешении данного спора суду необходимо установить факт того, возведены ли строения истца по смыслу ст. 218 ГК РФ с соблюдением закона и иных правовых актов.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичная позиция отражена в ст. ст. 40, 42 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Положениями ст. 222 ГК РФ закреплены признаки самовольной постройки, к числу которых относятся, в частности, возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем ни истцу, ни ответчику ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № площадью 6000 кв.м. не принадлежит, право аренды на данный земельный участок прекратилось с ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем правовых оснований для возведения на данном земельном участке каких-либо строений, в том числе капитальных, некапитальных основных или вспомогательных, у истца и у ответчика ФИО4 не имелось ввиду отсутствия у них прав на земельный участок.

Кроме того по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов недвижимости осуществляется на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления.

Однако истцом или ответчиком ФИО4, разрешение на строительство объекта недвижимости – Комплекса по обслуживанию туристов на спорном земельном участке с кадастровым номером № не получалось в установленном законом порядке.

Ссылки истца на ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса, согласно которой выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, суд находит необоснованными, так как данная норма применяется в тех случаях, когда застройщик обладает правами на земельный участок либо получил разрешение на строительство основного строения.

Вместе с тем с июня 2018 года у застройщика отсутствовали законные права на земельный участок из земель муниципальной собственности. Кроме того застройщик с марта 2017 года (согласно текста искового заявления и приложенных документов) предпринимал меры к получению разрешения на строительство Комплекса по обслуживанию туристов (основного объекта), однако в выдаче разрешения ему было отказано и с указанного времени застройщик ФИО4 находился в судебных спорах по вопросу выдачи разрешения на строительство, соответственно правовых оснований для начала строительства объекта инвестиционного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ у сторон не имелось.

Ввиду чего сохранение возведенных истцом объектов капитального имущества (4-х зданий, строений) в порядке признания на них права собственности судом, является незаконным и противоречит действующим нормам земельного и градостроительного законодательства.

Кроме того суд приходит к выводу о том, что по смыслу правовых норм, отраженных в ст.ст. 51-52 Градостроительного кодекса РФ в совокупности со ст.ст. 40, 42 ЗК РФ и ст.ст. 263-264 ГК РФ застройка земельного участка с кадастровым номером № могла осуществляться сторонами инвестиционного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ только с момента получения застройщиком разрешения на строительство основного объекта недвижимости.

Вместе с тем истцом были начаты работы по строительству вспомогательных строений на земельном участке из земель муниципальной собственности в отсутствие разрешения на строительство основного объекта строительства, что противоречит ст. ст. 51, 52 Градостроительного кодекса РФ.

Более того пунктом 3.1 инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен размер инвестиций в строительство 26 000 000 руб, однако общая стоимость возведенных истцом 4-х строений составила 756 385 руб, что составляет менее 3% от всего объема инвестиций и свидетельствует о том, что инвестиционный проект сторонами не был исполнен, а потому требования истца о признании права собственности на строения как на объекты инвестиционной деятельности, являются необоснованными.

К выводу о том, что инвестиционный проект не был исполнен суд также приходит исходя из указанных в инвестиционном договоре от 0103.2017 года сроков осуществления проекта (18 месяцев). С учетом даты заключения договора срок осуществления Проекта окончился ДД.ММ.ГГГГ. Однако к указанной дате разрешение на строительство основного объекта получено не было, срок действия договора аренды, а равно новый договор аренды заключены не были, в связи с чем правовых оснований для признания за инвестором права на объект инвестиций не имеется.

Ссылки истца на то, что на момент заключения инвестиционного договора, а также на момент подписания между сторонами инвестиционного договора акта приемки от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды являлся действующим, суд находит необоснованными, потому как только лишь наличие права аренды на дату заключения инвестиционного договора не может служить основанием для признания за инвестором права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, не принадлежащем ни инвестору, ни застройщику ни на каком праве, в том числе в отсутствие разрешения на застройку данного земельного участка, являющегося муниципальной собственностью.

Кроме того судом принимается во внимание, что администрация МО город-курорт Анапа как собственник земельного участка с кадастровым номером № не являлась стороной инвестиционного договора заключенного между ФИО3 и ФИО4, в связи с чем администрация г. Анапа не должна нести ответственность по обязательствам истца и ответчика ФИО4, в том числе путем предоставления истцу права аренды на спорный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. В связи с чем в удовлетворении требований истца о признании за ним права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, следует отказать, так как способ защиты права в данном случае выбран истцом неверно..

Суд также приходит к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты права при заявлении требований о признании права собственности на 4 строения, так как в случае причинения убытков в результате заключенного с ФИО4 инвестиционного договора истец вправе требовать от Заказчика-Застройщика возмещения данных убытков в денежном выражении (то есть взыскания затраченных на строительство 4-х объектов 756 385 руб).

В связи с тем, что в признании права собственности на строения отказано, требования истца об указании в решении, что оно является основанием для постановки объектов на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на них, также удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу.

Так как определением суда от ДД.ММ.ГГГГ были приняты обеспечительные меры по настоящему делу, последние подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО4, администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объекты недвижимости, - отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению Росреестра по 

<

адрес> осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6000 кв.м., вид разрешенного использования – для строительства комплекса по обслуживанию туристов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> – 

<

адрес>. Аресты снять.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 16.09.2019 года