РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2018 года город Кузнецк

Кузнецкий районный суд Пензенской области в составе:

Председательствующего судьи Зинченко Н.К.

При секретаре Манушиной М.Е.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кузнецке Пензенской области гражданское дело по иску ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к Савенкову В.И., Вилковой Л.Ю., Кравченко И.Е., ФИО12, ФИО13, ООО ДЦ «Сфера» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО10 обратились в суд с иском к Савенкову В.И., Вилковой Л.Ю., Кравченко И.Е., ФИО12, ФИО13, ООО ДЦ «Сфера» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений, по следующим основаниям.

7 мая 2018 года по инициативе собственников помещений в ДЦ «Сфера» Савенкова В.И., Вилковой Л.Ю., Кравченко И.Е., ФИО12, ФИО13 было проведено общее собрание собственников помещений в ДЦ «Сфера», расположенного по адресу: 

<

...>, в форме очно-заочного голосования.

В повестку дня инициаторами, помимо организационных, были включены вопросы об утверждении условий договора об управлении общим имуществом собственников помещений между управляющей организацией и собственником помещения в предложенной редакции; выбор в качестве управляющей организации ООО ДЦ «Сфера»; наделение управляющей организации полномочиями по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов и иных договоров, связанных с обеспечением функционирования здания ДЦ «Сфера»; о прекращении полномочий и расторжении договора с ИПБОЮЛ ФИО5 и обязании его передать документацию, связанную с управлением общим имуществом здания и т.п.; о создании правления, утверждении его состава и определении полномочий.

Решение общего собрания было оформлено протоколом № 1 от 07 мая 2018 года, согласно которому собрание было признано правомочным и приняты следующие решения: об утверждении условий договора об управлении общим имуществом собственников помещений между управляющей организацией и собственником помещения в предложенной редакции, выбор в качестве управляющей организации ООО ДЦ «Сфера», наделение управляющей организации полномочиями по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов и иных договоров, связанных с обеспечением функционирования здания ДЦ «Сфера», о прекращении полномочий и расторжении договора с ИПБОЮЛ ФИО5 и обязании его в передаче документации, связанной с управлением общим имуществом здания и т.п.; о создании правления, утверждении его состава и определении полномочий; об определении местом хранения протоколов общих собраний собственников здания и решений собственников помещений: 

<

...> этаж, помещение №.

Истцы считают принятые решения по всем пунктам повестки незаконными в связи с нижеследующим.

Допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания (ряд уведомлений направлялись не в адрес собственников, а в структурные подразделения).

У лиц, выступавших от имени участников - инициаторов собрания, отсутствовали полномочия: вместо ФИО14 присутствовала ее дочь Кравченко И.Е., вместо ФИО13 присутствовал его брат ФИО3 (ФИО14, ФИО13, не присутствовали на собрании).

Допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении.

Ряд принятых на данном собрании решений по вопросам с 3 по 9 включительно не соответствует закону, поскольку решались они по общему имуществу, состав которого в данном здании не определен. В здании, расположенном по адресу: г. Кузнецк Пензенской области, ул. Белинского, 82, не определен состав общего имущества, а ряд помещений, составляющих места общего пользования (теплоузел, санузлы, подвал) вошли в помещения, право собственности на которые зарегистрировано за одним из инициаторов собрания - ответчиком Савенковым В.И. Расходы на содержание имущества Савенкова В.И. возложены оспариваемым решением на всех собственников помещений в здании.

Допущено существенное нарушение правил составления протокола (в протоколе неверно указана общая площадь помещений в здании: согласно договору купли?продажи недвижимости от 02 марта 2004 года, которым приобреталось данное здание, его площадь, включая подвальное помещение-убежище (объект ГО), составляла 4299,6 кв.м. (до настоящего времени этот объект состоит на кадастровом учете в указанных площадях без права собственности на него), а в протоколе указана общая площадь зарегистрированных помещений 3525,2 кв.м., хотя по документам площадь зарегистрированных помещений составляет 3349,6 кв.м.; в протоколе не указаны лица, принявшие участие в очной части общего собрания (15 человек, включая представителей собственников без надлежащим образом оформленных доверенностей).

Ни один вопрос при проведении очной части собрания 07 мая 2018 года присутствующими лицами (ФИО5, ФИО15, ФИО16, ФИО17, Савенков В.И., Кравченко И.Е., ФИО8, ФИО12, ФИО11, ФИО3, ФИО4, ФИО7 ФИО18) не был рассмотрен, поскольку не был решен вопрос о составе общего имущества и соглашении всех собственников помещений о порядке пользования им, а также об участии в общем голосовании площадью, обладающей признаками общего имущества, но находящейся в собственности у одного лица.

Фактически на очной части было принято решение, что все вопросы, касающиеся общего имущества в здании, должны разрешаться, когда состав этого имущества будет определен документально. С этим предложением выступила руководитель Кузнецкого отдела «Росреестра» ФИО4, которая изложила свою точку зрения на вопросы повестки дня и разъяснила присутствующим положение дел с местами общего пользования в здании и положения Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 года № 64. Савенкову В.И. было предложено в срок до 20 мая 2018 года определиться с местами общего пользования, а именно (как покупателю здания) решить какие помещения оставить в своей собственности, а какие помещения, относящиеся к местам общего пользования, считать общей собственностью остальных собственников. При этом будет составлено соглашение о долях в праве на места общего пользования. Соответственно, голосование на собрании будет зависеть от долей в праве на общее имущество.

Предложение ФИО4 не внесено в повестку дня, однако оно меняет ход проведения собрания, так как с ним согласилось большинство присутствующих.

При этом собрание фактически закончилось, так как многие присутствующие на нём разошлись, считая, что следующее собрание будет созвано после 20 мая 2018 года. Впоследствии оказалось, что протокол собрания подписан, решения выгодные Савенкову В.И., приняты. В подсчёте голосов участвовал ФИО19, однако на собрании он не присутствовал.

Обжалуемым решением, один из инициаторов собрания – ответчик Савенков В.И., возложил обязанности по содержанию своего имущества на всех иных собственников помещений, что приведет к возникновению у истцов убытков, а также утвердил компанию ООО «ДЦ «СФЕРА», которая на возмездной основе будет оказывать услуги по содержанию его имущества, где он и другой инициатор собрания - ответчик Кравченко И.Е. является учредителями, т.е. сами будут получать доход от других собственников за содержание имущества одного собственника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума ВАС от 23 июля 2009 года № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

Решение собрания собственников, прежде всего, не соответствуют закону, т.к. установленный протоколом порядок голосования: за принятие решения 50% принявших участие в голосовании собственников помещений +1 кв.м. не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ, так как приняты, вопреки нормам, менее 2/3 голосов собственников, по вопросу общего имущества. Считают, что решения, принятые на общем собрании 07 мая 2018 года, недействительны.

Оспариваемое решение нарушает права истцов, как собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, поскольку возлагает обязанности по материальному содержанию чужого имущества.

Ссылаясь на положения статьей 209, 304 ГК РФ, истцы просили признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Кузнецк Пензенской области, ул. Белинского, 82, оформленное протоколом общего собрания собственников помещений от 07 мая 2018 года.

Истец ФИО5, в ходе судебного заседания, поддержал исковые требования, сославшись на доводы, изложенные в иске и в письменных пояснениях по иску, суду пояснил, что на момент проведения собрания собственников помещений в здании ДЦ «Сфера», расположенного по адресу 

<

...>, то есть 7 мая 2018 года, ему на праве собственности принадлежало нежилое помещение, площадью 36,6 кв.м. – на основании договора купли-продажи нежилого помещения от14 декабря 2011 года. О собрании он был извещен, на собрании присутствовал, по тем вопросам повестки дня, с которыми был не согласен, голосовал отрицательно. Фактически очная часть собрания не состоялась, так как явившиеся участники не достигли соглашения. Считая решение собрания собственников незаконным, просил иск удовлетворить.

Представитель истца ФИО5 – адвокат Шевченко Н.В., действующая на основании ордера, исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные в иске, и в письменных пояснениях ФИО5 

Суду пояснила, что нежилое здание, расположенное по адресу 

<

...>, было приобретено Савенковым В.И. в 2004 году, с площадью 4299,6 кв.м. В настоящее время данное здание состоит на кадастровом учете с площадью 4061 кв.м.

После приобретения здания по адресу 

<

...>, Савенков В.И. стал выделять в нем отдельные нежилые помещения и продавать их. Соответственно, его право собственности на все здание было прекращено.

На кадастровом учете в настоящее время находится 81 помещение в здании, 71 помещение принадлежит 35 собственникам, 10 помещений стоят на кадастре без зарегистрированного права.

В общей сложности зарегистрированы права различных лиц на нежилые помещения, общей площадью 3525,2 кв.м., из них за Савенковым В.И. зарегистрировано право собственности на 1408,1 кв.м., из которых ряд помещений обладает признаками мест общего пользования (санузлы, душевые, помещение, в котором находится теплоузел, подвал). Использование одним из участников собрания площади мест общего пользования при голосовании является незаконным.

Полагает, что кворума при вынесении решения собрания от 7 мая 2018 года не имелось, поскольку кворум должен исчисляться из общей площади здания, которая на день проведения собрания неизвестна.

Полагает, что имеет место заинтересованность Савенкова В.И. в исходе голосования, поскольку учредителем ООО «ДЦ СФЕРА», с которым по результатам общего собрания собственники заключают договоры на управление общим имуществом, являются Савенков В.И. и Кравченко И.Е.

Полагает, что протокол подписан неправомочными лицами, так как за председателя собрания Савенкова В.И., секретаря Кравченко И.Е. голосовал только Савенков В.И.

Неправомерен вопрос о создании правления с возложением на него функций подсчета голосов, так как данная функция не может входить в полномочия правления. Участие правления в подсчете голосов вызывает сомнения в подлинности листов голосования.

Собственников, изъявивших желание участвовать в подсчете голосов, к подсчету не допустили, в подсчете голосов участвовали иные лица, те, кто не участвовал в очной части собрания.

Считает, что на собрании не был решен вопрос о выборе способа управления зданием по адресу 

<

...>, данный вопрос не стоял в повестке собрания. Поэтому решение собрания о выборе управляющей компании также неправомерно.

Не соответствует закону и договор об управлении общим имуществом собственников помещений, поскольку не был определен состав общего имущества, не вынесены на обсуждение собственников помещений тарифы на обслуживание. 

Нарушена процедура уведомления о проведении собрания, о внесении изменений в повестку дня, так как извещения собственникам помещений направляли не инициаторы собрания, а ООО «ДЦ СФЕРА».

Нарушена процедура голосования, поскольку от некоторых собственников голосовали представители без надлежаще оформленных полномочий.

В связи с указанными нарушениями, считает решение общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Кузнецк Пензенской области, ул. Белинского, 82, оформленное протоколом общего собрания собственников помещений от 07 мая 2018 года, незаконным, просит его отменить.

Представитель истца ФИО5 – ФИО20, действующий на основании устного заявления истца, исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные в иске, и в письменных пояснениях ФИО5 Просил иск удовлетворить. 

Истец ФИО8 заявленные требования поддержала, суду пояснила, что она с 2008 года является собственником помещения площадью 15,1 кв.м., расположенного в здании по адресу 

<

...> (ДЦ «СФЕРА»).

В апреле 2018 года от секретаря Савенкова В.И. она получила пакет документов, в котором содержалось уведомление о проведении общего собрания собственников помещений ДЦ «СФЕРА», повестка дня, лист голосования, договор с ООО «ДЦ СФЕРА».

26 апреля 2018 года она написала возражение, в котором просила инициаторов собрания определить места общего пользования в здании ДЦ «СФЕРА».

На собрании, состоявшемся 7 мая 2018 года, она присутствовала, мнение свое по вопросам выразила, на собрании выступила ФИО4, руководитель Кузнецкого отделения Росреестра, которая пояснила, что нужно определить состав мест общего пользования. 

Считает, что состоявшееся решение собрания собственников помещений ДЦ «СФЕРА» незаконно, нарушает ее права, поскольку на всех собственников помещений в здании, в том числе и на нее, незаконно возложена обязанность по содержанию общего имущества, которое не определено, то есть она в соответствии с эти решением будет нести обязанности по содержанию имущества Савенкова В.И.

Просит иск удовлетворить.

Истец ФИО10 ходатайствовала о допуске к участию в судебном заседании в качестве ее представителя ФИО11, заявив, что ее позицию по иску выскажет представитель, просила от участия в судебном заседании освободить по состоянию здоровья. Ходатайство судом было удовлетворено. 

Истец ФИО11, действующая за себя и в качестве представителя на основании п. 6 ст. 53 ГПК РФ, исковые требования поддержала, суду пояснила, что на момент проведения общего собрания собственников ДЦ «СФЕРА» у нее в собственности находилось помещение, площадью 17,4 кв.м. (продано ею ФИО5 по договору купли-продажи от 25 июля 2018 года), у ФИО10 в собственности находится 2 помещения площадью 59,8 кв.м. и 6,7 кв.

Полагает, что кворума собрания не имелось, поскольку Савенков В.И. голосовал пропорционально площади, находящейся у него в собственности, право на которую зарегистрировано - 1408,1 кв.м., из которой местами общего пользования являются помещения общей площадью 827 кв.м., в том числе подвал, являющийся бомбоубежищем. Учитывая, что площадь помещений общего пользования не учитывается при голосовании в силу закона, полагает голосование несостоявшимся, а решение по вопросам в повестке общего собрания собственников помещений в ДЦ «СФЕРА» незаконным, подлежащим отмене.

Принятое общим собранием собственников помещений в ДЦ «СФЕРА» от 7 мая 2018 года решение нарушает права ФИО10, так как влечет увеличение её расходов на содержание принадлежащих ей на праве собственности помещений в ДЦ «СФЕРА».

Просила иск удовлетворить.

Истец ФИО9 в судебное заседание не явилась, извещена, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие и письменное заявление, в котором отразила свое мнение по иску (л.д. 55-56), и указала, что общее собрание собственников помещений в здании по ул. Белинского, 82 в г. Кузнецке, было проведено по инициативе Савенкова В.И. и в его приняты решения по всем вопросам, касающимся управления зданием. Исковые требования поддерживает.

Ответчик Савенков В.И. в судебное заседание не явился, извещен, представил письменный отзыв, в котором с иском не согласился, представив письменный отзыв на иск.

Представитель ответчика Савенкова В.И. – ФИО21, действующий на основании доверенности, иск не признал, представив письменный отзыв на иск и дополнения к отзыву, из которых следует, что по инициативе собственников помещений в ДЦ «СФЕРА», 7 мая 2018 года состоялось собрание собственников помещений в здании, расположенном по адресу 

<

...>.

Решение общего собрания было оформлено протоколом № 1 от 7 мая 2018 года, согласно которому собрание было признано правомочным и приняты решения, указанные в повестке дня собрания.

Истцы принимали участие в собрании и осуществляли голосование.

Проведение собрания прошло в соответствии с нормами ЖК РФ, голосование произвели более 50% собственников нежилых помещений, протокол составлен в письменной форме, был предоставлен каждому собственнику.

Собственникам помещений были вручены (направлены почтой) информационные сообщения от 16 апреля 2018 года о проведении общего собрания. Данный факт нашел свое отражение в реестре вручения информационных сообщений.

В дополнительном реестре вручения (направления почтой) отражено уведомление собственников об информационном сообщении от 25 апреля 2018 года об изменении в бланке решения по второму вопросу повестки дня.

Не согласен с доводами истцов о ненадлежащем извещении, поскольку они не отрицают, что были извещены о проведении общего собрания собственников, участвовали в нем, были извещены о результатах голосования. 

Доводы истцов о ненадлежащем извещении собственников помещений – юридических лиц полагает необоснованными, поскольку направление извещений в адрес филиалов юридических лиц, не противоречит положениям ст. 55 ГК РФ.

Оспариваемый протокол был составлен уполномоченными лицами, на основании бланков решений собственников нежилых помещений.

Копия протокола общего собрания от 7 мая 2018 года также была вручена (направлена почтой) всем собственникам жилых помещений.

Доводы об отсутствии полномочий у лиц, участвовавших от имени собственников ФИО13, Кравченко И.Е., также полагает необоснованными, поскольку у Кравченко И.Е. имеется нотариально удостоверенная доверенность от собственника помещений ФИО14, собственник помещений ФИО3 доверенностью от 19 апреля 2018 года уполномочил своего брата ФИО13 принимать участие в общем собрании собственников помещений ДЦ «СФЕРА».

Полагает доводы истцов о незаконности принятых на общем собрании от 7 мая 2018 года решений по вопросам с 3 по 9, необоснованными, поскольку количество голосов всех собственников помещений установлено в 3525,2 кв.м., количество голосов установлено пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения. 

Поэтому состав и площадь общего имущества не имели значения при голосовании, поскольку голосование происходило на основании площади зарегистрированных помещений.

При голосовании не использовался метод определения голосов, основанный на доле в праве собственности на общее имущество в соотношении к общей площади здания.

Довод истца ФИО5 о том, что протокол недействителен, так как не содержит сведений о составе и размере общего имущества в здании, полагает голословным, не основанным на законе.

Доводы истцов о существенном нарушении правил составления протокола (неверное указание зарегистрированной площади помещений, не указание в протоколе лиц, участвовавших в очной части собрания), полагает основанными на неверном толковании норм права.

Ссылка истцов на площадь здания 4299,6 кв.м., существовавшую в 2004 году, является необоснованной, так как собрание проводилось в 2018 году, на основании сведений о зарегистрированных правах собственников на 3525,2 кв.м. площади в здании.

Голосование по вопросам, включенным в повестку дня, состоялось как на очной части, так и заочной части голосования, все присутствующие на собрании собственники, в том числе истцы, выразили свое мнение по всем вопросам, включенным в повестку дня.

При проведении собрания 7 мая 2018 года было зафиксировано участие собственников в очной части – 65,2% голосов, в заочной части – 12,1% голосов. Собрание было правомочно принимать решение по всем вопросам, включенным в повестку дня, инициативы по внесению дополнительных вопросов в повестку дня, от участников собрания не поступало.

У ФИО4, руководителя Кузнецкого отделения Росреестра, доверенности на участие в собрании не имелось.

По доводу о незаконности участия в подсчете голосов председателя собрания и секретаря собрания, указывает, что действующие положения ст. 181.2 ГК РФ, Жилищного кодекса РФ не содержат запрета на участие данных лиц в подсчете голосов. Также указывает, что истцами не представлено доказательств нарушения их прав участием Савенкова В.И. и Кравченко И.Е. в счетной комиссии.

Доводы, что Савенков В.И. возложил обязанности по содержанию своего имущества на остальных собственников помещений в ДЦ «СФЕРА» также полагает основанными на неверном толковании норм права.

Полагает, что нарушений подп. 1, 1 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ со стороны ответчиков не имеется, собрание прошло в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, существенных нарушений порядка созыва, проведения собрания не было, голосование произвели более 50% собственников нежилых помещений, протокол был составлен в письменной форме, предоставлен каждому собственнику для ознакомления.

В связи с изложенным, просил в иске отказать.

В судебном заседании ФИО21, действующий в качестве представителя ответчиков Савенкова В.И., ООО «ДЦ СФЕРА» на основании нотариально удостоверенных доверенностей, дал пояснения, аналогичные приведенным в отзыве на иск и в письменных дополнениях к отзыву. Полагал, что истцами не доказано нарушение их прав и законных интересов принятым по результатам общего собрания собственников помещений решения. Истцы участвовали в голосовании, высказали свое отношение к вопросам, поставленным в повестке дня, проголосовав соответствующим образом, их голоса счетной комиссией были учтены при подсчете результатов голосования были учтены. Договор на управление зданием ДЦ «СФЕРА» является офертой, с условиями которой согласилось большинство собственников помещений в здании.

Просил в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО12, действующий за себя и в качестве представителя по доверенности от Савенкова В.И., ООО «ДЦ СФЕРА», с иском не согласился, письменные возражения, представленные по иску от ООО «ДЦ СФЕРА», Савенкова В.И., пояснения представителя ответчиков ФИО21, данные в ходе судебного заседания, поддержал, суду пояснил, что ему на праве собственности принадлежит помещение площадью 4,4 кв.м., расположенное в ДЦ «СФЕРА», и он являлся одним из инициаторов проведения общего собрания собственников помещений ДЦ «СФЕРА».

Полагает, что нарушений при проведении общего собрания собственников помещений нежилого здания, по адресу 

<

...>, не имелось, все собственники помещений были уведомлены о собрании, всем был направлен пакет документов, в том числе повестка дня, уведомление о внесении изменений в повестку дня, договор с управляющей компанией.

В голосовании принимали участие 31 собственник помещений с площадью 2725,1 кв.м., что составило 77,3% от голосов общего числа собственников помещений в здании ДЦ «СФЕРА», исходя из зарегистрированных прав на помещения с общей площадью 3525,2 кв.м. Площадь помещений, принадлежащих Савенкову В.И. в здании по адресу 

<

...>, составляет 1408,1 кв.м., из них площадь подвала – 641,1 кв.м.

Целью проведения собрания было упорядочение управления имуществом здания, улучшение качества обслуживания, прозрачность работы управляющей организации.

Полагает, что оснований, влекущих отмену состоявшегося решения собрания собственников помещений в здании ДЦ «СФЕРА» от 7 мая 2018 года, стороной истцов не представлено, собрание проведено с соблюдением требований действующего законодательства, просит в иске отказать.

Представитель ответчиков Савенкова В.И., ООО «ДЦ СФЕРА» - ФИО22, действующий на основании доверенности, с иском не согласился, поддержал пояснения представителей ответчиков, суду пояснил, что истцами не представлено доказательств, что принадлежащие Савенкову В.И. на праве собственности помещения являются местами общего пользования. Доказательств нарушений процедуры извещения собственников, проведения собрания, принятия решения, стороной истцов также не представлено. Просит в иске отказать.

Ответчики Вилкова Л.Ю., Кравченко И.Е., ФИО13 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений по исковым требованиям не представили. 

Третье лицо ФИО23 исковые требования поддержал, суду пояснил, что считает незаконным голосование, проведенное 7 мая 2018 года на общем собрании собственников помещений в здании по ул. Белинского, 82, поскольку Савенков В.И. голосовал принадлежащей ему площадью, в том числе обладающей признаками общего имущества.

Третье лицо ФИО16 иск поддержал, суду пояснил, что с решением собрания он не согласен, так как Савенков В.И. использовал для голосования площади помещений, обладающих признаками общего имущества в здании по ул. Белинского, 81 в г. Кузнецке, количество голосов было сфальсифицировано, очного голосования не было. На очной части собрания присутствовал. По вопросам, поставленным в листе голосования, им было выражено свое мнение.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк ФИО 5ПА., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила отзыв на иск, из которого следует, что ПАО Сбербанк является собственником нежилого помещения, общей площадью 180 кв.м., расположенном на первом этаже, по адресу: 

<

...>. 82. 

Ссылаясь на правовые позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданскою кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений па общее имущество зданий», положения главы 9.1 ГК РФ, ст. ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ, указала, что действующим законодательством не исключаются ситуации, когда право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании).

В связи с чем, определение кворума на общем собрании собственников нежилых помещений и необходимое количество голосов при принятии тех или иных вопросов зависит от количества голосов, которыми собственники обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества, не относящемуся к общему имуществу здания.

Принятие решения собрания собственников по конкретному вопросу не должно прикрывать собой принятие иного решения, для которого положениями закона установлен свой порядок, компетенция и правомочия собрания собственников помещений.

Так, одним из принятых решений большинством голосов от числа лиц, участвующих на собрании собственников нежилых помещений 07 мая 2018 года, по четвертому вопросу повестки дня является утверждение условий договора об управлении общим имуществом собственников помещений между управляющей организацией и собственником помещения в прилагаемой собранию редакции. Согласно абз. п.1.14 указанного договора управления на правлении собственников помещений рассматриваются и выносятся решения о взятии кредитов и займов на необходимые и экстренные нужды, тогда как в силу применяемых по аналогии норм права - подп.1.2 и.2 ст.44 ЖК РФ, п. 1 от.46 ЖК РФ, подп.6 и.2 ст. 145, п.4 ст. 146 ЖК РФ данный вопрос относится к исключительной компетенции собрания собственников помещений и принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов сособственников помещений: далее, в этом же пункте договора на правлении собственников помещений рассматриваются и выносятся решения: «о компенсации затрат собственника в имущество мест общего пользования», «об очередности оплаты расходов по улучшению и эффективности работы делового центра, укатанных в Приложении №3 к настоящему договору и являющему его неотъемлемой частью». Исходя из содержания, Приложение №3 включает в себя вопросы текущего, капительного ремонта и реконструкции. Однако в силу подп. 1 и подп. 4.1 п.2 ст.44, ст.45. 46 ЖК РФ вопросы принятия решения о текущем ремонте, о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме подлежат отдельному внесению в повестке дня собрания собственников помещений, относятся к компетенции собрания собственников помещений и не относятся к полномочиям отдельного собственника, при этом вопрос принятия решения о текущем ремонте может быть передан на рассмотрение другого органа управления только в случае, если за принятие такого решения проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений - п.1 ст.46 ЖК РФ, а решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), капитальном ремонте общего имущества может быть принято, если за него проголосовано не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений - п.1 ст.46 ЖК РФ.

На основании ч.3 ст.162 ЖК РФ, в договоре управления существенными условиями являются перечень ycлуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого/нежилого помещения. В соответствии с п.17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации oт 13 августа 2006 года № 491 (далее - Правила №491), собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Такое существенное условие договора управления как перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в договоре об управлении, условия которого утверждены оспариваемым решением собрания собственников помещений, конкретно не определено: согласно и. 1.7. договора управления перечень работ и услуг по управлению и содержанию общего имущества ДЦ «Сфера» приведен в Приложении №1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой его частью, однако в Приложении № 1 указан только перечень услуг по управлению общим имуществом собственником помещений, что вводит потребителя (собственника помещений) в заблуждение относительно объема и перечня предоставляемых ему работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания, ввиду отсутствия существенного условия договора - перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, данный договор изначально будет считаться незаключенным, в связи с чем, заключение такого договора с собственниками помещений нарушает нормы, применяемые в данном случае по аналогии, жилищного законодательства по управлению общим имуществом собственников.

Представитель АКБ «Инвестторгбанка» ФИО6, действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что банк является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу 

<

...>, общей площадью 134,4 кв.м.

Исковые требования поддерживает, ссылаясь при этом на следующее.

Банк не был надлежащим образом уведомлен в срок, установленный ЖК РФ, о проведении собрания. Учитывая, что банк является юридическим лицом, у его работников, в дни, предшествующие собранию, были выходные дни, фактически банк был лишен возможности оформить соответствующие полномочия своему представителю и принять участие в голосовании.

Кроме нарушения порядка созыва собрания собственников помещений, имеется достаточно оснований сомневаться в наличии кворума.

В протоколе итогов проведения собрания указано, что в заочной части приняли участие только 12,1% собственников. По свидетельству очевидцев, в том числе управляющего ККО «Кузнецкий» АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) ФИО7, очная часть собрания не состоялась.

Результаты проведенного собрания затрагивают интересы банка, как собственника помещения, а неправомерное решение может повлечь неблагоприятные последствия для банка.

В связи с изложенным, просит иск удовлетворить.

Представитель ПАО «МТС» ФИО24, действующий на основании доверенности, решение оставил на усмотрение суда, пояснил, что ПАО «МТС» принадлежит на праве собственности помещение площадью 18,2 кв.м. в здании, расположенном по адресу 

<

...>. ПАО «МТС» были получены извещения о проведении общего собрания собственников, о внесении изменений в повестку дня, принято участие в заочной части голосования.

Третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ФИО25, ФИО17, ФИО19, ФИО26, ФИО15, ФИО27, ФИО28,ФИО29, ФИО30, ФИО18, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО14, ФИО37, ФИО38, ФИО39 в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно п. 1 ст. 181.1 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

В силу положений пункта 1 ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (абз.1, 2 п. 1 ст. 181.3 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

В соответствии с абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 Г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также из положений постановления Пленума ВАС № 64 от 23.07.2009 года прямо следует, что в определенных случаях применяются нормы жилищного законодательства, закрепленные в статьях 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, регулирующие порядок проведения собрания, принятия решений, формы управления общим имуществом.

Согласно положениям ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. 

Согласно п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В соответствии со ст. 44.1 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

Таким образом, п. 3 ст. 44.1 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством, в том числе, очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов гражданского дела, 16 апреля 2018 года собственникам помещений в здании ДЦ «СФЕРА», расположенном по адресу 

<

...>, были направлены извещения о проведении общего собрания собственников помещений в ДЦ «СФЕРА», в форме очно-заочного голосования, в котором было предложено принять участие каждому собственнику.

Общее собрание созывалось по инициативе собственников: Савенкова В.И., Вилковой Л.Ю., Кравченко И.Е., ФИО12, ФИО13

Указано, что очная часть собрания состоится в 10.00 час. 7 мая 2018 года, заочная часть – начало голосования 16 апреля 2018 года, окончание голосования – до 10.00 час. 7 мая 2018 года.

Данное извещение также содержит сведения о месте проведения общего собрания, дате и месте составления протокола, подсчета голосов.

В повестку дня собрания включены следующие вопросы:

1. Проведение собрания в форме очно-заочного голосования.

2. Утверждение председателя и секретаря общего собрания, наделение указанных лиц полномочиями по подсчету голосов, оформлению и подписанию протокола общего собрания.

3. Выбор способа управления общим имуществом собственников помещений в здании ДЦ «Сфера» по адресу 

<

...>.

4. Утверждение условий договора об управлении общим имуществом собственников помещений между управляющей организацией и собственником помещения в предлагаемой собранию редакции.

5. Выбор в качестве управляющей организации ООО ДЦ «СФЕРА».

6. Наделение управляющую организацию полномочиями по передаче общего имущества в аренду, полномочий по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов, и иных договоров, связанных с обеспечением функционирования здания ДЦ «Сфера».

7. Прекращение полномочий и расторжение договоров с ИПБОЮЛ ФИО5

8. Об обязании ИПБОЮЛ ФИО5 передать техническую документацию на ДЦ «Сфера» по ул. Белинского, 82 г. Кузнецка, а также иные документы, связанные с управлением общим имуществом нежилого здания, передачи накопленных денежных средства и имущество, приобретенное за счет средств собственников помещений для управления ТЦ «Сфера», выбранной управляющей организации.

9. Создание правления, утверждение состава правления собственников помещений и определения полномочий правления.

10. Определение места хранения результатов голосования и протокола общего собрания в форме очно-заочного голосования собственников помещений ДЦ «Сфера», по адресу 

<

...>, ДЦ «Сфера», 6 этаж, помещение №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 1 августа 2018 года, здание с кадастровым номером 58:31:0202092:313, расположенное по адресу 

<

...>, наименование: административное, количество этажей – 7, в том числе подземных – 1, поставлено на кадастровый учет с площадью 4061,8 кв.м. 

Кадастровые номера присвоены 81 помещению в здании.

Как следует из перечня помещений, расположенных в здании (раздел 7 выписки), кадастровые номера присвоены помещениям в здании, общей площадью 4424,5 кв.м., из них право собственности различных лиц зарегистрировано на помещения, общей площадью 3525,2 кв.м., количество собственников помещений в здании ДЦ «Сфера» по адресу 

<

...> – 36.

Из извещений о проведении общего собрания собственников помещений в ДЦ «Сфера» от 16 апреля 2018 года следует, что часть извещений была вручена собственникам лично: ФИО17, ФИО28, ФИО33, Кравченко И.Е. (за ФИО14), ФИО25, ФИО23, ФИО11, ФИО10, ФИО39, ФИО38, ФИО12, Вилковой Л.Ю., ФИО34, ФИО35, ФИО8, ФИО9,Савенкову В.И., о получении извещения Росреестром имеется запись о вручении заместителю руководителя Пензенского управления Росреестра ФИО1 

Часть извещений направлена заказной корреспонденцией: ФИО15, ФИО5, ФИО26, ФИО30, ФИО41, ФИО40, ФИО36, ФИО27, ПАО «МТС», ПАО Сбербанк, ООО «Сура-Моторс авто», АКБ «Инвестторгбанк», что подтверждается почтовыми квитанциями и уведомлениями о вручении.

25 апреля 2018 года собственникам помещений в ДЦ «Сфера», в том числе и истцам, были направлены сообщения об изменении предложений по второму вопросу повестки дня общего собрания, по обсуждению кандидатов на пост председателя собрания Савенкова В.И., секретаря собрания – Кравченко И.Е., что также подтверждается почтовыми квитанциями и реестром вручений извещения.

Как следует из протокола № 1 общего собрания собственников помещений в ДЦ «Сфера», расположенного по адресу 

<

...>, проведенного в форме очно-заочного голосования 7 мая 2018 года, в очной части собрания приняло участие 17 собственников, составляющих 2298,7 голосов, то есть 65,2% от общего количества голосов в ДЦ «Сфера», в заочной части собрания приняло участие 14 собственников, составляющих 426,4 голосов, то есть 12,1% голосов от общего количества голосов в ДЦ «Сфера».Общее количество голосов собственников помещений признано равным зарегистрированным правам на помещения в здании, общей площадью 3525,2 кв.м. (один квадратный метр = один голос).

Количество собственников, принявших участие в голосовании, составило 2725,1 голосов или 77,3% от общего количества голосов в здании.

По первому вопросу повестки дня голосовали: за – 2521,3 голосов, против – 115,2 голосов, воздержался – 18,2 голосов, не голосовали 70,4 голосов. Решение принято.

По второму вопросу повестки дня голосовали: за председателя Кравченко И.Е., секретаря Вилкову Л.Ю. – 517,4 голосов, за председателя Савенкова В.И., секретаря Кравченко И.Е. – 1408,1 голосов (51,67%), против – 663,9 голосов, из них за председателя ФИО5 – 374,2 голосов, воздержался – 135,7 голосов. Решение принято.

По третьему вопросу повестки дня голосовали: за – 1988,3 голосов, против – 663,9 голосов, воздержался – 72,9 голосов. Решение принято.

По четвертому вопросу повестки дня голосовали: за – 1856,1 голосов, против – 842,1 голосов, воздержался – 26,9 голосов. Решение принято.

По пятому вопросу повестки дня голосовали: за – 1856,1 голосов, против – 741 голосов, воздержался – 128 голосов. Решение принято.

По шестому вопросу повестки дня голосовали: за – 1856,1 голосов, против -831,6 голосов, воздержался 37,4 голосов. Решение принято.

По седьмому вопросу повестки дня голосовали: за – 1856,1 голосов, против – 787,4 голосов, воздержался – 64,3 голосов, не голосовали – 17,3 голосов. Решение принято.

По восьмому вопросу повестки дня голосовали: за – 1946,7 голосов, против – 714,1 голосов, воздержался – 64,3 голосов. Решение принято.

По девятому вопросу повестки дня голосовали: за – 2016,1 голосов, против – 655,6 голосов, воздержался – 18,2 голосов, не голосовали – 35,2 голосов. Избран состав правления: Вилкова Л.Ю., ФИО12, ФИО14, ФИО25, ФИО17, ФИО13, Савенков В.И., ФИО37, ПАО «МТС». Решение принято.

По десятому вопросу повестки дня голосовали: за – 1883 голосов, против -804,7 голосов, воздержался – 37,4 голосов. Решение принято.

Согласно информационному сообщению о результатах общего собрания собственников помещений в здании по адресу 

<

...>, направленному всем собственникам помещений, по итогам собрания приняты следующие решения:

1 вопрос. Проведение собрания в форме очно-заочного голосования. Решение принято.

2 вопрос. Утверждены председатель собрания Савенков В.И., секретарь Кравченко И.Е. с наделением указанных лиц полномочиями по подсчету голосов, оформлению и подписанию протокола общего собрания.

3 вопрос. Выбор способа управления общим имуществом собственников помещений в здании ДЦ «Сфера». Решение принято.

4 вопрос. Утверждены условия договора об управлении общим имуществом собственников помещений между управляющей организацией и собственником помещения в предлагаемой собранию редакции.

5 вопрос. Выбор в качестве управляющей организации ООО ДЦ «Сфера».

6 вопрос. Наделение управляющей организации полномочиями по передаче общего имущества в аренду, полномочий по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов, и иных договоров, связанных с обеспечением функционирования здания ДЦ «Сфера».

7 вопрос. Прекращение полномочий и расторжение договоров с ИПБОЮЛ ФИО5 Решение принято.

8 вопрос. Об обязании ИПБОЮЛ ФИО5 передать техническую документацию на ДЦ «Сфера» по ул. Белинского, 82 г. Кузнецка, а также иные документы, связанные с управлением общим имуществом нежилого здания, передачи накопленных денежных средства и имущество, приобретенное за счет средств собственников помещений для управления ТЦ «Сфера», выбранной управляющей организации. Решение принято.

9 вопрос. Создание правления, утверждение состава правления собственников помещений и определения полномочий правления. Решение принято.

10 вопрос. Определение места хранения результатов голосования и протокола общего собрания в форме очно-заочного голосования собственников помещений ДЦ «Сфера», по адресу 

<

...>, ДЦ «Сфера», 6 этаж, помещение №. Решение принято.

Приложением к данному извещению является протокол общего собрания от 7 мая 2018 года. 

Как следует из протокола собрания собственников помещений в здании по адресу 

<

...>, большинством голосов по всем вопросам повестки дня приняты утвердительные решения.

В судебном заседании установлено, следует из материалов дела, что общее количество собственников помещений в здании по адресу 

<

...>, равно 36. Из них в голосовании принял участие 31 собственник помещений с зарегистрированными правами на помещения общей площадью 2725,1 кв.м.

Как следует из листов голосования, истцы ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 принимали участие в очной части общего собрания собственников помещений ДЦ «Сфера», состоявшегося 7 мая 2018 года. Факт их участия в собрании не оспаривался.

В соответствии с п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Суд считает доводы стороны истцов об отсутствии кворума вследствие того, что Савенков В.И. использовал для голосования площадь принадлежащих ему на праве собственности помещений, в том числе подвала площадью 641,1 кв.м., фактически являющихся общим имуществом собственников помещений, подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Из представленных суду сведений о государственной регистрации права собственности Савенкова В.И. на помещения в здании по адресу 

<

...> следует, что ему принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью: 641,1 кв.м. (подвал), 13,1 кв.м., 46,0 кв.м., 16 кв.м., 9,8 кв.м., 14,6 кв.м., 10,1 кв.м., 18,7 кв.м., 36,2 кв.м., 20,7 кв.м., 36,5 кв.м., 52,1 кв.м., 33,7 кв.м., 18,0 кв.м., 42,4 кв.м., 6,9 кв.м., 35,3 кв.м., 53,3 кв.м., 18,3 кв.м., 42,5 кв.м., 26,1 кв.м., 83,3 кв.м., 7,9 кв.м., 34,5 кв.м., 35,2 кв.м., 18,7 кв.м., 18,5 кв.м., 18,6 кв.м., всего площадью 1408,1 кв.м.

Как следует из договора купли-продажи от 2 марта 2004 года, заключенного между продавцом ГП «Завод приборов и конденсаторов» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и покупателем Савенковым В.И., продавец продал, а покупатель приобрел в собственность здание административно-бытового корпуса №, общей площадью 4299,6 кв.м., включая встроенное подвальное помещение (убежище площадью 641,1 кв.м.), находящееся по адресу 

<

...>. Право собственности Савенкова В.И. на указанное в договоре купли-продажи недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.3 данного договора, покупатель обязуется сохранять функциональную направленность встроенного подвального помещения (убежища), площадью 641,1 кв.м., использовать его в качестве защитного сооружения (убежища) при чрезвычайных ситуациях в мирное и военное время, стихийных бедствиях и т.д.

Согласно паспорту ЗС ГО № 108-58 (защитного сооружения гражданской обороны), расположенного по адресу 

<

...>, принадлежащего ИП Савенкову В.И., назначение объекта – склад имущества ГО-СИЗ, общая площадь 641.1 кв.м., встроено в здание из 7 этажей, эксплуатируется в качестве укрытия.

Вместе с тем, наличие у встроенного подвального помещения, площадью 641,1 кв.м., принадлежащего Савенкову В.И. на праве собственности, статуса защитного сооружения гражданской обороны (ЗС ГО), не свидетельствует о том, что собственник утрачивает права пользования, владения и распоряжения данным недвижимым имуществом, а также что оно относится к общему имуществу собственников помещений в здании, расположенном по адресу г, Кузнецк, ул. Белинского, 82. 

Согласно ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 того же Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

При этом сервитут подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав и вступает в силу после такой регистрации (п. 1 ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Между тем, ни сервитут, ни иное предусмотренное законом ограничение (обременение) на принадлежащее Савенкову В.И. нежилое помещение (подвал) с кадастровым номером №, площадью 641.1 кв.м, в установленном порядке не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как следует из договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 марта 2004 года, подвальное помещение площадью 641,1 кв.м. является встроенным, доказательств, что в нем находятся коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании, суду не представлено, данный подвал согласно технической документации, имеет самостоятельное функциональное назначение, поэтому суд приходит к выводу, что оно не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в здании ДЦ «Сфера». Доказательств того, что подвальное помещение площадью 641,1 кв.м. предназначено для обслуживания всего здания ДЦ «Сфера», стороной истцов не представлено.

Также суд отклоняет доводы истцов об отнесении иных помещений, принадлежащих Савенкову В.И. на праве собственности к общему имуществу собственников помещений в здании ДЦ «Сфера», поскольку доказательств, соответствующих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих, что помещения, принадлежащие ответчику Савенкову В.И., на праве собственности, предназначены для обслуживания всего административного здания, расположенного по адресу 

<

...>, стороной истцов не представлено. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что доводы истцов об отсутствии кворума общего собрания в связи с использованием Савенковым В.И. при голосовании на общем собрании собственников помещений 7 мая 2018 года площадь помещений, относящихся к общему имуществу собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу 

<

...>, голословными, основанными на ошибочном толковании норм материального права. 

В повестке дня общего собрания вопросов, требующих в соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ, иного порядка подсчета голосов, не имелось.

Суд также находит не противоречащим положениям главы 9.1 ГК РФ, а в частности, п. 1 ст. 181.1, п. 1 ст. 181.2 ГК РФ, исчисление голосов собственников нежилых помещений в здании по адресу 

<

...> из общего количества зарегистрированной в установленном порядке общей площади помещений в здании за конкретными лицами, поскольку иные правила о решениях собраний собственников помещений нежилого здания законом прямо не предусмотрены, и в порядке, определенном законом, они не установлены.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что общая площадь здания в договоре купли-продажи от 2 марта 2004 года, в сведениях кадастрового учета имеет существенные разночтения. В судебное заседание сторонами не представлено доказательств, что на момент проведения общего собрания собственников помещения 7 мая 2018 года, площадь здания была уточнена, поэтому доводы стороны истцов о том, что исчисление количества голосов участников общего собрания собственников помещений в здании, должно исчисляться из общей площади всего здания, которая неизвестна, суд признает необоснованными.

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности стороной истцов отсутствие кворума при проведении 7 мая 2018 года общего собрания собственников нежилых помещений в здании ДЦ «Сфера», расположенном по адресу 

<

...>.

Согласно ч. 4-5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Исследовав представленные суду извещения от 16 апреля 2018 года о проведении общего собрания собственников помещений в здании по ул. Белинского, 82, извещения от 25 апреля 2018 года о внесении изменений в повестку дня общего собрания реестры направления таких извещений, из которого следует, что часть собственников получили их лично, а остальным извещения были направлены посредством почтовых отправлений с уведомлением, суд не находит оснований для признания уведомлений о проведении общего собрания собственников и внесении изменений в повестку дня ненадлежащими.

По мнению истцов, неправомерность действий ответчиков состоит в том, что рассылкой извещений о проведении общего собрания собственников ДЦ «Сфера», о внесении изменений в повестку дня, занималось ООО «ДЦ Сфера», в то время как только инициаторы собрания должны проводить работу по извещению участников собрания. 

Суд приходит к выводу о необоснованности такой позиции, поскольку действующее законодательство не содержит императивной нормы, предусматривающей направление извещений исключительно лицами, по чьей инициативе созывается общее собрание собственников помещений. Кроме того, сами извещения содержат ссылки на инициаторов собрания, а не на ООО «ДЦ Сфера».

Кроме того, как следует из представленной выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 6 августа 2018 года, учредителями ООО «ДЦ СФЕРА» являются Савенков В.И. и Кравченко И.Е., директором назначена Кравченко И.Е., юридический адрес: 

<

...>. Соответственно, суд не находит оснований для признания незаконными действий ответчиков по поручению юридическому лицу, учредителем которого является Савенков В.И., направления извещений о проведении общего собрания собственникам помещений в здании ДЦ «Сфера».

При этом суд не находит в действиях ответчиков по извещению собственников нежилых помещений в ДЦ «Сфера» о проведении общего собрания каких-либо нарушений прав истцов, которые были надлежащим извещены и присутствовали на очной части собрания.

Доводы истцов о ненадлежащем извещении третьих лиц: ПАО Сбербанк, ПАО «МТС», Управления Росреестра, также подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 ст. 55 ГК РФ представительством является обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения, которое представляет интересы юридического лица и осуществляет их защиту.

Филиалом является обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства.

Представительства и филиалы должны быть указаны в едином государственном реестре юридических лиц (абз. 3 ч. 3 ст. 55 ГК РФ).

Как следует из реестров направления извещений, сообщения о проведении общего собрания собственников помещений были вручены должностным лицам ПАО Сбербанк России, ПАО «МТС», Регистрационной палаты (Управление Росреестра), в АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) направлено заказной почтой. Извещения о внесении изменений в повестку дня всем указанным юридическим лицам были направлены заказными письмами с уведомлением, за исключением ПАО Сбербанк, извещение в адрес которого также было получено должностным лицом.

При этом третьи лица ПАО Сбербанк России, ПАО «МТС», Управление Росреестра по Пензенской области, о ненадлежащем их извещении не заявляли.

Третье лицо ФИО26, о ненадлежащем уведомлении которого утверждала сторона истцов, также о своем ненадлежащем уведомлении о проведении общего собрания не заявлял, из уведомлений усматривается, что сообщения получены им лично, из представленных решений собственников по результатам проведенного общего собрания следует, что ФИО26 принимал участие в собрании, высказал свою позицию по вопросам повестки дня общего собрания собственников.

Доводы представителя АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) о ненадлежащим уведомлении в срок, установленный ЖК РФ, о проведении собрания, суд считает возможным не принимать во внимание, поскольку из извещения о проведении собрания, квитанции о его направлении в адрес АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) следует, что данное извещение было направлено по его юридическому адресу (

<

...>) 20 апреля 2018 года, а извещение о внесении изменений в повестку дня – 28 апреля 2018 года. Поэтому суд приходит к выводу, что отсутствие у сотрудника банка, который присутствовал на очной части собрания, полномочий на голосование, либо отсутствие волеизъявления по вопросам, поставленным на повестку дня, в заочной части голосования, связаны с обстоятельствами, зависящими от волеизъявления органов юридического лица и не могут свидетельствовать о незаконности действий ответчиков по извещению третьего лица о проведении общего собрания. 

Доводы стороны истцов о наличии заинтересованности Савенкова В.И. в исходе голосования, поскольку он и Кравченко И.Е. являются учредителями ООО «ДЦ СФЕРА», суд считает возможным не принимать во внимание, поскольку заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) ответчиками, в силу распределения бремени доказывания в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, возложено на сторону истцов, однако, доказательств заявленным доводам ими не представлено.

Суд также считает недоказанными в судебном заседании доводы истцов о подписании протокола неправомочными лицами, неправомерности вопроса о создании правления с возложением на него функций подсчета голосов, так как данная функция не может входить в полномочия правления. 

Как следует из прокола № 1 общего собрания собственников помещений в ДЦ «Сфера», проведенного 7 мая 2018 года в форме очно-заочного голосования за председателя собрания Савенкова В.И., секретаря Кравченко И.Е. с наделением их функциями по подсчету голосов, оформлению и подписанию протокола общего собрания проголосовали 1408,1 голосов (51,67%), против – 663,9 голосов, из них за председателя ФИО5 – 374,2 голосов, воздержался – 135,7 голосов. Решение принято.

При таких обстоятельствах, доводы истцов о неправомочности указанных лиц на подписание протокола общего собрания являются необоснованными. Кроме председателя и секретаря общего собрания в протоколе указаны собственники помещений, принявшие участие в подсчете голосов: ФИО12, ФИО13, ФИО17, ФИО19

Судом проверена правильность подсчета голосов, которая признается верной. 

Довод стороны истцов о том, что не был выбран способ управления зданием ДЦ «Сфера», о том, что очная часть собрания не состоялась, поскольку были заявлены вопросы, не входящие в повестку дня, суд также считает подлежащими отклонению, как основанные на неверном толковании норм права и фактических обстоятельств дела.

Согласно ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В силу ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Как следует из результатов голосования на общем собрании собственников помещений от 7 мая 2018 года в качестве способа управления было избрано управление управляющей организацией, что подтверждается решением собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО «ДЦ Сфера».

Из представленных суду документов следует, что повестка дня, указанная в протоколе собрания соответствует повестке, содержащейся в сообщении о его проведении, в протоколе отражены сведения о результатах голосования по каждому вопросу повестки дня. При этом истцы, принимавшие участие в очной части общего собрания собственников, представили свои решения по всем вопросам повестки дня, поэтому оснований говорить о том, что собрание не состоялось, у суда не имеется.

Доводы о голосовании от имени собственников ФИО13, ФИО28, ФИО14 третьими лицами без надлежаще оформленных доверенностей: ФИО13, ФИО28, ФИО14 голословны и не могут быть приняты судом. 

Так, от имени ФИО13 в очной части голосования участвовал ФИО3, по доверенности, выданной ФИО13 19 апреля 2018 года на представление его интересов на общем собрании собственников помещений в ДЦ «Сфера» с правом голосования, с правом подписи и оформления в письменном виде решений по вопросам, поставленным на голосование. Доверенность, оформленная ФИО3 собственноручно, с печатью ИП ФИО13, в судебном заседании не оспаривалась.

Согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

От имени ФИО14 голосовала Кравченко И.Е., действующая на основании нотариальной доверенности от 26 сентября 2013 года, выданной сроком на 10 лет.

ФИО28, как следует из решения, голосовала самостоятельно. 

В соответствии со ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что процедуры созыва, извещения, проведения собрания были соблюдены ответчиками. Судом установлено, что оспариваемое решение общего собрания принято в форме очно-заочного голосования правомочным собранием при наличии кворума. При этом существенных, неустранимых нарушений в ходе созыва и проведения спорного собрания не выявлено.

Доводы стороны истцов о том, что собрание являлось неправомочным, поскольку не был определен состав общего имущества здания, не имеет правового значения для правильного разрешения гражданско-правового спора, поскольку понятие и состав общего имущества многоквартирного дома законодатель закрепил в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, приложение № 1 к договору № 001/13 по управлению административно-бытовым зданием делового центра «Сфера», утвержденному общим собранием собственников от 7 мая 2018 года (голосовали за – 1856,1 голос, против – 741 голос, воздержались – 37,4 голосов), содержит технические характеристики и перечень общего имущества собственников в здании. Данный договор и приложения к нему были направлены собственникам одновременно с извещениями о проведении общего собрания, соответственно, все участники гражданско-правового сообщества имели возможность высказать свою обоснованную позицию при вынесении решения.

Исходя из итогов голосования, которое суд находит состоявшимся, собственники согласились с перечнем общего имущества, содержащегося в приложении № 1 к договору № 001/13 по управлению административно-бытовым зданием делового центра «Сфера».

Согласно ч. 4 ст. 181.4. ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Учитывая, что истцы принимали участие в голосовании на общем собрании собственников помещений здания ДЦ «Сфера», расположенного по адресу 

<

...>, их голоса при вынесении решений были учтены, решение принято в установленном законом порядке, нарушений порядка извещения о проведении собрания, проведения собрания, составления протокола, подсчета голосов, в судебном заседании не установлено, истцами не представлено доказательств нарушения их прав принятыми решениями по вопросам повестки дня общего собрания, возложения на них обязанностей по содержанию чужого недвижимого имущества, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами требований. 

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

При этом суд считает возможным не вступать в обсуждение условий договора по управлению административно-бытовым зданием делового центра «Сфера», утвержденных решением общего собрания собственников от 7 мая 2018 года, которое судом не признано недействительным, поскольку условия договора не являются юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к Савенкову В.И., Вилковой Л.Ю., Кравченко И.Е., ФИО12, ФИО13, ООО ДЦ «Сфера» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Кузнецкий районный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья: