УИД № 89RS0013-01-2023-000885-074 копия 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 января 2024 года г.Губкинский ЯНАО

Губкинский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Лапицкой И.В.,

при секретаре судебного заседания Абсаламовой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-78/2024 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи принадлежащей ей ? доли квартиры с кадастровым номером №, заключенного 16 мая 2022 года между ФИО3 и ФИО2 недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о регистрации права собственности ответчика на ? долю в праве собственности на квартиру, расположенную по 

<

адрес>. В обоснование заявленных требований указала, что указанный договор был заключен от её имени Растегаевой И.А., действующей на основании доверенности и являющейся также собственником ? доли данной квартиры. По условиям договора вся квартира была продана ФИО2 за сумму 500000 рублей, при этом её кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 16 мая 2022 года составляла 1 117 438 рублей. Указанный договор был заключен на крайне невыгодных для истца условиях, так как её доля в праве собственности на квартиру была продана за 250 000 рублей, что составляет 40 % от её кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы истца. Истец при оформлении доверенности рассчитывала на добросовестное поведение со стороны представителя. Договор купли-продажи квартиры был заключен Растегаевой И.А. 16 мая 2022 года, т.е. за три дня до окончания срока действия доверенности, Учитывая прямые родственные отношения между Растегаевой И.А. и ФИО2, истец полагает, что в данном случае присутствуют все признаки мнимости сделки. Ссылаясь на положения п. 3 ст. 166, п.1 ст. 167, п. 2 ст. 168, п. 3 и 4 ст. 1 и п.1 ст. 10 ГК РФ истец просит признать данный договор недействительным в части продажи её доли квартиры и применить последствия недействительности сделки. 

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности (л.д. 11), в порядке ст. 39 ГПК РФ направил в адрес суда заявление об изменении основания исковых требований, просил признать вышеуказанный договор купли-продажи доли квартиры недействительным, ссылаясь на положения ч.2 ст. 174 ГК РФ, наличие родственных отношений между ответчиком ФИО2 и третьим лицом Растегаевой И.А., их недобросовестное поведение и злоупотребление правом, в том числе указывая на то, что денежные средства от продажи квартиры истец не получала (л.д. 76-77). Протокольным определением Губкинского районного суда от 29 ноября 2023 года указанное заявление было принято к производству суда (л.д. 133).

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом (л.д. 134-136), представитель истца ФИО4 в телефонограмме просил рассмотреть данное дело в его отсутствие, остальные - сведений о причине неявки не представили, об отложении и рассмотрении данного дела в их отсутствие не просили, в связи с чем суд на основании ч. 3, 4 и 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть данное дело без участия не явившихся лиц.

Представитель ответчика Школьная Е.С., действующая на основании доверенности (л.д. 56), в письменных отзыве на иск и возражениях на заявление истца об изменении исковых требований просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в том числе по причине пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. В обоснование данных возражений указала, что Растегаева И.А. при заключении оспариваемого договора действовала на основании выданной ей ФИО1 нотариальной доверенности от 19 мая 2021 года, которой ФИО1 уполномочила её продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую истцу долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, при этом полномочия поверенного Растегаевой И.А. на совершение сделки, в том числе по продаже квартиры по указанной в договоре цене, доверителем ограничены не были. На момент совершения сделки доверенность не была отозвана истцом и не была отменена. Установление в договоре цены отчуждаемой квартиры ниже кадастровой стоимости не свидетельствует о нарушении закона либо о сговоре представителя по доверенности с противной стороной сделки, поскольку в силу положений ст. 420 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, в том числе цены отчуждаемого имущества. Доказательств, позволяющих применить положения ч. 1 и 2 ст. 174 ГК РФ истцом не представлено, факт наличия явного (очевидного для любой стороны сделки) ущерба от оспариваемой сделки также истцом не доказан, поскольку Растегаева И.А., доля которой в спорной квартире была продана за аналогичную сумму, о несоразмерности встречного денежного представления по сделке не заявляет. Оспариваемый договор соответствует требованиям закона, зарегистрирован в установленном порядке, подписан сторонами при наличии подтвержденных надлежащим образом полномочий, последовательность их действий свидетельствует о добровольном намерении продать квартиру. Истцом не доказан факт заключения мнимой сделки, так как ответчик частично исполнила принятые на себя обязательства по спорному договору купли-продажи, выплатив Растегаевой И.А., которая является её дочерью 250 000 рублей. Факт того, что денежные средства в размере 250 000 рублей не были оплачены ответчиком ФИО1 она не отрицает, при этом неполучение денежных средств может быть основанием для расторжения договора, а не признания его недействительным. При заключении договора купли-продажи продавец предоставил ответчику выписку на объект недвижимости, из которой следовало, что кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 2021 год составляла 664 607,268 рублей, по состоянию на дату заключения договора ни продавец, ни покупатель не запрашивали выписку об актуальной кадастровой стоимости, которая не имеет правового значения (л.д. 53-54, 123-124).

В письменном отзыве на иск третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, Растегаева И.А. просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме, ссылаясь на тио, что наличие намерений по отчуждению ? доли в спорном жилом помещении истец не оспаривала, 19 мая 2021 года выдала ей нотариально удостоверенную доверенность с правом продажи спорной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению. На момент совершения оспариваемого договора данная доверенность являлась действующей. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что при отчуждении спорной квартиры в пользу ответчика третье лицо имела волю на совершение иной сделки либо не имела намерений на отчуждение спорной квартиры. Денежные средства в размере 250 000 рублей за ? долю ФИО1 в спорной квартире ФИО2 оплачены не были, но это не является основанием для признания сделки недействительной, так как истец не лишена права обратиться к ответчику с иском о взыскании денежных средств (л.д. 61-69).

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом. 

В силу ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как было установлено в судебном заседании, Растегаевой И.А. и истцу ФИО1 на основании свидетельств о праве на наследство на праве общей долевой собственности (по ? доли каждой) принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенная по 

<

адрес> (л.д. 92, 93).

19 мая 2021 года истец ФИО5 выдала Растегаевой И.А. нотариальную доверенность № сроком на один год с запретом на передоверие полномочий, согласно которой ФИО5 уполномочила Растегаеву И.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по 

<

адрес>, и ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по 

<

адрес>, для чего предоставила ей право, в том числе на заключение и подписание договора купли-продажи (л.д. 24).

По договору купли-продажи квартиры от 16 мая 2022 года Растегаева И.А., действуя от своего имени и от имени ФИО1 на основании вышеуказанной доверенности, продала вышеуказанную квартиру ФИО2 за 500 000 рублей (л.д. 20-22, 50).

Право собственности ФИО2 на данную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН 19 мая 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31 октября 2023 года (л.д. 48-49).

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Пункт 2 ст. 174 ГК РФ устанавливает, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» п. 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Из письменного отзыва на иск представителя ответчика следует, что ФИО2 является матерью Растегаевой И.А.

В ходе рассмотрения данного дела было установлено, что Растегаева И.А. получила от ФИО2 денежные средства только в размере 250 000 рублей в наличной форме в счет оплаты своей ? доли вышеуказанной квартиры, что подтверждается распиской Растегаевой И.А. от 16 мая 2022 года (л.д. 55). 

Как следует из искового заявления и письменных пояснений представителя истца, Растегаева И.А. не сообщила истцу о продаже её доли в квартире, стоимости данной доли и возможности получения от ответчика денежных средств. 

Сторонами не оспаривалось, что денежная сумма в размере 250 000 рублей за ? долю квартиры, принадлежащей истцу, не была оплачена ответчиком.

При этом, оспариваемый договор не содержит об этом сведений, как и срока и порядка оплаты данной суммы, наоборот согласно п. 4 данного договора продавцы продали, а покупатель купил вышеуказанную жилую квартиру за 500000 рублей 00 копеек. Указанная стоимость квартиры установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной, и, в дальнейшем изменению не подлежит. Указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора.

В заявлении Растегаевой И.А., поданном 17 мая 2022 года в Управление Росреестра по Хабаровскому краю о регистрации перехода права собственности на оспариваемую квартиру имеется собственноручная подпись Растегаевой И.А. о том, что расчет произведен полностью, претензий не имеет (л.д. 94-95).

Вместе с тем, рыночная стоимость спорной квартиры в 2013 году при приобретении её ФИО6, наследниками которого являются ФИО1 и Растегаева И.А., составляла 2 669 931 рубль (л.д. 102), что более чем в 3 раза превышает её кадастровую стоимость по состоянию на 16 августа 2021 года, которая составляла 664 607 рублей (л.д. 126). 

Доказательств того, что Растегаева И.А. пыталась продать данное жилое помещение за более высокую стоимость, чем указана в оспариваемом договоре, и что имели место обстоятельства, позволяющие считать данную стоимость экономически оправданной, ответчиком и третьим лицом Растегаевой И.А. суду не представлено. 

Как установлено судом, по оспариваемой сделке истец каких-либо денежных средств не получила, при этом Растегаева И.А. при заключении оспариваемого договора действовала не в интересах представляемого, а в интересах своей матери ФИО2, которая при покупке квартиры оплатила только половину её стоимости и в момент заключения сделки ей об этом было известно, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи доли истца в праве общей долевой собственности, заключенная представителем Растегаевой И.А., причинили истцу явный ущерб, о чем покупатель знал.

При этом, суд считает, что при заключении данной сделки представитель Растегаева И.А. и её мать ФИО2 действовали совместно в ущерб интересам представляемого, поскольку, указали в договоре, что сумма, за которую была продана квартира, получена продавцом до подписания настоящего договора, достоверно зная, что истец данную сумму не получила.

Кроме того, в соответствии с п. 3 оспариваемого договора продавцы гарантируют, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанная отчуждаемая жилая квартира, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц. 

Вместе с тем, Растегаевой И.А. в момент заключения оспариваемого договора достоверно было известно, что в производстве Губкинского районного суда ЯНАО находится гражданское дело № 2-405/2022 по её иску к ФИО7, ФИО8 и несовершеннолетнему ФИО9 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенному по 

<

адрес>, выселении без предоставления другого жилого помещения и взыскании судебных расходов. 

Телефонограммой Губкинского районного суда от 16 мая 2022 года она также была извещена о заявлении по данному делу ФИО7 встречного иска к Растегаевой И.А. и ФИО1 о прекращении права собственности ответчиков на данную квартиру, признании вышеуказанной квартиры общим совместно нажитым имуществом бывших супругов ФИО6 и ФИО7, и определении в ней долей (л.д. 137).

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По смыслу приведенных норм права, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Суд считает, что в данном случае имеет место злоупотребление правом со стороны представителя Растегаевой И.А., так как в такой продаже отсутствует добросовестность и разумность, а по сути, такое поведение является недобросовестным осуществлением гражданских прав.

Рассматривая заявление представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно положениям п. 2 ст. 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Положениями п. 2 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Поскольку оспариваемый договор заключен 16 мая 2022 года, регистрация права за ответчиком произведена 19 мая 2022 года, а истец согласно штемпелю на конверте и описи вложения направила в суд с настоящий иск посредством Почты России 28 апреля 2023 года (определением суда от 22 июня 2023 года данный иск был оставлен без удовлетворения), то срок исковой давности в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ истцом не пропущен.

При таких, обстоятельствах, суд считает, что исковые требования о признания данной сделки недействительной в части продажи доли истца в праве собственности на жилое помещение подлежат удовлетворению.

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что ст. 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

В силу положений п. 2 ст. 167 ГК РФ суд считает необходимым применить последствий недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение и вернуть в собственность ФИО1 ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.

При этом, необходимости в признании недействительной записи о регистрации права собственности на ? долю данной квартиры не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от12 декабря 2023 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в Единый государственный реестр недвижимости на основании судебного акта независимо от его участия в деле (абз. 4 п. 53абз. 4 п. 53 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи ? доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по 

<

адрес>, заключенный 16 мая 2022 года между ФИО1, в лице представителя Растегаевой И.А., и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Вернуть в собственность ФИО1 ? доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по 

<

адрес>, прекратив право собственности ФИО2 на ? долю в праве общей долевой собственности на данный объект недвижимого имущества.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи жалобы через Губкинский районный суд.

Председательствующий (подпись) И.В. Лапицкая 

Копия верна

Судья И.В. Лапицкая

Секретарь судебного заседания К.Э. Абсаламова

Решение в полном объеме изготовлено 16 января 2024 года.