Дело № 2-41/2024

УИД 76RS0017-01-2023-000958-65 

Мотивированное 

решение

 изготовлено в полном объеме 01 марта 2024 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 13 февраля 2024 года 

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Потаповой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО «Вертикаль-Гео» о расторжении договора, прекращении права собственности, признании права собственности, признании недействительными документов, 

установил:

03.08.2022 между ФИО1 (продавец) в лице представителя по доверенности – ФИО4 и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – Договор от 03.08.2022 – т. 1, л.д. 17-18) в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 807 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту – ЗУ:1823). В соответствии с п. 3 Договора от 03.08.2022 указанный объект недвижимости продавец продает, а покупатель покупает за 265 000 руб., «которые полностью оплачены в момент подписания настоящего договора». По акту приема-передачи от 03.08.2022 (т. 1, л.д. 19) участок передан ФИО2, 16.08.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на ЗУ:1823 (т. 1, л.д. 20).

18.04.2023 в ЕГРН зарегистрировано (т. 1, л.д. 190-191) право собственности ФИО2 на расположенный на ЗУ:1823 деревянный двухэтажный дом общей площадью 143,3 кв.м., кадастровый № (далее по тексту – Дом). 

ФИО1 в лице представителя ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ООО «Вертикаль-Гео» (с учетом уточнения состава ответчиков в ходе производства по делу). С учетом неоднократного уточнения исковых требований, истец окончательно просил (т. 2, л.д. 21- 28): 

- расторгнуть Договор от 03.08.2022,

- прекратить право собственности ФИО2 на ЗУ:1823, признать (восстановить) право собственности истца на указанный участок, 

- признать недействительными (ничтожными) документы, представленные ФИО2 для постановки Дома на кадастровый учет - технический план здания от 07.04.2023, декларацию об объекте недвижимости от 03.04.2023, изготовленные ООО «Вертикаль – Гео», так как они изготовлены в обход закона, 

- признать недействительной постановку на кадастровый учет Дома, снять указанный Дом с кадастрового учета, 

- признать недействительным право собственности ФИО2 на Дом, погасить в ЕГРН соответствующую запись о праве собственности, прекратить право собственности ФИО2 на Дом. 

В обоснование исковых требований истец указывал, что отсутствует расписка или иной документ, подтверждающий оплату ФИО2 земельного участка по Договору от 03.08.2022. Денежные средства по Договору от 03.08.2022 оплачены не были, что является существенным нарушением условий Договора от 03.08.2022 и основанием для его расторжения в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Продажа ЗУ:1823 по цене, ниже кадастровой стоимости, истца также не устраивает. Представитель истца по доверенности при заключении Договора от 03.08.2022 с истцом сумму сделки не согласовывал. Регистрация права собственности на ЗУ:1823 за ответчиком не является препятствием для расторжения Договора от 03.08.2022. Кроме того истцом зарегистрировано право собственности на Дом, который в действительности является объектом незавершенного строительства. Данная сделка по подаче документов на регистрацию права собственности на Дом является недействительной в силу ст. 168 ГК РФ. Право собственности на Дом у ФИО2 не возникло, стоимость Дома им не оплачена, что следует из решения Ленинского районного суда г. Ярославля по делу № (не вступило в законную силу). Дом был построен на средства и силами ЖСК «Кедровый заповедник», только данное лицо может заявлять права на Дом. 

В уточненном иске истец также указывал, что приходится ФИО4 внуком, они помогают друг другу, в том числе в вопросах бизнеса. ФИО4 является председателем ЖСК «Кедровый заповедник». Продаже ЗУ:1823 предшествовало заключение между ФИО2 и ЖСК «Кедровый заповедник» предварительного договора №26-05/22 от 26.05.2022 на уплату паевых взносов на строительство индивидуального дома на ЗУ:1823 (далее по тексту – Предварительный договор). Общая стоимость Дома была согласована в размере 4 100 000 руб., при заключении Предварительного договора ФИО2 внес только первый взнос – 250 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру №3 от 26.05.2022). 10.06.2022 ФИО2 внес в кассу ЖСК «Кедровый заповедник» 240 000 руб. в уплату паевого взноса по Предварительному договору (квитанция к приходному кассовому ордеру №3 от 10.06.2022), данные денежные средства были выручены от продажи ФИО2 гаража, иной оплаты по Предварительному договору ФИО2 не вносил. Оплата по Предварительному договору планировалась за счет средств кредита, однако, ПАО Сбербанк в предоставлении кредита ФИО2 отказало. Для получения ФИО2 кредита в банке необходимо было оформить право собственности ФИО2 на ЗУ:1823. Договор от 03.08.2022 был оформлен без оплаты, так как ФИО4 доверял обещаниям ФИО2 о последующей оплате Договора от 03.08.2022. ФИО2 не имел 265 000 руб. для оплаты ЗУ:1823, планировал оплатить участок за счет кредитных средств, на получение которых рассчитывал. Из буквального толкования п.3 Договора от 03.08.2022 следует, что денежные средства оплачены 03.08.2022, однако, оплата в указанный день не вносилась, что сторонами не оспаривается. Н-вы не смогли согласованно пояснить, при каких обстоятельствах производился расчет. Постановка на кадастровый учет не принадлежащего ФИО2 Дома основана на ненадлежащих документах, является злоупотреблением правом, так как право собственности на Дом оформлено обманным путем. 

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности – ФИО4, представитель истца по ордеру – адвокат Красикова Н.В. заявленные требования поддержали по указанным основаниям. 

Председатель ЖСК «Кедровый заповедник» ФИО4, являющийся также третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, представитель ЖСК «Кедровый заповедник» по доверенности ФИО6 считали требования истца подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменной правовой позиции, в которой изложены доводы, аналогичные доводам иска. Указали, что 10.06.2022 ФИО3 (женой ФИО2) на банковскую карту ФИО4 переведены 15 000 руб. за установку септика, при этом 250 000 руб. Н-выми за ЗУ:1823 10.06.2022 наличными не уплачивались. Доверенность от ФИО1 на имя ФИО4 с правом распоряжаться ЗУ:1823 была выдана только 01.08.2022, а следовательно, до указанной даты у ФИО4 не имелось прав на получение денежных средств за ЗУ:1823. 

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО7 против удовлетворения исковых требований возражал.

В судебное заседание не явились: истец – ФИО1, ответчики - ООО «Вертикаль-Гео», ФИО2, ФИО3; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Ярославской области. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие. 

Ранее ответчики ФИО2, ФИО3 в судебных заседаниях поясняли, что состоят в браке. Договор купли-продажи в отношении ЗУ:1823 заключался следующим образом. Между ФИО4, который фактически как председатель ЖСК «Кедровый заповедник» осуществлял деятельность по строительству Дома на ЗУ:1823, принадлежащем его внуку ФИО1, и Н-выми достигнута договоренность о продаже ЗУ:1823 за 265 000 руб. 10.06.2022 (пятница) около 16:00 в офисе ЖСК «Кедровый заповедник» ими внесено в кассу ЖСК «Кедровый заповедник» в качестве паевого взноса по Предварительному договору 240 000 руб., в подтверждение чего им выдан приходно-кассовый ордер. В тот же день Н-вы передали ФИО4 250 000 руб. наличными за ЗУ:1823, а также со счета ФИО3 на банковскую карту ФИО4 перевели 15 000 руб. за ЗУ:1823. В подтверждение получения денежных средств ФИО4 выдал ФИО8 подписанный им Договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2022 (т. 1, л.д. 167), идентичный по содержанию Договору от 03.08.2022 за тем исключением, что в договоре от 10.06.2022 ФИО4 не был указан в качестве представителя ФИО1 Данный договор Н-вы посчитали надлежащим подтверждением факта получения ФИО4 денежных средств. О том, что у ФИО4 на тот момент отсутствовала доверенность от имени ФИО1 Н-вы не знали. В понедельник (13.06.2022) стороны должны были идти регистрировать переход права собственности на ЗУ:1823, однако, ФИО4 сказал, что у него нет доверенности от имени ФИО1, который в тот период времени 

<

данные изъяты>. Регистрация перехода права собственности на ЗУ:1823 ФИО4 неоднократно переносилась, в итоге, состоялась только после оформления доверенности - в августе 2022 года, при этом был подписан Договор от 03.08.2022, в котором указано, что ФИО1 действует в лице представителя по доверенности от 01.08.2022, удостоверенной начальником 

<

данные изъяты>, – ФИО4 Денежные средства за ЗУ:1823 были уплачены 10.06.2022 в полном объеме, данные денежные средства предоставлены бабушкой ФИО2, которая в силу возраста не может явиться в суд для подтверждения данного факта. До весны 2023 года С-выми не предъявлялись ФИО8 каких-либо претензий, связанных с оплатой цены ЗУ:1823. Данные претензии появились только весной 2023 года – в ходе рассмотрения Ленинским районным судом г. Ярославля иска ФИО10 к ЖСК «Кедровый заповедник» об уменьшении стоимости Дома по Предварительному договору, данные претензии являются способом защиты, в том числе, по указанному делу. 

Представитель ООО «Вертикаль-Гео» представил отзыв, в котором считал требования в части признания недействительным технического плана не подлежащими удовлетворению. Указал, что технический план составлен на основании декларации об объекте недвижимости, результатов замеров. Технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО9, отражает параметры жилого дома в состоянии, в каком Дом был на момент производства замеров. Технический план сам по себе не является правоустанавливающим документом, требование о признании его недействительным не соответствует способам защиты права, предусмотренным ст. 12 ГК РФ, не является самостоятельным требованием материально-правового характера. 

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, соглашаясь с доводами ФИО2, ФИО3 по следующим основаниям. В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ предусматривает, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме. В силу п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Из материалов дела следует, что действительно был составлен проект договора купли-продажи ЗУ:1823 от 10.06.2022 (т. 1, л.д. 167), в котором цена ЗУ:1823 также указана в размере 265 000 руб., стонами которого указаны ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель). В проекте не указано, что ФИО1 действует в лице представителя ФИО4 Согласно п. 3 указанного проекта договора 265 000 руб. полностью уплачены в момент подписания настоящего договора. В проекте договора от имени продавца имеется подпись ФИО4 Из пояснений ФИО4 в судебном заседании 18.07.2023 (т.1, л.д. 177, в т.ч. оборот), в котором приобщен указанный проект, следует, что подпись в указанном проекте принадлежит ФИО4, с ответчиками переговоры велись примерно полгода, было около 15 проектов договора купли-продажи, цена ЗУ:1823 во всех проектах была одинаковая, определялась ФИО4 как 70% от кадастровой стоимости участка в целях оптимизации налогообложения, ФИО4 знал, что рыночная цена ЗУ:1823 составляет около 800 000 руб., однако, планировал заработать не на продаже участка, а на строительстве Дома на данном участке. 

В последующем ФИО4 изменил показания: в судебном заседании 23.11.2023 (л.д. 156) пояснял, что ошибся в стоимости ЗУ:1823 при заключении Договора от 03.08.2022, был один Договор от 03.08.2022, проект договора от 10.06.2022 не подписывал, ничего не помнит про заключение договоров. К показаниям ФИО4, данным позднее – 23.11.2023, суд относится критически, считает их способом защиты по делу. 

Иные показания ФИО4 также являлись противоречивыми. Так, ответчиками представлены квитанции (т.1, л.д. 151), согласно которым в качестве паевых взносов по предварительному договору ФИО2 в ЖСК «Кедровый заповедник» уплачено: 26.05.2022 – 250 000 руб., 10.06.2022 – 240 000 руб. В судебном заседании 18.07.2023 ФИО4 пояснял (т.1, л.д. 177) что ответчиками «за дом не заплачено ни копейки». После представления Н-выми чека по операции ПАО Сбербанк (т. 1, л.д. 166), согласно которому со счета ФИО3 на банковскую карту ФИО4 10.06.2022 были перечислены 15 000 руб., ФИО4 изначально пояснял, что это денежные средства уплачены в качестве паевого взноса за строительство дома (т. 1, л.д. 177, оборот), впоследствии пояснял, что данные денежные средства уплачены за строительство септика (т. 1, л.д. 257). При этом каких-либо письменных доказательств уплаты данных 15 000 руб. в адрес ЖСК «Кедровый заповедник» за устройство септика не имеется, в то время как сделка на указанную сумму также должна была быть заключена в письменной форме. Одни лишь письменные пояснения ФИО4 об уплате указанной суммы за устройство септика в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ не являются надлежащим доказательством заключения такой сделки, в то время как Н-выми указывается абсолютно иное назначение платежа – за ЗУ:1823. 

Суд приходит к выводу, что указанный чек по операции на сумму 15 000 руб. в совокупности с проектом договора от 10.06.2022, в совокупности с Договором от 03.08.2022 являются надлежащими и допустимыми письменными доказательствами, которые подтверждают факт передачи Н-выми в адрес ФИО4 265 000 руб. за ЗУ:1823. 

Сторонами не оспаривалось, что непосредственно 03.08.2022 денежные средства в сумме 265 000 руб. ФИО4 как представителю ФИО1 по доверенности не передавались. Положения п. 3 Договора от 03.08.2022, согласно которым 265 000 руб. «полностью оплачены в момент подписания настоящего договора», с учетом положений ст. 431 ГК РФ, предписывающих при толковании договора учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора, предшествующие договору переговоры и переписку, последующее поведение сторон, по мнению суда, надлежит толковать как достижение сторонами в момент заключения Договора от 03.08.2022 соглашения о зачете ранее уплаченных ФИО4 денежных средств в сумме 265 000 руб. в счет оплаты по Договору от 03.08.2022. Суд учитывает и последующее поведение сторон, в частности, отсутствие претензий со стороны С-вых об оплате ЗУ:1823 вплоть до возникновения спора о качестве Дома, возведенного на ЗУ:1823, рассмотренного Ленинским районным судом г. Ярославля (решение от 24.04.2023 по делу № – т. 1, л.д. 172-175 (не вступило в законную силу, подана апелляционная жалоба, производство по которой на момент вынесения настоящего решения приостановлено)). При этом из решения суда по указанному делу, протоколов судебных заседаний не следует, что ФИО4 указывал, что ЗУ:1823 не был оплачен покупателем. Первая претензия истца о неоплате ЗУ:1823 поступила ответчикам только 15.05.2023 (т.1, л.д. 178, 214).

Суд приходит к выводу, что цена Договора от 03.08.2022 в размере 265 000 руб. была уплачена покупателем в полном объеме. Доводы стороны истца о том, что указанный факт не может считаться доказанным, так как ответчиками не предоставлено данных о бабушке ФИО2, предоставившей денежные средства, не обеспечена ее явка в суд, не представлено иных доказательств наличия денежных средств в сумме 265 000 руб., суд не принимает. На сторону ответчика с учетом наличия письменных доказательств оплаты, фактических обстоятельств дела (в том числе при очевидной противоречивости показаний ФИО4) не может быть возложено чрезмерное бремя доказывания обстоятельств, подтвержденных иными доказательствами. В обоснование невозможности допроса бабушки ФИО2 ответчики ссылаются на уважительные причины – пожилой возраст, состояние здоровья. 

Суд приходит к выводу, что нарушения условий Договора от 03.08.2022 ответчиками не допущено. Отсутствует существенное нарушение договора покупателем, которое в силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ могло бы стать основанием для расторжения Договора от 03.08.2022. Оснований для расторжения Договора от 03.08.2022 не имеется, в связи с чем не подлежат удовлетворению и производные требования: о прекращении права собственности ФИО2 на ЗУ:1823, восстановлении права собственности истца на указанный участок.

Учитывая, что истец не является собственником ЗУ:1823, нахождением на данном земельном участке Дома права истца не затрагиваются. Истцом не доказано нарушения его прав наличием Дома, в связи с чем требования о признании недействительными документов, представленных ФИО2 для постановки Дома на кадастровый учет (технического плана здания от 07.04.2023, декларации об объекте недвижимости от 03.04.2023), признании недействительной постановки Дома на кадастровый учет, снятии Дома с кадастрового учета, признании недействительным права собственности ФИО2 на Дом, погашении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 на Дом, прекращении права собственности ФИО2 на Дом также не подлежат удовлетворению. 

Даже если, условно, предположить правильность пояснений ФИО4, оснований для удовлетворения иска не имеется. В таком случае надлежит прийти к выводу о притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ) Договора от 03.08.2022 в части п. 3 об уплате цены участка, о чем истцу/его представителю было известно. В таком случае продавец не является добросовестным. В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Если исходить из предположения о том, что денежные средства в сумме 265 000 руб. за ЗУ:1823 не уплачивались, надлежит прийти к выводу, что ФИО4 действовал недобросовестно, в целях создания видимости оплаты ЗУ:1823, отсутствия оснований для расторжения Договора от 03.08.2022, в целях введения иных лиц в заблуждение (в частности, банка в целях выдачи ФИО8 кредитных средств). Обращаясь в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации перехода прав на ЗУ:1823 ФИО4 своей подписью (т.1, л.д. 62) подтвердил (п. 16 заявления), что представленные документы и содержащиеся в них сведения соответствуют установленным законодательством РФ требованиям, в том числе указанные сведения достоверны, ему известно о возможности привлечения его в соответствии с законодательством РФ к ответственности (в том числе уголовной) за представление поддельных документов, в том числе, документов, содержащих недостоверные сведения. При указанных обстоятельствах надлежит прийти к выводу, что злоупотребление продавцом ЗУ:1823 правами, направленное на обход закона с противоправной целью (в целях введения иных лиц в заблуждение относительно оплаты ЗУ:1823, перехода права собственности, отсутствия оснований для расторжения договора по причине неоплаты покупателем) является злоупотреблением правом, которое в силу п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ влечет отказ в защите прав продавца, т.е. отказ в удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), ООО «Вертикаль-Гео» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора, прекращении права собственности, признании права собственности, признании недействительными документов отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.