№ 44г-139/18

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 президиума Хабаровского краевого суда

г.Хабаровск 03 сентября 2018 года

Президиум Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего Веретенникова Н.Н.,

членов президиума Барабанова С.Г., Мироновой Л.Ю., Трофимовой Н.А.,

с участием заявителя ФИО1, его представителя ФИО2, действующей по доверенности от 22.05.2018г., представителя ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком» ФИО3, действующей на основании доверенности от 1.01.2018 г.,

при секретаре Борзуновой A.M.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Дом.Ком» к ФИО1 о взыскании денежных средств по кассационной жалобе ФИО1 на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 15 декабря 2017 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 мая 2018 года.

Выслушав доклад судьи Хабаровского краевого суда Мироновой Л.Ю., объяснения заявителя ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком» ФИО3, изучив материалы гражданского дела, президиум Хабаровского краевого суда

установил:

ООО «Агентство Недвижимости «Дом.Ком» к ФИО1 о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 02.05.2017 г. сторонами был заключен агентский договор на продажу жилого дома 

<

адрес>, принадлежащего ответчику на праве собственности. Срок действия договора до 02 октября 2017 года. Истец выполнил свои обязательства перед ответчиком: продавцу даны консультации по вопросам продажи жилого дома, проведен анализ рынка и рекомендована цена продажи объекта, размешена реклама объекта, агентом осуществлялись показы объекта потенциальным покупателям. В сентябре 2017 года истец узнал о продаже дома ответчиком. С заявлением о расторжении договора ответчик не обращался. Стоимость услуг агентства по договору 110000 руб., из которых 10 000 рублей ответчик оплатил при заключении договора. Досудебная претензия ответчику направлялась, но оставлена без ответа.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате услуг агентства, истец просил взыскать с ответчика 100 ООО руб., возместить расходы на оплату услуг представителя 15 ООО руб., почтовые расходы, расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 15 декабря 2017 года исковые требования удовлетворены. С ФИО1 в пользу ООО «Агентство Недвижимости «Дом.Ком» взысканы денежные средства по агентскому договору от 02 мая 2017 года в размере 100 000 рублей, в возмещение расходов на оплату услуг представителя 15 000 рублей, почтовых расходов - 160,14 рублей, на оплату государственной пошлины 3200 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 мая 2018 года решение районного суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поступившей в Хабаровский краевой суд 13 июля 2018 года, ФИО1 просит принятые по делу судебные постановления отменить, ссылаясь на допущенные при рассмотрении дела существенные нарушения норм материального и процессуального права.

23 июля 2018 года гражданское дело истребовано в Хабаровский краевой суд, поступило 02 августа 2018 года.

Определением судьи Хабаровского краевого суда от 13 августа 2018 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав объяснения заявителя ФИО1, его представителя ФИО2, поддержавших кассационную жалобу, представителя ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком» ФИО3, возражавшей против удовлетворения жалобы, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, президиум Хабаровского краевого суда пришел к выводу о том, что кассационная жалоба заявителя подлежит удовлетворению в части, а принятое по делу апелляционное определение - отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении и разрешении настоящего дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 02 мая 2017 года ООО «Агентством недвижимости «Дом.Ком» с гражданином ФИО1 заключен агентский договор на продажу жилого помещения, в соответствии с условиями которого агентство недвижимости, именуемое в договоре «риэлтор», обязалось совершить от имени продавца ФИО1 за счет средств продавца действия, направленные на продажу жилого дома, расположенного по 

<

адрес>, принадлежащего продавцу на праве собственности.

Пунктом 2 договора предусмотрены обязанности риэлтора: консультировать продавца по вопросам продажи объекта, производить анализ рынка, разрабатывать и размещать рекламу, осуществлять поиск покупателей, проводить переговоры с покупателями, согласовывать сроки, порядок оплаты, оформления сделки, заключить соглашение об авансе с покупателем, принять аванс, уведомить продавца о заключенном договоре, подготовить документы для сделки, организовать консультации по вопросам составления договора купли-продажи, консультировать по вопросам расчетов между сторонами сделки.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность продавца не заключать в период действия договора аналогичные договоры с другими лицами, не осуществлять самостоятельный поиск покупателей.

В пункте 4.4 договора сторонами согласована стоимость услуг по договору в размере 110 ООО рублей, предусмотрено внесение суммы в размере 10 ООО рублей при подписании договора.

Пунктом 4.5 договора предусматривается, что вознаграждение риэлтора в размере 100 ООО рублей продавец оплачивает в день подписания договора купли-продажи объекта недвижимости и подачи на регистрацию в регистрирующий орган.

Срок действия договора установлен до 02 октября 2017 года (п. 6.1 договора).

Пунктом 7 договора устанавливается ответственность сторон за нарушения обязательства, в том числе уплата неустойки за нарушение срока платежа, обязанность продавца при расторжении договора оплатить риэлтору фактически выполненную работу согласно Приложению №2, а также основания освобождения от ответственности.

При разрешении настоящего дела суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст. 420, 421, 425, 450, 450.1, 781, 782 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о том, что условия заключенного сторонами договора соответствуют требованиям действующего законодательства, предметом договора являлись действия агента по поиску клиентов, организации и проведению осмотра жилого помещения, подача объявлений, рекламы, истцом обязанности по договору выполнены, в связи с чем ответчик обязан оплатить истцу полную стоимость договора за вычетом уплаченной при заключении договора денежной суммы.

Суд апелляционной инстанции, проверив настоящее дело по апелляционной жалобе ответчика, согласился с приведенными в решении выводами районного суда, признав необоснованными доводы ответчика о том, что агентством не были оказаны предусмотренные договором услуги в полном объеме, продажа дома произведена ответчиком самостоятельно после истечения срока действия договора, заключенного с агентством.

Проверив правильность применения судами норм материального права и соблюдение требований процессуального закона в соответствии с положениями части 2 статьи 390 ГПК РФ, президиум полагает необходимым указать на допущенные при разрешении дела ошибки в применении норм материального права и нарушения требований процессуального закона, в том числе не указанные в кассационной жалобе заявителем.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п.2 статьи 421).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.З статьи 421).

Риелторские услуги, как правило, оказываются либо по договору возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ), либо по смешанному договору с элементами договоров оказания услуг, подряда (ст. 702 ГК РФ), агентирования (ст. 1005 ГК РФ).

Давая оценку характеру заключенного сторонами договора от 02 мая 2017 года, поименованного сторонами агентским, суды признали его смешанным, применив в данном деле нормы, регулирующие агентский договор, договор возмездного оказания услуг.Пунктом 7.1 заключенного сторонами договора прямо предусматривается регулирование отношений сторон в соответствии со статьей 781 ГК РФ о возмездном оказании услуг.

В силу положений статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статьей 1008 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Исходя из установленных судами обстоятельств дела правоотношения сторон подлежат регулированию нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации о возмездном оказании услуг и главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде, так как согласно статье 783 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Кроме того, на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Согласно статье 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 года N 15-ФЗ в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 гадаИ 2300-1 «О защите прав потребителей».

Исходя из преамбулы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; исполнителем - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Поскольку целью заключения сторонами агентского договора являлось оказание истцом услуг по продаже принадлежащего ответчику жилого дома для личных нужд, истец является коммерческой организацией, оказывающей услуги по возмездным договорам, ответчик - гражданин-потребитель, то правоотношения сторон регулируются, в том числе, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Согласно статье 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Статьей 782 Гражданского кодекса РФ предусматривается односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Право потребителя на отказ от исполнения договора об оказании услуг предусматривается также статьей 32 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса

Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (п. 2 ст. 168 и ст. 180 ГК РФ).

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 782 ГК РФ) не прекращает обязательства заказчика оплатить исполнителю необходимые расходы, которые он понес в счет еще не оказанных до момента одностороннего отказа заказчика от исполнения договора услуг.

Заявляя требования о взыскании фактически понесенных расходов при отказе потребителя от исполнения договора исполнитель (риелтор) обязан представить доказательства фактически оказанных услуг, обосновать расходы и предоставить доказательства их несения.

Доводы заявителя о том, что отчет о фактически выполненной работе ему агентством не представлялся, не был предоставлен такой отчет и при рассмотрении настоящего дела в суд первой инстанции, материалами дела не опровергаются. В нарушение требований статьей 322, 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции предложил истцу представить отчет о выполненной работе при рассмотрении дела в апелляционном порядке и принял отчет истца в качестве доказательства по делу, чем допустил нарушение принципов состязательности и равноправия сторон.

Кроме того, возлагая на ответчика обязанность выплатить вознаграждение риэлтору в сумме 100 ООО рублей, суды не дали оценки условиям заключенного сторонами договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из взаимосвязанных положений заключенного сторонами договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости (п.2, п.4.5 договора), указанный договор считается исполненным в момент заключения продавцом договора купли-продажи объекта недвижимости и подачи в регистрирующий орган документов для регистрации. Таким образом, целью данного договора является именно заключение договора купли-продажи объекта недвижимости при содействии риэлтора.

Пунктом 4.5 договора прямо предусматривается, что вознаграждение риэлтора в сумме 100000 рублей продавец оплачивает в день подписания договора купли-продажи объекта и подачи в регистрирующий орган документов для регистрации, то есть вознаграждение риэлтора в указанном размере может быть выплачено только в случае фактической продажи объекта недвижимости при содействии агентства.

Вместе с тем судами установлено и не оспаривалось сторонами, что сделка купли-продажи жилого дома заключена ответчиком без содействия агентства.

В то же время доказательства фактического оказания услуг, предусмотренных договором от 02 мая 2017 года, их объеме, видах и стоимости, размере фактически понесенных истцом расходов, связанных с оказанием услуг, в решении суда не приведены, данные о том, что истцом в соответствии с требованиями статьи 1008 ГК РФ представлялись истцу отчеты о выполненных работах в деле отсутствуют.

Допущенная ошибка в применении указанных правовых норм повлекла неправильное разрешение настоящего дела.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), президиум Хабаровского краевого суда признает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 мая 2018 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Хабаровского краевого суда

постановил:

кассационную жалобу ФИО1 удовлетворить в

части,

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 30 мая 2018 года отменить,

гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Дом.Ком» к ФИО1 о взыскании денежных средств направить в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда на новое рассмотрение в апелляционном порядке в ином составе суда.

Постановление президиума Хабаровского краевого суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Председательствующий Н.Н. Веретенников