56RS0009-01-2021-000157-62

дело № 2-758/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 июня 2021 года г. Оренбург

Дзержинский районный суд города Оренбурга в составе председательствующего судьи Черномырдиной Е.М., 

при секретаре Цветковой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Администрации муниципального Образования г.Оренбурга в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, и конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «Гратиа Фарм» ФИО3 об установлении факта владения и пользования земельным участком, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением об установлении факта владения и пользования земельным участком, к указанным ответчикам, в обоснование которого указала, что между департаментом градостроительства земельных отношений администрации г.Оренбурга и ФИО2, на основании протокола от 

<

Дата обезличена> заседания комиссии по проведению аукциона заключён договор аренды земельного участка 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, который расположен по адресу: 

<

...>, в северной части кадастрового квартала 

<

Номер обезличен>, категория земель – земли населенных пунктов. 

<

Дата обезличена> между истцом и ответчиком ФИО4 был заключен договор инвестирования по совместной деятельности по строительству объекта. 

<

Дата обезличена> ответчиком ФИО4 было выдано разрешение на строительство, после чего в период времени до 

<

Дата обезличена> был возведен «нулевой цикл», степень готовности объекта незавершенного строительства 12%. Далее ФИО4 заключает с ООО «Гратиа Фарм» договор купли – продажи от 

<

Дата обезличена> и продает объект, о чем истец не знала. Далее, указанной же датой объект продан в собственность ФИО4 обратно, договор зарегистрирован с Росреестре только 

<

Дата обезличена>. Указывает, что фактически ООО «Гратия Фарм» не является законным собственником и не владел земельным участком, из пользования и владения ФИО4 данный участок не выбывал. На указанном участке, кроме того находится нежилое административное здание, площадью 790 кв.м., которое по праву собственности в размере ? доли принадлежит ФИО4 и ФИО1 В связи с наличием долговых обязательств ООО «Гратия Фарм» по неоплате платежей за фактическое пользование по спорному земельному участку, оно признанно банкром. В настоящее время ими предъявляются требования об уплате задолженности, в том числе своих расходов, пеней и штрафных санкций к ФИО1 и предпринимают меры к оспариванию права собственности на административное здание. Указывает, что сделка совершенная между ФИО4 и ООО «Гратия Фарм» является недействительной сделкой, мнимой. 

Просит установить факт владения и пользования ФИО1 и ФИО2 земельным участком, кадастровый номер 

<

Номер обезличен> площадь 3059 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания, местоположение (адрес): 

<

...> 

<

...>, земельный участок, расположен в северной части кадастрового квартала 

<

Номер обезличен>, за период с 

<

Дата обезличена> по 

<

Дата обезличена> по договору аренды земельного участка 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>. Признать недействительным договор купли – продажи от 

<

Дата обезличена>. заключённый между ФИО4 и ООО «Гратия Фарм», как не соответствующий требованиям закона. Признать договор купли – продажи от 

<

Дата обезличена>, заключенный между ФИО4 и ООО «Гратия Фарм» мнимой сделкой.

Определением суда от 

<

Дата обезличена> привлечены к участию в гражданском деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО5, ООО «Открытый мир» в лице директора ФИО6 ИП ФИО1, которые в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

Кроме того, будучи извещенными надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания истец ФИО1, ответчики ФИО2, представители Администрации МО г.Оренбурга в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, и конкурсный управляющий ООО «Гратиа Фарм» ФИО3 в судебное заседание так же не явились. 

Истец ФИО1, через своего представителя по доверенности ФИО7 обратилась к суду с заявлением об отложении судебного заседания для представления дополнительных пояснении и доказательств, в то же время просила, в случае если суд не усмотрит оснований для отложения, судебное заседание провести в ее отсутствие, возражала против оставления иска без рассмотрения. 

Судом данное ходатайство об отложении судебного заседания определено не подлежащим удовлетворению, ввиду его необоснованности, принимая во внимание отсутствие сведений, подтверждающих невозможность участия в судебном заседании на дату его проведения, как истца, так и представителя истца по доверенности. Кроме того, указанная причина невозможности присутствия на судебном заседании не может быть отнесена судом к обязательным причинам для отложения.

Представителем ответчика конкурсным управляющим ООО «Гратиа Фарм» ФИО3 ранее в материалы дела было представлено ходатайство о приостановлении производства по делу по причине рассмотрения обособленного спора между данными же сторонами в Арбитражном суде г. Оренбурга. 

Судом так же, данное ходатайство было определено не подлежащим удовлетворению, ввиду его необоснованности. 

Кроме того, представителем ответчика конкурсным управляющим ООО «Гратиа Фарм» ФИО3 в материалы гражданского дела представлялся отзыв на иск – возражение, согласно которому выражали свое не согласия с заявленными исковыми требованиями, и просили суд в иске отказать.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив совокупность имеющихся доказательств, суд приходит к следующему. 

Содержание статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), определяет способы защиты гражданских прав путем: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание недействительным решения собрания; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

В соответствии со ст. 264 Гражданско – процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 421 ГК РФ, предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено, что 

<

Дата обезличена> между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (арендодателем) с одной стороны и ответчиком ФИО2 (арендатором) с другой стороны заключен договор аренды земельного участка 

<

Номер обезличен>, для строительства объекта недвижимости. 

Согласно предмету указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на срок с 

<

Дата обезличена> по 

<

Дата обезличена> земельный участок с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, площадью 3059 кв.м, с местоположением: 

<

...>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 

<

Номер обезличен> (пункт 1.1 договора).

Категория земель - земли населенных пунктов (п. 1.2 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 

<

Дата обезличена> за номером 

<

Номер обезличен>.Позднее, 

<

Дата обезличена> между ФИО2 (Застройщиком) с одной стороны и ФИО1 (Инвестором) с другой стороны был заключен договор инвестирования, согласно которому истец ФИО1 инвестирует денежные средства в размере 6 500 000 рублей в данный объект. 

Спорный земельный участок расположен по адресу: 

<

...>, в северной части кадастрового квартала 

<

Номер обезличен> 

<

Дата обезличена> ответчику ФИО4 было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на данном земельном участке. Срок действия разрешения был определен датой 

<

Дата обезличена>.

<

Дата обезличена> ФИО2 зарегистрировала за собой право собственности на объект незавершенного строительства.

В указанный период степень готовности объекта была определена в 12%, площадь застройки 850 кв.м.

На основании договора купли – продажи от 

<

Дата обезличена> ФИО2 продала указанный объект незавершенного строительства ООО «Гратиа-Фарм».

<

Дата обезличена> зарегистрирован переход права на ООО «Гратиа-Фарм».

ООО «Гратиа-Фарм» 

<

Дата обезличена> обратилось к начальнику управления землепользования и развития пригородного хозяйства с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

На заявление ответчика Администрация города Оренбурга предоставила письменный ответ, в котором указала, что договор аренды 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> заключен на торгах сроком до 

<

Дата обезличена>, договор прошел государственную регистрацию и является действующим. 

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства находящегося на данном участке подготовлено дополнительное соглашение от 

<

Дата обезличена>, согласно которому все права и обязанности по договору аренды 

<

Номер обезличен> переходят к ООО «ГРАТИА-ФАРМ» с 

<

Дата обезличена>.

Позднее, 

<

Дата обезличена> ООО «Гратиа-Фарм» по договору купли-продажи продает указанный объект обратно ФИО4, данный факт сделки так же был зарегистрирован в управлении Росреестра 

<

Дата обезличена>. 

Как указывает истец, ей как участнику строительства, инвестору, обладателю ? доли, об указанных сделках не было известно.

По завершению строительства, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и договора аренды, ФИО4 оформила за собой право собственности на вновь созданный объект недвижимости по адресу: 

<

...> и передала истцу ФИО1 ? долю в праве собственности, и 

<

Дата обезличена> данный переход был зарегистрирован. 

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Тем самым, в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО «Гратиа-Фарм», как собственнику объекта незавершенного строительства перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> согласно дополнительному соглашению от 

<

Дата обезличена>.

В качестве основания удовлетворения своих требований, истец ФИО1 ссылается на договор инвестирования 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, полагая, что договор инвестирования 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> наделил ее вещными правами на возводимые объекты недвижимости.

Согласно п.2.2. договора инвестирования 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, стороны подчинили свои отношения регулированию ГК РФ и ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ», осуществляемой в форме капитальных вложений».

Так, из положений п. 1 ст.8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности», отношения между субъектам инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с п.2 ФЗ «Об инвестиционной деятельности», инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности.

Таким образом, лица, осуществившее строительство, не наделяются никакими вещными правами на созданный объект недвижимости, у них могут быть только обязательственные денежные требования, которые они могут предъявить. 

Из материалов дела следует, что в спорный период, с 

<

Дата обезличена> по 

<

Дата обезличена> указанный участок находился в фактическом владении и пользовании ООО «Гратиа-Фарм», доказательств обратной передачи участка арендодателю материалы дела не содержат.

Данный вывод так же содержится в решениях Арбитражного суда Оренбургской области по искам Администрации города Оренбурга к ООО «Гратия – Фарам» о взыскании суммы долга, от 

<

Дата обезличена> и от 

<

Дата обезличена>. 

Разрешая требование истца о признании договора купли-продажи от 

<

Дата обезличена>, заключенного между ФИО2 и ООО «Гратия Фарм» мнимой сделкой, либо недействительным, суд считает необходимым обратить внимание на следующее. 

На основании п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

При этом к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (пункт 8 Постановления N 25).

Установлено, что договор купли-продажи от 

<

Дата обезличена> содержит в себе совместное, добровольное волеизъявление обеих сторон сделки на переход права собственности объекта незавершенного строительства от продавца ФИО4 к покупателю ООО «Гратия Фарм».

Данный договор прошел государственную регистрацию, кроме того наступления реальных последствий, установленных Арбитражным судом Оренбургской области в виде образования задолженностей, суд считает требование о признании указанной сделки – мнимой не подлежащим удовлетворению, так как она не отвечает требованиями мнимости сделки. 

Оценивая представленные в материалах дела договора, доказательства, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли – продажи от 

<

Дата обезличена>, которым ФИО2 продала указанный объект незавершенного строительства ООО «Гратиа-Фарм»., права ФИО1 не нарушены.

Требования об установлении владения и пользования земельным участком не подлежит удовлетворению, поскольку в материалах дела имеется достаточное количество доказательств, что в указанный период право собственности принадлежало ООО «Гратия Фарм». 

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления ФИО8 в полном объеме, так как договор купли – продажи от 

<

Дата обезличена>. заключённый между ФИО4 и ООО «Гратия Фарм», соответствует требованиям закона, и не является мнимой сделкой. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Администрации муниципального Образования г.Оренбурга в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга, и конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «Гратиа Фарм» ФИО3 об установлении факта владения и пользования земельным участком, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Дзержинский районный суд г. Оренбурга Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.М. Черномырдина 

Решение в окончательной форме принято 10 июня 2021 года.