РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2020 года г. Мытищи

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Литвиновой М.А., 

при секретаре Фока В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2, ФИО3 к ООО «СОЮЗ-Инвест» о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта, компенсации морального вреда, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «СОЮЗ-Инвест» о взыскании неустойки за просрочку обязательств по Договору участия в долевом строительстве в размере 359 216 руб. 02 коп., морального вреда в размере 75 000 рублей, штрафа в размере 50% от суммы удовлетворенных требований. Также просили признать недействительными пункты ДД.ММ.ГГГГ и 5.1.5 договора участия в долевом строительстве.

В обоснование своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО5 был заключен Договор уступки №-ТН/12-18-У прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве №-ТН/09-16, по условиям которого к истцам перешло право требования к ответчику в получении однокомнатной 

<

адрес>, общей площадью 37,78 кв.м., расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>, мкр.31, 

<

адрес>. Застройщик принял на себя обязательства передать Участнику объект долевого строительства (квартиру) по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы свои обязательства по Договору исполнили в полном объеме, произведя оплату по договору в размере 3 551 320 рублей, однако Ответчик обязательства по передаче квартиры в установленный срок не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с предложением о выплате неустойки, которая оставлена без удовлетворения.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, истец ФИО2 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика ООО «СОЮЗ-Инвест» в судебное заседание не явился, в ранее представленном письменном отзыве исковые требования признал частично, не отрицав факт просрочки передачи истцу объекта долевого строительства, но просил снизить размер неустойки и штрафа, считая исковые требования несоразмерными и завышенными.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО2 и ФИО3 был заключен Договор уступки №-ТН/12-18-У прав и обязанностей по Договору №-ТН/09-16 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям данного договора ФИО2 и ФИО3 стали участниками долевого строительства объекта и приобрели право требования к Застройщику о передаче объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СОЮЗ-ИНВЕСТ» и ФИО5 был заключен Договор участия в долевом строительстве №-ТН/09-16. 

Из п.п. 1.1, 1.2 данного договора следует, что ООО «СОЮЗ-ИНВЕСТ» обязуется своими силами и с привлечением других лиц осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>, мкр.31, 

<

адрес>, и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а именно однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 37,78 кв.м., расположенную на 6 этаже дома, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять ее.

Пунктом 5.1 Договора уступки права, цена Договора составила 3 551 320 рублей, которая была истцами оплачена в полном объеме. 

Срок передачи квартиры был установлен ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 была передана однокомнатная 

<

адрес> общей площадью 36,5 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, г.о.Мытищи, 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцами была направлена претензия о выплате неустойки, которая оставлена без удовлетворения.

Пунктом 5.1.5 Основного Договора предусмотрено, что Участник долевого строительства обязуется в день подписания Акта приема-передачи квартиры возместить Застройщику расходы, связанные с содержанием квартиры (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до момента подписания акта приема-передачи квартиры в объеме счетов, выставленных Застройщику эксплуатирующими организациями пропорционально общей площади квартиры, полученной Участником долевого строительства по настоящему Договору.

В соответствии с п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальное услуги возникает у лица, принявшего его от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, возложение на истца обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг за период с момента ввода дома в эксплуатацию до момента передачи квартиры участнику долевого строительства по акту приема-передачи противоречит указанной норме ЖК РФ. 

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ Основного договора, обязательства Застройщика по настоящему Договору считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи на квартиру.

В силу п.2 ст.9 ГК РФ, отказ граждан и юридических от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с п.2 ст.415 ГК РФ, обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга.

Как указывает истец и подтверждается материалами дела, между сторонами отсутствует соглашение об отказе истцов от неустойки за просрочку сроков передачи объекта долевого строительства, в связи с чем право требования неустойки у истцов не прекращено.

Согласно ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Истец в своем исковом заявлении указывает, что Договор является типовым, с заранее выработанными застройщиком условиями, в связи с чем он, как экономически более слабая сторона в договоре, был лишен возможности влиять на его содержание. 

С учетом вышеперечисленного, суд полагает, что п.п. 5.1.5 и ДД.ММ.ГГГГ Договора участия в долевом строительстве №-ТН/09-16 от ДД.ММ.ГГГГ нарушают права истца, как потребителя, и удовлетворяет исковые требования о признании данных пунктов Договора недействительными. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом – Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 6 названного выше Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как указывают истцы, ответчик отказался в досудебном порядке выплатить им неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства.

Частью 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Необходимость соблюдения сторонами договорных отношений этих требований норм материального закона является не формальным, а обязательным, так как их несоблюдение закон связывает с соответствующей правовой ответственностью.

Учитывая приведенные нормы закона, застройщик должен направить участнику долевого строительства предложение об изменении условий договора. Участник долевого строительства может принять или не принять предложение об изменении договора. В случае согласия стороны должны заключить соглашение в письменном виде (в той же форме, что и договор) с указанием нового срока окончания строительства.

Истцы просят суд взыскать с ответчика неустойку на день передачи объекта, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Сумма неустойки за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (206 дней) составляет 341 400 руб. 23 коп. (3 551 320 * 206 * 2 * 1/300 * 7%).

Ответчик не отрицает просрочку в передаче объекта долевого строительства истцу, но просит уменьшить данную неустойку, указывая на то, что нарушение данного срока произошло в результате непредвиденных обстоятельств, о которых ответчик не мог знать заранее. 

Ответчик просит уменьшить неустойку, ссылаясь на указанные выше основания. 

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, содержащейся в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в ст. 23, п. 5 ст. 28, ст. 30 и 31 Закона, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения.

Применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия относится к компетенции суда, разрешающего спор по существу, и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

По настоящему делу, в связи с наличием ходатайства ответчика о снижении размера начисленной неустойки, суд учитывает, что размер неустойки, заявленный истцами, является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 190 000 рублей.

Принимая во внимание компенсационную природу неустойки, которая направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и не служит средством обогащения, а также учитывая стоимость предмета договора, заявленный период просрочки, неблагоприятные последствия, наступившие для истцов ввиду нарушения ответчиком их прав, суд полагает определенный ко взысканию с учетом ст. 333 ГК РФ размер неустойки, отвечающим балансу прав и интересов сторон.

Как следует из ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда

Исходя из смысла положений ст. 15 указанного Закона, при решение вопроса о компенсации морального вреда потребителю, достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку доказан факт нарушения ответчиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поэтому на основании статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд взыскивает в пользу истцов в равных долях компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, то есть по 5 000 рублей в пользу каждого, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера причиненных им страданий, степени вины, длительности неисполнения законных требований. 

Частью 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем суд учитывает, что исковые требования о компенсации морального вреда относятся к правоотношениям, связанным с защитой прав потребителей, поэтому штраф следует взыскивать с учетом суммы компенсации морального вреда.

Таким образом, в пользу истцов подлежит взысканию в равных долях штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной суммы, что составляет 100 000 рублей, то есть по 50 000 рублей в пользу каждого.

Из пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ следует, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, с учетом положений п. 3 настоящей статьи освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Кроме того, освобождение лиц от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с защитой прав потребителей, установлено и пунктом 3 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" - потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

При таких обстоятельствах, суд взыскивает с ответчика в доход бюджета городского округа Мытищи государственную пошлину в размере 5 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к ООО «СОЮЗ-Инвест» о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты ДД.ММ.ГГГГ и 5.1.5 договора участия в долевом строительстве №-ТН/09-16 от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «СОЮЗ-Инвест» в пользу ФИО2, ФИО3 в равных долях неустойку за нарушение сроков передачи объекта по договору участия в долевом строительство от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 190 000 рублей по 95 000 рублей в пользу каждого, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей по 5 000 рублей в пользу каждого, штраф в размере 100 000 рублей по 50 000 рублей в пользу каждого.

Во взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в большем размере – отказать.

Взыскать с ООО «СОЮЗ-Инвест» в доход бюджета городского округа 

<

адрес> госпошлину в размере 5 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.А. Литвинова

Решение в окончательной форме изготовлено 13.08.2020г.