Судья суда первой инстанции Смирнова Ж.Ю.

Гражданское дело № 2-4239/2025

Апелляционное производство № 33-62054/2025

УИД № 77RS0034-02-2025-000194-55

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

адрес	18 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Максимовой Е.В.,

судей Мордвиной Ю.С., Яблокова Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Атаманюк А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мордвиной Ю.С. гражданское дело по апелляционным жалобам истцов ФИО1, ФИО2, ответчика адрес «А101» в лице представителя по доверенности ФИО3 на решение Щербинского районного суда адрес от 22 июля 2025 года, которым постановлено:

признать недействительным п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-848 от 14.03.2022 в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой.

Взыскать с ООО «СЗ «A101» (ИНН

<

***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные), ФИО2 (паспортные данные) в равных долях в счет компенсации разницы между проектной и фактической площадью квартиры сумма, в счет возмещения расходов на устранение недостатков сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате исследования в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить ООО «СЗ «A101» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение строительных недостатков до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ.

Взыскать с ООО «СЗ «A101» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Управлению Судебного департамента в адрес перечислить ГБУ адрес «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве», ИНН 

<

***>, денежные средства, находящиеся на депозите и внесенные в рамках материального обеспечения производства экспертизы по гражданскому делу в размере сумма, перечисленных по платежному поручению № 7135 от 11.03.2025,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «A101», просили признать недействительным п. 1.9 Договора в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками / стенами и отделкой взыскать в пользу истцов в равных долях разницу между проектной площадью и фактической в размере сумма, расходы на устранение недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на составление технического заключения в размере сумма, расходы на оплату госпошлины в размере сумма

В обоснование исковых требований истцами указано, что 14.03.2022 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве; в ходе приемки квартиры застройщиком передан акт сверки взаиморасчетов, в котором указано, что общая фактическая площадь объекта составила 74,6 кв.м., а без учета лоджии 73,2 кв.адрес инициативе истцов 26.07.2024 кадастровым инженером проведены обмерные работы и подготовлено технического описание, из которого следует, что общая площадь квартиры (с учетом лоджии) составляет 72,6 кв.м., а без учета лоджии - 71,2 кв.м., что на 2 кв. м. меньше предусмотренных в договоре площадей (74,6 и 73,2 кв.м. соответственно); разница между фактически оплаченной суммой и стоимостью квартиры составляет сумма; также в ходе приемки 24.07.2024 указанного жилого помещения выявлены отдельные недостатки, отраженные в акте осмотра, предлагающемся к передаточному акту от 24.07.2024, а также в техническом заключении участвующего в приемке специалиста от 24.07.2024; стоимость устранения выявленных дефектов составляет сумма; ответчику направлена претензия о выплате стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов Квартиры, однако ответ на претензию не поступил.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просят истцы, полагая, что суд необоснованно снизил размер стоимости устранения недостатков и предоставил отсрочку ответчику.

С решением суда также не согласился представитель ответчика, который в своей апелляционной жалобе указал, что истцами пропущен срок исковой давности по требованию о признании пункта договора недействительным; судом нарушены нормы материального права при взыскании разницы между стоимостью площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами, и фактически переданной; доказательств того, что истцами заявлялось о наличии кадастровой ошибки в содержащихся в ЕГРН сведениях, не представлено; в установленном законом порядке объект поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; судебные расходы на оплату досудебного исследования завышены.

В заседание судебной коллегии явился истец, который доводы жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле в заседание судебной коллегии не явились, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, с учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены.

Из материалов дела следует, что 14.03.2022 между ФИО4, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «A101» заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-848.

В соответствии с п. 3.1. Договора Застройщик обязуется построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику расположенный в жилом доме Объект.

В соответствии с Приложением № 1 к Договору, под Объектом понимается - жилое помещение (квартира) с условным номером № 6-848, расположенного на 4 этаже, жилого дома 6, в корпусе 6.5, секции 13, проектной общей площадью 74,60 кв.м. (без учета лоджии - 73,20 кв.м.), по строительному адресу: адрес, адрес, вблизи адрес с выполненными отделочными работами «светлая классика».

Стоимость квартиры составила сумма.

В ходе ее приемки 24.07.2024 Застройщиком передан акт сверки взаиморасчетов, в котором указано, что общая фактическая адрес составила 74,6 кв.м., а без учета лоджии 73,2 кв.м.

По инициативе истцов 26.07.2024 кадастровым инженером проведены обмерные работы и подготовлено технического описание, из которого следует, что общая площадь Квартиры (с учетом лоджии) составляет 72,6 кв.м., а без учета лоджии - 71,2 кв.м., что на 2 кв. м. меньше предусмотренных в Договоре площадей (74,6 и 73,2 кв.м. соответственно).

В соответствии с п. 1.8 ДДУ в проектную общую/приведенную площадь Квартиры входит площадь лоджии – 0,5, балконов – 0,3.

В силу п. 1.9. ДДУ указанная площадь была рассчитана без учета межкомнатных перегородок/стен, а также отделочных работ (штукатурку шпаклевки и т.п.), общая площадь переданной истцам Квартиры без учета лоджии составила 73,2 кв.м. (74,6 кв.м. – 1,4 кв.м.).

Абзацем 3 п. 1.9 ДДУ предусмотрено, что определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены Договора.

Между тем, как следует из раздела 5 (лист № 1) выписки из ЕГРН в отношении указанной Квартиры (Технический план здания), площадь Квартиры по данным Росреестра составляет также 73,2 кв.м., однако учитывает возведение межкомнатной перегородки/стены, что явно прослеживается на самом плане, содержащем линейные размеры помещений внутри самой Квартиры.

В соответствии с п. 4.5 ДДУ если по результатам обмеров Объекта адрес Объекта будет меньше адрес Объекта, Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора.

Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (Тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу.

Кроме этого, в ходе приемки 24.07.2024 указанного жилого помещения выявлены отдельные недостатки, отраженные в акте осмотра, предлагающемся к передаточному акту от 24.07.2024, а также в техническом заключении участвующего в приемке специалиста от 24.07.2024.

ООО «Специализированный застройщик «A101» в предусмотренный законом срок недостатки не устранены.

В связи с этим нами инициировано проведение 10.10.2024 на Объекте независимой строительно-технической экспертизы. 10.10.2024 экспертами ООО «Ланс Групп» проведена независимая экспертиза, по итогам которой установлено, что качество выполненных работ не соответствует требованиям действующей нормативна технической документации, стоимость устранения выявленных дефектов составляет сумма

03.11.2024 ответчику направлена претензия о выплате стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов Квартиры. Ответ на претензию не поступил.

Сторона ответчика не согласилась с представленным истцом заключением эксперта, как в части стоимости выявленных недостатков, так и объема таковых.

Определением Щербинского районного суда адрес от 03.04.2025 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиз, производство которой было поручено ГБУ «ЦЭИИС».

Согласно выводам экспертного заключения № 02-4239/2025/ЗЭ по результатам исследования, экспертами установлено, что в ходе визуального и инструментального исследования объекта, расположенного по адресу: адрес, экспертами были выявлены недостатки (дефекты), представленные в Таблице 2 настоящего Заключения эксперта. Недостатки объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (их частей) и иных нормативных документов. Таким образом, исследуемая квартира не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, а также ГОСТ, СНИП и иным строительным нормам и правилам. Обнаруженные недостатки возникли в результате строительно-монтажных и отделочных работ. Дефектов, возникших в ходе эксплуатации и естественного износа, обнаружено не было. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков, возникших в результате нарушения застройщиком требований при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, и приведения объекта долевого строительства - квартиры, расположенной по адресу: адрес, в состояние, соответствующее требованиям условий договора долевого участия, а также требованиям ГОСТ, СНИП, иным строительным нормам и правилам, составляет сумма

Разрешая заявленные требования, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, руководствуясь положениями статей 166, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (в ред. от 29.10.2021) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», исходя из того, что содержащееся в п. 1.. ДДУ условие, в соответствии с которым площадь Квартиры измеряется до возведения в ней межкомнатных перегородок/стен и выполнения отделочных работ (при том, что предметом ДДУ является Квартира с отделкой), противоречит императивным требованиям закона, суд пришел к выводу о признании недействительным п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-6.5-848 от 14.03.2022 в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой.

Учитывая недействительность п. 1.9. ДДУ в части включения в общую площадь объекта площадей, фактически занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой (штукатуркой, шпаклевкой и т.п.), суд пришел к выводу, что общая площадь квартиры подлежит определению путем сложения площадей входящих в ее состав помещений, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истцов разницу между фактически оплаченной суммой и стоимостью квартиры в размере сумма

Давая оценку представленным в материалы дела доказательствам, в том числе заключению эксперта, руководствуясь положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из того, что факт наличия недостатков и стоимости их устранения нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцами требований о взыскании с ответчика расходов по устранению выявленных недостатков в квартире в размере сумма в пользу истцов в равных долях, что составляет 3 % от цены договора участия в долевом строительстве.

В силу положений статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», признавая, что действиями Ответчика Истцам причинены нравственные страдания, однако размер требуемой Истцами компенсации морального вреда завышен и несоразмерен, суд пришел к выводу, что с ответчика, с учетом конкретных обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, в пользу истцов подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере сумма в пользу истцов в равных долях.

Принимая во внимание, что претензия потребителей о выплате денежных средств направлена застройщику 03.11.2024 года, то есть в период действия моратория, суд не нашел оснований для удовлетворения требований о взыскании в пользу истцов штрафа.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда на период, установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истцов в равных долях расходы по оплате расходов на проведение исследования в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В связи с тем, что при вынесении решения суд руководствовался заключением эксперта ГБУ «ЦЭИИС», проведенному по определению суда, суд указал, что внесенные на депозит УСД адрес денежные средства в размере сумма подлежат перечислению с депозитного счета в пользу экспертной организации ГБУ «ЦЭИИС» в счет оплаты проведенной по делу судебной экспертизы.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «СЗ «А101» в доход государства взыскана государственная пошлина в размере сумма

Рассматривая доводы апелляционной жалобы о незаконности судебного решения, судебная коллегия находит их необоснованными.

Содержащиеся в апелляционной жалобе истцов доводы о том, что суд необоснованно снизил размер стоимости устранения недостатков и предоставил отсрочку ответчику, судебная коллегия признает несостоятельными ввиду следующего.

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пункт 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» прямо указывает на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из судебного решения.

В силу приведенных положений права обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии либо в иной предшествующий этому момент, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца - участника долевого строительства, поскольку между истцами и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Поскольку требования истца удовлетворялись судом после 1 января 2025 года, то суд верно руководствовался действующей редакцией нормы закона.

Доводы жалобы о необоснованном предоставлении ответчику отсрочки исполнения решения суда не могут повлечь отмену судебного акта, поскольку в силу постановления Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» оснований для отказа в предоставлении такой отсрочки не имелось, иное бы означало нарушения баланса прав и законных интересов сторон, как застройщика, так и потребителя.

Содержащиеся в апелляционной жалобе представителя ответчика доводы о том, что истцами пропущен срок исковой давности по требованию о признании пункта договора недействительным, судебная коллегия отклоняет, поскольку, как верно отмечено судом первой инстанции, течение исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Исходя из материалов дела, судебная коллегия находит верным вывод о том, что срок исковой давности начал течь с даты подписания акта приема-передачи от 24.07.2024 года, в котором определена фактическая площадь переданного объекта строительства. С указанного момента истцы с достаточной определенностью узнали об обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении их прав.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы жалобы стороны ответчика о том, что судом нарушены нормы материального права при взыскании разницы между стоимостью площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами, и фактически переданной, поскольку выводы, изложенные в решении, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, решение по делу вынесено правильное, законное и обоснованное, отвечающее требованиям статей 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Указание представителем ответчика в жалобе на то, что доказательств заявления о наличии кадастровой ошибки в содержащихся в ЕГРН сведениях не представлено, выводы суда не опровергает, отмену или изменение судебного акта не влечет, поскольку не снимает ответственность с застройщика компенсировать истцам разницу между проектной и фактической площадью квартиры.

Ссылка на соблюдение установленного законом порядка постановки объекта на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» опровергается установленными по делу обстоятельствами, в частности, тем, что определение площади объекта в соответствии с п. 1.9 Договора долевого участия противоречит положениям приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (в ред. от 29.10.2021) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места»

Нельзя считать состоятельными также доводы представителя ответчика о том, что судебные расходы на оплату досудебного исследования завышены, поскольку указанные расходы документально подтверждены и носили необходимый характер для предъявления иска.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. К числу таких расходов могут быть отнесены и расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

При указанных обстоятельствах оснований для взыскания судебных расходов на проведение досудебного исследования в меньшем размере не имелось.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит правовых оснований к отмене либо изменению постановленного судом решения, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Щербинского районного суда адрес от 22 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы стороны истцов и ответчика – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: