дело № 2-2002/2021

39RS0001-01-2020-008107-34

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

02 июля 2021 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кулинича Д.Н.,

при секретаре Бродецкой О.А.,

с участием помощника прокурора Ленинградского района г. Калининграда Литасовой О.В., 

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области, а также по встречному иску ФИО5 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО5 в котором просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенный 11.09.2014г. между истцом и ответчиком ФИО3, применить последствия недействительности сделки, признав недействительным право собственности ответчика ФИО5 на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> восстановить в ЕРГП запись о регистрации права собственности истца на указанную квартиру. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что в мае 2013 года он взял у гражданина ФИО7 

<

данные изъяты> рублей на коммерческую сделку. Но сделка провалилась, деньги ушли в никуда, в связи с чем, у истца ФИО1 образовался долг. 

В 2014 году ответчик ФИО3 предложил истцу с целью погашения долга перед ФИО7 оформить фиктивный договор купли-продажи принадлежащей истцу ФИО1 на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с чем истец согласился. 11.09.2014г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры за сумму 

<

данные изъяты> рублей. Однако, истец указывает, что денег за продажу квартиры он не получал, актов приема передачи квартиры не подписывал. Из квартиры не выписывался и до настоящего времени проживает в ней, оплачивая коммунальные платежи.

В ноябре 2020 года истцу стало известно, что собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> является ответчик ФИО5, однако, каким образом право собственности перешло указанному ответчику истцу не известно. Указанный ответчик потребовал от истца освободить указанную квартиру и сняться с регистрационного учета в ней. 

Истец полагает, что заключение данной сделки лишает его права собственности на вышеуказанное жилое помещение и лишает его возможности в последующем распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, в связи с чем, полагая действия ответчиков не законными и ссылаясь на указанные выше обстоятельства, а также на положения ст. ст. 12, 153, 166, 167, 171, 177 ГК РФ, истец заявил указанные выше исковые требования, а кроме того, просил взыскать с ответчиков уплаченную при подаче иска госпошлину. 

ФИО5 обратилась со встречным иском, в котором просила суд признать ФИО1, утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>; снять его с регистрационного учета по указанному адресу и выселить из указанного жилого помещения, обязать не чинить ФИО5 препятствия в пользовании им. 

В обоснование встречных требований ФИО5 указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которую приобрела у ФИО3 на основании договора купли-продажи от 17.10.2020г. 

Также, ФИО5 указала, что ей было известно о том, что между ФИО1 и ФИО3 в 2014 году был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стороны обусловились, что ФИО1 сможет проживать в проданной им квартире, до тех пор, пока ФИО3 не решит её продать. Насколько известно ФИО5, ФИО1 какое-то время проживал в спорной квартире сам со своей семьей, а потом, стал сдавать квартиру, от чего соответственно получал доход. ФИО5, после приобретения спорной квартиры, неоднократно предпринимались попытки договориться с ФИО1 о добровольном освобождении квартиры, снятии с регистрационного учета из нее, а также договорится с квартирантами, чтоб они также выехали из квартиры. Однако, в настоящее время ФИО5 не представляется возможным даже попасть в собственную квартиру, поскольку ей ФИО1 чинятся препятствия в осуществлении её прав собственника в отношении спорной квартиры. 

ФИО5 во встречном иске указала, что как собственник вышеуказанной квартиры не заключала договор (соглашение) найма или безвозмездного пользования жильем с ФИО1, последний членом семьи собственника ФИО5 не является, в связи с чем, никаких правовых оснований продолжать проживать и иметь регистрацию в вышеуказанной квартире у ФИО1, по мнению ФИО5 не имеется. ФИО5 полагает, что ФИО1 утратил (прекратил) право пользования данным жилым помещением в связи со сменой собственника на основании договора купли-продажи. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на положения ст. 35 Конституции РФ, ст.ст. 209, 218, 288, 292, 301, 304 ГК РФ, ст. ст. 30, 31, 35 ЖК РФ, ФИО5 заявлены указанные выше встречные исковые требования. 

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям, привели доводы, в целом, аналогичные изложенным в иске. Возражали против удовлетворения встречных исковых требований, а также против пропуска ФИО1, срока исковой давности. Полагали, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, составляющий 1 год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, истцом не пропущен, поскольку о нарушении своих прав он узнал в ноябре 2020 года, когда ФИО5 стала требовать его выселения из спорной квартиры. 

Ответчик ФИО3, будучи надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, его представитель ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований, встречные требования ФИО5 полагал подлежащими удовлетворению. Представил письменное заявление о применении к исковым требованиям ФИО1 положений ГК РФ о пропуске срока исковой давности, в котором указал, что Истец ФИО1 самостоятельно и добровольно заключил сделку купли-продажи спорной квартиры в 2014 году, желая погасить денежную задолженность. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в установленном действующим законодательством порядке, о чем 17 сентября 2014 года в ЕГРП была сделана соответствующая запись о регистрации. Однако в суд истец обратиться лишь в декабре 2020 г., то есть за пределами срока исковой давности, который, по мнению ответчика ФИО3, должен исчисляться с момента государственной регистрации его права собственности, а именно с 17 сентября 2014 года.

Ответчицы ФИО5, будучи надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, её представитель ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 Привела доводы, аналогичные изложенным во встречном иске. Также представила письменное заявление о применении к исковым требованиям ФИО1 положений ГК РФ о пропуске срока исковой давности. В обоснование заявления привела доводы, аналогичные доводам ответчика ФИО3

Выслушав участвующих в деле лиц, а также прокурора, полагавшего исковые требования ФИО1 безосновательными, а встречные исковые требования ФИО5 подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд приходит к следующему.

В соответствии ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ч. 12 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 219 ГК РФ возникает с момента таковой.

В силу положений ст. ст. 209, 304 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как установлено судом 11.09.2014г. между истцом ФИО1 в качестве продавца и ответчиком ФИО3 в качестве покупателя был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>(л.д. 111-112). Как следует из указанного договора, квартира была продана за 2 500 000 рублей, из которых 500 000 рублей – собственные средства покупателя и 2 000 000 рублей – кредитные средства, предоставленные по кредитному договору № от 11.09.2014г. ОАО «АКБ «Связь-Банк»(л.д. 114-122). Как следует из п. 2.3 договора купли-продажи от 11.09.2014г. кредитные денежные средства должны быть помещены в арендованную банковскую сейфовую ячейку и могут быть выданы только продавцу после регистрации права покупателя на спорную квартиру. Вопреки доводам истца, указанная квартира по передаточному Акту от 11.09.2014г.(л.д. 113), подписанному в том числе истцом ФИО1, была передана покупателю ФИО3 Также, собственноручно выполненная ФИО1 расписка от 11.09.2014г.(л.д. 132) опровергает его доводы о том, что денежных средств за проданную квартиру он не получал. 

Как следует из материалов, представленного по запросу суда, регистрационного дела на спорную квартиру(л.д. 81-139) право собственности ФИО3 на спорную квартиру было зарегистрировано на основании указанного договора купли-продажи от 11.09.2014г. и заявлений покупателя и продавца от 11.09.2014г.(л.д. 105-108), что опровергает доводы истца о том, что ему не было известно о регистрации права собственности ответчика ФИО3 на спорную квартиру. Кроме того, одновременно с регистрацией права собственности ФИО3 на спорную квартиру, была зарегистрирована её ипотека в пользу ОАО «АКБ «Связь-Банк», а также выдана закладная на указанную квартиру(л.д. 123-181). 

Таким образом, суд приходит к выводу, что с момента регистрации права собственности ФИО3 на спорную квартиру, на неё было прекращено право собственности ФИО1

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 ссылается на положения ст. 177 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Однако, доказательств нахождения истца ФИО1 в описанном состоянии на момент совершения договора купли-продажи квартиры от 11.09.2014г. им, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. 

В судебном заседании истец ФИО1 приводил доводы о заключении оспариваемой им сделки под влиянием заблуждения, однако из искового заявления, а также приводимых истцом доводов следует, что истец ФИО1 продавал принадлежащую ему квартиру в целях погашения имевшейся у него задолженности, что было для него очевидно. Также очевидным является, что подписывая в Управлении Росреестра заявление от 11.09.2014г. и собственноручно вписывая фразу в заявление о том, что он просит зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру к ФИО3, ФИО1 не мог не понимать правовых последствий, совершаемых им, юридически значимых действий. Его доводы об обратном являются голословными и допустимыми доказательствами не подтверждены.

Таким образом, истец ФИО1 не заблуждался ни относительно предмета сделки, ни относительно природы сделки, ни лица, с которым он вступал в сделку. Заблуждение же относительно мотивов сделки, в соответствии с ч. 3 ст. 178 ГК РФ, не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Кроме того, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению заявления ответчиков о применении пропуска истцом ФИО1 срока исковой давности. Так, о заключенном 11.09.2014г. договоре купли-продажи и его условиях, вопреки доводам истца, как указано выше, ему стало известно с даты его заключения - 11.09.2014г.

Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. В силу п. 1 ст. 179 ГК РФ течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Однако в суд истец обратился лишь в декабре 2020 г., то есть более чем через 6 лет после того, как ему стало известно о заключенном им же договоре купли-продажи квартиры и существенно за пределами срока исковой давности. Последующее обращение нового собственника квартиры с требованием о выселении истца из спорной квартиры не свидетельствует о том, что об утрате своего права на спорную квартиру он узнал только после такого требования, последовавшего от нового собственника. 

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствие с ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Также, судом установлено, что 17.10.2020г. спорная квартира по договору купли-продажи(л.д. 86-88) была продана ФИО3 за 3 400 000 рублей ответчице ФИО5, являющейся истицей по встречному иску. Указанный договор является одновременно актом приема-передачи спорной квартиры(п. 10 договора). Как следует из указанного договора, на момент его заключения спорная квартира в залоге не находилась, правами третьих лиц, в том числе правом проживания, не обременена(п. 5 договора). Соответственно, к дате заключения указанного договора ипотечная задолженность перед ОАО «АКБ «Связь-Банк» была погашена ФИО3

Право собственности ФИО5 на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН 26.10.2020г., что подтверждается материалами регистрационного дела(л.д. 82-88) 

Соответственно, с 26.10.2020г. к ФИО5 перешли все полномочия собственника в отношении спорной квартиры, однако реализовать их она не имеет возможности, ввиду проживания в спорной квартире её прежнего собственника ФИО1 

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, каких либо договоров (соглашений) найма или безвозмездного пользования жильем между собственником вышеуказанной квартиры ФИО5 и прежним её собственником ФИО1 не заключалось. Право пользования, основанное на праве собственности на спорную квартиру, ФИО1 утратил с переходом права собственности на неё к ФИО3 Право пользования спорной квартирой, имевшееся у него на основании устных договоренностей с ФИО3, прекращено в связи с прекращением права собственности ФИО3 на спорную квартиру. Членом семьи собственника ФИО5 ФИО1 не является. При таких обстоятельствах, законные основания для сохранения за ФИО1 права пользования спорной квартирой не имеется. Соответственно, встречные исковые требования собственника спорной квартиры ФИО5 о признании ФИО1 утратившим право пользования спорной квартирой, снятии его с регистрационного учета и выселении, суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В то же время, суд находит встречные требования об обязании ФИО1 не чинить препятствий собственнику ФИО5 в пользовании принадлежащей ей спорной квартирой излишними и не подлежащими удовлетворению. Суд полагает, что выселение ответчика по встречному иску со снятием его с регистрационного учета из спорной квартиры в полной мере восстановит права ФИО5 как собственника спорной квартиры. Выселение предполагает полное его устранение из спорной квартиры со всем его имуществом, что не предполагает возможности чинения выселенным лицом каких либо препятствий собственнику в дальнейшем пользовании спорной квартирой. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, - отказать.

Встречные исковые требования ФИО5, - удовлетворить частично. 

Признать ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением – квартирой № в 

<

адрес>, снять его с регистрационного учета по указанному адресу и выселить из указанного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. 

В удовлетворении остальных встречных исковых требований ФИО5, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда.

Судья Д.Н. Кулинич

Мотивированное решение вынесено 23 июля 2021 года.