Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

дело № 2-14/2024

20 февраля 2024 года

город Саянск

Саянский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Уваровской О.А., при секретаре судебного заседания Галеевой О.А., с участием представителей истца Товарищества собственников недвижимости «Скиф» ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Скиф» к ФИО3 о взыскании задолженности по оплате расходов на управление зданием, содержание, ремонт общего имущества здания - Торгово-развлекательного центра «Скиф» по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес изъят> судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Товарищества собственников недвижимости «Скиф» обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором заявила требование: взыскать с ФИО3 в пользу Товарищества собственников недвижимости «Скиф» задолженность за содержание за период с января 2022 г. по декабрь 2023 года включительно в размере: 892 676,82 руб. + сумма пени 1 532 902,44 руб., всего 2425579 руб.26 коп. (Два миллиона четыреста двадцать пять тысяч пятьсот семьдесят девять) руб. 26 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 825 руб. 21 коп.

В обосновании иска истец указал, что на основании протокола собрания собственников помещений ТРЦ "СКИФ" ДД.ММ.ГГГГ и договора об управлении нежилым зданием от ДД.ММ.ГГГГ ТСН "СКИФ" осуществляет управление общим имуществом в торгово-развлекательном центре "СКИФ" (далее – ТРЦ "СКИФ") по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес изъят>.

Согласно сведениям, размещенным в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, ответчику на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество, расположенное в торгово-развлекательном центре "СКИФ" (далее – ТРЦ "СКИФ") по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес изъят>: 

- гаражи с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, 3??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????����������������������������������������������������������- нежилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, находящееся на втором этаже здания ТРЦ "СКИФ"; - нежилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, находящееся на втором этаже здания ТРЦ "СКИФ". 

<

адрес изъят> нежилых помещений,

- нежилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, находящееся на втором этаже здания ТРЦ "СКИФ". 

<

адрес изъят> нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности составляет 1 091,3 кв.м., в том числе: общая площадь торговых помещений составляет 86,9 кв.м., общая площадь гаражей - 1 004,4 кв.м. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора управляющая организация по заданию собственника в течение согласованного договором срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в нежилом здании, предоставлять коммунальные и иные услуги собственнику в соответствии с условиями договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления нежилым зданием деятельность. Плата по договору состоит из постоянной и переменной составляющих. 

Ответчик не исполняет обязанности по внесению платы за управление зданием ТРЦ "СКИФ", содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества. За период с января 2022 г. по декабрь 2023 года включительно у ФИО3 образовалась задолженность в размере: 892 676,82 руб. + сумма пени (в счетах нарастающим итогом, а в акте сверки помесячно) 1 532 902,44 руб. = 2 425 579,26 руб., что подтверждается актом сверки, актами оказанных услуг и счетами на оплату. 

В силу своего функционального назначения торгово-развлекательные центры относятся к категории нежилых зданий, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в таком здании, возникающим по поводу общего имущества, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В силу прямого указания закона ответчик, как собственник нежилых помещений, расположенных в административном здании, должен нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в указанном здании и оплате коммунальных услуг. 

На основании решения, принятого внеочередным общим собранием собственников помещений в здании ТРЦ "СКИФ", управление указанным зданием поручено ТСН "СКИФ". Данный факт подтверждается выпиской из протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в здании ТРЦ "СКИФ" от ДД.ММ.ГГГГ утверждены условия договора об управлении нежилым зданием от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор). 

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 и не является исчерпывающим. Дополнительные, то есть сверх утвержденного перечня услуги могут быть включены в договор управления по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося в силу положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления такого дома (здания).

Пунктом 17 Правил № 491 установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 29 Правил № 491). 

Согласно пункту 29 указанных Правил расходы на содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая, в том числе, оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. 

Таким образом, вопросы об утверждении конкретного перечня услуг и работ, выполняемых управляющей организацией непосредственно, либо с привлечением третьих лиц, с учетом предложений управляющей организации, основанных, в соответствии с требованиями пункта 31 Правил № 491 на оценке характеристик данного дома (состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, геодезических, природно-климатических условий расположения и т.д.), а также о размере их стоимости отнесены законодателем к исключительной компетенции общего собрания собственников. 

Общим собранием собственников помещений, расположенных в ТРЦ "СКИФ" по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес изъят>, приняты решения, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по вопросу об утверждении состава (перечня), стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений, включенные в постоянную и переменную составляющие ежемесячной платы, размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, за 1 кв.м. в зависимости от назначения площади (торговые, складские, гаражи) с 2019 года. 

Также на общих собраниях собственников помещений утверждены условия договора об управлении нежилым зданием ТРЦ "СКИФ", определяющего сроки оплаты собственниками расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества здания ТРЦ "СКИФ", компенсации затрат за фактическое обеспечение коммунальными услугами (Приложение 

<

номер изъят> к протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ), в том числе на период приостановления деятельности ТРЦ (Приложение 

<

номер изъят> к договору).

В соответствии с пунктом 4.2 договора об управлении нежилым зданием оплата постоянной и переменной составляющих на основании расчета и счета, выставленного управляющей организацией в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. За нарушение указанного срока оплаты пунктом 4.5 об управлении нежилым зданием предусмотрена имущественная ответственность собственника в виде пени в размере 0,5 % от подлежащей оплате денежной суммы за каждый день просрочки платежа.

Общая сумма задолженности ФИО3 составляет 892 676,82 руб. сумма основного долга + сумма пени 1 532 902,44 руб., всего 2425579 руб.26 коп. 

За предыдущий период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 в пользу ТСН «СКИФ» расходы на содержание общего имущества здания ТРЦ «СКИФ» были взысканы решением Арбитражного суда 

<

адрес изъят> по делу № А19-2978/2022 от ДД.ММ.ГГГГ При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом (ч. 3 ст. 61 АПК РФ). Деятельность ФИО3 в качестве ИП прекращена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Представители истца ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенностей в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме. Дополнительно пояснили, что ФИО3 оплачивает расходы на управление зданием, содержание, ремонт общего имущества здания - Торгово-развлекательного центра «Скиф» только на основании решений судов, самостоятельно она эти расходы не оплачивает. Торговые площади, которые принадлежат ей на праве собственности, сдает в аренду, получает прибыль. Решением общего собрания установлен дифференцированный платеж для собственников торговых помещений, гаражей и отдельно установлен тариф для организации «Саянский бройлер». Цель такого подхода: разграничить собственников торговых помещений и собственников некоммерческой недвижимости (гаражей в цокольном этаже), поскольку собственники имеют разные возможности в уплате взносов, получают разный доход от использования недвижимости, обслуживание торговых площадей обходится дороже.

Для собственников торговых помещений был установлен постоянный тариф в размере 65,95 руб. за 1 кв.м. на 2019 год. Данный тариф не включал переменную часть. Для собственников гаражей был установлен тариф 17,10 руб. за квадратный метр. Таким образом, каждый сособственник должен уплачивать ежемесячный платеж в зависимости от размера (общей площади кв.м.) принадлежащего ему помещения. Расчет был произведен с учетом дифференцированных тарифов в зависимости от размера (общей площади кв.м.) принадлежащих ФИО3 помещений с учетом тарифов, принятых решениями внеочередных общих собраний собственников помещений в здании Торгово-развлекательного центра «Скиф» от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. Данные решения общего собрания не оспаривались, исполнялись и исполняется всеми сособственниками. От ФИО3 не поступало претензий по поводу качества оказания услуг, их сроков, утвержденных на общем собрании тарифов. ФИО3 не обращалась к руководству ТСН с просьбой ознакомится с необходимыми документами.

В судебное заседание ФИО3 надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, через представителя ФИО4, действующего на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представила отзыв на исковое заявление.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие ответчика.

Из письменного отзыва следует, что ответчик ФИО3 возражает против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям. Ответчик договор не подписывала, не ознакомлена с существенными условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ, включая Приложения 

<

номер изъят>,2 состав оплаты. Ответчику, заявленные в исковом заявление услуги, не оказаны. В качестве доказательств оказанных услуг истцом представлены акты и счета 2022-2023 годов. Из представленных письменных документов не следует: вид оказанной услуги, расчет за услугу, постоянная и переменная составляющая оплаты. Расчета доли и как следствие размера за "оказанные" услуги ответчик не может не опровергнуть, не подтвердить, что является нарушением статей 210, 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ. Сплошная правовая неопределенность, лишающая ответчика гарантированного права на судебную защиту - предоставить свой контррасчет (если услуга оказана). Истцом не представлены доказательства исполнения обязательств.

Истцом заявлено требование о взыскании пени за нарушение указанного срока оплаты, пунктом 4.5 об управлении нежилым зданием предусмотрена имущественная ответственность собственника в виде пени в размере 0,5 % от подлежащей оплате денежной суммы за каждый день просрочки платежа. Как указывал ответчик: услуги, заявленные истцом, не оказывались за указный период, невозможно применить неустойку, за просрочку неисполненного обязательства. Если предположить, обоснованность, законность, заявленного требования - размер неустойки направлен на необоснованное обогащение истца: 0,5% за каждый день просрочки - это 180% процентов годовых. 

На основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит снизить неустойку при условии удовлетворения требований до ключевой ставки ЦБ РФ за каждый период ее действия.

Ответчик считает, что судебный акт по делу № А19-2978/2022 от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принят судом, как не оспариваемый, так как в исковом заявлении указаны иные периоды взыскания, не приведены расчеты по доли ответчика в общем имуществе, не представлены доказательства оказания услуг, не обоснован порядок расчета суммы за постоянные и переменные услуги. 

Истцом в материалы дела были представлены возражения на отзыв представителя ответчика. Истец полагает, что позиция ответчика не соответствует ни требованиям закона, ни фактическим обстоятельствам, опровергается представленными им доказательствами. 

Заслушав представителей истца, исследовав письменные доказательства, возражения представителя ответчика, суд пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения иска в связи с далее изложенным.

В силу своего функционального назначения торгово-развлекательные центры относятся к категории нежилых зданий, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в таком здании, возникающим по поводу общего имущества, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция приведена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации". 

В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Соразмерность участия в несении расходов подразумевает, что каждый долевой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества пропорционально размеру принадлежащей ему доли.

По смыслу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику помещения в нежилом здании наряду с принадлежащим ему помещением, принадлежат также доля в праве собственности на общее имущество, в том числе на общие помещения дома, ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Согласно пункту 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Согласно части 3 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что согласно сведениям, размещенным в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, ФИО3 на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество, расположенное в торгово-развлекательном центре "СКИФ" (далее – ТРЦ "СКИФ") по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес изъят>: 

- гаражи с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, находящееся на втором этаже здания ТРЦ "СКИФ"; - нежилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>,

- нежилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, находящееся на втором этаже здания ТРЦ "СКИФ". 

<

адрес изъят> нежилого здания ТРЦ «Скиф» 13978,4 кв.м. 

<

адрес изъят> помещений в собственности в торговом центре в размере 11274,3 кв.м. Собственникам торговых помещений принадлежит 7941,2 кв.м., собственникам гаражей принадлежит 2312,9 кв.м., «Саянский бройлер» - 1020,2 кв.м. 

<

адрес изъят> нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности составляет 1 091,3 кв.м., в том числе: общая площадь торговых помещений составляет 86,9 кв.м., общая площадь гаражей - 1 004,4 кв.м. Доля ФИО3 складывается из доли в торговых помещениях и гаражей. Размер доли ФИО3 составил 10,585%. Доля в гаражах составляет 9,747%. Объем имущества ФИО3 с начала установления права собственности не менялся.

Решением общего собрания собственников помещений ТРЦ "СКИФ", оформленным протоколом 

<

номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ создано ТСН "СКИФ", утвержден Устав товарищества. Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 19.07.2023г. Товарищество собственников недвижимости «СКИФ» является юридическим лицом с ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано за основным государственным регистрационным номером 

<

***>, основным видом деятельности юридического лица является управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. 

В соответствии с пунктом 2.1 Устава ТСН "СКИФ" создано с целью совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимися в общей собственности или общем пользовании членов ТСН, совместного управления общим имуществом. Для достижения целей ТСН может, в том числе заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в ТРЦ "СКИФ" (пункт 2.3 Устава).

Согласно п. 8.1 Устава Общее собрание членов товарищества собственников недвижимости является высшим органом управления Товарищества и созывается в порядке, установленном Уставом товарищества. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников недвижимости относятся, в том числе, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

На основании решения, принятого внеочередным общим собранием собственников помещений в здании ТРЦ "СКИФ", управление указанным зданием поручено ТСН "СКИФ". Данный факт подтверждается выпиской из протокола собрания от 28.11.2017г.

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в здании ТРЦ "СКИФ" от ДД.ММ.ГГГГ утверждены условия договора об управлении нежилым зданием от 26.03.2019г.

В соответствии с пунктом 2.2 договора управляющая организация по заданию собственника в течение согласованного договором срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в нежилом здании, предоставлять коммунальные и иные услуги собственнику в соответствии с условиями договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления нежилым зданием деятельность.

Таким образом, в силу прямого указания закона ответчик, как собственник нежилых помещений, расположенных в административном здании, должен нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в указанном здании и оплате коммунальных услуг.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению платы за управление зданием ТРЦ "СКИФ", содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ послужило основанием для обращения ТСН "СКИФ" в суд за защитой нарушенного права и принудительным взысканием образовавшейся задолженности в сумме 892676,82 руб.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491 (далее – Правила № 491), под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 и не является исчерпывающим.

Дополнительные, то есть сверх утвержденного перечня услуги могут быть включены в договор управления по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося в силу положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления такого дома (здания).

Пунктом 17 Правил № 491 установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 29 Правил № 491).

Согласно пункту 29 указанных Правил расходы на содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая, в том числе, оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Таким образом, вопросы об утверждении конкретного перечня услуг и работ, выполняемых управляющей организацией непосредственно, либо с привлечением третьих лиц, с учетом предложений управляющей организации, основанных, в соответствии с требованиями пункта 31 Правил № 491 на оценке характеристик данного дома (состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, геодезических, природно-климатических условий расположения и т.д.), а также о размере их стоимости отнесены законодателем к исключительной компетенции общего собрания собственников.

В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Общим собранием собственников помещений, расположенных в ТРЦ "СКИФ" по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

данные изъяты>, 

<

адрес изъят>, приняты решения, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по вопросу об утверждении состава (перечня), стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений, включенные в постоянную и переменную составляющие ежемесячной платы, размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, за 1 кв.м. в зависимости от назначения площади (торговые, складские, гаражи) с марта 2019 года. Собственниками помещений торгового центра приняты решения об утверждении дифференцированного подхода при определении размера обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в нежилом здании торгового центра, с учетом особенностей помещений в здании, обусловленных их назначением (торговое помещение, гараж, используемых в личных потребительских целях, складское помещение).

Согласно приложения 

<

номер изъят> к Договору об управлении нежилым зданием от ДД.ММ.ГГГГ определен состав, стоимость услуг, включенных в постоянную и переменную составляющих платы в месяц по договору от ДД.ММ.ГГГГ. 

Так в постоянную составляющую включено: администрирование, уборка общих помещений в торговых залах, содержание прилегающих территорий, охрана физическая, охрана пультовая, охрана пожарная, вывоз ТКО, обслуживание эскалаторов, обслуживание лифтов, текущий ремонт здания, обслуживание теплового, водоразборного и электроузлов, юридическое сопровождение, бухгалтерское сопровождение и РКО банка, фонд капитального ремонта, УСН 1%.

В переменную составляющую включены следующие расходы: капитальный ремонт здания, электроэнергия, теплоэнергия, очистка крыши от снега, вывоз снега с прилегающей территории, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, обслуживание кондиционеров, регламентарное обслуживание систем пожаротушения и дымоудаления. 

Также на общих собраниях собственников помещений утверждены условия договора об управлении нежилым зданием ТРЦ "СКИФ", определяющего сроки оплаты собственниками расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества здания ТРЦ "СКИФ", компенсации затрат за фактическое обеспечение коммунальными услугами (Приложение 

<

номер изъят> к протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ).

Собрание проведено при наличии необходимого кворума, доказательства того, что решения собственников в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, в материалы настоящего дела не представлены.

При этом суд обращает внимание ответчика, что обязанность по несению расходов на содержание помещений, оплате услуг по управлению и техническому обслуживанию здания, расходов на обеспечение здания коммунальными ресурсами соразмерно доли в праве собственности возникла у ответчика с момента оформления права собственности на нежилые помещения.

Довод представителя ФИО3 о том, что договор управления нежилым зданием с ее стороны не подписан, она не ознакомлена с существенными условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ, включая Приложения 

<

номер изъят>,2, составом оплаты, не освобождает ответчика как собственника от оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов в отношении нежилых помещений. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание приведенное положение закона, ссылки ответчицы на тот факт, что она не участвовала в общем собрании собственников помещений и не голосовала по вопросам повестки, судом не принимаются, в том числе по тому основанию, что возможное участие ФИО3 в голосовании с учетом размера ее доли в праве общей собственности (10,585%) не повлияло бы на принятие решения по результатам соответствующего собрания, учитывая мнения большинства собственников помещений. Установив тарифы в соответствующих размерах, собственники помещений признали, что все заложенные в них расходы относятся к необходимым расходам по управлению и содержанию общего имущества.

Доказательств того, что кто-то препятствовал ФИО3 ознакомиться с существенными условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ, включая Приложения 

<

номер изъят>,2, а также с составом оплаты, сроками оплаты, стороной ответчика не представлено. Решение общего собрания никем не оспаривалось, исполнялось и исполняется всеми сособственниками. Выставленные ФИО3 счета на оплату на основании актов, без указания причин ответчиком оплачены не были. Претензии по поводу оказания услуг, их качества, сроков, размера тарифов, ответчиком не заявлялись. 

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что на дату вынесения решения ответчиком не представлено доказательств внесения оплаты за управление зданием ТРЦ "СКИФ", содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование ТСН "СКИФ" о взыскании с ФИО3 основного долга в размере 892676 руб. 82 коп.

Данный расчет был проверен в судебном заседании и признан судом верным. Расчет был произведен с учетом дифференцированных тарифов в зависимости от размера (общей площади кв.м.) принадлежащих ФИО3 помещений с учетом тарифов, принятых решениями внеочередных общих собраний собственников помещений в здании Торгово-развлекательного центра «Скиф» от ДД.ММ.ГГГГ, протокол от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер изъят>; от ДД.ММ.ГГГГ, протокол от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер изъят>. Боровской не представлено доказательств того, что ей было отказано в ознакомлении с указанными документами.

Разрешая требование истца в части взыскания пени, суд исходит из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства на основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии со ст. 331 ГПК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" п. 60 на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4.2 договора об управлении нежилым зданием оплата постоянной и переменной составляющих на основании расчета и счета, выставленного управляющей организацией в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

За нарушение указанного срока оплаты пунктом 4.5 об управлении нежилым зданием предусмотрена имущественная ответственность собственника в виде пени в размере 0,5 % от подлежащей оплате денежной суммы за каждый день просрочки платежа.

Учитывая, что ответчиком обязанность по оплате услуг по управлению нежилым зданием не исполнена, истец произвел расчет пени, начиная с ДД.ММ.ГГГГ на задолженность в сумме 43276 руб.28 коп., с последующим увеличением задолженности на сумму ежемесячного платежа по 31.12 2023г. Общий размер пени за указанный период составил 1532902 руб. 44 коп., что подтверждается таблицей расчета задолженности.

Исходя из исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению.

Представителем ответчика в письменных возражениях заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в случае удовлетворения иска на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ суду предоставлено право уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с правовой позицией Конституционного суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса РФ, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойки) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2000г. №263-О).

Степень соразмерности заявленной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства является категорией, оценка которой входит в компетенцию суда и производится по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Учитывая соотношение размеров пени, заявленных к взысканию истцом, и основного долга, длительность неисполнения ФИО3 обязательств, суд усматривает наличие оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижения размера неустойки до суммы основного долга – 892676 руб. 82 коп.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд руководствуется положениями ст. 98 ГПК РФ, в соответствии с которыми стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 94 ГПК РФ). Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч. 2 ст. 88 ГПК РФ). Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями определены статьей 333.19 Налогового кодекса РФ. 

Исковые требования удовлетворены судом в размере 1785353 руб. 64 коп. Размер госпошлины составит 17126 руб. 77 коп. 

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в сумме 15826 руб. 21 коп., что подтверждается платежным поручением 

<

номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ В оставшемся размере –1300 руб. 56 коп. государственная пошлина истцом не уплачена.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма расходов по уплате государственной пошлины в размере 15826 руб. 21 коп., государственная пошлина в размере 1300 руб. 56 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета городского округа муниципального образования «

<

адрес изъят>». 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «СКИФ» к ФИО3 о взыскании задолженности за содержание за период с января 2022 г. по декабрь 2023 года включительно в размере: 892 676 руб.82 коп., сумму пени 1 532 902 руб.44 коп., всего 2425579 руб.26 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 825 руб. 21 коп., удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу Товарищества собственников недвижимости «СКИФ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность за содержание за период с января 2022 г. по декабрь 2023 года включительно в размере: 892 676 руб.82 коп., сумму пени 892 675 руб. 82 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 825 руб. 21 коп., всего взыскать 1 801 178 руб. 85 коп.

В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников недвижимости «СКИФ» к ФИО3 о взыскании в пользу Товарищества собственников недвижимости «СКИФ» пени в размере 640225 руб. 62 коп. отказать.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес изъят> в доход местного бюджета городского округа муниципального образования «

<

адрес изъят>» государственную пошлину в размере 1300 руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Иркутский областной суд через Саянский городской суд 

<

адрес изъят>.

Судья: О.А. Уваровская