Дело № 2-26/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2018 года г. Смоленск

Смоленский районный суд Смоленской области

в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.В.,

при секретаре Вировской Е.В.,

с участием истца по первоначальному иску ответчика по встречному исковому заявлению ФИО2, его представителя - ФИО3, представителя ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску ФИО4 - ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о прекращении ипотеки и погашении соответствующей регистрационной записи и по встречному иску ФИО4 к ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительными,

установил:

ФИО2, уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к ФИО4 о прекращении ипотеки и погашении соответствующей регистрационной записи. В обоснование иска указано, что __..__..__ года между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>А. Покупатель надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору купли-продажи - передал продавцу денежные средства в полном объеме. Между тем, продавец до настоящего времени не обратился с заявлением в регистрирующий орган о погашении ипотеки. 

Просит погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного жилого дома, исключив из ЕГРП запись от __..__..__ за номером регистрации №, взыскать с ФИО4 судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 руб., 300 руб. в возврат госпошлины (том 1, л.д.2-5,177). 

ФИО4 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от __..__..__. и основного договора от __..__..__. недействительными, основанием предъявления исковых требований послужили обстоятельства неспособности истицы понимать значение своих действий при подписании договоров, а также нахождение под влиянием обмана и принуждения в момент их подписания. В обоснование заявленных требований указала, что ФИО2 дал в долг ее сыну ФИО6 значительную сумму денег, которую последний не вернул. В __..__..__ года ФИО2, ссылаясь на указанные обстоятельства, склонил ФИО4 (__..__..__.р.) к подписанию договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Денежные средства по договору ФИО4 не получала, во время подписания договоров и расписок плохо понимала происходящее, беспокоилась за жизнь и здоровье сына и внука. Просит признать недействительными договора купли-продажи, заключенные с ФИО2 от __..__..__. и __..__..__. (л.д.52-54). 

В судебном заседании истец по первоначальному иску ответчик по встречному - ФИО2, его представитель ФИО3 заявленные исковые требования поддержали, по основаниям указанным в иске, встречные исковые требования не признали, просили в иске ФИО4 отказать. 

Ответчик по первоначальному иску истец по встречному - ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО5, который просил в иске ФИО2 отказать, удовлетворить встречное исковое заявление ФИО4, снизить судебные расходы по оплате услуг представителя до 15000 руб.

Третье лицо Управление Росреестра по Смоленской области явку своего представителя не обеспечило, о слушании дела извещено, ранее в представленном суду заявлении просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим убеждениям.

Согласно положениям Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотекой признается залог недвижимого имущества. К ипотеке в силу закона применяются Правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (ст. 1). Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству (ч. 1 ст. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ФЗ РФ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу положений ч. 4 ст. 29 ФЗ РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Как установлено судом __..__..__. между ФИО4 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, согласно которому ФИО4 получила задаток в сумме 300 000 рублей (л.д.61).

__..__..__ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м кадастровый № и земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (том 1 л.д.7-8,44). 

В соответствии с п.2 указанного договора недвижимое имущество оценено и продано за 4 160 000 рублей, из которых жилой дом продается за 3 110 000 рублей, указанная сумма выплачивается покупателем продавцу до подписания сторонами договора купли-продажи, которые были получены продавцом до регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оставшаяся сумма в размере 50 000 рублей выплачивается покупателем продавцу до __..__..__, земельный участок продаётся за 1 000 000 рублей, которые также были получены продавцом от покупателя до момента регистрации перехода права собственности.

Согласно п.10 договора продавец деньги в сумме 4 110 000 руб. получил, ниже указанной записи в договоре проставлена подпись получателя денег - ФИО4

__..__..__. сторонами подписан передаточный акт спорных объектов: дома и земельного участка (том 1, л.д.9,45).

Из материалов дела усматривается, что 14.01.2016г. стороны договора лично подали документы на государственную регистрацию, что подтверждается их подписями на расписке в получении документов, в заявлении (том 1 л.д.40-43). 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного управлением Росреестра по Смоленской области __..__..__., на основании договора купли-продажи от __..__..__. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект права: жилой дом с зарегистрированным ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона (л.д.10).

Обеспечением исполнения обязательств по настоящему договору является залог (ипотека в силу закона) жилого дома, о чем __..__..__. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № (том 1 л.д.14 оборот).

Согласно п.3 договора купли-продажи, указанный жилой дом будет находиться в залоге у продавца, до полного погашения покупателем суммы в размере 50 000 рублей, после этого продавец обязан обратиться с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о снятии обремения с жилого дома (л.д.7). 

Истцом в материалы дела представлена расписка за подписью ФИО4, в которой указано, что ФИО4 получила окончательный расчет в размере 50000 руб. наличными денежными средствами от ФИО2 за продаваемый дом по адресу: 

<

адрес> В расписке отмечено, что документ прочитан вслух, подписан собственноручно, лицо ее выдавшее понимает значение своих действий и их правовые последствия, финансовых претензий не имеет (л.д.11).

В судебном заседании стороны пояснили, что в настоящее время в спорном доме проживает ФИО1

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо с предложением явиться в регистрирующий орган и погасить ипотеку, письмо вручено ФИО4 __..__..__ (л.д.12,13). Данное предложение оставлено ответчиком без ответа, запись об ипотеке до настоящего времени не погашена (том 1, л.д.29-30).

Таким образом, продавец нарушил свои обязательства по договору купли-продажи, до настоящего времени не обратился с заявлением в регистрирующий орган о погашении ипотеки.

В обоснование своей позиции ФИО4 указала, что она не понимала значение своих действий при подписании договоров, плохо осознавала происходящее, находилась под влиянием обмана. Подписи на договорах и расписках продавцом не оспаривались. ФИО2 возражая против удовлетворения встречного иска, указал, что ФИО4 добровольно и осознанно совершила сделку, подписала договора. 

Для проверки доводов сторон по делу была назначена комплексная амбулаторная судебная психолого-психиатрическая экспертиза в ОГБУЗ «Смоленская областная клиническая психиатрическая больница». 

Согласно заключению комиссии экспертов на момент совершения сделок купли-продажи, заключенных __..__..__. и __..__..__., ФИО4 

<

данные изъяты>

В обоснование своих выводов эксперты указывают, в том числе на наличие собственноручных подписей ФИО4 в юридически значимых документах, наличие в материалах гражданского дела заключения врачей судебно-психиатрических экспертов от __..__..__. о способности ФИО4 понимать значение своих действий и руководить ими (л.д. 156-159), её письменного ходатайства в суд от __..__..__. (л.д. 184), её способность в настоящее время слышать обращенную к ней речь, понимать смысл задаваемых вопросов, читать текст с использованием очков, а также отсутствие в медицинской документации указаний на выраженное нарушение зрительного и слухового анализаторов (том 1 л.д.244-249).

В судебном заседании эксперт ФИО7 полностью поддержала выводы, изложенные в экспертном заключении.

Оснований не доверять заключению комиссии экспертов у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.В силу ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

ФИО4 не опровергла выводов, сделанных в экспертном заключении, и не представила доказательства того, что __..__..__. и __..__..__. она при подписании договоров не понимала значение своих действий, находилась под влиянием обмана или заблуждения в момент их подписания.

Ссылка представителя ФИО4 – ФИО5 на показания свидетелей, которые пояснили, что ФИО4 в __..__..__.г. иногда вела себя неадекватно, не является основанием для признания данных договоров недействительными, поскольку указанные свидетели не располагают сведениями о состоянии здоровья ФИО4 на момент заключения спорных договоров.

Свидетель ФИО8 пояснила, что её бывшая свекровь ФИО4 страдает гипертонией, потерей памяти. Она видела, что иногда ФИО4 поливала грядки из лейки, в которой не было воды, в пустой кастрюле мешала кашу. Указала, что она лично при совершении сделки купли-продажи не присутствовала, ФИО4 по этому поводу ей ничего не поясняла. В начале __..__..__ года видела, как свекровь выходила из чужой машины, на ее (свидетеля) вопросы кто её привёз, ничего пояснить не могла. Через два дня рассказала, что ездила что-то подписывать. 

Свидетель ФИО9 суду пояснила, что ФИО8 её подруга, в январе __..__..__ года она и ФИО8 видели, как ФИО4 выходила из машины, куда и зачем она ездила, ФИО4 пояснить не смогла.

Свидетель ФИО10 пояснил, что его бабушка ФИО4 иногда моет пол сухой тряпкой, кормит цыплят, которых нет. Ему известно, что кто-то звонил бабушке и угрожал, говорил, что нужно переписать имущество, это было связано с непогашенным долгом отца ФИО2 

Свидетель ФИО6 суду пояснил, что его мама - ФИО4 проживает с ним __..__..__ года по адресу: 

<

адрес>. В январе __..__..__ года её госпитализировали в больницу, так как она не понимала, где находится. Психическое состояние её здоровья в день подписания договора было плохое. На вопрос суда, в чем это выражалось, пояснить не смог. Отметил, что он при регистрации сделки не присутствовал, просил своего друга ФИО11 отвезти мать, куда она скажет. На его вопросы, почему она продала дом и земельный участок, мать пояснила, что ей угрожали, в __..__..__ г. приходили два раза двое мужчин. Мать ему говорила, что надо продать дом и расплатиться по долгам.

Свидетель ФИО11 суду пояснил, что с сыном ответчицы ФИО6 у него дружеские отношения, ФИО4 знает, приходит к ним в гости, иногда она его не узнает. Видел, как ФИО4 смотрит в одну точку, не отрывая взгляда. Такое поведение ФИО4 он замечал с лета __..__..__ года, оно могло продолжатся от 20 минут до 3-х часов. О продаже дома ничего не знает. Не помнит, чтобы он возил ФИО4 куда –либо.

Свидетеля ФИО12, допрошенный в судебном заседании пояснил, что работает в «ИмпульсК» юрисконсультом, ФИО2 является его клиентом. Он составил для него договор купли-продажи. ФИО2 в его присутствии передавал продавцам деньги в пакете, сын ФИО4 пересчитал деньги, после чего сказал матери, что можно идти в Управление Росреестра, оформлять договор купли-продажи. ФИО4 и ее сын читали договор. 

Из медицинской документации, находящейся в материалах дела, и показаний свидетелей в ходе рассмотрения дела, не следует, что на момент заключения оспариваемой сделки __..__..__ ФИО4 находились в таком состоянии, в том числе по состоянию здоровья либо в силу возраста, которое не позволяло ей осознавать природу и правовые последствия заключаемой сделки.

Ссылка представителя ответчика по первоначальному иску на то, что, договора были навязаны истцом и подписаны ФИО4 под давлением, отсутствовала свобода договора, несостоятельна, поскольку доказательств этому не представлено.

Каких-либо допустимых и достаточных доказательств безденежности заключенного между сторонами договора купли-продажи сторона ответчика также не представила, напротив ФИО4 и ее представитель факт подписания указанных выше договоров и расписок не оспаривали.

Суд находит несостоятельным довод ответчика о том, что договор купли-продажи не имел возмездного характера, со ссылкой на наличие между ФИО2 и ФИО6 договора займа от __..__..__ на сумму 2741500 руб. (том 1 л.д.55-56), поскольку данное утверждение опровергается фактическими обстоятельствами по делу, а именно расписками в получении денежных средств. Наличие указанного договора займа само по себе не свидетельствуют о мнимости договора купли-продажи и наличии угроз со стороны ФИО2 

По заявлению ФИО10 о факте угрозы его семье (том 1 л.д.59-60), дознавателем ОП № УМВД России по 

<

адрес> была проведена проверка. По результатам проверки вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (том 1 л.д.98-122).

На основании положений ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1).

По смыслу указанной нормы права, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Разрешая заявленные по настоящему делу требования, анализируя имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи ФИО4 заключала добровольно, лично его подписала и подала заявление о государственной регистрации сделки.

Вышеизложенные факты свидетельствуют о том, что природа и предмет сделки были известны ФИО4, действия и воля которой были направлены на совершение именно сделки купли - продажи спорного жилого дома и земельного участка. При заключении договора купли - продажи воля ФИО4 была выражена определенно и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут его подписанием.

ФИО2 надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору купли-продажи, ФИО4 получила окончательный расчет в размере 50 000 руб. наличными денежными средствами, за продаваемый ею жилой дом __..__..__, что подтверждается распиской (л.д.11). 

При таких обстоятельствах требования ФИО2 о прекращении ипотеки и погашении соответствующей регистрационной записи подлежат в удовлетворению. 

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительными суд отказывает. 

Частью 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно с п. 4 ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Материалами дела подтверждается, что истцом ФИО2 оплачено его представителю ФИО3 за оказанные юридические услуги 35 000 руб. (за составление искового заявления 5 000 рублей, за представительство интересов в суде 30 000 рублей). Представитель истца принимал участие в десяти судебных заседаниях, составил исковые заявления, ходатайства, отзыв на встречное исковое заявление.

При указанных обстоятельствах, с учетом обстоятельств дела, характера спорных правоотношений, сложности дела, трудовых и временных затрат, участия представителя в судебных заседаниях и объема оказанной представителем юридической помощи своему доверителю, учитывая требования справедливости, а также, оценив все существенные обстоятельства по делу, суд находит разумным взыскать с ответчика ФИО4,__..__..__.р., в пользу истца в возмещение расходов на оплату услуг представителя денежные средства в сумме 15 000 рублей.

Ввиду удовлетворения иска, документально подтвержденные судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, на основании ст.98 ГПК РФ подлежат присуждению истцу за счет ответчика (том 1 л.д.6).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о прекращении ипотеки и погашении соответствующей регистрационной записи – удовлетворить.

Прекратить (погасить) запись в ЕГРН от __..__..__ года №№ о залоге в силу закона на объект права - дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> которая была внесена на основании договора купли-продажи от 

<

адрес> года, заключенного между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель).

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате госпошлины 300 (триста) рублей и 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей расходы по оплате услуг представителя.

В остальной части заявление о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительными - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в окончательной редакции в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд.

Председательствующий О.В. Моисеева

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2018 года