Дело № 2-1-401/2024

64RS0010-01-2024-000450-45

Решение

Именем Российской Федерации

09 апреля 2024 года г. Вольск

Вольский районный суд Саратовской области в составе: 

председательствующего судьи Кичатой О.Н.,

при секретаре судебного заседания Трифонове Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Вольского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое здание,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Вольского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, возведенное им за счет собственных средств на земельном участке с кадастровым номером №, в период срока действия договора аренды, и отвечающее требованиям безопасности. Однако ответчик отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине истечения срока действия разрешения на строительство (до 15 сентября 2009 года) и договора аренды земельного участка.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика администрации Вольского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в письменном заявлении не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, оставив разрешение спора на усмотрение суда.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» перечень признаков самовольной постройки, указанный в п. 1 ст. 222 ГК РФ, является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. «о» ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ).

По смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В силу разъяснений, данных в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 36, ст. 37 ГрК РФ, п. 12 ч. 1 ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ) (п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44).

Согласно разъяснениям, данным в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 также разъяснено, что арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ) (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44). 

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 октября 2005 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства магазина в границах, указанных в кадастровом плане участка от 27 января 2005 года №, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 1 000 кв. м. Договор заключен сроком на пять лет.

В соответствии с п. 5.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 

Пунктом 5.2.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

27 октября 2005 года земельный участок был передан по акту приема-передачи.

29 января 2007 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и администрацией Вольского муниципального района Саратовской области было заключено соглашение, согласно которому комитет по управлению имуществом Саратовской области передает, а администрация Вольского муниципального района Саратовской области принимает на себя права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков согласно приложению к настоящему соглашению. Под номером 25 в перечне передаваемых договоров аренды значится договор от 27 октября 2005 года №.

30 марта 2006 года отделом землеустройства и градостроительной деятельности администрации Вольского муниципального района ФИО1 было выдано архитектурно-планировочное задание № на проектирование здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке площадью 1 000 кв. м с кадастровым номером №.

15 сентября 2006 года администрацией Вольского муниципального района было выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым ФИО1 разрешено строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства нежилого здания магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком действия до 15 сентября 2009 года.

Их технического паспорта следует, что спорный объект недвижимости является нежилым зданием площадью 716,2 кв. м, возведенное в 2009 году.

Согласно техническому заключению о состоянии основных строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненному ООО «Саратовоблпроект-1» (март-сентябрь 2009 года), следует, что строительство обследуемого нежилого здания проводилось без существенных нарушений строительных норм и правил; конструкции соответствуют расчетным нагрузкам и функциональному назначению; эксплуатация конструкций и нежилого здания при расчетных нагрузках и воздействиях возможна без ограничений и не создает угрозу жизни и здоровья граждан; эксплуатация здания возможна без ограничений и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Таким образом, строительство спорного нежилого здания было завершено истцом в период действия договора аренды земельного участка и до окончания срока действия разрешения на строительство.

Возведенное истцом нежилое здание поставлено на кадастровый учет 05 июля 2012 года, ему присвоен кадастровый номер №; сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанное нежилое здание отсутствуют.

31 октября 2023 года истец обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации права собственности в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на которое 07 ноября 2023 года был получен ответ о приостановлении осуществления действий по регистрации прав в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в частности, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, решения суда о признании за истцом права собственности на вышеуказанное нежилое здание. 

Истец обратился в администрацию Вольского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию объекта, однако 26 декабря 2023 года им было получено уведомление об отказе в предоставлении соответствующей муниципальной услуги на основании ч. ч. 3, 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ в связи с истечением срока действия разрешения на строительство от 15 сентября 2006 года (до 15 сентября 2009 года) и срока аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание (22 ноября 2010 года).

Судом также установлено, что представленный истцу на основании договора аренды земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет вид разрешенного использования – для строительства нежилого здания (магазина), категория земель – земли населенных пунктов. 

По сообщению администрации Вольского муниципального района Саратовской области сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка с 2005 года по настоящее время не имеется. Согласно градостроительному зонированию города Вольска, установленному Правилами землепользования и застройки МО г. Вольск, утвержденными Решением Совета МО город Вольск от 08 октября 2021 года №, данный земельный участок расположен на территориальной зоне жилой малоэтажной и среднеэтажной застройки первого типа Ж-1, градостроительным регламентом которой установлены основные виды разрешенного использования земельных участков, в том числе «магазины». 

Кроме того, до настоящего времени арендодателем в адрес арендатора уведомления о прекращении договора аренды от 27 октября 2005 года № и требования о возврате земельного участка не направлялись. Требования к арендатору об освобождении земельного участка от находящихся на нем строений не направлялись. Обязательства по договору по уплате арендной платы арендатором исполняются до настоящего времени, что подтверждается соответствующим актом сверки расчетов от 22 марта 2024 года.

Указанные обстоятельства свидетельствует о фактическом волеизъявлении сторон договора о его пролонгации на неопределенный срок, что ответчиком не оспаривается.

Согласно заключению кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «Поволжское бюро технической инвентаризации» от 25 марта 2024 года на обследуемом земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, расположено нежилое здание с кадастровым номером №. Выявленное нежилое здание расположено в границах исследуемого земельного участка.

Согласно техническому заключению по результатам обследования нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, проведенному обществом с ограниченной ответственностью «Саратовское бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», объект исследования - нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, построено в соответствии со строительными нормами и правилами, несущие конструкции здания соответствуют данным проекта-расчетным нагрузкам и функциональному назначению. Общее техническое состояние строительных конструкций здания – работоспособное, соответствует строительным, градостроительным и санитарным нормам и правилам и не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 55, 67, 71 ГПК РФ, руководствуясь вышеизложенными нормами права, установив факт возведения истцом спорного объекта недвижимости при наличии соответствующих разрешений на строительство с учетом вида разрешенного использования предоставленного ему в аренду земельного участка, а также предусмотренного договором его целевого использования, равно как и факт фактического нахождения до настоящего времени земельного участка, на котором возведено строение, в пользовании истца на условиях ранее заключенного договора аренды, а так же соответствие возведенного объекта установленным требованиям, учитывая, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания за ФИО1 права собственности на спорное нежилое здание.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт № №) право собственности на нежилое здание площадью 716,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Вольский районный суд Саратовской области.

Председательствующий О.Н. Кичатая

мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2024 года