Мотивированное 

решение

 составлено 02.12.2024 г.

Дело №2-1618/2024 УИД 76RS0017-01-2024-001562-15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 ноября 2024 года г. Ярославль

Ярославский районный суд Ярославской области в составе: 

судьи Кривко М.Л.,

при секретаре Егоян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Ярославской области, сотруднику Управления Росреестра по Ярославской области ФИО2 о признании незаконными действий, возложении обязанности устранить нарушение прав,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 в мае 2024 г. обратился в Кировский районный суд г. Ярославля с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Ярославской области, сотруднику Управления Росреестра по Ярославской области ФИО2, в котором просил признать действия сотрудника Управления Росреестра по Ярославской области регистратора ФИО2, действия Управления Росреестра по Ярославской области по внесению записи в ЕГРП № от 27.04.2012 года, № от 27.04.2012 года, № от 27.04.2012 года, № от 27.04.2012 года о признании за ООО «Норд строй» собственности на технические подпольные помещения по адресу: 

<

адрес> от 27 апреля 2012 года, незаконными и аннулировать указанные записи. Обязать административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца - аннулировать указанную запись в кратчайшие сроки, то есть в течение одного месяца после вынесения решения судом по делу, и уведомить об этом истца.

В обоснование иска указано, что 31 марта 2010 года между истцом ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «НордСтрой» (заказчик) был заключен договор долевого строительства №, предметом которого являлось строительство заказчиком в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц на земельном участке (участок№1) общей площадью 1411 кв.м. с кадастровым номером: №, целевое использование: для строительства 3-х этажного дома 27 - квартирного жилого дома, категория земель земли населенных пунктов, по строительному адресу: 

<

адрес> (хутор), трехэтажного 27 - квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определенного настоящим договором. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. 24 сентября 2010 года по заданию застройщика (договор № от 25.08.2010г.) ГУПТИ и УН по Ярославской области проведена первичная техническая инвентаризация и первичный технический учет жилого дома и земельного участка. После чего были выданы документы: справка ТЭП (технико-экономические показатели) от 07.10.2010 г. по состоянию на 24.09.2010г., приложение к форме МКС-16. В справке указывается полная этажность здания, которая включает как подземные, так и наземные этажи. Нежилые помещения указываются в справке ТЭП в полном составе, включая наименование и описание помещения; технический паспорт на жилой дом и земельный участок от 04.10.2010г составлен по состоянию на 24 сентября 2010г., 19 листов, Инв. №, форма№1, передан в Администрацию Заволжского сельского поселения. В котором указано: жилой дом - литер А, количество этажей -3, объем – 8183 куб.м, полезная площадь дома-1496,9 кв.м., в том числе жилые площади - 957,4 кв.м. Фактическая площадь земельного участка составляет 2297 кв.м. Застроено - 743 кв.м, не застроено - 1554 кв.м, подъезд к дому и придомовая территория. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17 декабря 2010 года №RU № трехэтажного 27-ми квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями и хозяйственными блоками и подвала, выдано главой администрации Заволжского сельского поселения Ярославского района Ярославской области. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с внесенными в него главой администрации Заволжского сельского поселения Ярославского района изменениями: «и хозяйственными блоками в подвале». В июле 2012 года истец ФИО1 узнал о том, что технические подвальные помещения дома по адресу: 

<

адрес>, принадлежат на праве собственности застройщику ООО «Нордстрой». Согласно договору участия в долевом строительстве № от 31.03.2010 года между истцом ФИО1 и застройщиком ООО «Нордстрой», о том что технические подвальные помещения дома по адресу: 

<

адрес>, будут являться собственностью ООО «Нордстрой» не оговаривалось и не заключалось. В добровольном порядке ООО «Нордстрой» отказывается передавать собственникам жилого дома данные технические подвальные помещения. В результате незаконных действий Управления Росреестра по ЯО были произведены незаконные записи в ЕГРП от 27.04.2012 года. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 218, необходимый перечень документов для постановки на кадастровый учет и (или) регистрации права собственности: заявление о государственном учете и (или) государственной регистрации прав; паспорт собственника (доверенность с уполномоченными правами); квитанция об оплате государственной пошлины; правоустанавливающие документы на дом и земельный участок - договор купли продажи, договор дарения, договор прав уступки, договор долевого строительства. В связи с тем, что дольщиками данного объекта недвижимости на дом и земельный участок не заключался с застройщиком ООО «Нордстрой» никакой договор долевого участия, а так же право переуступки, договор купли-продажи и т.д., оснований получения права собственности на техническое подпольное помещение не имеется. В связи с этим и отсутствует право у сотрудника Управления Росреестра по Ярославской области ФИО2 и Управления Росреестра по Ярославской области на внесение записи в ЕГРП ООО «Нордстрой» как собственника технических подпольных помещений по адресу: 

<

адрес>. В результате вышеуказанных незаконных действий (бездействия) сотрудника Управления Росреестра по Ярославской области ФИО2 и Управления Росреестра по Ярославской области, нарушены права административного истца, как одного из законных владельцев вышеуказанных технических подпольных помещений. Помещение подвального (подземного) этажа, оснащено инженерными системами (коммуникациями) и узлами управления ими, не отвечающее требованиям обособленности и изолированности от других помещений в здании, не имеющее самостоятельного определенного функционального назначения и не предназначенное для самостоятельного использования, отвечает всем признакам технического подвала (подполья). Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений, расположенных в таком доме, в силу прямого указания закона, и не требуют какого - либо дополнительного подтверждения, то есть регистрации в ЕГРН. Поэтому регистрация права на общее имущество многоквартирного дома не осуществляется. После подписания договора долевого строительства № от 31 марта 2010 года истцом ФИО1 и до момента введения дома в эксплуатацию, а так же получении свидетельства о государственной регистрации права от 05.04.2011 года, истец точно знает и не участвовал в общем собрании дольщиков (собственников) данного дома, на котором бы решался вопрос о продаже или переуступке права собственности, а так же долевого участия лица, который мог бы стать собственником технических подвальных помещений дома по адресу: 

<

адрес>. Проект трехэтажного жилого дома и технический паспорт дома по адресу: 

<

адрес> от 24.09.2010 года, не содержат сведений о том, что технические подвальные помещения вышеуказанного дома, имеют отдельное строение, отдельный вход, а напротив содержат сведения, что технические подвальные помещения жилого дома являются составной и не отделимой частью жилого дома и входят в состав общедомового имущества, которое и принадлежит на праве норм закона РФ к имуществу собственников жилого дома. Аналогично изложено и в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию №RU № от 17.12.2010 года. Таким образом, постановка жилого дома на кадастровый учет производится согласно техническому плану (паспорту) многоквартирного дома. При этом, отдельные элементы или площади общего имущества (чердаки, технические подвалы, технические этажи, лифты, лифтовые и вентиляционные шахты, лестницы и лестничные площадки, колясочные, крыши, стены, перекрытия, балконы, приямки, крыльца и т.д.) не описываются в техническом плане как отдельные, самостоятельные объекты недвижимости и учитываются как элементы многоквартирного дома. То есть, учет технического подвала осуществляется в составе всего здания путем включения поэтажного плана технического подвала в состав графической части технического плана и учета площади подвального (подземного) этажа в площади всего здания. Так же, в границах технического подвала, которые, как правило, совпадают с внутренними поверхностями наружных стен многоквартирного дома, могут быть расположены и отдельные самостоятельные подвальные помещения. Однако, самостоятельное использование таких технических (подвальных) помещений в соответствии с их функциональным назначением должно быть определено (подтверждено) документально, проект или другой технической документацией на здание, иными учетными или правоустанавливающими документами - решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о формировании подвального помещения, таких документов нет и не было. Кроме того, техническое (подвальное) помещение должно соответствовать требованиям изолированности и обособленности, предъявляемым к помещениям; для осуществления кадастрового учета технического подвала, соответствующие сведения в обязательном порядке должны быть внесены в технический план многоквартирного дома. В графическую часть технического плана необходимо включить поэтажный план подвального (подземного) этажа. В текстовую часть технического плана необходимо включить сведения об определении площади подвального (подземного) этажа; технический план отдельного самостоятельного подвального помещения оформляется в случае самостоятельного помещения, на основании документов, представленных собственником или правообладателем такого помещения. После выдачи свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество дольщиков данного жилого дома в Управлении Росреестра по Ярославской области, застройщик теряет право на данный объект недвижимости и земельный участок, где располагается объект недвижимости. Как видно из свидетельства о госрегистрации права от 27.04.2012 года, где право на подвальные помещения дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, перешло ООО « Нордстрой», после получения дольщиками данного дома свидетельства о государственной регистрации права собственности на данные жилые помещения, а так же и общедомовое имущество. Таким образом, сотрудником Управления Росреестра по Ярославской области ФИО2 была произведена повторная выдача права собственности на те объекты, которые уже находились в праве других лиц, при этом сотрудник Росреестра по ЯО ФИО2 не запросила сведения о правоустанавливающих документах от ООО «Нордстрой», чтобы переоформить данные объекты технического (подвального) помещения дома по адресу: 

<

адрес> на другое лицо - ООО «Нордстрой».

Определением судьи Кировского районного суда г. Ярославля от 15.05.2024 г. указанное административное исковое заявление возвращено административному истцу ФИО1 в связи с неподсудностью спора, так как судья пришел к выводу, что фактически из административного искового заявления следует, что имеет место спор о праве собственности в отношении недвижимого имущества – подвального помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что относится к подсудности Ярославского районного суда ЯО.

Определением судьи Ярославского районного суда ЯО от 06.06.2024 г. административное исковое заявление ФИО1 принято к производству Ярославского районного суда ЯО, и определением от этого же числа в силу положений ч.5 ст. 16.1 КАС РФ судья перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам гражданского судопроизводства, в связи с наличием спора о праве на объект недвижимости - подвальное помещения, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

08.10.2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены сособственники помещений в спорном МКД - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в лице законных представителей ФИО16 и ФИО17, ФИО15, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36

Истец ФИО1 и его представитель ФИО37 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности ФИО38 в судебное заседание не явилась, ранее, в судебном заседании возражала против исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, заявила о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. 

Ответчик ФИО2, извещенная по месту работы - Управление Росреестра по Ярославской области, в судебное заседание не явилась, мнение по иску не представила. 

Третьи лица ФИО39, ФИО33 в судебном заседании поддержали доводы, изложенные стороной истца, полагали исковые требования подлежащими удовлетворению.

Третьи лица АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Администрация Заволжского сельского поселения ЯМР ЯО, ППК «Роскадастр» по ЯО, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в лице законных представителей ФИО16 и ФИО17, ФИО15, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО34, ФИО35, ФИО36, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, возражений относительно исковых требований не представили.

С учетом мнения истца ФИО1, его представителя ФИО37, третьих лиц ФИО39, ФИО33, в силу ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав истца ФИО1, его представителя ФИО37, третьих лиц ФИО39, ФИО33, обозрев инвентарное дело №, материалы гражданского дела № г., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношении) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1-3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношении) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

В соответствии с пп. «а», «д», п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). 

Таким образом, предусмотренное ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую часть многоквартирного жилого дома, а лишь на изолированные помещения, имеющие целевое назначение - обслуживание помещений собственников жилого дома.

Вышеуказанная правовая позиция согласуется с позицией Конституционного суда, изложенной в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности и домовладельцев на эти помещения не возникало.

Установлено, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры, площадью 74,1 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании договора участия в долевом строительстве № от 31.03.2010 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.09.2024 г. (том 1 л.д. 15-23, том 2 л.д. 228-229)).

Из материалов дела, инвентарного дела № следует, что 09.10.2009 года Администрацией Заволжского сельского поселения ЯМР ООО «НордСтрой» выдано разрешение RU № на строительстве трехэтажного 27-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок действия разрешения – до 19.12.2011 года. Данное разрешение выдано, в том числе, на основании проектной документации, разработанной ОАО «АСГ Конструктив».

Из договора участия в долевом строительстве № от 31.03.2010 г., заключенного между ООО «НордСтрой» - заказчик (ИНН 

<

***>) и ФИО1 – участник долевого строительства следует, что заказчик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, общей площадью 1411 кв.м с кадастровым номером №, целевое использование: для строительства 3-х этажного 27-квартирного жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, по строительному адресу: 

<

адрес> (хутор), трехэтажный 27-квартирый жилой дом с инженерными коммуникациями … (п. 1.1 договора). Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, расположенная в подъезде № на № этаже, общей площадью по проекту 76,77 кв.м, жилой площадью 52,54 кв.м, № квартиры № (п.1.4 договора). Заказчик обязался использовать денежные средства, уплаченные участником долевого строительства исключительно для строительства объекта, указанного в п. 1.4 договора в соответствии с проектной документацией (п. 4.1.6 договора). 17.12.2010 года Администрацией Заволжского сельского поселения ЯМР обществу с ограниченной ответственностью «НордСтрой» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU №, согласно которому администрация Заволжского сельского поселения ЯМР ЯО разрешает эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - трехэтажного 27-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями и хозяйственными блоками в подвале, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Фактическая площадь встроено – пристроенных помещений в указанном разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в размере 412,3 кв.м., что соответствует площади хозяйственных блоков в подвале дома в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 10.12.2010 года. В указанном техническом паспорте площадь хозяйственных блоков в размере 412,3 кв.м. отнесена к прочей (не жилой), основной (не вспомогательной).

27.12.2010 года Постановлением Администрации заволжского сельского поселения ЯМР № указанному дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>. 

Материалами настоящего дела и гражданского дела № г. подтверждается, что истец ФИО1 и третьи лица, привлеченные судом к участию в деле, на основании договоров участия в долевом строительстве, договоров купли-продажи (гражданское дело № г. том 1 л.д. 44-147) оформили право собственности на квартиры, расположенные в спорном МКД.

ООО «НордСтрой» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировало право собственности на объект права: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 153,5 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 13-21 в спорном МКД (свидетельство о государственной регистрации права № от 27.04.2012 года). На основании Договора купли-продажи № от 16.10.2012 г., заключенного между ООО «НордСтрой» (продавец) и ФИО3 (покупатель) право собственности на указанные помещения № перешло к покупателю (свидетельство о государственной регистрации права № от 28.11.2012 г. – гражданское дело № г. том 3 л.д. 89,90,94). 

ООО «НордСтрой» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировало право собственности на объект права: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 53,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 23-25, 27-29 в спорном МКД (свидетельство о государственной регистрации права № от 27.04.2012 года). На основании Договора купли-продажи № от 16.10.2012 г., заключенного между ООО «НордСтрой» (продавец) и ФИО3 (покупатель) право собственности на указанные помещения №, № перешло к покупателю (свидетельство о государственной регистрации права № от 27.11.2012 г. – гражданское дело № г. том 3 л.д. 42,49-50,55). 

ООО «НордСтрой» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировало право собственности на объект права: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 165,9 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 1,4,5,7,8,9,10 в спорном МКД (свидетельство о государственной регистрации права № от 27.04.2012 года). На основании Договора купли-продажи № от 16.10.2012 г., заключенного между ООО «НордСтрой» (продавец) и ФИО3 (покупатель) право собственности на указанные помещения № перешло к покупателю (свидетельство о государственной регистрации права № от 23.11.2012 г. – гражданское дело № г. том 3 л.д. 78,79-80,83). 

ООО «НордСтрой» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировало право собственности на объект права: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 53,8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 31-33, 35-37 в 

<

адрес> (свидетельство о государственной регистрации права № от 27.04.2012 года). На основании Договора купли-продажи № от 16.10.2012 г., заключенного между ООО «НордСтрой» (продавец) и ФИО3 (покупатель) право собственности на указанные помещения № перешло к покупателю (свидетельство о государственной регистрации права № от 23.11.2012 г. – гражданское дело № г. том 3 л.д. 61,68-69,72).

В вышеуказанных свидетельствах о государственной регистрации права собственности, а также в кадастровых паспортах помещений, на основании которых право собственности было зарегистрировано, вид помещения не указан.

В настоящее время, по состоянию на 13.09.2024 г. собственником подвального помещения с кадастровым номером №, площадью 53,8 кв.м является ФИО5 (том 2 л.д. 175-176), собственником подвального помещения с кадастровым номером №, площадью 53,8 кв.м является ФИО4 (том 2 л.д. 208-209), собственником подвальных помещений с кадастровыми номерами №, площадью 153,5 кв.м и 165,9 кв.м соответственно, является ФИО3 (том 2 л.д. 177-182).

Истцом в настоящем гражданском деле оспаривается законность регистрации права собственности ООО «НордСтрой» на все подвальные помещения МКД по адресу: 

<

адрес>, произведенной 27.04.2012 г. со ссылками на то, что весь подвал МКД является общим имуществом собственников помещений данного МКД, и у ООО «НордСтрой» на дату регистрации за ним права собственности отсутствовали правоустанавливающие документы, на основании которых возможно было зарегистрировать их право собственности. Тем самым, истцом фактически оспаривается право собственности ООО «НордСтрой» на помещения, расположенные в подвале спорного МКД.

Вместе с тем, решением Ярославского районного суда ЯО от 10.01.2014 г. по гражданскому делу № г., вступившим в законную силу 17.04.2014 г. по гражданскому делу по иску собственников многоквартирного жилого 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в том числе и ФИО1, к ООО «НордСтрой», ФИО3, ООО АСГ «Конструктив», ООО «Нормастрой» о признании подвала общим имуществом, признании недействительными сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, установлено, что нежилые помещения №, расположенные в подвальном этаже дома по адресу: 

<

адрес> являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме на основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Указанные помещения содержат оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома, т.е. общее имущество в многоквартирном доме. Помещения 20,18 оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома, не содержат, однако, они обеспечивают единственный доступ к помещениям, являющимся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома – к помещениям 16, 21, 17, 19, функционально связаны с указанными помещениями. В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ коридоры, тамбуры являются общим имуществом. Все указанные помещения не имеют самостоятельного функционального назначения. Все перечисленные помещения отвечают понятию «технического подвала». 

Тогда как нежилые помещения № общим имуществом многоквартирного дома не являются, поскольку не содержат оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома. Указанные нежилые помещения сформированы как объекты недвижимости, имеющие самостоятельное назначение, могут использоваться, в том числе, как кладовые, так как размещение кладовых в подвалах домов не запрещено. 

Вышеуказанные выводы сделаны судом на основании результатов осмотра судом в ходе выездного судебного заседания 29.11.2013 г. подвала спорного МКД, заключения эксперта 

<

данные изъяты>, представленных фотоматериалов, акта планового осмотра инженерных коммуникаций, осуществленного управляющей организацией ООО УК «Комфортсервис» заключения специалиста 

<

данные изъяты> № (гражданское дело № том 3, л.д. 32-33, том 4, л.д. 29-46).

Указанным решением исковые требования истцов, в том числе, ФИО1 удовлетворены частично, нежилые помещения №, расположенные в подвальном этаже дома по адресу: 

<

адрес> признаны общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Недействительным (отсутствующим) признано право собственности ООО «НордСтрой» на нежилые помещения №, расположенные в подвальном этаже дома по адресу: 

<

адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в апелляционном определении от 17.04.2014 г. согласилась с выводами Ярославского районного суда ЯО в решении от 10.01.2014 г., установив также, что после внесения в проектную декларацию последних изменений участниками долевого строительства требований о расторжении договоров участия в долевом строительстве не заявлялось. То есть, все участники долевого строительства были ознакомлены с тем обстоятельством, что окончательный вариант проектной декларации предусматривает расположение в подвале дома нежилых помещений, не являющихся общим домовым имуществом, однако никаких требований в установленном законом порядке к застройщику не предъявили. Судебная коллегия согласилась с судом первой инстанции в том, что часть нежилых помещений подвала многоквартирного дома является самостоятельным объектом права и оснований для признания недействительными регистрации права собственности ООО «НордСтрой» и заключенных в последующем договоров купли-продажи в отношении помещений № не имеется. Указанные помещения не содержат оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома, вход в нежилые подвальные помещения оборудован из подъезда, то есть, изолирован от жилых помещений.

Таким образом, требования истца ФИО1 об оспаривании права собственности ООО «НордСтрой» на нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже дома по адресу: 

<

адрес> право собственности на которые зарегистрировано 27.04.2012 г., разрешены в рамках вышеуказанного гражданского дела № г.

В решении Ярославского районного суда ЯО от 29.09.2017 г. по гражданскому делу № г., вступившим в законную силу 25.01.2018 г. по гражданскому делу по иску собственников многоквартирного жилого 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> к ООО «Норд-Строй» (ИНН 

<

***>), ООО «Норд-Строй» (ИНН 

<

***>), Управлению Росреестра по Ярославской области, ФИО3, Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, ЖСК «Красный Бор», Администрации Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области о признании самовольной постройкой, признании права отсутствующим, признании кадастрового учета недействительным, которым в удовлетворении исковых требований истцам отказано, суд также указал, со ссылкой на решение по гражданскому делу № г., что спорные нежилые помещения № общим имуществом многоквартирного дома не являются. 

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, обстоятельства, установленные решением суда по делам № г. и № г., являются обязательными для истца ФИО1 по настоящему делу, состав ответчиков по настоящему делу и делам №, № разный. Однако, надлежащими ответчиками по настоящему делу являются собственники спорных нежилых помещений, ФИО3, ФИО5 и ФИО4, права собственности которых, как правопреемников ООО «НордСтрой» на данные нежилые помещения, фактически оспариваются истцом.

Судом стороне истца разъяснялось право на уточнение исковых требований и предъявления требований к собственникам спорных нежилых помещений, вместе с тем, данным правом истец и его представитель воспользоваться не пожелали. В силу положений ст. 41 ГПК РФ суд производит замену ненадлежащего ответчика надлежащим только с согласия истца.

В части доводов стороны истца о незаконности действий регистрирующего органа по регистрации права собственности на спорные нежилые помещения ООО «НордСтрой» ввиду отсутствия у последнего правоустанавливающих документов, суд считает необходимым отметить следующее.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав Управление Росреестра по ЯО обязано руководствоваться действующим на дату совершения регистрационных действий законодательством, в настоящее время, в том числе Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), содержащим специальные нормы, устанавливающие порядок осуществления учетно-регистрационных действий, вступившим в законную силу 01.01.2017 г.

До 31.12.2016 г., то есть на дату возникновения спорных правоотношений, порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был установлен положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) (в редакции, действующей на дату возникновения спорных правоотношений), право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом № 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ).

Вместе с тем положения Закона о долевом строительстве не регламентируют вопрос, связанный с возникновением права общей долевой собственности на жилые и нежилые помещения, в отношении которых до момента ввода дома в эксплуатацию не были заключены договоры участия в долевом строительстве. В рамках регулируемых отношений Закон № 214-ФЗ не устанавливает возникновение у участников долевого строительства права общей долевой собственности на весь объект, на квартиры и нежилые помещения, в отношение которых не были заключены договоры участия в долевом строительстве.

Таким образом, если застройщиком помещения (жилые/нежилые), входящие в состав строящегося многоэтажного жилого дома, за исключением помещений, относящихся в силу положений ст.ст. 36 ЖК РФ, 290 ГК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, не реализованы путем заключения договоров участия в долевом строительстве, то указанные помещения являются имуществом, принадлежащим на праве собственности застройщику.

Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав установленное названным Федеральным законом порядке, то есть, установлен заявительный характер осуществления учетно-регистрационных действий.

До вступления в действие Закона № 218-ЗФ заявительный порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливался положениями части 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ.

Материалами дела подтверждается, что государственная регистрация права собственности «НордСтрой» на объекты недвижимого имущества - нежилые помещения с кадастровыми номерами №, площадью 53,8, №, площадью 53,8 кв.м, №, площадью 153,5, №, площадью 165,9, расположенные по адресу: 

<

адрес>, осуществлена 27.04.2012 на основании разрешения на ввод объекта эксплуатацию от 17.12.2010 № RU №, выданного ООО «НордСтрой», являющемуся застройщиком, Администрацией Заволжского сельского поселения ЯМР ЯО, и в соответствии с представленными заявлениями от 11.04.2012 г. и кадастровыми паспортами помещений от 01.02.2012 г., выданными в соответствии с инвентарным делом № Ярославским филиалом «ФГУП Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», из которых не следовало, что данные нежилые помещения являются общедомовым имуществом, и при отсутствии в ЕГРП информации о договорах долевого участия, зарегистрированных в установленном законом порядке, в отношении указанных нежилых помещений.

При данных обстоятельствах, оснований полагать о незаконности действий регистрирующего органа в лице сотрудника ФИО2 у суда не имеется. То обстоятельства, что решением суда от 10.01.2014 г., часть нежилых помещений признана общедомовым имуществом, правового основания для рассматриваемого дела не имеет, поскольку данные обстоятельства установлены решением суда, и ранее не были известны, в том числе, регистрирующему органу.

Кроме прочего, стороной ответчика заявлено о пропуске стороной истца срока исковой давности для обращения с настоящими требованиями, данный довод суд находит заслуживающим внимания.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

По пункту 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 1 ст. 204 ГК РФ установлено, что срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Оснований для применения ст. 208 ГК РФ в части того, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304), в рассматриваемом случае не имеется по следующим основаниям.

По существу заявленных требований следствием признания спорного нежилого помещения имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного дома, является истребование его из чужого незаконного владения, в противном случае решение суда неисполнимо.

Таким образом, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). 

О том, что право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за ООО «НордСтрой» 27.04.2012 г., истцу ФИО1 стало известно в июле 2012 г., что следует из текста искового заявления.

В связи с чем, при обращении в Кировский районный суд г. Ярославля в мае 2024 г. истцом пропущен срок для оспаривания зарегистрированного права собственности ООО «НордСтрой» в отношении спорных нежилых помещений, как и пропущен срок для оспаривания действий регистрирующего органа, поскольку в силу положений ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. С момента как истцу стало известно о его нарушенном праве прошло более 10 лет, а с момента принятия судом последнего решения в 2017 г. по спору собственников вышеуказанного МКД, в том числе, ФИО1 прошло более 6 лет.

Принимая во внимание положения ст. 199 ГК РФ, согласно которым пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске при наличии заявления об этом стороной по делу, суд полагает, что пропуск истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Доказательств для иного вывода суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (СНИЛС №) к Управлению Росреестра по Ярославской области (ИНН 

<

***>), сотруднику Управления Росреестра по 

<

адрес> ФИО2 (ИНН 

<

***>) о признании незаконными действий, возложении обязанности устранить нарушение прав – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ярославский районный суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Судья М.Л. Кривко