Дело № 2- 1074/2026

УИД № 03RS0014-01-2025-003143-85

РЕШЕНИЕ

 заочное

Именем Российской Федерации

12 февраля 2026 года город Уфа

Октябрьский районный суд г.Уфа Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Баженовой Е.Г.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО "Альфа-банк" к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО "Альфа-банк" обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указывает, что 29.08.2022 г. АО «АЛЬФА-БАНК» и ФИО2 (Заемщик), ФИО3 (Созаемщик 1) заключили кредитный договор № № для приобретения путем оплаты по договору приобретения предмета ипотеки по Договору уступки права требования № б/н от 29.08.2022 г. по договору № БТ1А-277 об участии в долевом строительстве жилого дома от 17 февраля 2021 г., заключенному между Заемщиком, Созаемщиком 1 и ФИО4. В соответствии с Кредитным договором, Банк предоставил Заемщику кредит в размере 5325000,00 руб. (Пять миллионов триста двадцать пять тысяч рублей 00 копеек) на срок 362 месяца с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 5,70 % годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - Приобретение Предмета ипотеки по договору об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве путем оплаты по Договору приобретения. Вид объекта недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, Жилой комплекс с многоуровневой автостоянкой по улице Уфимское шоссе 24 в Октябрьском районе городского округа 

<

адрес>, коммерческое наименование ЖК «Ботаника», секция 1А, Строительный номер объекта долевого участия в многоквартирном 

<

адрес>, количество комнат 2, Общая площадь 60.66 кв. м., этаж 14, кадастровый номер земельного участка: №. Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности Заемщика на Предмет ипотеки. Кредитным договором п. 11. предусмотрена обязанность Заемщика зарегистрировать Залог прав требования по Договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору. В связи с тем, что Заемщиком не была оформлена Закладная, Застройщик отказывается предоставлять сведения об односторонней передаче Объекта долевого строительства Заемщику. Считает, что банк вправе обратиться к заемщику с исковым заявлением о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество и требовать признать ФИО2, ФИО3 залогодателями, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, Жилой комплекс с многоуровневой автостоянкой по улице Уфимское шоссе 24 в Октябрьском районе городского округа город Уфа, коммерческое наименование ЖК «Ботаника», секция 1А, Строительный номер объекта долевого участия в многоквартирном 

<

адрес>, количество комнат 2, Общая площадь 60.66 кв. м., этаж 14, кадастровый номер земельного участка: №. Заемщик, Созаемщик на протяжении длительного времени не исполняли свои обязательства по договору № №.

Сумма задолженности Должника по состоянию на 24.06.2025 г. составляет 5 366 297,12 руб. в том числе: просроченный основной долг 5 182 910,78 руб., начисленные проценты 171536,85 руб., комиссия за обслуживание счета 0,00 руб., штрафы и неустойки 11 849,49 руб., несанкционированный перерасход 0,00 руб., стоимость квартиры составляет 6 500 000,00 руб.

На основании изложенного, просит признать ФИО2, ФИО3 залогодателями, АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, Жилой комплекс с многоуровневой автостоянкой по улице Уфимское шоссе 24 в Октябрьском районе городского округа город Уфа, коммерческое наименование ЖК «Ботаника», секция 1А, Строительный номер объекта долевого участия в многоквартирном доме 336, количество комнат 2, Общая площадь 60.66 кв. м., этаж 14. кадастровый номер земельного участка: №; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» сумму задолженности по Договору № № от 29.08.2022 года в размере 5 366 297,12 руб.; обратить взыскание на Квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, Жилой комплекс с многоуровневой автостоянкой по улице Уфимское шоссе 24 в Октябрьском районе городского округа город Уфа, коммерческое наименование ЖК «Ботаника», секция 1А. Строительный номер объекта долевого участия в многоквартирном 

<

адрес>, количество комнат 2, общая площадь 60.66 кв. м., этаж 14, кадастровый номер земельного участка: №, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную цену в размере 5200000,00 руб.; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» в размере 61 564,08 рублей.

Лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В силу положений ст. 165.1 ГК РФ и ст. 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в заочном порядке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (ч.3 ст.314 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с положениями ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Из материалов дела следует, что 29.08.2022 г. АО «АЛЬФА-БАНК» и ФИО2, ФИО3 заключили кредитный договор № № для приобретения путем оплаты по договору приобретения предмета ипотеки по Договору уступки права требования № б/н от 29.08.2022 г. по договору № БТ1А-277 об участии в долевом строительстве жилого дома от 17 февраля 2021 г., заключенному между Заемщиком, Созаемщиком 1 и ФИО4.

В соответствии с Кредитным договором, Банк предоставил Заемщику кредит в размере 5 325 000,00 руб. (Пять миллионов триста двадцать пять тысяч рублей 00 копеек) на срок 362 месяца с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 5,70 % годовых.

Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - Приобретение Предмета ипотеки по договору об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве путем оплаты по Договору приобретения.

Вид объекта недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, Жилой комплекс с многоуровневой автостоянкой по улице Уфимское шоссе 24 в Октябрьском районе городского округа город Уфа, коммерческое наименование ЖК «Ботаника», секция 1А, Строительный номер объекта долевого участия в многоквартирном 

<

адрес>, количество комнат 2, Общая площадь 60.66 кв. м., этаж 14, кадастровый номер земельного участка: №.

Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав требования по Договору приобретения на период до оформления права собственности Заемщика на Предмет ипотеки.

Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность Заемщика зарегистрировать Залог прав требования по Договору.

Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору.

В связи с тем, что Заемщиком не была оформлена Закладная, Застройщик отказывается предоставлять сведения об односторонней передаче Объекта долевого строительства Заемщику.

В силу п. 1 ст. 77.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу п. 5 ст. 77.2 указанного закона при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Банк вправе обратиться к заемщику с исковым заявлением о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество и требовать признать ФИО2, ФИО3 залогодателями, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, Жилой комплекс с многоуровневой автостоянкой по улице Уфимское шоссе 24 в Октябрьском районе городского округа город Уфа, коммерческое наименование ЖК «Ботаника», секция 1А, Строительный номер объекта долевого участия в многоквартирном 

<

адрес>, количество комнат 2, Общая площадь 60.66 кв. м., этаж 14, кадастровый номер земельного участка: №.

Заемщик, Созаемщик на протяжении длительного времени не исполняли свои обязательства по договору № №.

Сумма задолженности Должника по состоянию на 24.06.2025 г. составляет 5 366 297,12 руб. в том числе: просроченный основной долг 5 182 910,78 руб., начисленные проценты 171536,85 руб., комиссия за обслуживание счета 0,00 руб., штрафы и неустойки 11 849,49 руб., несанкционированный перерасход 0,00 руб., стоимость квартиры составляет 6 500 000,00 руб.

Суд, проверив расчет задолженности по кредитному договору, составленный истцом, признает его математическим верным и берет его в основу решения, т.к. ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих факт оплаты задолженности по кредиту и по процентам, не представлено, указанный расчет не оспорен.

С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению.

Суд взыскивает с ответчика в пользу истца 5366297,12 рублей- задолженность по кредитному договору № №.

Согласно статье 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч.1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В силу ч.5 ст. 54.1 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Исходя из системного толкования положений п.1 ст.348 и ст.ст. 329, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ, требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого – получение залогодержателем в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодержателя.

В силу п.2 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Верховный Суд Российской Федерации, реализуя конституционные полномочия по разъяснению вопросов судебной практики в целях обеспечения её единства, в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 22.05.2013, указал, что по смыслу действующих норм права, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, в данном случае – по кредитному договору.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. Соответственно, в предмет доказывания должно входить выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением наличия или отсутствия вины ответчика в нарушении кредитного договора. Именно от выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение иска банка к должнику о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. При этом, если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Таким образом, Верховным Судом Российской Федерации установлена необходимость оценить обстоятельства просрочки исполнения обязательства с целью недопущения злоупотребления правом, соблюдения принципов разумности и баланса интересов сторон по договору. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов кредитора в нарушение других, равноценных по своему значению прав заемщика.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ответчиками оспорена цена предмета залога.

Определением суда от 28.08.2025 года по делу назначена экспертиза, производство которой поручено ИП ФИО5

В соответствии с заключением ИП ФИО5 № 27-Э-2025 рыночная стоимость 

<

адрес> по улице Уфимское шоссе в г. Уфа РБ составляет 9170000 руб.

Указанное заключение в силу положений ст.67 ГПК РФ признается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Обеспеченное залогом обязательство на момент рассмотрения дела по существу ответчиком не исполнено, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом превышает 3 месяца, в этой связи у суда имеются все основания для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку препятствия тому, с учетом положений ч.2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Суд устанавливает начальную продажную стоимость предмета залога в соответствии с заключением ИП ФИО5, из расчета 80% от рыночной стоимости квартиры, что составит 7336000 руб.

В соответствии с положениями ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд определяет способ реализации заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, определении способа реализации и начальной продажной стоимости подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 61 564,08 руб.

Разрешая ходатайство ИП ФИО5 о возмещении расходов за проведенную экспертизу в размере 15000 руб., суд, руководствуясь положениями ст. 95, 98 ГПК РФ, считает необходимым возложить на Управление судебного департамента в РБ обязанность перечислить ИП ФИО5 денежные средства в размере 15000 руб., внесенные на счет Управления представителем ответчиков ФИО6 по чеку по чеку по операции от 26.08.2025 года.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198, 233-235 ГПК РФ,

решил:

исковые требования АО "Альфа-банк" к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,- удовлетворить.

Признать ФИО2, ФИО3 залогодателями, АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, Жилой комплекс с многоуровневой 5 автостоянкой по улице Уфимское шоссе 24 в Октябрьском районе городского округа город Уфа; коммерческое наименование ЖК «Ботаника», секция 1А, Строительный номер объекта долевого участия в многоквартирном 

<

адрес>, количество комнат 2, Общая площадь 60.66 кв. м., этаж 14. кадастровый номер земельного участка: №.

Взыскать солидарно с ФИО2 паспорт №, ФИО3 паспорт № в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» сумму задолженности по Договору № № от 29.08.2022 года в размере 5 366 297,12 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 61 564,08 рублей.

Обратить взыскание на Квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан. Жилой комплекс с многоуровневой автостоянкой по улице Уфимское шоссе 24 в Октябрьском районе городского округа город Уфа, коммерческое наименование ЖК «Ботаника», секция 1А. Строительный номер объекта долевого участия в многоквартирном 

<

адрес>, количество комнат 2, общая площадь 60.66 кв. м., этаж 14, кадастровый номер земельного участка: №, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную цену в размере 7336000 руб.

Возложить на Управление судебного департамента в РБ обязанность перечислить ИП ФИО5 денежные средства в размере 15000 (Пятнадцать тысяч) руб., внесенные на счет Управления представителем ответчиков ФИО6 по чеку по чеку по операции от 26.08.2025 года.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2026 года.

Судья Баженова Е.Г.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2026 года.

Судья Баженова Е.Г.