РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 августа 2017 года г.Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Трух Е.В., при секретаре Зайдуллиной Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску ФИО1 к Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд адрес с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование указав, что он на основании договора купли-продажи от дата является собственником земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером: №... и расположенного на нем здания, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь *** кв.м., расположенных по адресу: адрес Право собственности ФИО1 на земельный участок и здание зарегистрировано в ЕГРН. ФИО1 в пределах земельного участка произведена реконструкция здания, в результате которой общая площадь здания составила *** кв.м. Реконструкция здания произведена ФИО1 за счет собственных средств, силами подрядных организаций, в полном соответствии с требованиями СНиП, градостроительных норм и правил, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц. Здание подключено к системам водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и теплоснабжения. На основании изложенного с учетом уточнений просит признать за собой право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, общей площадью *** кв.м, кадастровый №..., расположенное по адресу: адрес

Определением суда от дата на основании ходатайства истца с учетом требований статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, Закона Самарской области № 108-ГД «О внесении изменений в Закон Самарской области «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области» и признании утратившим силу Закона Самарской области «О наделении органов местного самоуправления городского округа Самара Самарской области отдельными государственными полномочиями в сфере рекламы», Положения о министерстве строительства Самарской области, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 31.10.2007 № 225, произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации г.о. Самара на надлежащего - Министерство строительства Самарской области.

В судебном заседании представители истца ФИО2 и ФИО3, действующие на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель Министерства строительства Самарской области в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. В суд поступил письменный отзыв, в котором ответчик оставляет разрешение данного спора на усмотрение суда.

Выслушав сторону истца, опросив специалиста, исследовав материалы дела, суд находит возможным удовлетворить заявленные истцом требования в силу нижеследующего.

В силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Из положений статей 48, 49 Градостроительного кодекса РФ следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. 

Вопросы выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентированы в статье 55 Градостроительного кодекса, в том числе перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 3), основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6).

Исходя из указанных норм материального права, до начала реконструкции объекта истец обязан был обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на строительство и получить положительное заключение.

Согласно представленным в дело копиям свидетельств (л.д. 9, 28) о государственной регистрации права от дата ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственным зданием, общая площадь *** кв.м., кадастровый №..., адрес: адрес а также производственное здание, назначение: нежилое здание, 1- этажный, общей площадью *** кв.м., кадастровый №..., адрес: адрес (л.д. 9,28).

Из представленных истцом документов (проектная и рабочая документация, выполненная в дата году ***, технический паспорт, договоров генподряда от дата, от дата, заключенных ФИО1 с *** договора подряда от дата, заключенного истцом со СЮВ, договора от дата, заключенного истцом с ООО ПТФ «***», договора от дата, заключенного ФИО1 с ООО «***», договора от дата, заключенного истцом с ООО «***», договоров подряда от дата, заключенных истцом с ООО «***», договора подряда от дата, заключенного истцом с ООО «***», договора от дата с ООО «***», договоров от дата, дата с ООО «***», договора от дата, заключенного истцом с ООО «*** договора от дата, заключенного с ООО «***», а также приобщенных к указанным договорам платежных поручений об оплате) следует, что в принадлежащем ему на праве собственности нежилом здании в течение дата. осуществлена реконструкция за счет собственных средств истца (л.д. 30-94).

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция является видом градостроительной деятельности.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Установлено, что до начала реконструкции спорного объекта истцом разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства не получалось. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата №... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Установлено, что дата истец обратился в Администрацию г.о. Самара и Департамент градостроительства г.о. Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания, расположенного в адрес на которое получил дата из Администрации г.о. Самара ответ (л.д. 161) об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, поскольку орган местного самоуправления не обладает полномочиями по выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. 

дата истец обратился в Министерство строительства Самарской области за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 173).

Из уведомления Министерства строительства Самарской области от дата (л.д. 170), направленного в адрес истца следует, что министерство отказывает ему в предоставлении государственной услуги в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания, расположенного в адрес в связи с отсутствием разрешения на строительства объекта. 

То есть, Министерство строительство Самарской области считая себя надлежащим органом по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в данном случае, отказало истцу в выдаче такого разрешения по причине недостаточно представленных документов.

Разрешая вопрос о надлежащем ответчике, суд приходит к следующему.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 23.10.2015 № 34425-АБ/08 разъяснено, что термин "количество этажей" закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином "этажность".

В соответствии с приложением "Г" к СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения" при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Как следует из представленного истцом технического паспорта по состоянию на дата (л.д. 89 оборот, 91-92) количество надземных этажей в здании принадлежащем истице 2, а также имеется подвальный этаж. Следовательно, общее количество этажей в здании истца - 3, в связи с чем, уполномоченным на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом в данном случае является Министерство строительства Самарской области.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014 года, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности не приобретает. В виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абз. 1 п. 25 Постановления Пленума N 10/22). 

Таким образом, обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у лица, обратившегося в суд с требованием о признании права собственности, определенного права на земельный участок, где осуществлена постройка.

Высшей судебной инстанцией разъяснено, что для признания права собственности на самовольную постройку за титульным владельцем земельного участка недостаточно установления только его прав в отношении земли. Необходимо отсутствие иных признаков самовольной постройки, в том числе существенного нарушения строительных норм и правил. Суду необходимо исследовать не только наличие прав на земельный участок, но и отсутствие других признаков самовольной постройки. Если они имеются, равно как имеются нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угроза жизни и здоровью граждан, в иске о признании права собственности следует отказывать.

Одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. 

Отсутствие разрешения на строительство объектов, для возведения которых разрешение необходимо, не может служить основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В этом случае суд должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 26 Постановления Пленума N 10/22).

Судом выше установлено, что ФИО1 предпринимались определенные меры по легализации самовольной реконструкции, однако, истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Удовлетворяя заявленные истцом требования суд принимает во внимание, что в соответствии заключением по инженерно-техническому обследованию нежилого здания по адрес, выполненным ООО «***» (л.д. 99-120) в ходе визуального и детального (инструментального) обследования установлено, что основные несущие и ограждающие конструкции нежилого здания, расположенного по адресу: адрес, имеют исправное состояние, при котором техническое состояние строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Какие либо дефекты, повреждения и отклонения от норм в несущих и ограждающих элементах строения не обнаружены. Согласно проведенного анализа, возможно заключить, что дальнейшая эксплуатация нежилого здания возможна. Надежность и эксплуатационная безопасность здания в целом, в т.ч. строительных конструкций, будет обеспечена при надлежащей эксплуатации и соблюдении противопожарных, санитарных и других требований. Строительство нежилого здания, расположенного по адресу: адрес осуществлено с соблюдением градостроительных норм и правил, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц. Нежилое здание выстроено в соответствии с действующими строительными, санитарно-гигиеническими и противопожарными нормами и прочими документами, действующими на территории РФ. 

Из указанного заключения усматривается, что реконструкция произведена без выхода за пределы существующих границ здания и фундамента.

Из заключения кадастрового инженера ОЕА следует, что нежилое двухэтажное здание с подвалом, площадью *** кв.м., по адресу: адрес расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №... и не выходит за его границы (л.д. 196).

Из заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в *** области» от дата (л.д. 96-98) следует, что нежилое здание, расположенное по адресу: адрес соответствует СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных здании», СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест».

Согласно заключению №... от дата ООО «***» (л.д. 95), выполненному на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности объекта: «Нежилое здание (лит. А-1,2 эт. подвал), расположенного по адресу: адрес» на объекте защиты «Нежилое здание (лит. А-1,2 эт. подвал), расположенного по адресу: адрес выполнены условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности в части объемно-планировочных и конструктивных решений.

Также из заключения №... от дата ООО «***» (л.д. 201), выполненному на предмет соответствия противопожарных расстояний от объекта защиты: «Нежилое здание (лит. А-1,2 эт. подвал)», расположенного по адресу: адрес до соседних зданий, противопожарные расстояния от объекта защиты «Нежилое здание (лит. А-1,2 эт. подвал)», расположенного по адресу: адрес, до соседних зданий: многоквартирного пятиэтажного жилого дома и одноэтажных гаражей-боксов соответствуют требованиям п. 4.3 табл.1 СП 4.13130.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Согласно техническому заключению ООО «***» выполненному по результатам обследования технического состояния и соответствия конструкций здания проектной и исполнительной документации, несущие и ограждающие конструкции нежилого здания находятся в состоянии пригодном к нормальной эксплуатации, обладают достаточной прочностью и эксплуатационной надежностью. Состояние конструкций оценивается как работоспособное. Объемно-планировочное решение и конструктивная схема здания выполнены в полном соответствии с проектом реконструкции. Сечение конструктивных элементов и расчетные схемы, определяющие статистическую работу конструкций и их узлов, соответствуют рабочей документации и проектному объемно-планировочному решению. Объемно-планировочное и конструктивное решение здания удовлетворяет требования СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Конструкции здания по своим параметрам отвечают требованиям по пожарной безопасности предъявляемым СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Выполненные замены материалов не привели к увеличению нагрузки на несущие конструкции и фундаменты здания. По результатам анализа исполнительной документации установлено, что изменения в конструкции здания, касающиеся замены материалов, применения материалов, имеющих характеристики, в том числе отличные от проектных, не затрагивают конструктивных характеристик, определяющих надежность и безопасность, и не привели к уменьшению эксплуатационных характеристик ниже предельных значений, установленных строительными нормами и правилами.

Опрошенный судом специалист СДА пояснил, что является кандидатом технических наук, имеет достаточный стаж экспертной деятельности, по заданию истца осуществил непосредственное обследование нежилого здания, расположенного по адресу: адрес а также исследовал проектную и рабочую документацию по указанному объекту. В результате обследования установлено, что старый фундамент не демонтировался, он был усилен, надстроен второй этаж и образован подвальный этаж. Заказчиком по его запросу была представлена вся необходимая документация, в том числе необходимые сертификаты, паспорта качества и санитарно-эпидемиологические заключения на строительные и расходные материалы, свидетельства организаций о допуске, акты освидетельствования скрытых работ. С учетом своего образования, имеющейся квалификации и стажа экспертной деятельности, экспертом по результатам обследования сделан вывод о полнм соответствии реконструированного здания требованиям проектной и рабочей документации, а также градостроительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности.

Также судом установлено, что здание подключено к сетям холодного водоснабжения и водоотведения, а также к энергоснабжению, теплоэнергии, что подтверждается представленными договорами, заключенными с ООО «СКС», АО «Самарагорэнергосбыт» и ОАО «ПТС» (л.д. 121-137), задолженности по оплате потребленных энергоресурсов у истца не имеется, что подтверждается представленными в судебном заседании актами сверки и взаиморасчетов.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Нарушений целевого использования земельного участка истцом в данном случае не допущено.

Не оспаривается, что экспертиза проектной документации на реконструкцию в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 49 ГрК РФ истцом не осуществлялась, разрешение на реконструкции и введение объекта в эксплуатацию не получены. Указанное нарушение на данном этапе ввиду осуществленной реконструкции неустранимо, однако в соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ, не является основанием при соблюдении предусмотренных в ней условий, для отказа лицу, в собственности которого находится земельный участок, в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на реконструированное здание.

На основании представленных в дело заключений экспертных организаций, пояснений специалиста, судом установлено, что здание соответствует градостроительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам, эксплуатация здания не представляет угрозы для жизни и здоровья людей.

Обстоятельств, наличие которых могло бы препятствовать использованию реконструированного здания ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможном нарушении прав третьих лиц, судом при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное здание, назначение: нежилое здание, с количеством этажей: 3, в том числе подземных 1, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: адрес с кадастровым номером №....

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято дата.

Судья (подпись) Е.В. Трух

Копия верна. Судья

Секретарь