Дело № 2-1937/2023

Заочное 

Решение

Именем Российской Федерации

2 октября 2023 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Шегидевич Е.Ю.,

при секретаре Михеевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи, возврате земельного участка, взыскании процентов и судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате земельного участка, взыскании процентов на сумму денежного долга, судебных расходов, указав следующее.

25.09.2017г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, площадью 602 кв.м, с КН ..., стоимостью 777000руб.. Из указанной суммы 17000руб. оплачены покупателем до подписания договора, оставшаяся сумма подлежала оплате в порядке, установленном условиями договора. Сумма в 217000руб. подлежала оплате по 27.10.2020г.

На основании указанного договора за ФИО2 зарегистрирован переход права собственности на земельный участок в силу ипотеки в пользу истца.

В нарушение условий договора ответчиком произведена оплата в размере 300 000руб.

В адрес ответчика с 2018г. направлялись обращения о ненадлежащем исполнении обязательства по договору с требованием о его расторжении, которые остались без удовлетворения.

Сумма неоплаченного долга по оплате стоимости земельного участка составляет 477000руб. Неоплата ежемесячных платежей по договору в счет стоимости земельного участка продолжалась периодически, в том числе, и в течение 2-х месяцев подряд и более.

С учетом уточненных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просила: расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 25.09.2017г., заключенный между ФИО1 и ФИО2; вернуть в собственность ФИО1 земельный участок без размещенных на нем строений, общей площадью 602 кв.м, с КН ..., расположенный по адресу: ..., в 1 км на север, ДНТ «Агро-клуб Усадьба», ...; обязать ФИО2 произвести ФИО1 возврат спорного земельного участка; указать в решении суда, что оно является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО2 ... от 16.10.2017г. на земельный участок, общей площадью 602 кв.м, с КН ..., расположенный по адресу: ..., в 1 км на север, ДНТ «Агро-клуб Усадьба», ...; указать в решении суда, что оно является основанием для отмены Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...: запрещения регистрации: ... от 16.10.2017г., 61...16 от ... наложенных РОСП ... ГУ ФССП по ... в отношении принадлежащего ФИО2 недвижимого имущества - земельного участка, общей площадью 602 кв.м, с КН 61:02:0600015:4804, расположенный по адресу: ..., в 1 км на север, ДНТ «Агро-клуб Усадьба», ...; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты на сумму денежного долга в соответствии со ст. 398 ГК РФ в размере 107008,81руб., законные проценты за период пользования ответчиком денежными средствами в соответствии с п.1 ст. 317.1 ГК РФ в размере 320202,15руб.; оплаченную при обращении в суд госпошлину 14221руб.

Истец, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась. Представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо, извещенное о дате рассмотрения дела, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, своего представителя в суд не направило. В письменном отзыве на исковое заявление представитель третьего лица – по доверенности ФИО3 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В отношении неявившихся истца и третьего лица дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик в судебное заседание не явился. Согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, судебное извещение возвращено в суд по истечении срока хранения. 

В соответствии с ч.1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. ... «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, суд считает, что ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что позволяет суду рассматривать дело в его отсутствие.

В отношении ответчика дело рассмотрено в порядке заочного производства в соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, 25.09.2017г. между ФИО1 в лице представителя ФИО4, - продавец, с одной стороны, и ФИО2 – с другой – покупатель, заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по условиям которого покупатель приобрел земельный участок без расположенных на нем строений с КН ..., площадью 602 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – садовые и дачные дома, находящийся по адресу: ..., в 1 км на север, ДНТ «Агоро-клуб Усадьба», ..., который обязуется оплатить.

Пунктом 2.2 договора определена цена объекта недвижимости – 777000руб.

Согласно п.2.4 договора установлен порядок оплаты: до подписания настоящего договора покупатель оплатил продавцу 17000руб.; 23000руб. подлежат оплате в срок до 27.10.2017г. включительно; 520000 подлежат оплате покупателем продавцу равными частями по 20000руб. ежемесячно в течение 26 месяцев с 27.11.2017г. по 27.12.2019г., но не позднее 27 числа каждого месяца включительно; 217000руб. подлежат оплате покупателем продавцу равными частями по 21700руб. ежемесячно, в течение 10 месяцев с ... по 27.10.2020г., но не позднее 27 числа каждого месяца включительно. После полного расчета по условиям настоящего договора стороны обязаны сообщить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... об окончательном расчете путем подачи соответствующих заявлений.

Расчеты по договору осуществляются путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца или в безналичном порядке.

На основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... зарегистрирован переход права и право собственности покупателя ФИО2 на земельный участок, запись регистрации ... от 16.10.2017г., а также ипотека в пользу продавца ФИО1 – номер регистрации ... от 16.10.2017г.

Судом установлено, оплата за приобретенный объект недвижимости произведена в неполном объеме. 

Сумма неоплаченного долга составляет 477000руб. Доказательств обратного ответчиком не предоставлено.

Пунктом 6 договора установлено, что в случае неисполнения ответчиком обязательства по уплате ежемесячных платежей в течение 2-х месяцев подряд, продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор с передачей продавцу земельного участка в собственность.

В связи с существенным нарушением условий договора (п.3 договора) ответчиком истец направил ответчику письменное уведомление от 18.09.2022г. о расторжении договора купли-продажи и возврате истцу объекта недвижимости в течение 30 календарных дней с момента направления уведомления и выплате процентов по договору. 

Добровольно требование ФИО1 ответчиком ФИО2 не было исполнено. Оплата долга ответчиком не произведена, соглашение о расторжении договора не заключено, что является основанием к предъявлению настоящего иска.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно пункту пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Кроме того, в пункте 5 договора стороны согласовали, что невыполнение или ненадлежащее выполнение покупателем обязательств по оплате переданного имущества является основанием для продавца для расторжения договора купли-продажи. Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, стороны также в договоре предусмотрели возможность расторжения договора в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 2.4 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество. 

Как указано истцом, и не оспорено ответчиком, покупатель по состоянию на момент обращения в суд с настоящим иском произвел оплату за приобретенный объект недвижимости на общую сумму 300000 руб. 

Таким образом, выплаченная сумма в счет оплаты имущества значительно меньше половины его стоимости. Неполучение продавцом платы за отчуждаемое покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно, нарушение покупателем обязательств по договору является существенным.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ... от ... (в редакции от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании изложенного, договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 25.09.2017г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 судом расторгается. Суд обязывает ответчика возвратить в собственность ФИО1 земельный участок, площадью 602 кв.м с КН 16:02:0600015:4804.

Учитывая, что право собственности ФИО2 на земельный участок прекращается, суд считает необходимым указать, что данное решение является основанием для погашения записи регистрации в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО2 ... – 61/003/2017-4 от 16.10.2017г. на земельный участок, площадью 602 кв.м.

При разрешении требований о взыскании процентов на сумму денежного обязательства суд исходит из следующего.

Согласно пункта 4 договора при рассрочке оплаты ежемесячного платежа в счет стоимости земельного участка в срок, согласованный в п.2.4 договора, продавец вправе требовать от покупателя уплаты процентов на сумму долга, начиная со дня, следующего за датой просроченного ежемесячного платежа.

В соответствии с п.4 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

При несвоевременной оплате покупателем ежемесячных платежей в счет стоимости земельного участка в сроки, согласованные сторонами в п.2.4 договора продавец также вправе начислить на сумму денежного обязательства проценты с момента просрочки платежа до момента фактической оплаты долга, в соответствии с п.1 ст.317.1 ГК РФ, а покупатель обязан выплатить продавцу законные проценты за весь период пользования денежными средствами в размере 24% годовых (2% ежемесячно) от суммы денежного обязательства (долга) (п.5 договора).

Требования о взыскании процентов в размере 320 202,15руб. подлежат удовлетворению, поскольку соответствуют положениям ст.317.1 ГК РФ и основаны по согласованию сторонами условию, содержащемуся в пункте 5 договора купли-продажи.

Также суд удовлетворяет требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 107 008,81руб. так как установлен факт необоснованного уклонения от уплаты ежемесячных платежей, при этом учитывает разъяснения, содержащиеся в п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", согласно которому при просрочке уплаты суммы основного долга на эту сумму подлежат начислению как проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, проценты, установленные пунктом 1 статьи 317.1, статьями 809, 823 ГК РФ), так и проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности (например, проценты, установленные статьей 395 ГК РФ).

Расчет процентов судом проверен и в отсутствие возражений ответной стороны принимается верным.

В соответствии с правилами ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика оплаченную при обращении в суд госпошлину в размере 14221руб.

При уточнении исковых требований ФИО1 просила указать в решении суда о том, что решение является основанием для отмены Управлением Росреестра обременений, наложенных РОСП г. Ростова-на-Дону в отношении ФИО2 спорного земельного участка.

Данное требование не подлежат удовлетворению, поскольку фактически требования должны заявляться об освобождении имущества от ареста в порядке искового производства с привлечением в качестве третьего лица службы судебных приставов. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 25.09.2017г., заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Вернуть в собственность ФИО1 земельный участок без размещенных на нем строений, общей площадью 602 кв.м, с КН ..., расположенный по адресу: ...

Обязать ФИО2 произвести ФИО1 возврат спорного земельного участка.

Взыскать с ФИО2, ... года рождения (паспорт ... ОВМ ОП ... УМВД России по ... 13.10.2018г.) в пользу ФИО1 проценты на сумму денежного долга в соответствии со ст. 398 ГК РФ в размере 107008,81руб., законные проценты за период пользования ответчиком денежными средствами в соответствии с п.1 ст. 317.1 ГК РФ в размере 320202,15руб.; оплаченную при обращении в суд госпошлину 14221руб.

В остальной части требований отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 6 октября 2023 года.

Судья