Дело № 2-428/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 1 декабря 2017 года 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Заостровцевой И.А., при секретаре Резановой И.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» (далее КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район») о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства гаража. В обоснование иска указал, что постановлением администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 15.04.2014 было предварительно согласовано место расположения гаража, 12.03.2014 утвержден акт выбора земельного участка для строительства гаража, подготовлен и согласован ситуационный план. На основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 19.09.2014 указанный земельный участок передан ему в аренду сроком на 3 года с 19.09.2014 по 18.09.2017, с ним заключен договор аренды .... Пунктом 8.1 указанного договора предусмотрено, что при истечении срока договора, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор продлевается на неопределенный срок, также данным договором предусмотрено его преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок. В октябре 2017 года ему в регистрации права собственности на гараж было отказано, в связи с истечением срока договора аренды. На обращение в КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» с заявлением о перезаключении (продлении) срока договора, также получил отказ. Полагает, что указанным решением нарушаются его права, так как в соответствии с ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает в полном объеме. 

Представитель ответчика КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО2 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласна, полагая, что в силу пунктов 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для продления срока договора или заключения нового договора аренды не имеется, поскольку срок аренды истек, арендатор в течение срока действия договора не обращался за заключением нового договора.

Исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу п. 1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» ... от 28.06.2010, КУМИ является самостоятельным структурным подразделением администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное. 

Судом установлено и следует из материалов дела 19.09.2014 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и истцом ФИО1 (арендатор) на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 19.09.2014 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., местоположение примерно в 35 метрах по направлению на северо- запад от ориентира ..., с разрешенным использованием для строительства гаража для автотранспорта. Срок действия договора установлен 3 года с 19.09.2014 по 18.09.2017

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО 29.10.2014.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2017 следует, что право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО1, срок аренды по 18.09.2017 года.

Постановлением администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 15.04.2014 ФИО1 было согласовано место расположения гаража для автотранспорта в дер. ..., утвержден акт выбора для строительства гаража от 12.03.2014 г., подготовлен и согласован ситуационный план. 

Из п. 4.4.15 договора следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок).

Судом на основании материалов дела установлено, что после передачи истцу в аренду вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером ..., последним на нем возведен гараж, к которому на основании договора от 20.11.2014 осуществлено технологическое присоединение энергопринимающих устройств (акт о выполнении технических условий от 18.06.2015), 19.07.2015 заключен договор энергоснабжения. 

Установлено, что в настоящее время срок действия договора аренды земельного участка истек 18.09.2017, соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды от 19.09.2014. 

Установлено, что до истечения срока действия договора аренды земельного участка, истец с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... для строительства гаража для автотранспорта по адресу: ... обратился в администрацию МО «Устьянский муниципальный район» только 01.11.2017.

Между тем, требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действий по изъятию земельного участка не предпринимались. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23.06.2014 в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01.03.2015, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО1 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию. 

Как следует из ответа администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 18.11.2017 истцу отказано в заключение нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 ЗК РФ.

Статьей 39.6 ЗК РФ введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

На основании п.3-4 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке возведено здание гаража для автотранспорта, ведутся работы по завершению его строительства.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец не оспаривает, что до истечения срока действия договора аренды он не регистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

Как следует из уведомления от ...г., в ЕГРП отсутствуют сведения на объект: нежилое здание, адрес: ... (наименование: гараж).

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный гараж, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренду земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцам объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 29:18:110301:187, предоставленном для строительства гаража для автотранспорта по договору аренды, заключенному до 01.03.2015, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства гаража без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства гаража. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Заостровцева И.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 4 декабря 2017 года.