РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2024 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи: Лисиенкова К.В.,

при секретаре судебного заседания: Якуповой А.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1562/2024 по иску ФИО1 к ООО СЗ «НОВОСФЕРА» о защите прав потребителя

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «НОВОСФЕРА» о защите прав потребителей. 

Требования мотивированы тем, что между ним и ООО СЗ «НОВОСФЕРА»(далее по тексту «Застройщик») был заключен 22.10.2021 договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого Застройщик взял на себя обязательства построить «Многоэтажный жилой дом» и передать в предусмотренный Договором срок не позднее 24.08.2024 «Участнику долевого строительства» указанную выше квартиру стоимостью 2 519 400,00 рублей. Денежные средства в данной сумме согласованы и оплачены в полном объеме. 

Однако, на этапе оформления сделки в режиме онлайн, поскольку он проживает в городе Салехард, в экземпляре договора Застройщика, произошла техническая ошибка и была указана иная цена - 2 695 716 р. 

Как ему стало известно впоследствии в феврале 2024, в октябре 2023 года Застройщик досрочно сдал объект долевого строительства и поставил дом на кадастровый учёт. Поскольку истец проживает в другом регионе, ему не были известны эти обстоятельства. Как впоследствии выяснилось, уведомление с предложением подписать Акт приема-передачи пришло по старому адресу регистрации.

02 февраля 2024 года ему позвонили и сообщили, что необходимо подписать Дополнительные соглашение к основному Договору для исправления ошибки по цене. К этому моменту у истца имелось намерение заключить договор уступки прав требования с третьим лицом. После необходимых согласований и оформления, 14 февраля 2024 года пришло уведомление на электронную почту о регистрации дополнительного соглашения в Росреестре. В телефонном разговоре представители ответчика в согласовании договора уступки отказали по мотиву постановки дома на кадастровый учёт. ФИО1 сообщил об этом своему покупателю (у нее в том числе была доверенность и на представление его интересов у Застройщика), она незамедлительно выехала в офис ответчика, обратилась с просьбой оформить договор уступки прав требования. Застройщик порекомендовал оставить письменное обращение по данному вопросу. 

Что и было сделано истцом незамедлительно. Заявление на имя руководителя Застройщика принято и зарегистрировано 19.02.2024 (копия прилагается). Между тем, в офисе ответчика 19.02.2024 представителю не предложили принять квартиру, подписать акт приема передачи, что подтверждается текстом письменного обращения. 

На указанную в обращении электронную почту 11.03.2024 пришел ответ, в котором сообщалось, что 14.02.2024 ввиду отказа в принятии квартиры ими составлен односторонний акт. Уведомление направлялось по сообщению ответчика по старому адресу истца 

<

адрес>. В настоящее время истец зарегистрирован по новому адресу с мая 2023 года. Полагая, что срок сдачи объекта обозначен в договоре на август 2024, он и рассчитывал на указанную дату. При этом застройщик уведомлён об этом при подписании дополнительного соглашения в начале февраля 2024. Однако, застройщик при подписании дополнительного соглашения ни при его оформлении не уведомил истца о готовности квартиры к передаче. И только 14.02.2024 сообщили о готовности квартиры для передачи, истец незамедлительно направил 19.02.2024 представителя (он же покупатель) с доверенностью.

Истец полагает действия Застройщика незаконными, ущемляющими его права как потребителя, просит удовлетворить его требования в полном объёме.

Также истцом оспариваются положения пункт 12.3 договора в части ограничения права потребителя на предъявление исков по выбору потребителя в суд по месту жительства или месту его пребывания либо по месту заключения или месту исполнения договора, либо по месту нахождения ответчика и пункт 8.5 договора, которым полная либо частичная уступка Участником долевого строительства своих прав и/или обязанностей по настоящему Договору третьим лицам допускается только при условии письменного согласия Застройщика, как противоречащими Закону «О защите право потребителей», Закона №214-ФЗ, положениям Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании стороны отсутствовали, извещены надлежащим образом, что позволяет суду рассмотреть дело на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ без их участия.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 14.07.2022) "О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Абзацем 1 п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу положений ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", истец вправе обратиться в суд по месту своего жительства. Такое право предоставлено истцу и нормами ч. 7 ст. 29 ГПК РФ, согласно которым иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства истца.

Как разъяснено в п. 4 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Исходя из указанных норм права, суд полагает, что правоотношения, возникшие по рассматриваемому спору, подлежат рассмотрению в рамках Закона о защите прав потребителей по месту жительства истца ФИО1 Доводы истца о несоответствии пункта 12.3 Договора об исключительной территориальной подсудности – Советский районный суд города Краснодара, которую указал Застройщик, суд находит обоснованными, подлежащими удовлетворению. 

Так, в пункте 12.3 Договора указано, что в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров Стороны обращаются в Советский районный суд города Краснодара.

Вместе с тем, определение территориальной подсудности любых возникших споров между сторонами, одной из которых является потребитель услуг, исключительно в Советском районном суде города Краснодара, противоречит положениям гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности ч. 7 ст. 29 ГПК РФ, и пункту 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей.

Абзацем 1 п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Учитывая, что указанный выше пункт 12.3 Договора противоречит положениям закона и ущемляет права истца как потребителя на предъявление исков, не связанных с правами на недвижимое имущество, по сравнению с правами, предусмотренными действующим законодательством, его следует признать недействительным в части ограничения права потребителя на предъявление исков по выбору потребителя в суд по месту жительства или месту его пребывания, либо по месту заключения или месту исполнения договора, либо по месту нахождения ответчика, по требованиям о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающим из договоров участия в долевом строительстве и не содержащих требований о правах на объекты долевого строительства. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, Между ООО СЗ «НОВОСФЕРА» (далее ответчик) и ФИО1 (далее истец) был заключен 22.10.2021 года договор участия в долевом строительстве №(далее Договор).

Согласно п.3.1.настоящего Договора «Застройщик» обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «Многоэтажный жилой дом», указанный в пункте 1.1.3. Договора, и после получения разрешения на ввод «Многоэтажного жилого дома» в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок «Участнику долевого строительства» «Объект долевого строительства», в том числе «Квартиры», в соответствии с характеристиками, которые определены в пункте 3.2. Договора и Приложении № 2 «Техническое описание Объекта долевого строительства», а «Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять «Объект долевого строительства» при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома».

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в статье 8 п.1 предусматривает, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В п.4.названного Закона, Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч.6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. 

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

П.6 названного Закона предусматривает, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Анализ приведённых сторонами спора документов свидетельствует об отсутствии доказательств, с достоверностью подтверждающих факт уклонения истца от подписания Акта приёма-передачи объекта долевого строительства. 

Ответчик не представил суду данных о надлежащем уведомлении ФИО1, как участника долевого строительства, о необходимости принятия объекта, завершённого строительством. При таких обстоятельствах судом отклоняется довод ответчика о надлежащем уведомлении истца путем направления в октябре 2023 информации по старому месту регистрации истца: 

<

адрес>, что исключает факт осведомлённости последнего о завершении строительства и сдаче объекта в эксплуатацию. С мая 2023 года истец зарегистрирован и проживает по другому адресу. Как указано выше до составления акта истец уведомил ответчика об этом, о чем свидетельствует дополнительное соглашение от 02.02.2024. 

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает законных оснований, свидетельствующих о праве Застройщика составить Акт приёма-передачи сданного в эксплуатацию объекта долевого строительства в одностороннем порядке, и считает необходимым признать незаконным односторонний акт передачи объекта от 14.02.2024, составленный Застройщиком.

Исследуя хронологию событий по возникшему спору, суд принимает во внимание, что вследствие ошибки при обозначении стоимости объекта недвижимости, стороны приняли Дополнительное соглашение, прошедшее государственную регистрацию, которым установлена окончательная согласованная стоимость объекта. 14 февраля 2024 года истец был уведомлен об этом. Соглашение содержало новый адрес истца. 19.02.2024 через своего представителя обратился к Застройщику с уведомлением о намерении произвести уступку прав требования по Договору долевого участия третьему лицу. Однако ответчик не только не предложил принять квартиру, но и не уведомил представителя о наличии одностороннего акта. Введя в заблуждение представителя истца.

Ответчик в ответ на это обращение составил Акт приема передачи в одностороннем порядке. Мотивировав отказом истца от принятия объекта. Направляет по электронной почте истцу 11.03.2024.

С действиями ответчика истец не согласен. Он оспаривает законность пункта 8.5 Договора, согласно которому полная либо частичная уступка Участником долевого строительства своих прав и/или обязанностей по настоящему Договору третьим лицам допускается только при условии письменного согласия Застройщика. Как указано в иске, данный пункт договора нарушает действующее законодательство, которым не предусмотрено согласование уступки прав требования. Доводы истца об этом, заслуживают внимания и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предполагает наличие воли на его заключение у обеих сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно частям 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.

Статьей 4 Закона определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

По смыслу части 1 статьи 11 Закона и части 1 статьи 382, статьи 384 ГК РФ право (требование), принадлежит кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования). Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех основаниях, которые существовали к моменту перехода права. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2)

Согласно статье 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п.2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона. Таким образом, исходя из положений вышеуказанных норм, уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, истец выполнил свои обязательства по оплате стоимости доли в объекте долевого строительства в полном объёме. Поэтому требования истца о признании недействительным п.8.5 Договора в части необходимости письменного согласия Застройщика на полную либо частичную уступку Участником долевого строительства своих прав и/или обязанностей и намерении заключить договор уступки права требования по Договору с третьим лицом являются законными и подлежащими удовлетворению.

Суд считает необходимым признать недействительным пункт 8.5 договора, которым полная либо частичная уступка Участником долевого строительства своих прав и/или обязанностей по настоящему Договору третьим лицам допускается только при условии письменного согласия Застройщика.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказывать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований или возражений относительно доводов другой стороны.

Поскольку сторона ответчика не представила суду доказательств, свидетельствующих о недобросовестности истца, уклонении его от исполнения обязательств по принятию сданного в эксплуатацию объекта долевого строительства, не опровергла доводы истца о недействительности условий договора, ущемляющих его права как потребителя услуг, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

На основании ст.333.20 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Истец в соответствии со ст.333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины. Ответчик освобождению от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст.333.36 НК РФ не подлежит, следовательно, она должна быть взыскана с ответчика в бюджет городского округа город Салехард согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198-199, 233-237 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «НОВОСФЕРА» о защите прав потребителя, удовлетворить.

- признать недействительным пункт 12.3 договора в части ограничения права потребителя на предъявление исков по выбору потребителя в суд по месту жительства или месту его пребывания либо по месту заключения или месту исполнения договора, либо по месту нахождения ответчика

- признать недействительным пункт 8.5 договора, которым полная либо частичная уступка Участником долевого строительства своих прав и/или обязанностей по настоящему Договору третьим лицам допускается только при условии письменного согласия Застройщика.

- признать незаконным односторонний акт передачи объекта от 14.02.2024;

- передать квартиру дольщику по акту приема передач в течении 10 дней со дня вступления решения в законную силу, согласовав предварительно дату и время.

Взыскать с ООО СЗ «НОВОСФЕРА» (ИНН 

<

***>) в бюджет городского округа город Салехард согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

В окончательной форме решение суда изготовлено 11.07.2024.

Председательствующий К.В. Лисиенков