Дело № 3а-2/2025

64OS0000-01-2024-000093-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М., 

при секретаре Б.А.А.,

с участием представителя административного истца адвоката Ш.Ю.В., представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» С.О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С.И.Г. комитету по управлению имуществом по 

<

адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

С.И.Г. обратился в суд с административными исковыми требованиями к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом города Саратова, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просит признать решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № № от 22 декабря 2023 года незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 7891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, по состоянию на 15 августа 2023 года, в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором вышеуказанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости 1132-р от 22 ноября 2022 года составляет 18 243 891 рублей.

Вместе с тем согласно отчету №КС от 25 сентября 2023 года, составленному ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57 общей площадью 7891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з/у 41, по состоянию на 15 августа 2023 года определена в размере 14 811 000 рублей.

27 ноября 2023 года С.И.Г. обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57, в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №КС от 25 сентября 2023 года, составленный ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 22 декабря 2023 года№ № С.И.Г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования в полном объеме, а также возражал против назначения повторной судебной экспертизы, так как согласен с ее результатами, а эксперт полностью ответил на все поставленные вопросы. 

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» возражала против удовлетворения заявленных требований, а также поддержала ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку экспертное заключение эксперта Ф.Ю.П. является необоснованным и неполным, приводит к противоречивым выводам, расчеты проведены с существенными нарушениями, экспертом в ходе допроса конкретная информация не дана.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав позицию представителя административного истца, доводы представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). 

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, С.И.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57 общей площадью 7891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з/у 41, на основании договора аренды от 

<

дата> №, договора замены стороны в обязательстве от 

<

дата>.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом 

<

адрес> от 

<

дата> №-р кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 18 243 891 рублей.

Вместе с тем согласно отчету №КС от 

<

дата>, составленному ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57 общей площадью 7891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з/у 41, по состоянию на 

<

дата> определена в размере 14 811 000 рублей.

<

дата> С.И.Г. обратился в государственное бюджетное учреждение 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57, в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №КС от 

<

дата>, составленный ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.).

Решением государственного бюджетного учреждения 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» от 

<

дата>№ ОРС-64/2023/000615 С.И.Г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка №КС от 

<

дата>, составленного ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.), государственное бюджетное учреждение 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. На странице 26 Отчета из Анализа рынка земельных участков под коммерческую застройку оценщиком из 5 (пяти) представленных объектов сравнения из расчетов было исключены 3 (три) объекта сравнения, несопоставимые с объектом оценки по одному из главных ценообразующих факторов - площади. Оценщик ошибочно применил корректировку на «Торг» для объекта-аналога № 1, так как в объявлении продавец не намерен торговаться и указал минимальную цену за свой участок (страница 36). При определении стоимости объекта оценки, оценщик не учитывает такой ценообразующий фактор как «Свободный подъезд». Исходя из информации, представленной на сайте https://pkk.rosreestr.ru/ объект оценки, как и объект - аналог № 2 имеет свободный подъезд. Объект - аналог №1 не имеет свободных подъездных путей и доступ к нему возможен только через соседние земельные участки. Согласно выводам обжалуемого решения отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

По ходатайству административного истца определением суда от 22 апреля 2024 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Б.В.М. общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро».

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» Б.В.М. отчет об оценке №КС от 

<

дата>, составленный ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.), соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, оценщиком не допущено нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Поскольку имелись сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта Б.В.М. по ходатайству представителя ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» определением суда от 

<

дата> назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Б.А.М. общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64».

Вместе с тем, нарушений порядка проведения экспертизы, установленного федеральным законодательством, не установлено, оснований для признания экспертного заключения Б.В.М. недопустимым доказательством не имеется. Сам по себе факт назначения повторной экспертизы по административному делу не свидетельствует об отсутствии оснований для выплаты вознаграждения эксперту, проводившему первичное или повторное исследование, поскольку выплата вознаграждения эксперту за проведение экспертизы не ставится в зависимость от необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы.

Согласно заключению эксперта № от 

<

дата> ООО «Оценка-64» Б.А.М. оценщиком при составлении отчета №КС от 

<

дата>, составленный ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.), были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и законодательства в области оценки, также отчет содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки экспертом определена по состоянию на 

<

дата> в размере 18 610 000 рублей.

Поскольку имелись сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта Б.А.М. по ходатайству представителя административного истца определением суда от 

<

дата> назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ф.Ю.П. общества с ограниченной ответственностью «Инвестконсалтинг».

Вместе с тем нарушений порядка проведения экспертизы, установленного федеральным законодательством, не установлено, оснований для признания экспертного заключения Б.А.М. недопустимым доказательством не имеется. Сам по себе факт назначения повторной экспертизы по административному делу не свидетельствует об отсутствии оснований для выплаты вознаграждения эксперту, проводившему первичное или повторное исследование, поскольку выплата вознаграждения эксперту за проведение экспертизы не ставится в зависимость от необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 утверждены Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» (далее – ФСО № 1), Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (далее – ФСО № 2), Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)» (далее – ФСО № 3), Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» (далее - ФСО № 4), Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – ФСО № 5), Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (далее – ФСО № 6).

Экспертом ФИО1 установлено, что в ходе исследования отчета были выявлены нарушения требований пункта 10 ФСО № 7, ошибочно применен пункт 11б ФСО № 7, требований статьи 11 Федерального закона от 

<

дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертом установлено, что в рамках анализа рынка на странице 23 отчета содержатся противоречивые данные относительно уровня активности рынка земельных участков Саратовской области и города Саратова.

Кроме того, объект-аналог № 1 представляет собой предложение по продаже части земельного участка, причем в объявлении указана минимальная цена, которая изменится в большую сторону в зависимости от расположения того участка, который будет отчуждаться. Таким образом, характеристики и стоимость данного объекта однозначно не определены, что не позволяет его использовать в расчетах. 

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

На основании пункта 11б ФСО № 7 определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Экспертом установлено, что предложения по продаже земельных участков аналогичных оцениваемому земельному участку в Саратове не рассматривались в рамках анализа рынка. Рынок земельных участков Саратова ошибочно рассматривался как характеризующийся низким уровнем активности. 

Таким образом, оценщиком нарушен пункт 10 ФСО № 7, а также ошибочно применен пункт 11б ФСО № 7.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что отчет №КС от 

<

дата>, составленный ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.), не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, поскольку имеются неточности в расчетной части отчета, рыночная стоимость определена неправильно.

Заключение эксперта Ф.Ю.П. общества с ограниченной ответственностью «Инвестконсалтинг» в части определения необоснованным отчета оценщика соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт Ф.Ю.П., составившая заключение, имеет высшее образование, образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса), удостоверяющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости недвижимости, регистрационный №, серия ПП 435633, выдан Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров ННГАСУ 

<

дата>; является членом саморегулируемой организации Ассоциации «Русское общество оценщиков»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 

<

дата> по направлению «Оценка недвижимости» сроком действия до 

<

дата>; гражданская ответственность застрахована согласно полису №R/776/0000001/23-002787, выданному страховым публичным акционерным обществом «Ингосстрах» и акционерным обществом «АльфаСтрахование» на период страхования с 

<

дата> по 

<

дата>, страховая сумма 300 000 рублей. Стаж в области оценочной деятельности 22 года.

Выводы эксперта Ф.Ю.П. об использовании неполных и недостоверных сведений об объектах-аналогах, допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Аваллон» (оценщик П.И.С.) при составлении №КС от 

<

дата>, а также о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57 общей площадью 7891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з/у 41, оценщиком ООО «Аваллон» П.И.С. использованы неполные и недостоверные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением эксперта Ф.Ю.П. №-И/2024 от 

<

дата>. 

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления С.И.Г. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления С.И.Г. в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57 общей площадью 7891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з/у 41, экспертом ООО «Инвестконсалтинг» Ф.Ю.П. установлены количественные и качественнее характеристики исследуемого объекта: категория земель - «земли населенных пунктов»; разрешенное использование – «салоны по продаже автомобилей (без ограничений функций)»; права на земельный участок – «земельный участок относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена», арендован С.И.Г.; инженерные коммуникации – «в наличии»; транспортная доступность – «асфальтированная автодорога»; застроен зданиями автосалона и магазина.

В результате анализа качественных и количественных характеристик объектов исследования, эксперт принял решение определить сегмент рынка, к которому принадлежат объекты исследования как рынок земель под коммерческую застройку и расположенные в Саратове.

Экспертом выявлено 14 предложений о продаже земельных участков, в расчетах использованы предложения 1-5 по продаже земельных участков, относящихся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки (в пределах городской черты Саратова), а также предложения 1 и 2 по продаже земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку и расположенных в Гагаринском районе, то есть фактически за пределами городской черты Саратова.

Предложения выявлены по источникам информации, размещенной в сети интернет на сайтах: www.avito.ru, saratov.cian.ru, saratov.domclick.ru.

Согласно выборке, стоимость 1 кв.м. составляет от 1100 до 4264 рублей.

Поскольку на рынке имеется достаточное количество предложений, при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом использован сравнительный подход (метод сравнения продаж), отказ от применения затратного и доходного подходов подробно мотивирован в заключении эксперта.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов экспертом использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). 

Согласно пункту 4 ФСО № 4, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал 5 объектов аналогов из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: 

<

...> (объект-аналог № 3), 

<

...> з/у 54 (объект-аналог № 4), 

<

...> з/у 17в (объект-аналог № 5), 

<

...> (объект-аналог № 6), 

<

...> (объект-аналог № 7), и 2 объекта аналога из земель промышленности, расположенных по адресу: Саратовская область, город Саратов, Гагаринский район, Усть-Курдюмское муниципальное образование, на землях СХПК «Аграрник» (объект-аналог № 1), Саратовская область, город Саратов, 

<

...> уч. 1 (объект-аналог № 2). 

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В расчете стоимости объекта экспертизы в результате сравнительного анализа к ценам объектов аналогов сравнения были внесены корректировки на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается за 1 кв.м в месяц общей площади объектов сравнения.

Экспертом применены корректировки на: вид цены (корректировка на удешевление в процессе торгов), статус населенного пункта, месторасположение, расстояние до центра города, масштаб объекта, передаваемые имущественные права, расположение относительно «красной линии», инженерно-геологические условия, транспортную доступность.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Поскольку скорректированные удельные стоимости объектов-аналогов образуют достаточно широкий ценовой диапазон, в котором стоимости наиболее дешевого и наиболее дорогого объектов различаются между собой более чем в 4 раза, оценщиком принято решение не учитывать объекты-аналоги № 4, 5, 6 при определении величины удельной стоимости объекта оценки.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода определено экспертом по состоянию на 15 августа 2023 года в отношении: земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57 общей площадью 7891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з/у 41, в размере 15 899 000 рублей.

Заключение эксперта Ф.Ю.П. ООО «Инвестконсалтинг» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судане имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Возражая против данного заключения эксперта, представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» полагает, что расчеты экспертом Ф.Ю.П. проведены с существенными нарушениями, использованы несопоставимые с объектом оценки аналоги, не применены необходимые корректировки, выводы эксперта не соответствуют сведениям публичной кадастровой карты. Кроме того, возражая, указывают на то, что Ф.Ю.П. является оценщиком, а не экспертом, в заключении эксперта не содержится подписки о предупреждении эксперта об уголовной ответственности. В связи с указанными недостатками экспертного заключения Ф.Ю.П. представителем административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом допрошена эксперт Ф.Ю.П., которая пояснила, что объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером 64:48:010119:57 общей площадью 7891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з/у 41. 

Возражая относительно довода представителя административного ответчикао том, что экспертом объект оценки ошибочно отнесен к категории «зоны автомагистралей», экспертом пояснено, что оцениваемый земельный участок относится к категории земли населенных пунктов. Сегмент рынка, который характеризует оцениваемый объект поименован в отчете как «Земли населенных пунктов коммерческого назначения, расположенные в городе Саратов», подразумевает, что участок относится к землям именно населенных пунктов города Саратова и используется для коммерческих целей. Вместе с тем, на странице 38 отчета об оценке оцениваемый земельный участок рассматривается с точки зрения расположения внутри города как земельный участок, расположенный вдоль крупной автомагистрали 

<

адрес>. В связи с этим объект оценки отнесен к категории «зоны автомагистрали». В данном случае речь идет о применении корректировки по месторасположению объекта внутри города. Другими словами, внутри города все земельные участки категории «земли населенных пунктов» подразделяется на шесть подкатегорий, а именно: 1) земельные участки из «земель населенного пункта», относящиеся к культурному и историческому центру; 2) земельные участки из «земель населенных пунктов», относящиеся к центрам деловой активности; 3) земельные участки из «земель населенных пунктов», относящиеся к зонам автомагистралей; 4) земельные участки из «земель населенных пунктов», относящиеся к индивидуальным жилым домам; 5) земельные участки из «земель населенных пунктов», относящиеся к многоквартирной жилой застройки; 6) земельные участки из «земель населенных пунктов», относящиеся к зонам окраины города и промзоны. К каждой из перечисленных подкатегорий земельных участков из числа «земель населенных пунктов» присвоен соответствующий коэффициент, соотношением которых и рассчитывается корректировка, указывающая зависимость рыночной стоимости земельных участков из «земель населенных пунктов», предназначенных под коммерческую застройку, от их расположения в пределах города. 

Относительно довода представителя ответчика о том, что экспертом не был произведен осмотр объекта оценки, эксперт Ф.Ю.П. пояснила, что настоящем случае дата оценки - ретроспективная дата, а именно 

<

дата>. Таким образом, осмотр, проведенный на текущую дату, не информативен. Кроме того, в материалах дела имеется достаточно фотоматериалов и иных документов, всесторонне характеризующих оцениваемый объект в достаточной степени для проведения расчетов на указанную дату для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Относительно доводов о том, что при проведении расчетов экспертом допущены существенные арифметические ошибки, эксперт Ф.Ю.П. пояснила, что при составлении отчета была допущена техническая ошибка в таблице. Экспертом представлен исправленный вариант таблицы расчета рыночной стоимости объекта оценки, который свидетельствует о том, что допущенная техническая ошибка на итоговую стоимость не повлияла (т. 3 л.д. 88-95).

Также экспертом пояснен отказ в применении корректировки на категорию земель и на наличие коммуникаций. Указано, что корректировка «на категорию земель» является аналогичной использованной в отчете об оценке корректировке «статус населенного пункта». Объект оценки рассматривается как обеспеченный возможностью подключения всеми видами коммуникаций. В отношении объектов аналогов также имеется возможность подключения коммуникаций, в связи с чем дополнительная корректировка не требуется.

Не согласилась эксперт с доводом представителя административного ответчика о том, что объект-аналог № 2 согласно сведениям публичной кадастровой карты расположен внутриквартально, а не вдоль автомагистрали, пояснила, что указанные участки представляют собой узкие полосы незастроенных участков, непосредственно примыкающих к дорожному полотну, находящихся на расстоянии друг от друга, то есть они не ограничивают доступ к участку аналогу, не закрывают обзор с дороги в отношении участка аналога, и не делают участок аналог расположенным внутриквартально. Объект-аналог № 2 находится именно на красной линии, а не внутриквартально.

Относительно довода о том, что вывод эксперта о нецелесообразности учета объектов-аналогов № 6-11 при проведении расчетов не подтвержден доказательствами и не соответствует действительности, эксперт пояснила, что в имеющейся на странице 54 заключения эксперта выборке представленных к продаже на дату оценки земельных участков видно, что цена предложения в расчете за единицу площади, указанной в предпоследнем столбце таблицы в отношении объектов № 6-11 существенно (в некоторых случаях в разы) превышает стоимость за единицу площади объектов, представленных под номерами 1-5. Так, например, объект под номером 10 имеет удельный показатель стоимости в расчете за единицу площади 28571,43 руб./кв.м. Указанная стоимость свидетельствует либо о неадекватности цены предложения указанного в объявлении земельного участка, и соответственно по этой цене участок никогда не будет продан, либо о наличии в составе продаваемого объекта, например, объектов капитального строительства, информация о которых не указана в объявлении. Вместе с тем оценщик должен представить в анализе рынка все имеющиеся предложения о продаже земельных участков из выбранного сегмента и обосновать выбор тех, которые в дальнейшем будут использованы в расчёте рыночной стоимости. Обосновать выбор - это значит указать причины, по которым данные объекты не будут использоваться в дальнейших расчётах. В данном случае, по причине неадекватно завышенной цены. При этом оценщик руководствуется принципом благоразумности покупателя, согласно которому благоразумный покупатель при прочих равных обстоятельствах приобретет собственность за цену, наиболее низкую в сравнении с предлагаемыми аналогичными участками. Соответственно участки по более низкой стоимости будут проданы, а участки с завышенной стоимостью останутся в продаже до тех пор, пока собственник не снизит в отношении них цену. Кроме того, большинство ссылок на объявления с представленными к продаже участками на текущий момент активны, и можно посмотреть, какие из указанных участков не проданы на текущий момент и до сих пор имеются в продаже. Соответственно, на текущий момент аналог под номером 10, а также под номером 11 имеются в продаже на текущий момент, аналогичная ситуация в отношении аналога номер 5. Таким образом, с 2023 года указанные объекты до настоящего времени не нашли покупателя. Учитывая стандартный период экспозиции в отношении земельных участков, равный шести месяцам, который для указанных объектов на текущую дату превышен более чем в три раза, можно утверждать, что цена в отношении этих объектов существенно завышена, и по этой стоимости данные объекты не имеют перспектив быть проданными без дополнительного снижения цены. Соответственно, данные объекты не принимаются к расчету по указанной стоимости.

Вопреки доводам об отсутствии в заключении эксперта подписки эксперта о предупреждении об уголовной ответственности эксперт Ф.Ю.П. пояснила, что в материалы административного дела вместе с заключением эксперта представлена подписка эксперта о разъяснении прав и обязанностей эксперта, предусмотренных статьей 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Указанные пояснения подтверждены материалами административного дела (т. 2, л.д. 148).

Относительно доводов представителя административного ответчика о том, что Ф.Ю.П. не является членом экспертного совета, как специалист, который имеет право в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ проверять рыночные отчеты на соответствие правильности его составления, не является экспертом, кто обладает соответствующей квалификацией на проведение данных экспертиз, эксперт пояснила, что согласно требованиям действующего законодательства в части оценочной деятельности, а именно статьи 4 Федерального закона № 135-ФЗ, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. В данном случае, Ф.Ю.П. является членом саморегулируемой организации оценщиков, ее ответственность оценщика застрахована, она имеет квалификационный аттестат по направлению оценка недвижимого имущества, которые приложены к экспертному заключению (т.2, л.д. 206-207). 

Таким образом, судебный эксперт Ф.Ю.П. в установленном законом порядке предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Она обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», имеет стаж работы 22 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста подтверждены.

Учитывая изложенное, доводы представителя административного ответчика об отсутствии у судебного эксперта Ф.Ю.П. квалификации для проведения судебной оценочной экспертизы опровергаются материалами дела. Тот факт, что эксперт Ф.Ю.П. не является членом экспертного совета, не свидетельствует о ее недостаточной квалификации и недопустимости экспертного заключения ООО «Инвестконсалтинг» в качестве доказательства по делу.

Судом учитывается, что в соответствии с пунктом 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)») установлен интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки. Все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. 

В случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Стороной не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности, не содержит, в заключении отсутствуют противоречия и сомнения в правильности, все доводы, заявленные в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы, экспертом опровергнуты либо уточнены. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы у суда не имелось.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 15 августа 2023 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 27 ноября 2023 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению. 

Кроме того, экспертным учреждением обществом с ограниченной ответственностью «Инвестконсалтинг» представлен акт выполненных работ № 17 от 10 декабря 2024 года и счет за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии в частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлен общий принцип распределения судебных расходов по административному делу стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» при последующем отказе в удовлетворении такого административного иска судебные расходы подлежат взысканию с лица, в интересах которого подан административный иск (статьи 111, 112, часть 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

С учетом изложенного, поскольку решением суда отказано в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения и судебный акт по соответствующему делу состоялся не в пользу административного истца (поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельного характера), судебные расходы по проведению экспертизы подлежат возложению на С.И.Г.

Расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации. 

Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестконсалтинг» в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлено финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств. 

Согласно финансово-экономическому обоснованию общества с ограниченной ответственностью «Инвестконсалтинг», исходя из базовой стоимости 1 часа оценщика, количество затрат и часов, общая стоимость проведения экспертизы составила 25 000 рублей.

Стоимость одного экспертного часа установлена на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 09 февраля 2023 года № 29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона, доказательств по опровержению данного факта не представлено, в связи с чем в указанном размере подлежит взысканию с административного истца. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление С.И.Г. к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010119:57 общей площадью 7 891 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, з/у 41, по состояниюна 15 августа 2023 года в размере 15 899 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 27 ноября 2023 года.

В удовлетворении административного искового заявления С.И.Г. в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения от 22 декабря 2023 года - отказать.

Взыскать со С.И.Г. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестконсалтинг» судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева