Дело № 2-4146/2019 «12» ноября 2019 года

УИД: 78RS0016-01-2019-001666-14

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кондратьевой Н.М., 

при секретаре Поляковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2 в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 22.03.2018 в размере 200 000 руб., компенсацию затрат на услуги представителя в размере 30 000 руб., расходы за услуги нотариуса в размере 14 140 руб.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 22.03.2018 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предметом которого являлась четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора стороны согласовали заключение основного договора купли-продажи жилого помещения в срок до 22.05.2018 за 12 400 000 руб.

В соответствии с п. 2.1.3 предварительного договора купли-продажи квартиры ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве задатка.

Как указывает истец, сторонами было согласовано, что приобретение объекта будет осуществляться с привлечением заемных средств и регистрацией ипотеки. После проверки предоставленных продавцом в ПАО Банк ВТБ документов на квартиру, стало известно об имевших место судебных разбирательствах и возможных претензиях со стороны третьих лиц на жилое помещение, в результате чего банком объекту был присвоен статус «проблемный», в связи с чем банк запросил у ответчика дополнительные гарантии в виде нотариально оформленного обязательства по возврату средств за квартиру, в случае реализации указанных претензий третьих лиц. От предоставления такого документа ответчик уклонился.

После получения информации от банка истица, имея заинтересованность в приобретении квартиры, обратилась к юристу для проверки документов и получения заключения по возможным рискам сделки, о чем ответчик был уведомлен. 09.08.2018 истцом было получено положительное заключение о возможности совершения сделки с квартирой, однако, ответчик долгое время не выходила на связь, а позже истцу было сообщено, что квартира будет продана другому человеку, без привлечения кредитных средств.

При указанных обстоятельствах истец полагает, что ответственность за невыполнение условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения лежит на ответчике и уплаченная в качестве задатка сумма 100 000 руб. подлежит возврату покупателю в двойном размере, в связи с тем, что сделка не была совершена по вине продавца.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требование поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, представил письменные возражения по существу заявленных исковых требований, иск не признал, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 96). Суд, руководствуясь ч. 3,5 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося третьего лица. 

Выслушав представителей сторон, заслушав показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.03.2018 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – договор).

В соответствии с п. 1.1 договора стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 101,3 кв.м., квартира находится на 4-ом этаже 4-х этажного дома, назначение – жилое.

Из пункта 2.1.2 договора следует, что стоимость объекта составляет 12 400 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.1.3 договора стороны установили порядок расчетов, при котором 100 000 руб. вносятся покупателем продавцу в качестве задатка одновременно с подписанием договора. Оставшиеся расчеты между продавцом и покупателем производятся с использованием индивидуального сейфа банка, при этом 12 300 000 руб. оплачивается за счет личных средств покупателя.

Также следующим абзацем данного пункта указано, что передача денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления справки по форме 9 на объект без зарегистрированных лиц, подписания акта приема-передачи объекта между продавцом и покупателем.

Исходя из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкуя данное условие договора, суд, принимая во внимание его буквальное значение и сопоставляя с остальными условиями договора, которые не содержат никаких сведений о том, что покупатель будет приобретать квартиру за счет кредитных средств, а данное условие является существенным и должно быть обязательно указано в предварительном договоре, так как он содержит все существенные условия, необходимые для заключения основного договора, приходит к выводу о том, что стороны имели ввиду порядок расчетов именно за счет личных средств, без привлечения кредита.

О том, что предварительный договор содержит основные условия договора купли-продажи, который будет заключен в последующем, также указано в п. 3.1 договора.

Из п. 3.2 договора следует, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 22.05.2018. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта.

Продавец гарантировал, что на момент подписания договора продавец является полноправным и законным собственником объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается (п. 3.3 договора).

В соответствии с п.3.4 договора в случае одностороннего отказа продавца от подписания договора купли-продажи, он выплачивает покупателю двойную сумму задатка в сумме 200 000 руб. не позднее 10 рабочих дней с момента отказа. В случае одностороннего отказа покупателя от подписания договора купли-продажи внесенная покупателем сумма задатка остается у продавца. Отказом также считается неявка одной из сторон на подписание договора купли-продажи при своевременном уведомлении сторонами друг друга или через своих представителей о дате сделки посредством телефонных звонков, sms сообщений, электронной почты.

Договор содержит подписи обеих сторон, юридически не оспорен, содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, из чего следует, что он является заключенным и порождает взаимные права и обязанности для сторон, предусмотренные его условиями.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, в соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возложения на одну из сторон предварительного договора ответственности за убытки является факт необоснованного уклонения от заключения основного договора.

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

22.03.2018 ФИО2 была составлена расписка о получении от ФИО1 денежных средств в размере 100 000 руб. за продаваемую ей квартиру по предварительному договору купли-продажи от 22.03.2019 в качестве задатка (л.д. 13).

Так, денежные средства истцом ответчику были переданы именно в качестве задатка по расписке, составленной в письменной форме, указанное исключает возможность квалификации указанной суммы в качестве аванса и влечет за собой правовые последствия для задатка, предусмотренные нормами ст. ст. 380, 381 ГК РФ.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Данная обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленные сроки, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора, в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в случае отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что приобретение квартиры должно было осуществляться с привлечением заемных средств в Банке ВТБ (ПАО), однако после проверки жилого помещения, банк присвоил квартире статус «проблемный» и запросил у ответчика дополнительные гарантии, от предоставления которых ответчик уклонилась. Из его пояснений также следует, что так как истец имел намерение приобрести квартиру, он обратился в международную организацию по оценке документов за получением отчета о рисках.

В материалах дела имеется отчет по анализу переданных документов и судебных постановлений (далее – отчет) (л.д. 28-29), в котором отсутствует дата его составления, однако, как следует из пояснений сторон, он был получен истцом после 22.05.2018, а именно 09.08.2018.

Из указанного заключения следует, что ФИО2 приобрела квартиру по нотариальному договору купли-продажи от 12.12.2017 от ФИО6 Право ФИО6 распоряжаться квартирой принадлежало ему по следующим основаниям:

- 2/10 доли принадлежали ему по договору о приватизации квартиры;

- 1/10 доли принадлежали ему на основании свидетельства о праве на наследство;

- 2/10 доли принадлежали ему на основании апелляционного определения от 2014 года;

- 5/10 доли принадлежали ему на основании апелляционного определения от 2016 года.

Все действия по обжалованию судебных актов, являющихся основанием для признания за ФИО6 права собственности на отчуждаемую квартиру были оставлены судами без удовлетворения еще до момента заключения предварительного договора.

В отчете имеется вывод, в соответствии с которым, риски больше носят психологический характер, так как возможно споры между родственниками в отношении наследуемой квартиры не были исчерпаны, несмотря на однозначное судебное решение и уже отбывающий наказание брат ФИО5 может чинить препятствия новым жильцам.

Из данного отчета не следует, что квартира находится в споре или содержит обременения, о которых ответчик не сообщала истцу до момента заключения договора.

Все судебные споры в отношении квартиры были разрешены и ФИО2 приобрела квартиру, свободную от всех притязаний третьих лиц, о чем и сообщила истцу, заключая предварительный договор.

Исходя из выписки из ЕГРН от 17.05.2018 №, право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 101,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО2 (запись о регистрации права № от 14.12.2017).

В соответствии с разделом 4 выписки из ЕГРН, содержащей в себе ограничения права и обременения объекта недвижимости, квартира является объектом культурного наследия. Иных обременений данный раздел не содержит.

Так как действующее законодательство содержит презумпцию достоверности сведений ЕГРН (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), истец не был лишен возможности составить отчет и обратиться за квалифицированной юридической помощью еще до момента заключения предварительного договора, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, какая требуется от участников гражданского оборота.

В материалах дела также имеется решение о предоставлении кредита № от 14.05.2018 ФИО1 по продукту ипотека. Готовое жилье (л.д. 123-125).

В соответствии с указанным решением, истцу одобрен кредит и при этом сведений о том, что квартире присвоен статус «проблемный», в указанном решении не имеется.

При таких обстоятельствах, суд не может прийти к выводу о том, что основной договор не был заключен по вине продавца. 

Поведение истца является противоречивым, поскольку заключая предварительный договор, условия которого не содержат оговорки об оплате квартиры за счет кредитных средств, покупатель берет на себя обязательство заключить основной договор в установленный срок и уплатить продавцу денежные средства. Причины, по которым продавец не смог заключить основной договор, со ссылкой на получение кредита, при отсутствии условия об этом в предварительном договоре, не находятся во взаимосвязи и не затрагивают продавца, так как природа образования денежных средств ему безразлична и его разумные ожидания заключаются в получении денежных средств с заключением основного договора в установленный в предварительном договоре срок.

Каких-либо дополнительных соглашений к предварительному договору о продлении срока заключения основного договора или изменения порядка расчетов, с использование кредитных средств, в материалах дела не имеется. 

Так как стороны об ином в предварительном договоре не договорились, все негативные последствия своего поведения, в том числе отсутствия к согласованной дате денежных средств и как следствие уклонения от заключения основного договора, лежат именно на стороне, которая была обязана их найти и заключить основной договор. 

Согласно договору с продавцом на поиск покупателя и сопровождение №-ПР от 11.01.2018, заключенному между Свидетель №1 (компания) и ФИО2 (клиент), компания оказывала клиенту возмездные услуги, направленные на поиск покупателя и отчуждение объекта квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из переписки, осуществленной посредством приложения WhatsApp между истцом и Свидетель №1, осуществляющей сопровождение по продаже квартиры (л.д. 58-75), истец подтверждала, что ей одобрили кредит 15.05.2018 и далее следует общение с агентом ответчика, при котором данные своего паспорта, необходимые для составления основного договора, она отправляет только 31.05.2018, в то время как они были запрошены 12.03.2018, то есть с пропуском установленного для заключения основного договора срока.

Далее ответчик ожидает решения истца, так как из переписки следует, что ей необходимо получить ответ от юристов по поводу рисков совершения сделки и сообщает о своем возвращении в Санкт-Петербург только 27.07.2018 (л.д. 69).

06.08.2018 Свидетель №1 просила у истца сообщить новости по поводу возможности покупки квартиры и только 09.08.2018 истец сообщила о возможности покупки квартиры.

Далее истец пишет о том, что получила отказ от банков из-за возраста дома и состояния (что противоречит ее сообщениям от 15.08.2018 об одобрении кредита) и требует вернуть деньги, уплаченные ею в качестве задатка (л.д. 72, сообщение от 30.08.2018). 

07.10.2018 истица направила Свидетель №1 аналогичное сообщение о желании забрать уплаченные ей денежные средства.

При таких обстоятельствах, в задержке заключения основного договора не имеется вины продавца, поскольку как указано судом выше, условия договора не предусматривали оплату с привлечением кредита, ответчик не был лишен возможности при согласовании условий договора как установить более длительный срок для заключения основного договора, так и провести правовую экспертизу документов до момента его заключения. 

Кроме того, в ходе судебного заседания была допрошена в качестве свидетеля Свидетель №1, которая пояснила суду, что предварительный договор купли-продажи заключался между истцом и ответчиком в ее присутствии, текст договора подготавливал свидетель. Стороны указали сроки и параметры выхода на сделку, а также указали в договоре срок действия договора, указали на приобретение квартиры за личные денежные средства ФИО3. Квартиру истец осмотрел. Перед окончание срока договора, до 20.05.2018, примерно 15-16 мая 2018 года, у истца сложились обстоятельства, при которых за личные денежные средства она не могла приобрести квартиру, хотела использовать заемные денежные средства, в связи с чем обратилась в Банк ВТБ за получением кредита. Поскольку дом, в котором находилась приобретаемая истцом квартира, имел нюансы, предварительный договор купли-продажи составлялся свидетелем по шаблону для банка, в договоре свидетель не убрала последний абзац в п. 2.1.3. После того, как Банк ВТБ (ПАО) одобрил кредит истцу, истец уехала в отпуск. Когда истец вернулась из отпуска, она подала все необходимые документы в банк и снова уехала. После ее вторичного приезда в Санкт-Петербург, свидетель сообщила ей о том, что требования банка ей не нравятся. Ответчику было важно продать квартиру, на что истец ответила желанием проверить работу банка и просить у юриста правовой поддержки, после согласования с продавцом, истцу установили срок 10 дней, также свидетель просил истца предоставить с ведения о доверенном лице, с которым можно было заключить договор, на что истец ничего не ответил. Спустя месяц после указанных событий, свидетелю позвонила истица и ей было сообщено о том, что был найден другой покупатель.

На вопрос представителя истца о том, изначально ли в договоре не было указано, что покупка будет осуществляться с привлечением заемных средств, свидетель пояснила, что истица с мужем пришли к решению о том, что будут покупать за личные средства. 

Также свидетель пояснила, что при заключении предварительного договора с ними присутствовал предыдущий владелец квартиры ФИО6, который был знаком с истицей.

Ответчиком представлен письменный отзыв на иск, доводы которого сводятся к тому, что ответчик исполнил все требования банка, доказательством чего является одобрение кредита истцу. Ответчик также ссылается на то, что имея на руках все необходимые для заключения сделки документы, истец не заключил сделку и уехал в отпуск, произвел оплату отчета по оценке только 01.06.2018, после истечения срока заключения основного договора, требования о понуждении к заключению договора не направлял, как и не направлял основной договор. От подписания основного договора на встрече 04.07.2018 истец отказался, на другие встречи не являлся.

Суд полагает, что доводы ответчика заслуживают внимания.

Доказательств того, что истец направлял ответчику требование о необходимости заключения основного договора, как и сведений о направлении ответчику экземпляров основного договора, в материалах дела не имеется.

Учитывая, что действующее законодательство содержит норму, в силу которой при незаключении основного договора в срок, установленный предварительным договором, действие последнего считается прекратившимся, то с учетом противоречивых действий самого истца, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку доказательств, что основной договор купли-продажи в срок до 22.05.2018 не был заключен по вине ответчика, не установлено.

Как следует из ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Статьей 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку требования истца оставлены судом без удовлетворения, основания для взыскания с ответчика расходов на оплату услуг представителя и иных судебных расходов отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06 февраля 2020 года.

Судья: Кондратьева Н.М.