Дело № 3а-382/2024УИД 26OS0000-04-2024-000236-05 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 26 августа 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Пшеничной Ж.А., при секретаре судебного заседания Суховой В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-382/2024 по административному иску ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, арендуемая площадь – 1316,30 кв.м (площадь всего участка 2000,00 кв.м), расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2022 года составляет 8 153 340,00 рублей.

ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 172,60 кв.м, нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 201,4 кв.м, нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 190,9 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>; часть нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 199,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 01 января 2023 года составляет: для объекта с кадастровым номером № – 5 973 221,71 рублей, для объекта с кадастровым номером № – 6 969 912,23 рублей, для объекта с кадастровым номером № – 6 606 535,48 рублей, для объекта с кадастровым номером № – 10 834 595,73 рублей.

Указывая, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы и налога на имущество, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объектов, в административном иске ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 1 610 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2022 года; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 3 167 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2023 года; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 3 695 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2023 года; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 3 502 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2023 года; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 4 515 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного заседания своевременно и в надлежащей форме, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО2, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (представлены письменные возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя) и министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество», администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, возражений и замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не представили.

Судом явка указанных лиц обязательной признана не была. 

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, препятствий к рассмотрению и разрешению административного дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом, судом не установлено.

Исследовав материалы дела, оценив предоставленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации). 

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, федеральной территории «Сириус»), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 18 июня 2021 года № 371 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учетных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 июня 2022 года № 536 «О проведении в 2023 году государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учетных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края.

Результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Ставропольского края по состоянию на 01 января 2023 года утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края».

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ФИО1 обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, арендуемая площадь - 1316,30 кв.м (площадь всего участка 2000,0 кв.м), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: 

нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 172,60 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 201,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 190,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>; 

часть нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 199,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» в размере 8 153 340 рублей по состоянию на 01 января 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 февраля 2024 года № КУВИ-001/2024-49026027.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» по состоянию на 01 января 2023 года и составляет: для объекта с кадастровым номером № – 5 973 221,71 рублей, для объекта с кадастровым номером № – 6 969 912,23 рублей, для объекта с кадастровым номером № – 6 606 535,48 рублей, для объекта с кадастровым номером №– 10 834 595,73 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 13 марта 2024 года № КУВИ-001/2024-72631741, от 13 марта 2024 года № КУВИ-001/2024-72634255, от 13 марта 2024 года № КУВИ-001/2024-72635315, от 13 марта 2024 года № КУВИ-001/2024-72636744 соответственно.

Согласно представленному административным истцом отчету от 15 февраля 2024 года № 00045, составленному ООО «Деловой партнер», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составляет 1 610 000,00 рублей. 

Согласно отчету от 22 марта 2024 года № 03/2024, составленному частнопрактикующим оценщиком К.Е.А., рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года составляет 3 167 000,00 рублей; помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 3 695 000,00 рублей; помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года – 3 502 000,00 рублей. 

Согласно отчету от 21 марта 2024 года № 02/2024, составленному частнопрактикующим оценщиком К.Е.А., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года составляет 4 515 000,00 рублей.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной оценочной экспертизы № 117 экспертом АНО Судебно-экспертное бюро «Профи» ФИО3 определена следующая рыночная стоимость объектов недвижимости: с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года – 4 305 000,00 рублей; с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года – 3 498 000,00 рублей; с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года – 3 981 000,00 рублей; с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года –3 806 000,00 рублей; с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года – 5 597 000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО Судебно-экспертное бюро «Профи», в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Участники процесса не присутствовали при производстве судебной экспертизы. 

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

21 мая 2024 года эксперт ФИО3 произвел осмотр объектов исследования.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом ФИО3 указано, что наиболее эффективное использование объектов оценки, исходя из вида фактического использования оцениваемых объектов № 1-4 – торговое; объекта № 5 – офисное.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определены сегменты рынка, к которому принадлежат объекты оценки: для объекта № 1 – «земельные участки под торгово-офисное использование», для объектов № 2-5 – «объекты капитального строительства». 

Аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. 

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена в рамках сравнительного подхода (метод сравнения продаж); объектов оценки № 2-4 – в рамках сравнительного подхода (метод прямого сравнительного анализа продаж); объекта оценки № 5 – в результате согласования результатов расчетов его рыночной стоимости, полученных в рамках сравнительного и доходного подхода. При этом экспертом ФИО3 мотивирован отказ от применения иных подходов. 

При расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом мотивированы в заключении. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов Федеральных стандартов оценки. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных частью 1 и 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для назначения дополнительной или повторной экспертизы, не имеется.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и является допустимым доказательством по делу и может быть положено в основу принимаемого решения по делу.

Отчеты об оценке, выполненные ООО «Деловой партнер» и частнопрактикующим оценщиком К.Е.А., не могут быть приняты в качестве доказательств, подтверждающих достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, поскольку величина рыночной стоимости исследуемых объектов опровергается выводами судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемых объектов.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с их рыночной стоимостью. Целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых и арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельного участка и нежилых помещений по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налогов и арендной платы.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса российской Федерации).

Следовательно, учитывая факт нарушения прав и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 01 апреля 2024 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 2000,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 4 305 000,00 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 172,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 3 498 000,00 рублей. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 201,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 3 981 000,00 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 190,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 3 806 000,00 рублей. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 199,3 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 5 597 000,00 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 01 апреля 2024 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение составлено 30 августа 2024 года.

Судья подпись Ж.А. Пшеничная

Копия верна.

Судья Ж.А. Пшеничная