Дело № 2-4243/2017

Решение

 суда 

Именем Российской Федерации

30 августа 2017 года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кобзаревой О.А.

при секретаре Калининой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности и истребовании квартиры из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании права и истребовании квартиры из чужого незаконного владения, при этом указал следующее. 19.10.2006 он заключил с ООО «Русметалл» договор уступки прав инвестирования № Бал.Зареч.№, согласно которому приобрел право инвестора по договору инвестирования № № от 20.09.2006, заключенному ООО «Гиза 21 век» и ООО «Русметалл», в части строительства двухкомнатной 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 01.11.2006 сумма в размере 3 041 437 руб. 35 коп. в счет оплаты права требования была перечислена им на счет ООО «Русметалл». В связи с вводом жилого дома в эксплуатацию, а также присвоению ему почтового адреса, 17.04.2013 он подписал дополнительное соглашение с ООО «Гиза 21 век» к договору уступки прав инвестирования о том, что квартире, указанной в п.п. 1 Договора под № 253, расположенной в 3 секции на 14 этаже, присвоен адрес №, а жилому дому № по 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ он и ООО «Гиза 21 век» подписали акт приема-передачи квартиры к договору № Бал.Зареч.15Б/253/Р.10.06, в соответствии с которым застройщик передает, а инвестор принимает квартиру № 263, расположенную на 14 этаже по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 80,5 кв.м. 23.03.2017 он обратился в Управление Росреестра для регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, представив все необходимые документы, однако 04.04.2017 получил уведомление о приостановлении государственной регистрации, так как в ЕГРН содержится актуальная запись о государственной регистрации права собственности на квартиру за ФИО2.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, исковое заявление поддержал в полном объеме.

Представитель истца – адвокат Проскуряков А.С., в судебное заседание явился, исковое заявление поддержал в полном объеме, при этом пояснил, что истец с 17.04.2013 является собственником спорной квартиры, им произведена оплата по договору инвестирования в полном объеме, что подтверждается платежным поручением о переводе денежных средств.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения искового заявления.

Представитель ответчика – адвокат Круглов А.Н., в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения искового заявления, при этом представил письменные возражения, согласно которым 03.10.2006 ФИО3 заключил инвестиционный договор с ООО «Гиза 21 век» о долевом участии в строительстве жилого дома в отношении 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, на основании которого 10.03.2016 зарегистрировал право собственности в ЕГРП. В последующем квартира была продана ответчику ФИО2 по договору купли-продажи от 28.07.2016, на основании которого 02.08.2016 за ним зарегистрировано право собственности в ЕГРП. Помимо регистрации права собственности на спорную квартиру ее фактическое владение осуществляется также ФИО2 и его семьей, что подтверждается регистрацией ФИО2 и его семьи по месту жительства в спорной квартире, а также договором управления многоквартирным домом, справками управляющей организации об оплате жилого помещения и коммунальных услуг, платежными документами об оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Также, квартира была приобретена с помощью заемных средств, полученных по кредитному договору с ПАО «Сбербанк России», в обеспечение исполнения обязательств ответчик заключил с кредитной организацией договор залога приобретенной спорной квартиры, поэтому в настоящее время спорная квартира имеет обременение в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России».

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения искового заявления, при этом пояснил, что застройщик ООО «Гиза 21 век» в настоящее время является действующим юридическим лицом, в процедуре банкротства не находится, в связи с чем истец не лишен возможности обратиться с иском к застройщику для защиты своих прав в соответствии с законом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ПАО «Сбербанк России» направило своего представителя на судебное заседание, которая возражала против удовлетворения искового заявления. При этом представила отзыв на исковое заявление, согласно которому на момент заключения ответчиком ФИО2 договора купли-продажи спорной квартиры в отношении нее отсутствовали зарегистрированные права третьих лиц, квартира под арестом либо залогом не находилась. В настоящее время спорная квартира является предметом залога по договору ипотеки, заключенному ответчиком ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» для обеспечения обязательств по кредитному договору. В тоже время истцом ФИО1 документы, подтверждающие факт оплаты по указанному договору, не представлены, а к приобщенным документам нельзя отнести факсимильную копию платежного поручения № 376 от 01.11.2006 на сумму 3 041 437, 35 руб., так как плательщиком является не истец ФИО1, а ООО «Техмастер». Истцом также не доказано фактическое владение имуществом и использование его на правах собственника, не представлены документы, подтверждающие бремя несения расходов на содержание и ремонт спорной квартиры. Спорная квартира находится во владении добросовестного ответчика ФИО2, который по настоящее время несет бремя содержания имущества и является единственным лицом, за которым зарегистрировано право собственности на спорное имущество, в связи с чем ответчик ФИО2 является добросовестным приобретателем.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО3 в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о дате и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО5 в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о дате и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ООО «Гиза 21 ВЕК» в судебное заседание не явилось, явку представителя не обеспечило, о дате и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, конкурсный управляющий ФИО6 в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о дате и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

19.10.2006 ФИО1 и ООО «Русметалл» заключили договор уступки прав инвестирования № Бал.Зареч.№ согласно которому ФИО1 уступлено право инвестирования двухкомнатной 

<

адрес> секции № на 

<

адрес> этаже в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> по договору инвестирования № Бал.№ от 20.09.2006.

17.04.2013 ФИО1 и ООО «Гиза 21 ВЕК» заключили дополнительное соглашение к договору уступки прав инвестирования № Бал.Зареч.№ от 19.10.2006, согласно которому квартире, указанной в п. 1.1. Договора под №, расположенной в 3 секции на 14 этаже, присвоен №, а жилому дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

17.04.2013 ФИО1 и ООО «Гиза 21 ВЕК» составили акт приема-передачи квартиры к договору уступки прав инвестирования № Бал.Зареч.

<

адрес> от 19.10.2006, согласно которому застройщик передает, а инвестор принимает 

<

адрес>, расположенную на 14 этаже в жилом доме по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 3 стороны подтверждают, что все обязательства друг перед другом они выполнены в полном объеме, все расчеты по Договору сторонами произведены полностью, стороны финансовых и прочих претензий другу к другу не имеют.

23.03.2017 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Московской области для регистрации права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

04.04.2017 государственная регистрация права собственности была приостановлена с 04.04.2017 по 03.07.2017 на основании подп. 3 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с имеющейся в ЕГРН актуальной записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО2, то есть противоречие между заявленными правами и уже зарегистрированными права.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ООО «Гиза 21 ВЕК» заключили инвестиционный договор № Бал.Зареч.№ о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, Мкр. 21 (

<

адрес>), вл. 15Б, согласно которому ФИО3 участвует в долевом строительства жилого дома с целью получения в собственность 

<

адрес>, расположенной в 3 секции на 14 этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>

23.04.2013 ФИО3 и ООО «Гиза 21 ВЕК» заключили доп. соглашение к договору уступки права инвестирования № Бал.Зареч.№ от 03.10.2006, согласно которому квартире, указанной в п. 1.1. Договора под №, расположенной в 3 секции на 14 этаже, присвоен №, а жилому дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

23.04.2013 ФИО3 и ООО «Гиза 21 ВЕК» составили акт приема-передачи квартиры к инвестиционному договору № Бал.Зареч.№ от 03.10.2006, согласно которому застройщик передает, а инвестор принимает 

<

адрес>, расположенную на 14 этаже в жилом доме по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 3 стороны подтверждают, что все обязательства друг перед другом они выполнены в полном объеме, все расчеты по Договору сторонами произведены полностью, стороны финансовых и прочих претензий другу к другу не имеют.

10.03.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности ФИО3 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

02.07.2016 ФИО3 и ФИО5 заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, а также передаточный акт.

13.07.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности ФИО5 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

28.07.2016 ФИО5 и ФИО2 заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, а также передаточный акт.

02.08.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности ФИО2 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Также в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об ипотеке указанной квартиры в пользу залогодержателя – ПАО «Сбербанк России».

12.08.2016 ФИО2 заключил с ООО «Заречье» договор управления многоквартирным домом № в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из домовой книги от 16.06.2017 в квартире по адресу: 

<

адрес>, в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ФИО2 – собственник, ФИО7 – жена, ФИО8 – дочь.

Согласно справкам по лицевому счету за период июль-декабрь 2016 года и январь-июль 2017 года от 16.06.2017, а также приобщенным ФИО2 квитанциям об оплате за аналогичный период, подтверждена оплата жилого помещения и коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п.п. 32, 35 и 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 / 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10 / 22) разъяснено следующее.

Применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (пункт 32).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ) (пункт 32).

В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункт 36).

Таким образом, по смыслу ст. 301 и 302 ГК РФ, а также указанных разъяснений Постановления № 10 / 22 удовлетворение требования об истребовании имущества возможно при установлении двух обстоятельства – право собственности у лица, заявившее требование об истребовании имущества, а также незаконность владения имуществом лицом, из владения которого оно истребуется.

В соответствии с ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Положением ст. 18 ЖК РФ дополнительно установлено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 11 Постановления № 10 / 22 граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

Для договоров инвестирования строительства жилых домов какие-либо иные положения в законе применительно к моменту возникновению права собственности, ранее установленного в ст. 8.1 ГК РФ, не регламентировано.

Таким образом, право собственности у истца ФИО1 на спорное жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, не возникло в виду отсутствия государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о незаконности приобретения ответчиком ФИО2 спорной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а также свидетельствующие о незаконности ее владения ФИО2, применительно к правилам об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Более того, обстоятельство заключения застройщиком ООО «Гиза 21 ВЕК» нескольких договоров инвестирования в отношении одного объекта недвижимости само по себе не влечет незаконность как сделок, так и, соответственно, обстоятельств приобретения спорной квартиры и ее владения.

Согласно абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Так, в силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в п. 61 Постановления № 10 / 22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. 

Таким образом, в соответствии со ст. 398 ГК РФ и указанному разъяснению Пленума Верховного Суда РФ если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, кто осуществляет ее владение.

В случае, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из них, то преимуществом обладает тот из участников, за которым зарегистрировано право собственности на жилое помещение. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что правила, установленные ст.ст. 301 и 302 ГК РФ, в настоящем споре неприменимы, так как данные правоотношения регулируются положением ст. 398 ГК РФ, то есть правилом о последствиях неисполнения продавцом обязательства передать покупателю индивидуально-определенную вещь.

Учитывая изложенное, а также в виду того, что право собственность на спорное жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ответчиком ФИО2, а также находится в его фактическом владении, что подтверждается вышеуказанными доказательствами, суд приходится к выводу о наличии у ответчика ФИО2 преимущества на спорную квартиру перед истцом ФИО1

Доводы истца о том, что обязательства по оплате спорной квартиры им были выполнены первым, в связи с чем он имеет преимущество перед ответчиком, являются несостоятельными в связи со следующим.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ч. 2 ст. 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Вместе с тем, в подтверждении своего довода об оплате уступки прав инвестирования по договору № Бал.Зареч.№ от 19.10.2006 истцом предоставлена незаверенная надлежащим образом копия платежного поручения № от 01.11.2006, согласно которому ООО «Техмастер» оплатило денежные средства в размере 3 041 437 руб. 35 коп. по вышеуказанному договору.

Какое-либо соглашение или обязательство ООО «Техмастер» перед ФИО1 оплатить за него денежные средства по договору, заключенному между ФИО1 и ООО «Русметалл» истцом также не представлено.

Согласно письму представителя конкурсного управляющего банка «Церих» (ЗАО) № от ДД.ММ.ГГГГ подтвердить информацию о проведении финансовой операции 01.11.2006 между ООО «Техмастер» и ООО «Русметалл» невозможно, так как документы, в том числе, хранившиеся в электронном виде, утратили практическое значение в связи с истечением срока хранения (5 лет) и были уничтожены в соответствии с актами о выделении к уничтожению документов, не подлежащих дальнейшему хранению № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается на основании своих требований и возражений, в связи с чем суд приходит к выводу о недоказанности истцом ФИО1 обстоятельства оплаты ООО «Техмастер» денежных средств в размере 3 041 347 руб. 35 коп. по договору уступки прав инвестирования № Бал.Зареч.№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, при продаже индивидуально-определенной вещи нескольким покупателям законодательством не предусмотрено предоставление преимущества тому покупателю, который произвел оплату договора первым, при наличии права собственности за одним из покупателей, в связи с чем доводы истца в этой части не основаны на законе.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявленные истцом исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения ФИО2 жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и признании за ФИО1 прав собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, удовлетворению не подлежат.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ застройщик ООО «Гиза 21 ВЕК» является действующим юридическим лицом, в связи с чем суд полагает возможным разъяснить, что в силу ст. 398 ГК РФ и п. 61 Постановления № истец не лишен возможности обратиться с иском к застройщику ООО «Гиза 21 ВЕК» о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора инвестирования № Бал.Зареч.№ в части невозможности передать 

<

адрес> жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности и истребовании квартиры из чужого незаконного владения, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья О.А. Кобзарева

Решение в окончательной форме принято 08 сентября 2017 года 

Судья О.А.Кобзарева

Решение не вступило в законную силу

Подлинник решения находится в материалах дела 2-4243/2017

Судья:

Секретарь: